<<
>>

§ 2. Понятие и квалифицирующие признаки инвестиционного договора

В полной мере к гражданско-правовым отношениям, связанным с инвестированием и, в частности, договорным отношениям в сфере инвестирования относится утверждение о том, что существуют отношения, объективно требующие регулирования, свойственного данной отрасли права (в этом и состоит социальная ценность гражданского права)1.

Социальная ценность права определяется в первую очередь его объективной необходимостью и особенностью его свойств в системе социальных отношений[522] [523] [524].

В юридической литературе даже высказывалась точка зрения, что инвестиция, как и многие гуманитарные понятия, относится к числу категорий- фантомов (например, «правовое государство», «общечеловеческие ценности», «весь цивилизованный мир»), когда категория становится общеупотребимой, кочует не только по научным исследованиям, но и по нормативным актам, все о ней слышали, читали, составили собственное представление, но предложить универсальное определение не могут и не пытаются, так же как и не могут

провести внятную классификацию .

Очевидно, когда то или иное понятие в различных вариациях начинает «кочевать» по нормативным актам, становится очевидным, что необходимо разрабатывать его определение.

Таким образом, можно говорить о том, что в настоящее время существует объективная необходимость правового урегулирования на уровне федерального законодательства договорной модели, опосредующей инвестиционную деятельность, и способствующей унификации нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, действующих в данной сфере.

И представляется, что в данном случае недопустимо применение общеизвестного методологического принципа, получившего название «Бритва

Оккама»: «Не следует привлекать новые сущности без самой крайней на то необходимости», или упрощенно: «Не надо вводить новые законы, чтобы объяснить какое-то новое явление, если это явление можно объяснить старыми законами»1.

Предполагается, что разрешение проблемы необходимо начинать с разработки правового определения понятий «инвестиции» и «инвестиционная деятельность», а также квалифицирующих признаков инвестиционного договора в целях конструирования инвестиционного договора как самостоятельного договорного обязательства.

Неоднократно отмечалось, что ясность понятия «инвестиции» играет важнейшую роль в изучении инвестиционной деятельности и целесообразно рассматривать данную категорию с двух позиций - с юридической (путем юридического толкования понятия «инвестиции») и с экономической, в которой и будет проявляться сущность данного явления[525] [526] [527].

Это утверждение совершенно справедливо, так как действительно, применение адекватных современным условиям форм и методов правового регулирования требует тщательного изучения сущности экономических

процессов . При изучении любой правовой категории нельзя игнорировать экономической содержание, лежащее в ее основе.

С точки зрения экономической сущности инвестиций тоже можно отметить неоднозначность подходов к ее пониманию[528]. Учитывая экономическую основу данного понятия, инвестиции определяются как:

- вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли[529];

- поток расходов, предназначенных для производства благ, а не для непосредственного потребления1;

- процесс создания, накопления и вложения капитала с целью получения доходов в будущем по истечении определенного конкретным видом хозяйственной деятельности интервала времени[530] [531].

Однако, не вдаваясь в экономические исследования, в качестве основной целесообразно принять достаточно широкую трактовку инвестиций,

определяющую их как способ помещения капитала, который должен обеспечить сохранение или возрастание стоимости капитала и (или) принести положительную величину дохода[532].

Такой подход определяет в качестве существенного признака инвестиций не форму и характер вложений, а связь инвестиций с возрастанием капитала в форме дохода[533].

В западной экономической литературе разработан важный

методологический подход к анализу инвестиций: они рассматриваются в единстве двух аспектов - ресурсов (капитальных ценностей), аккумулированных в целях накопления дохода, и вложений (затрат), представляющий собой использование ресурсов, обеспечивающее прирост капитального имущества. Данный подход получил развитие и в отечественной экономической литературе[534].

Определяя признаки инвестиций, ученые также расходятся во мнениях. В частности, В.В. Бочаров выделяет следующие:

- инвестиции потенциально способны приносить доход (прибыль);

- процесс инвестирования связан с преобразованием сбережений в альтернативные виды активов хозяйствующего субъекта;

- в процессе инвестирования используют разнообразные виды финансовых ресурсов, которые различаются спросом, предложением и ценой их привлечения;

- целевой характер вложений;

- наличие срока вложения капитала;

- вложения осуществляют юридические лица и граждане, которые преследуют свои собственные цели, не всегда связанные с извлечением экономической выгоды;

- наличие риска вложений капитала, поскольку достижение конечных целей инвестирования носит вероятностный характер1.

Л.Л. Игонина определяет характерные черты инвестиций следующим образом:

- связь инвестиций с получением дохода как мотива инвестиционной деятельности;

- рассмотрение инвестиций в единстве двух сторон: ресурсов (капитальных ценностей) и вложений (затрат);

- анализ инвестиций не в статике, а в динамике, что позволяет объединить в рамках категории «инвестиции» ресурсы, вложения и отдачу вложенных средств как мотива этого объединения;

- включение в состав объектов инвестирования любых вложений, дающих

л

экономический (социальный) эффект .

О.В. Сушкова, делая вывод о том, что инвестиции - это не только правовой институт предпринимательских отношений, включающий объекты гражданских прав, но и экономический стимулятор, влияющий на стратегию инновационной деятельности государства, определяет в качестве их существенных признаков следующие:

- это имущество (в широком смысле), а также неимущественные права, имеющие денежную оценку;

- капитальные вложения в объект какой-либо деятельности;

- прибыль или иной полезный эффект как особая цель капитальных вложений;

- венчурное инвестирование как потенциальный признак рискового вложения; [535] [536]

- гражданско-правовой договор как средство вовлечения инвестиций в хозяйственный оборот1.

Кроме того, выделяются и такие признаки инвестиций:

- осуществление вложений лицами (инвесторами), которые имеют собственные цели, не всегда совпадающие с общеэкономической выгодой;

- потенциальная способность инвестиций приносить доход;

- определенный срок вложений средств (всегда индивидуальный);

- целенаправленный характер вложения капитала в объекты и инструменты инвестирования;

- использование разных инвестиционных ресурсов, характеризующихся спросом, предложением и ценой, в процессе осуществления инвестиций;

- наличие риска вложения капитала[537] [538] [539].

