ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Системность права в целом, представляя собой сущностное качество права, равно как и систематизация гражданско-правовых договоров по мере развития и дифференциации регулируемых общественных отношений требует постоянного развития в целях реализации своих правотворческой, правоприменительной, научной функций, а также функции повышения всех видов (уровней) правосознания: обыденного, профессионального, научного.

Как показало проведенное исследование, современный уровень развития общественных отношений, регулируемых договорным правом, связанных с оборотом недвижимого имущества, в целом, и с процессом создания объектов недвижимости, в частности, а также уровень развития экономического развития страны, необходимость улучшения инвестиционного климата и разрешения ряда важнейших социальных проблем, стоящих перед обществом, настоятельно требуют упорядочения доктринальной системы гражданско-правовых договоров и разработки системы договоров в сфере создания объектов недвижимого имущества в целях установления единого правового режима данных сделок.

В частности, установлено, что традиционные системы гражданско-правовых договоров, построенные по дихотомическому принципу по таким критериям, как момент возникновения договора, наличие встречного предоставления и характер регулируемых общественных отношений выходят за рамки классификации, трансформируясь в сложные системы.

С другой стороны, исследование показало, что системообразующими признаками при построении систем гражданско-правовых договоров могут также служить: отраслевая принадлежность регулирующих норм, направленность на экономический результат.

Установлено также, что принятие планируемых изменений в гражданское законодательство в части регулирования вещных прав потребует пересмотра системы гражданско-правовых договоров по направленности результата и

выделения в ней группы договоров, направленных на установление ограниченных вещных прав.

В ходе диссертационного исследования была установлена гражданскоправовая природа и выявлены квалифицирующие признаки договорных моделей, используемых участниками гражданского оборота при осуществлении процесса создания объектов недвижимого имущества, которые, в свою очередь, были положены в основу разработанной системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимости.

Проведенное исследование показало, что системообразующие признаки при построении системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, должны быть непосредственно связаны с квалифицирующими признаками соответствующих договоров. В частности, системы договоров в сфере создания объектов недвижимости могут быть построены по таким критериям, как: структура предмета договора, взаимодействие публичного и частного субъектов, превалирующий реализуемый интерес.

Кроме того, в ходе исследования был выявлен целый ряд пробелов и коллизий законодательства, регулирующего соответствующие договорные отношения, с целью устранения которых предлагаются следующие изменения и дополнения в законодательство:

1. В целях реализации объективно существующей потребности правового урегулирования на уровне федерального законодательства договорной модели, опосредующей инвестиционную деятельность, внести изменения в ст. 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», закрепив в п. 1 данной статьи: 1) положение о том, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе инвестиционного договора; 2) определение инвестиционного договора как генеральной договорной модели; 3) определение инвестиционного договора на создание объекта недвижимого имущества как вида инвестиционного договора;

3) установить перечни существенных условий инвестиционного договора и инвестиционного договора на создание объекта недвижимого имущества.

2. В целях единообразного понимания сферы применения такой договорной модели, как инвестиционный договор, в ст.

3. В целях преодоления проблем, связанных с законодательной неопределенностью предмета договора строительного подряда, внести следующие изменения в ст. 740 ГК РФ:

- установить, что под строительными работами, выполнение которых должно опосредоваться договором строительного подряда, понимаются работы, для выполнения которых требуется допуск саморегулируемой организации в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность; на выполнение иных работ, связанным со строительством, нормы о договоре строительного подряда распространяются только по соглашению сторон;

- закрепить, что предметом договора строительного подряда является капитальное строительство, под которым, в свою очередь подразумевается создание зданий и сооружений;

- установить, что под реконструкцией понимается предусмотренное законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, изменение параметров объекта капитального строительства;

- императивно установить, что правила о договоре строительного подряда применяются к работам по капитальному ремонту (исключив оговорку «если иное не предусмотрено договором»);

- исключить из п. 2 упоминание о реконструкции такого объекта, как предприятие.

4. В связи с необходимостью урегулирования отношений, связанных со строительством «под ключ», в ст. 740 ГК РФ установить, что в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы, связанные с разработкой технической документации, к такому договору в части этих работ применяются правила § 4 главы 37 «Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ» ГК РФ об обязанностях сторон и ответственности подрядчика за ненадлежащее выполнение работ.

5. Определить в ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в установленные договором сроки построить в соответствии с проектной декларацией объект долевого строительства и после получения в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (в состав которого как имущественного комплекса входит объект долевого строительства) или иного объекта недвижимости, передать его участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и в установленный срок принять объект долевого строительства.

6. Закрепить в ст. 18 Закона о долевом строительстве право участника долевого строительства на контроль за целевым использованием денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве в качестве возмещения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, установив, что осуществление такого контроля производится без вмешательства в финансово-хозяйственную деятельность застройщика.

7. В целях придания определенности договорным отношениям в сфере развития застроенных территорий в ст. 46.2 ГрК РФ:

- определить договор о развитии застроенной территории как договор, по которому одна сторона, лицо, выигравшее аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории (застройщик), обязуется в установленный договором срок осуществить в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки развитие территории, в отношении которой другой стороной (органом местного самоуправления) принято решение о развитии, а также провести мероприятия, необходимые для осуществления развития застроенной территории, а орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для выполнения застройщиком своих обязательств по договору;

- установить закрытый перечень мероприятий органа местного самоуправления, необходимых для осуществления развития застроенной территории;

- закрепить, что застройщиком по договору о развитии застроенной территории может выступать только лицо, состоящее в саморегулируемой организации;

8. Установление гражданско-правовой природы договора о развитии застроенной территории требует указания в ст. 46.2 ГрК РФ на субсидиарное применение норм гражданского законодательства к данному договору, учитывая, что нормы ГрК РФ в части регулирования договора о развитии застроенной территории являются специальными по отношению к нормам ГК РФ.

9. В ст. 3 ФЗ «О концессионных соглашениях» в целях единообразного понимания предмета данного договора и упорядочения правоприменительной практики необходимо уточнить, что концессионное соглашение содержит элементы договора строительного подряда и аренды.

В руководящих разъяснения Высшего Арбитражного Суда предлагается:

1. Закрепить правило, что при решении вопроса о возможной квалификации договора в качестве договора строительного подряда, термины «здание» и «сооружение» воспринимать в том их значении, которое заложено в Общероссийском классификаторе основных фондов.

2. Исключить рекомендацию о восприятии положений Закона о долевом строительстве в качестве специальных по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

3. Исключить рекомендацию о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ.

2011. С. 6.