Исходя из указанных признаков инвестиций (с учетом смешения понятий инвестиций и инвестирования), носящих экономический характер, можно установить, что инвестиции - объекты, вкладываемые в инвестиционную деятельность. С гражданско-правовой точки зрения такими объектами могут быть объекты гражданских прав.

Однако нельзя согласиться с утверждением о том, что все объекты гражданских прав могут выступать в качестве инвестиций . С учетом того, что в результате инвестирования происходит «преобразование одних видов активов в другие», объектами, вкладываемыми в инвестиционную деятельность могут быть лишь объекты гражданских прав, выступающие в экономической форме товара, в частности: вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги; иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства

индивидуализации (интеллектуальная собственность). Из всех объектов гражданских прав не выступают в экономической форме товара (учитывая определение товара, данное ФЗ от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»1 (ред. от 23.07.2013 г.), согласно которому товаром признается объект гражданских прав (в том числе работа, услуга, включая финансовую услугу), предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот) и, соответственно, не могут быть вложенными в инвестиционную деятельность лишь нематериальные блага.

Анализ федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации показывает, что в качестве признака инвестиций зачастую указывается денежная оценка вкладываемых объектов. В юридической литературе тоже высказывается такая точка зрения[540] [541] [542].

Однако справедливы утверждения о том, что не все объекты гражданских прав имеют денежную оценку «с самого начала их существования» и «становясь

3

инвестициями, они такую оценку должны получить» , а также о том, что денежная оценка характерна для подавляющего большинства гражданских правоотношений, сам по себе этот признак не позволяет определить, какой из объектов является инвестицией (в терминологии законодателя), а какой - нет, без уточнения характеристик отношений, в которые такие объекты вовлекаются[543].

Если исключить нематериальные блага из объектов, вкладываемых в инвестиционную деятельность, исчезает и необходимость указания на денежную оценку таких объектов в качестве признака инвестиций.

Согласно одной точке зрения инвестируемые объекты - объекты права собственности[544]. Однако поскольку не все объекты гражданских прав могут выступать объектами права собственности, выступая при этом в экономической форме товара (например, имущественные права), такая позиция представляется несостоятельной.

Следовательно, инвестиции (сохраняя терминологию законодателя - объекты, вкладываемые в инвестиционную деятельность) можно определить как объекты гражданских прав, за исключением нематериальных благ.

С учетом экономической составляющей инвестиционную деятельность (инвестирование) можно определить как введение инвестиций в гражданский оборот путем вложения в объекты инвестиционной деятельности с целью получения прибыли (о том, что понятия «доход» и «прибыль» не являются идентичными, уже говорилось выше) и достижения иного положительного эффекта в определенный срок.

Опять-таки с экономической точки зрения, момент вложения (авансирования) капитала является началом любого оборота капитала. К. Маркс под авансированием капитала понимал не только превращение его из денежной формы в производительную, но и начало самого процесса производства, поскольку с этого момента начинается производительное потребление элементов капитала, воспроизводство стоимости рабочей силы и производство прибавочной стоимости1.

Таким образом, следует согласиться с тем, что инвестирование - это прежде всего вложение именно деятельность[545] [546].

Говоря о достижении положительного эффекта, достигнутого в результате инвестиционной деятельности, следует уточнить, что речь может идти как о положительном социальном эффекте, об ином экономическом эффекте, так и о каком-либо другом. Однако само по себе достижение подобного эффекта не может считаться целью инвестирования, так как в этом случае будет ущемлена экономическая составляющая инвестирования, согласно которой цель любых инвестиций - прирост капитала.

В связи с этим можно также определить, что инвестором по инвестиционному договору должно выступать лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. Кроме того, ограничение круга субъектов данного договора на стороне инвестора позволит распространить на них действие п. 3 ст. 401 ГК РФ, согласно которой предприниматель несет за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства так называемую безвиновную ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Это весьма важно, так как инициатор проекта зачастую вступает в инвестиционные отношения также и в целях достижения положительного социального эффекта.

Классифицируются инвестиции также исходя из их экономической составляющей по различным признакам: объекты инвестирования, права инвестора; период инвестирования; форма собственности используемого инвестором капитала; региональный признак.

По объекту инвестирования выделяются реальные, финансовые инвестиции и инвестиции в нематериальные активы.

Реальные (капиталообразующие) инвестиции - вложения в реальные активы - в основные фонды, в запасы товарно-материальных ценностей. Такие инвестиции осуществляются в форме капитальных вложений1.

Под финансовыми инвестициями понимают вложения средств в различные финансовые инструменты (активы), среди которых наиболее массовой и перспективной формой являются вложения средств в доходные виды фондовых инструментов (в различные виды ценных бумаг, свободно обращающихся на фондовом рынке, так называемые рыночные ценные бумаги)[547] [548]. При осуществлении финансовых инвестиций инвестор увеличивает свой финансовый капитал, получая дивиденды и другие доходы1.

Отдельными учеными выделяются также интеллектуальные инвестиции - инвестиции в научные разработки, в подготовку специалистов, в социальную сферу[549] [550] [551] [552].

В некоторых классификациях интеллектуальные инвестиции заменяются на инвестиции в нематериальные активы, к которым относятся: права пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, торговые марки, товарные знаки, научно-

исследовательские и опытно-конструкторские разработки и др.

По периоду инвестирования различают долгосрочные (вложения капитала на период от трех и более лет), среднесрочные (вложения от одного до трех лет) и краткосрочные (вложения на период до одного года) инвестиции.

По форме собственности выделяются инвестиции:

- государственные - инвестиции, осуществляемые государственными органами власти различных уровней за счет соответствующих бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств, а также вложения, осуществляемые государственными предприятиями и предприятиями с государственным участием за счет собственных и заемных средств;

- частные - вложения капитала физическими и юридическими лицами негосударственной формы собственности;

- иностранные - вложения, осуществляемые нерезидентами; совместные инвестиции - вложения, осуществляемые совместно субъектами страны и иностранными инвесторами;

- совместные -вложения, осуществляемые совместно субъектами страны и

4

иностранными инвесторами .

По региональному признаку выделяют внутренние (отечественные) и внешние (зарубежные) инвестиции - по месту нахождения объекта инвестирования.

Необходимо обратить также внимание на то, что согласно Закону РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» основными участниками инвестиционной деятельности являются:

- инвестор - субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование;

- заказчик - лицо, уполномоченное инвестором осуществить реализацию инвестиционного проекта;

- пользователь объектов инвестиционной деятельности - лица, для которых создается объект инвестиционной деятельности.

Помимо вышеназванных субъектов, закон в качестве участников инвестиционной деятельности выделяет исполнителей работ, поставщиков, банки, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи. Кроме того, данный перечень открыт.

Закон Тюменской области от 08.07.2003 г. № 159 «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Тюменской области»[553] (ред. от 04.04.2013 г.), например, вводит понятие «держатель инвестиционного проекта», под которым понимается лицо, заключившее с Правительством области инвестиционное соглашение.

Таким образом, очевидна неопределенность и субъектного состава инвестиционного договора, что является прямым следствием неопределенности предмета договора, отсутствием легального правового определения понятия «инвестиции», и еще одним подтверждением отсутствия такого самостоятельного договорного обязательства как «инвестиционный договор».

Иногда отмечается, что особое место среди субъектов инвестиционной деятельности занимают девелоперы - коммерческие организации, которые вкладывают средства в строительство и могут совмещать функции инвестора, заказчика, а иногда и строительного подрядчика либо действовать на основе договоров с двумя последними1, а на территории г. Москвы даже было принято Постановление Правительства Москвы от 24.08.2004 г. № 578-1111 «О порядке и условиях проведения конкурса по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального

Л

комплекса зданий на месте зданий гостиницы «Россия» (утратило силу).

Абстрагируясь пока от положения о том, что субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух или нескольких участников, рассмотрим вопрос возможности опосредования их взаимоотношений в рамках инвестиционного процесса с точки зрения договорных связей.

Отношения заказчиков с подрядчиками (исполнителями работ) в ряде случаев (в зависимости от вида инвестиций) должны регулироваться договором подряда. Если, например, рассматривать инвестиции в сфере строительства, то заказчиком в рамках реализации инвестиционного проекта могут заключаться такие поименованные (типичные) договоры как договор на выполнение проектных и изыскательских работ, договор строительного подряда, договор поставки и др.

Отношения инвесторов и заказчиков с пользователями объектов (когда пользователями выступают третьи лица) также могут быть успешно урегулированы уже поименованными в ГК РФ договорными конструкциями, например, договором аренды либо иными договорами, направленными на передачу имущества в пользование.

Такая ситуация с определением договорных связей складывается и при реализации иностранных инвестиций. [554] [555]

В юридической литературе отмечается, что при осуществлении инвестиций могут использоваться различные виды договоров, может быть заключен не один договор, а несколько: отдельные договоры инвестора с исполнителем работ; с заказчиком о передаче инвестиций и прав на управлением ими; с пользователем - о порядке и условиях эксплуатации объекта и т.д.1

Множество проблем, связанных с тем, что при осуществлении инвестиций в настоящее время могут использоваться различные виды гражданско-правовых договоров, возникает и в судебной практике при рассмотрении дел, связанных с реализацией инвестиционных договоров в первую очередь в сфере строительства.

Отсутствие понятия и общих положений инвестиционного договора не позволяют в достаточной степени защитить права участников инвестиционной деятельности, охватить правовым регулированием в целом весь объем инвестиционных отношений[556] [557] [558] [559].

В связи с этим представляется необоснованной точка зрения, что «нет такого договора» (применительно к инвестиционному договору), а инвестиции - типичное экономическое понятие, но экономические термины иногда

воспринимаются буквально и им придается юридическое значение .

Нельзя также согласиться с тем, что юриспруденции нет необходимости ориентироваться на экономические реалии, а «экономизация права» приведет к

4

тому, что гражданское право утратит нравственную основу .

Комплексно-правовое регулирование имущественных отношений в сфере экономики начиная со второй половины XX в. становится ведущим направлением в национальном законодательстве всех промышленно развитых стран мира.

Делается то на основе и в рамках исторически существующих в них систем права, регулирующих экономико-имущественные отношения1.

Экономическая сфера государства была и остается наиболее изучаемой сферой человеческой деятельности, поскольку только экономика способна удовлетворить самый широкий спектр потребностей человека. При этом, если экономические законы направлены на урегулирование рыночного спроса и предложения, равновесия в денежно-кредитных отношениях, поддержание стабильности рыночных отношений в целом, то правовые законы должны способствовать эффективному осуществлению коммерческих, торговых, финансовых и других действий в экономической сфере государства.

Кроме того, от того, насколько законодатель эффективно и разумно сформулирует правила игры для игроков большого бизнеса или малого предпринимательства, будут зависеть не только экономические показатели в стране, но и успешность государства в мировом экономическом пространстве[560] [561] [562].

Но, баланс должен соблюдаться. Еще Л. Кассо заметил: «когда юриспруденция сама берется за решение экономических и социальных задач, то она перестает быть юриспруденциею и выходит из своей роли, которая сводится к

3

догматическому построению новых, жизнью выдвинутых начал» .

Классик российской цивилистики Г.Ф. Шершеневич относительно соотношения права и экономики писал, что «можно было бы бесконечно увеличивать доказательства влияния экономического фактора на правообразование. Можно было бы указать на то преобразование, какое наблюдается повсюду в гражданском праве под воздействие торгового права, испытывающего ближайшим образом давление экономических перемен. Можно было бы указать на то различие в складе гражданского права, какое наблюдается, например, между гражданским правом торгового Новгорода XIII-XV веков и гражданским правом земледельческой Москвы XV-XVII веков. Но все это доказывает только огромное влияние экономических условий на образование права. И все это не оправдывает заключения, будто экономический фактор составляет единственную силу, двигающую образование права»1.

Известный ученый А.Г. Быков применительно к предпринимательскому праву отмечал, что важной задачей права является формирование обобщающих экономико-правовых категорий (экономических по содержанию, правовых - с точки зрения закрепления их правовыми нормами и придания им юридической силы)[563] [564] [565].

А. В. И. Лафитский обосновывает тезис о том, что обеспечение

экономического развития - есть функция права .

Действительно, проникновение в право экономических категорий и, соответственно, процесс под названием «экономизация права» - явление естественное и неизбежное, которое необходимо принять.

С другой стороны, действительно, современные тенденции в правовом регулировании экономических отношений свидетельствуют о подвижности границ частного и публичного права. С одной стороны, происходит «публицизация» частного права (проникновение публичного права в область частного, в результате чего в частном праве становится все больше императивных норм), а с другой, - «цивилизация» или «приватизация» публичного права (расширяющееся регулирование нормами частного права отношений с участием властных субъектов)[566], в связи с чем защита субъективного права часто основывается на поддержании баланса частных и публичных интересов в конкретном правоотношении. Прямое и безоговорочное внедрение публично - правовых элементов в частное право не всегда обоснованно, но и его полное отрицание не разумно1. Очевидно, что тема баланса публичных и частных интересов в гражданском законодательстве является предметом научных дискуссий и самостоятельного исследования. В.Ф. Яковлев, например, совершенно справедливо, утверждает, что для того, чтобы право работало эффективно, оно должно работать целиком и, прежде всего, надо отработать частноправовые институты, так как если они плохо функционируют, публичное право со своими задачами не справится[567] [568] [569].

Конечно же, общий вопрос целесообразности регулирования в необходимых пределах норм гражданского законодательства экономических отношений, в том числе и в сфере инвестиционной деятельности, должен решаться положительно.

Возвращаясь к вопросу инвестиционного договора, необходимо обратить внимание на то, что Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу

недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в п. 4 предписывает судам при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («купля-продажа»), 37 («подряд»), 55 («простое товарищество») ГК и, если иное не установлено иное, оценивать эти договоры как договоры купли- продажи будущей вещи.

Данные рекомендации вызвали неоднозначную оценку как представителей научного, так и судейского сообщества. В частности, А. Завьялов отметил, что указанное постановление ВАС РФ должно дать толчок к изменению законодательства об инвестициях. А. Сергеев утверждает, что подобные разъяснения «подправляют» нормы законодательства об инвестиционной деятельности и провоцируют еще большие вопросы. Е. Медейко считает, что уже давно назрела необходимость введения и урегулирования на законодательном уровне отношений юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости, но не основанных на договоре участия в долевом строительстве, а ВАС РФ занял консервативную позицию, не снимая существующих вопросов. А. Пана совершенно справедливо утверждает, что подобный подход к регулированию инвестиционных отношений - это явное упрощение и подгонка под общие рамки инвестиционных контрактов. И вместо того, чтобы расписать адекватное регулирование для сложных контрактов в инвестиционной сфере, ВАС РФ решил пойти по пути наименьшего сопротивления и загнать различные типы соглашений в уже имеющиеся договоры1.

В данном случае налицо попытка создания прецедента одной из высших судебных инстанций[570] [571] [572]. В этой связи необходимо только отметить, что Проектом ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятым ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012 г. , п. 2 ст. 421 ГК РФ планируется дополнить предложением следующего содержания: «К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п. 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяется». В случае внесения таких изменений можно будет говорить о законодательно закрепленной невозможности переквалификации непоименованного договора, в т. ч. и инвестиционного, в поименованный.

В науке также постоянно проводятся исследования определения инвестиционного договора, анализ которых заставляет вспомнить изречение Г.Ф. Гегеля: «Правильность даваемого определения ... зависит от характера тех восприятий, которые послужили его исходным пунктом, и от тех точек зрения, с которых его давали. Чем богаче подлежащий определению предмет, тем более различными оказываются даваемые ему дефиниции»1.

В частности, И.Ю. Целовальникова определяет инвестиционный договор как соглашение между субъектами инвестиционной деятельности о выполнении ряда определенных действий по реализации инвестиционного проекта[573] [574] [575]. Такого же мнения придерживаются В.В. Гущин и А.А. Овчинников . Однако представленное определение неприменимо, в первую очередь в связи с неопределенностью субъектного состава (учитывая, что, как уже отмечалось, отношения между различными участниками инвестиционной деятельности могут опосредоваться различными поименованными договорными конструкциями). С другой стороны, указание «выполнение ряда определенных действий» не может претендовать на определение предмета договора.

Применительно к инвестициям в недвижимое имущество Б.В. Муравьев установил, что инвестиционный договор есть соглашение между инвестором и заказчиком, определяющее их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения строительства в интересах инвестора объектов недвижимости[576]. Но, указанные отношения также могут опосредоваться поименованными гражданско-правовыми договорами, включенными в смешанный договор.

Подвергая критике определение инвестиционного договора, предложенного Б.В. Муравьевым, В.А. Ласковый предлагает следующее: по инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей его передачи в собственность инвестору в срок, установленный договором1. В.С. Веденин определяет инвестиционный договор как договор, по которому одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственности инвестору в срок, установленный договором[577] [578] [579].

Однако данные определения инвестиционного договора по сути своей представляют собой определение договора строительного подряда, учитывая, в частности то, что инвестиционный проект в сфере строительства должен включать в себя все элементы технической документации.

П.В. Сокол под инвестиционным договором понимает сделку, по которой одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в целях извлечения прибыли или достижения иного полезного эффекта для инвестора и по окончании передать полученный результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его

3

услуги .

О.Н. Кондрашкова, в свою очередь, утверждает, что инвестиционный договор - это сложный по своей юридической природе договор, определяющий взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или в эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности (как правило - долевой) на объект1. Но, с другой стороны, исследователь определяет, что еще одной возможностью урегулировать взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности является заключение генерального соглашения или договора о совместной деятельности, в которых могут и не быть детально регламентированы все стороны реализации инвестиционного проекта, а лишь определены субъекты, направления и цели инвестирования[580] [581] [582] [583]. Тем самым автор противоречит сам себе, исключая наличие таких квалифицирующих признаков инвестиционного договора, которые позволили бы выделить его в качестве

^ 3

самостоятельной договорной конструкции .

Л.М. Буслаева определяет инвестиционный договор как комплексное по своей юридической природе соглашение, имеющее элементы многих гражданскоправовых договоров, то есть как смешанный договор, определяющий не только взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, но и процесс

4

реализации инвестиционного проекта и распределение доходов .

Но далее, Л.М. Буслаева, несмотря на собственное же утверждение о смешанной природе инвестиционного договора, устанавливает его существенные признаки: наличие инвестиционного проекта как предпосылки заключения договора; долгосрочный характер отношений сторон; коммерческая заинтересованность; целевое использование средств инвестора; письменная форма договора; возникновение общей долевой собственности на вложенное имущество и на результат инвестиционной деятельности[584].

Д.В. Гарушин, не разрабатывая определения инвестиционного договора, в то же время проводит разделение инвестиционных договоров на группы. В первую группу отнеся девелоперские договоры, в которых в качестве соинвесторов выступаю два и более юридических лица, участвующих в инвестиционно-строительной деятельности, где одно из этих лиц одновременно выступает в качестве застройщика, подрядчика, риелтора. Эти договоры оформляются как базовый инвестиционный договор, к которому путем присоединения могут примыкать иные договоры соинвестирования. В первую же группу автор относит и договоры участия в долевом строительстве, заключенные до введения в действие ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1. Во вторую группу инвестиционных договоров автор относит договоры участия в долевом строительстве[585] [586] [587]. Кроме того, автор утверждает, что на практике встречается значительное разнообразие инвестиционных договоров, схожих с договором простого товарищества, а именно: базовый инвестиционный договор, заключаемый между титульными соинвесторами, а также договор соинвестирования, заключаемый на основе базового инвестиционного договора, где уже в сложившиеся инвестиционные отношения вовлекаются новые инвесторы . В данном случае не представляется возможным определить какие- либо признаки, позволяющие выделить инвестиционный договор в качестве самостоятельного гражданско-правового договора, в связи с чем и классификация самих видов инвестиционного договора, тем более через выделение поименованных договорных конструкций, весьма спорна.

Предпринимались и другие неудачные попытки классифицировать инвестиционные договоры. В частности, В. Лисица выделяет четыре вида инвестиционных договоров:

- договор, по которому одна сторона (инвестор) обязуется предоставить денежные средства или иное имущество (инвестиции) другой стороне (инвестиционной компании) в целях реализации инвестиционного проекта, а инвестиционная компания обязуется обеспечить их вложение в основной капитал и иные объекты в соответствии с инвестиционным проектом и уплачивать согласованные платежи в порядке и сроки, установленные договором;

- договор, по которому одна сторона (инвестор) обязуется предоставить денежные средства или иное имущество (инвестиции) другой стороне (инвестиционной компании) в целях реализации инвестиционного проекта, а инвестиционная компания обязуется обеспечить их вложение в основной капитал и иные объекты в соответствии с инвестиционным проектом и передать в обусловленный срок инвестору объект (его обособленную часть) на праве собственности;

- договор, по которому одна сторона (инвестор) обязуется вложить денежные средства или иное имущество (инвестиции) в основной капитал и иные объекты в соответствии с инвестиционным проектом и передать объект на праве собственности или ином праве другой стороне, которая обязуется уплатить инвестору платежи в порядке и сроки, установленные договором;

- договор, по которому одна сторона (обычно государство) обязуется предоставить исключительные права (права пользования имуществом: права на осуществление определенной деятельности и т.п.) с целью реализации инвестиционного проекта, а другая сторона (инвестор) обязуется вложить денежные средства или иное имущество (инвестиции) в основной капитал и иные объекты в соответствии с инвестиционным проектом на свой страх (прим.: дано в ред. В. Лисицы) и риск и пользоваться объектом, уплачивая согласованные платежи государству. 1

Представленная классификация также лишена единого квалифицирующего признака и проводится автором через поименованные договорные модели[588] [589].

Несостоятельность попыток разработать определение инвестиционного договора связана, прежде всего, с тем, что не учитывается различие в субъектном составе. Представляется невозможным выделение квалифицирующих признаков инвестиционного договора, если априори воспринимать в качестве его участников всех участников инвестиционной деятельности. Совершенно справедливо отмечается, что содержание отношений инвестора и пользователя, например, значительно отличается от взаимоотношений инвестора и заказчика1.

Возвращаясь к вопросу инвестиционного договора с учетом классификации инвестиций, можно отметить, что исходя из столь широкого перечня объектов инвестирования, инвестиционный договор должен быть сконструирован как самостоятельный тип договорного обязательства с разделением его по видам с учетом экономической сущности инвестиций.

Отношения участников гражданского оборота при реализации реальных, финансовых инвестиций и инвестиции в нематериальные активы должны опосредоваться самостоятельными договорными конструкциями, каждая из которых выступала бы видом инвестиционного договора как генеральной модели данных договоров.

Разделение инвестиционного договора по видам следует производить именно по объектам инвестиционной деятельности, так как ни период инвестиций, ни форма собственности инвестора, ни, тем более региональный признак не могут служить необходимым квалифицирующим признаком. Например, юридическое лицо как субъект инвестиционной деятельности способно участвовать во всех видах инвестиций.

Инвестиции, как уже отмечалось, могут также различаться и по периоду и по региону.

Инвестиции в недвижимое имущество являются инвестициями в основной капитал (основные средства) согласно Общероссийскому классификатору основных фондов, утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г.

Л

№ 359 (ред. от 14.04.1998 г.) и, соответственно, относятся к реальным инвестициям.

В теории инвестиционного анализа принято выделять инвестиционные качества различных активов. [590] [591]

Инвестирование в недвижимое имущество обладает рядом существенных особенностей.

Выделяются следующие инвестиционные качества недвижимости:

- высокая степень зависимости от качества менеджмента (доходность инвестиций в недвижимость зависит от эффективности управления таким имуществом);

- высокая степень устойчивости по отношению к инфляции;

- более высокие ставки доходности;

- отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в иные активы1.

К инвестициям в недвижимость относится новое строительство (создание объектов недвижимого имущества), расширение, реконструкция, техническое перевооружение действующих предприятий, жилищное и культурно-бытовое строительство.

Договор определенного вида становится эталоном благодаря тому, что обладает набором признаков, комплекс которых составляет элементы соответствующей договорной конструкции[592] [593] [594].

Следует опять обратиться к результатам федерального (на уровне подзаконных актов) и региональному правотворчеству в целях анализа существующих потребностей гражданско-правового и экономического оборота.

Положение о принятии федеральными органами исполнительной власти решения о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 10.08.2007 г.

№ 505 вводит такого субъекта инвестиционной деятельности, как инициатор проекта, под которым понимается федеральное государственное учреждение или федеральное государственное унитарное предприятие, для нужд которого строится, реконструируется, реставрируется недвижимое имущество.

Постановление Правительства РФ от 01.03.2008 г. № 134 «Об утверждении Правил формирования и использования бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда РФ»1 (ред. от 30.01.2013 г.) определяет инициатора проекта как инвестора (в отношении проектов, имеющих общегосударственное значение, за исключением концессионных проектов), федеральный орган исполнительной власти (в отношении концессионных проектов, имеющих общегосударственное значение), высший орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (в отношении региональных инвестиционных проектов, включая концессионные проекты).

Актами различного уровня субъектов Российской Федерации утверждены типовые формы инвестиционного договора (инвестиционного соглашения), в которых также фигурирует инициатор проекта, к таким актам относятся:

- Приказ Минземимущества Республики Башкортостан от 30.12.2008 г. № 2035 «Об утверждении типовых форм инвестиционных договоров в отношении находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан объектов недвижимого имущества»[595] [596] [597];

- Постановление Администрации Новосибирской области от 29.12.2008 г. № 370-па «Об утверждении Положения о принятии областными исполнительными органами государственной власти Новосибирской области решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в государственной собственности новосибирской области объектов недвижимого имущества и типовой формы инвестиционного договора в отношении находящихся в государственной собственности Новосибирской

области объектов недвижимого имущества» (ред. от 22.11.2011 г.).

На уровне федерального ведомственного акта Приказом Минэкономразвития РФ от 06.03.2008 г. № 611 (ред. от 30.07.2009 г.) утверждена типовая форма инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, упоминание об инициаторе проекта в ней отсутствует.

В ряде субъектов Российской Федерации также утверждены типовые формы инвестиционного договора (инвестиционного соглашения, договора о реализации инвестиционного проекта), однако, в них фигура инициатора проекта отсутствует, а контрагент инвестора по договору именуется по наименованию органа государственной власти, выступающего в рамках своей компетенции от имени субъекта Российской Федерации. К таким актам относятся:

- Постановление Правительства Республики Башкортостан от 02.05.2012 г. № 128 «Об утверждении Типовой формы инвестиционного соглашения об условиях реализации приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан»[598] [599] [600];

- Приказ Министерства экономического развития Республики Карелия от

24.12.2004 г. № 286-А «Об утверждении типовой формы инвестиционного соглашения о предоставлении налоговых льгот в рамках режима инвестиционного

Л

благоприятствования» (ред. от 27.08.2012 г.);

- Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.07.2006 г. № 377 «Об утверждении Положения о порядке и условиях заключения договора о реализации инвестиционного проекта между субъектом инвестиционной деятельности и министерством экономики Республики Татарстан и формы договора о реализации инвестиционного проекта»[601] (ред. от 12.04.2013 г.);

- Постановление Правительства Астраханской области от 17.07.2007 г. № 292-П «Об утверждении типовой формы инвестиционного договора (соглашения) и порядка заключения, регистрации и учета инвестиционного договора (соглашения)1 (ред. от 15.10.2012 г.);

- Постановление Правительства Ленинградской области от 10.06.2009 г. № 169 «Об утверждении примерной формы договора о предоставлении мер государственной поддержки инвестиционной деятельности в Ленинградской области и внесении изменений в постановление Правительства Ленинградской области от 27.12.2004 г. № 318 «Об утверждении структуры, штатного расписания

л

и Положения о комитете экономического развития Ленинградской области» ;

- Постановление Правительства Оренбургской области от 04.06.2013 г. № 428-п «Об утверждении положения о порядке отбора инвестиционных проектов

3

или инвестиционных программ для заключения инвестиционного договора» ;

- Постановление Правительства Саратовской области от 27.08.2007 г. № 305-П «Об утверждении примерной формы инвестиционного договора, формы инвестиционного свидетельства, письменного заявления инвестора, порядка ведения реестра инвестиционных договоров и его формы»[602] [603] [604] [605];

- Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 05.07.2005 г. № 235-р «Об утверждении примерных форм инвестиционного договора и договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях»[606] (ред. от 25.02.2013 г.);

- Постановление Правительства Тюменской области от 08.04.2013 г. № 114-п «Об отборе муниципальных образований для предоставления субсидий

из регионального фонда софинансирования расходов на поддержку

инвестиционной деятельности» (ред. от 01.07.2013 г.)1.

В принятии актов, утверждающих типовые формы инвестиционного договора (договора о реализации инвестиционной программы, инвестиционного соглашения) в различных сферах, преуспели и муниципальные образования. В ряде из них орган местного самоуправления, заключающий договор, также обозначается как «инициатор проекта». К таким актам, в частности, относятся:

- Решение совета Изобильненского муниципального района

Ставропольского края от 27.06.2008 г. № 35 «О порядке принятия органами местного самоуправления Изобильненского муниципального района решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности

Л

Изобильненского муниципального района Ставропольского края» ;

- Распоряжение Администрации муниципального образования город Салехард от 16.03.2010 г. № 226-р «Об утверждении примерной формы инвестиционного договора о реализации инвестиционной программы организации

3

коммунального комплекса» ;

К актам муниципальных образований, утверждающим типовые формы инвестиционного договора, в которых публично-правовое образование обозначается по наименованию органа местного самоуправления, в том числе относятся:

- Решение Барнаульской городской Думы от 27.02.2007 г. № 522 «Об утверждении формы договора о реализации Инвестиционной программы организации коммунального комплекса»[607] [608] [609] [610] (ред. от 24.02.2012 г.);

- Постановление Администрации Волгограда от 18.05.2011 г. № 1196 «Об утверждении порядка заключения с организациями коммунального комплекса договоров о реализации инвестиционных программ с целью развития коммунальных систем водоснабжения и водоотведения Волгограда, формы договора о реализации инвестиционной программы организации коммунального комплекса с целью развития коммунальных систем водоснабжения и водоотведения Волгограда»1;

- Решение Зеленоградского районного Совета депутатов от 12.04.2005 г. № 47 «Об утверждении типовых форм инвестиционных договоров (соглашений) об условиях предоставления земельного участка для строительства»[611] [612] [613] [614] (ред. от

05.12.2005 г.);

- Решение Думы Качканарского городского округа от 09.06.2010 г. № 55 «Об утверждении Положения об инвестициях в объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности Качканарского городского округа, и примерной

формы инвестиционного договора» ;

- Постановление Главы города Магнитогорска Челябинской области от

17.03.2009 г. № 2276-п «Об утверждении Положения о проведении конкурса на право заключить с администрацией города Магнитогорска договор об

4

инвестиционной деятельности» ;

- Постановление Главы Администрации города Пензы от 10.02.2005 г. № 239 «Об утверждении типовой формы инвестиционного контракта»[615];

- Постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 19.09.2001 г. № 2626 «Об утверждении Порядка заключения и реализации инвестиционных договоров»[616] [617];

- Распоряжение Администрации города Рязани от 21.07.2009 г. № 981-р «Об утверждении формы договора о реализации инвестиционной программы

7

организации коммунального комплекса» ;

- Постановление Главы Администрации городского округа Саранск от

20.10.2009 г. № 2422 «Об утверждении типовой формы договора на реализацию инвестиционных программ организаций коммунального комплекса по развитию систем коммунальной инфраструктуры городского округа Саранск»1;

- Решение Совета депутатов г. Дзержинский МО от 09.11.2005 г. № 3/20 о принятии Положения муниципального образования «г. Дзержинский» МО от

14.11.2005 г. « 2/20-ПД «Об инвестиционной деятельности на территории города Дзержинского»[618] [619] [620] [621];

- Постановление Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» от 12.02.2010 г. № 2/762 «Об утверждении типовой формы договора о реализации инвестиционной программы организации коммунального

3

комплекса и порядка его заключения» ;

- Постановление Главы администрации города Твери от 28.01.2008 г. № 189 «Об утверждении примерной формы договора о реализации инвестиционной

4

программы организации коммунального комплекса» .

Исследование указанных актов показало, что особого правового регулирования требуют именно инвестиционные отношения, связанные с созданием объектов недвижимости, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Эту особенность субъектного состава можно выделить в качестве первого квалифицирующего признака инвестиционного договора.

Необходимо также отметить, что участие в инвестиционном договоре публично-правовых образований преследует также и определенные социальные цели, такие как, например, предоставление по договорам социального найма лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилых помещений, возведенных в рамках реализации инвестиционного договора.

Чаще всего участие указанных субъектов в процессе создания объектов недвижимости заключается в предоставлении инвестору под строительство земельного участка.

Публично-правовые образования в качестве субъектов гражданскоправовых отношений могут участвовать в любых отношениях, связанных с инвестиционным процессом, в том числе путем заключения и других гражданскоправовых договоров, не только инвестиционного договора, но и, например, договора простого товарищества либо договора о развитии застроенной территории. В этом случае отношения указанных субъектов с инвестором складываются по схеме «инвестор - инвестор».

Однако это возможно в тех случаях, когда отсутствует элемент соглашения, связанный с осуществлением указанными субъектами экономической и фискальной функций публичной власти, связанных в первую очередь с: развитием существующих форм собственности; формированием и исполнением бюджета, определением стратегии экономического развития соответствующего публично-правового образования; стимулированием предпринимательской деятельности; сбором налогов.

Предоставление господдержки участникам инвестиционной деятельности в пределах компетенции соответствующего публично-правового образования может выражаться в следующих формах:

- дифференцированные налоговые ставки и льготы;

- специальные налоговые режимы, не имеющие индивидуального характера;

- предоставление финансовой помощи в виде дотаций, субсидий, субвенций, бюджетных ссуд на развитие отдельных территорий, отраслей, производств;

- льготные условия пользования землей и другими природными ресурсами;

- размещение средств бюджета для финансирования инвестиционных проектов в порядке, предусмотренном законодательством о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд;

2007. № 1. С. 34.

№ 1. С. 16.

- вовлечение в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности и другие формы государственной поддержки1.

Как совершенно справедливо было отмечено, далеко не все формы государственной поддержки инвестиционной деятельности, заявленные в законодательстве, последовательно реализуются, а некоторые из них являются «пожеланиями законодателя самому себе»[622] [623] [624].

Вопросы господдержки инвестиционной деятельности - не предмет гражданско-правового регулирования, однако одним из оснований ее предоставления является инвестиционный договор, с другой стороны, предоставление господдержки зачастую служит одним из мотивов вступления участника гражданского оборота в инвестиционные отношения с публичноправовым образованием.

Наличие в договорных отношениях указанного публично-правового аспекта порождает споры относительно правовой природы инвестиционного договора. Высказываются точки зрения об административно-правовой природе

инвестиционных договоров (соглашений) .

К комплексному подходу в определении правовой природы инвестиционного договора склоняется А.Г. Богатырев, отмечая, что в силу сложности и комплексности отношений регулирования, вероятно, и невозможно прямолинейно отнести инвестиционные соглашения - контракты к категории договоров и соглашений международного публично-правового характера или административного и гражданского характера в национальном праве[625]. Но, в данном случае следует присоединиться к высказыванию В.Ф. Яковлева,

предостерегающего решать публично-правовыми методами частноправовые проблемы1.

В настоящее время совершенно справедливо превалирует точка зрения относительно гражданско-правовой природы инвестиционного договора[626] [627] [628]. Г оворя, например, об инвестиционном договоре на создание объекта недвижимого имущества, первое, что необходимо отметить, предоставление государственной поддержки не является целью вступления в договор его участников. Во-вторых, такой инвестиционный договор является основанием для возникновения права собственности участников инвестиционного договора на вновь созданный объект недвижимости. В-третьих, основу отношений сторон договора по реализации инвестиционного проекта на создание объекта недвижимости составляют отношения, связанные со строительством. Далее следует отметить также, что все рассмотренные выше нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, определяющие так или иначе инвестиционный договор, акцентируют внимание на его гражданско-правовой природе, что характеризует наличие в этом объективной необходимости. Отрицание гражданско-правовой природы инвестиционного договора не позволит применить к соответствующим отношениям положения гражданского законодательства: о недействительности сделок, об обязательствах, об обеспечении исполнения обязательств; об ответственности за нарушение обязательств; о заключении, изменении и расторжении договора. Альтернативы распространения на инвестиционный

3

договор норм гражданского законодательства просто нет .

Вторым квалифицирующим признаком инвестиционного договора, связанным с субъектным составом, выступает осуществление инициатором проекта (с соблюдением терминологии законодательства) функций публичной власти по предоставлению господдержки инвестору.

В результате реализации инвестиционного договора в рассматриваемой сфере создается новый объект (новые объекты) недвижимого имущества и следующая особенность инвестиционного договора заключается в том, что создание объекта недвижимого имущества осуществляется в соответствии с инвестиционным проектом.

ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет инвестиционный проект следующим образом: это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Таким образом, под понятием «проект» подразумеваются комплект документов (система документов), содержащих формулирование цели и действий предстоящей деятельности, направленных на ее достижение, а также комплекс действий (работ, услуг, управленческих операций и решений), обеспечивающих достижение определенных целей (получение определенных результатов).

С помощью инвестиционного проекта решается важная задача по выяснению и обоснованию технической возможности и экономической целесообразности создания объекта избранной целевой направленности1.

Существуют различные классификации инвестиционных проектов: по отношению друг к другу (независимые, альтернативные, взаимодополняющие); по срокам реализации (краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные); по размерам инвестиций (малые, средние, крупные, мегапроекты); по основной направленности (коммерческие, социальные и другие); в зависимости от величины риска (надежные, рисковые)[629] [630] и т.д.

Однако каждый инвестиционный проект уникален, имеет свои особенности. Каждый инвестиционный проект находится в системе окружающих его социальных, политических, экономических, технологических и других составляющих, которые оказывают на него определенное воздействие[631].

Можно только определить следующие «стандартные» элементы инвестиционного проекта, направленного на создание объекта недвижимого имущества:

- описание состава участников проекта;

- информация о цели проекта строительства, об этапах и сроках его реализации

- проектная документация, соответствующая требованиям законодательства, регулирующего градостроительную деятельность;

- сведения о наличии исходной разрешительной документации, в том числе разрешения на строительство;

- информация об экологических и социальных последствиях реализации проекта;

- описание предполагаемого организационно-экономического механизма реализации проекта, включая необходимые меры господдержки;

- обоснование экономической и иной эффективности проекта;

- шаги реализации проекта;

- условия прекращения проекта и другие.

Следовательно, предметом инвестиционного договора являются действия сторон по реализации инвестиционного проекта, что представляет собой третий квалифицирующий признак инвестиционного договора в сфере создания объекта недвижимости.

Исходя из сказанного выше инвестиционный договор можно определить как соглашение между инициатором инвестиционного проекта (органом государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления) и инвестором о реализации инвестиционного проекта с предоставлением инвестору мер государственной поддержки инвестиционной деятельности.

Таким образом, инвестиционный договор, сконструированный как самостоятельное договорное обязательство, представляет собой лишь одну их договорных форм, опосредующих инвестиционную деятельность.

Инвестиционный договор на создание объекта недвижимого имущества, соответственно, может быть определен как соглашение между инициатором инвестиционного проекта (органом государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления) и инвестором о реализации инвестиционного проекта на создание объекта (объектов) недвижимого имущества с предоставлением инвестору мер государственной поддержки инвестиционной деятельности.

Признаком, позволяющим выделить инвестиционный договор на создание объекта недвижимого имущества в качестве вида инвестиционного договора, может служить недвижимость как результат инвестиционной деятельности с присущими ей особенностями объекта инвестиций.

Следует установить следующие перечень существенных условий инвестиционного договора:

- информация о реализуемом инвестиционном проекте;

- описание объекта инвестиций;

- общий срок реализации инвестиционного проекта, перечень и сроки достижения обязательных показателей, характеризующих экономическую, социальную и бюджетную эффективность инвестиционного проекта;

- объем и сроки инвестиций;

- условия, форма государственной поддержки инвестора;

- формы, порядок и сроки предоставления промежуточной и итоговой отчетности инвестора о реализации инвестиционного проекта;

- ответственность инвестора за нарушение условий договора;

- порядок расторжения инвестиционного договора.

В случае реализации инвестиционного проекта на создание объекта (объектов) недвижимого имущества перечень существенных условий инвестиционного договора должен быть дополнен такими условиями, как:

- условия предоставления земельного участка под строительство, если такой участок предоставляется инициатором проекта;

- срок ввода объекта (объектов) недвижимости в эксплуатацию;

- распределение площадей создаваемого объекта недвижимости (по процентному показателю, по целевому назначению либо по иным показателям);

- порядок и условия подписания сторонами инвестиционного договора итогового акта распределения площадей;

- порядок привлечения инвестором третьих лиц в действия по реализации инвестиционного проекта;

- условия уступки прав (требований) и перевода долга по инвестиционному договору.

<< | >>
Источник: Козлова Елена Борисовна. РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ДОГОВОРНЫХ МОДЕЛЕЙ, ОПОСРЕДУЮЩИХ СОЗДАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени доктора юридических наук. МОСКВА 0000. 0000

Скачать оригинал источника

Еще по теме § 2. Понятие и квалифицирующие признаки инвестиционного договора:

  1. § 4. Условия договора доверительного управления ценными бумагами
  2. Правовой механизм регулирования лизинга
  3. Глава 13. Отражение в отчетности финансовых инструментов
  4. § 2. БАНКОВСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ И БАНКОВСКИЕ ОПЕРАЦИИ КАК ПРЕДМЕТ БАНКОВСКОГО ПРАВА
  5. § 5. ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ЭЛЕМЕНТОВ БАНКОВСКОЙ СИСТЕМЫ. КОРРЕСПОНДЕНТСКИЕ СЧЕТА
  6. § 2. Расчетный форвардный контракт
  7. Затраты предприятий, их классификация
  8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИЗИНГА И МЕХАНИЗМ лизинговой сделки
  9. § 1.2. Государственные корпорации в системе финансовых правоотношений
  10. 2.3 Понятие инновационного права и его соотношение с основными отраслями российского права
  11. ОГЛАВЛЕНИЕ
  12. ВВЕДЕНИЕ