<<
>>

Тема 14. Ипотечные банки их операции

Ипотечные банки - банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных ссуд под залог недвижимости, земли и строений. К ним также относятся и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли.

Под ипотекой понимается денежная ссуда, предоставляемая под залог недвижимого имущества(землю, дома, предприятия). Выдача кредита сопровождается оформлением ипотечного акта, который не является ценной бумагой и регистрируется в поземельной книге. Поскольку ипотечный акт не является ценной бумагой, то прямая передача кредита другому лицу невозможна. Поэтому ипотечные банки для привлечения ресурсов выпускают специальные ценные бумаги - закладные листы. В закладную входят: наименование должника и кредитора, сумма ипотечной ссуды, срок уплаты, описание залога и его стоимости, подтверждение прав должника на закладываемое имущество, подписи сторон, отметка о регистрации сделки. Отдельным документом оформляются условия сделки. На период ипотеки заложенное имущество остается во владении должника. В случае нарушения условий сделки по решению суда заложенное имущество продается для удовлетворения требований кредитора или объявляется его собственностью.

На базе закладных ипотечные банки могут выпускать ипотечные ценные бумаги, которые потом размещаются на вторичном рынке.

Ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимым имуществом(земля, производственные и жилые здания) и приносящие твердый процент. Ипотечным банкам предоставляется исключительное право на их выпуск .Их реализацией инвесторам ипотечные банки занимаются сами, дополнительно обеспечивая их своим капиталом. Наибольшее развитие ипотечные банки получили в США, Германии, Италии, Франции ,России. Так, правительством США был создан ряд национальных финансовых институтов, которые регулируют вторичный рынок ипотечных ценных бумаг либо покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.

Формируются ипотечные банки на основе различной формы собственности( государственные, частные, кооперативные, смешанные). В промышленно-развитых странах континентального права(Германии, Франции, других стран Европы, Японии)имеется развитая сеть ипотечных банков, в основном акционерной формы собственности. В промышленно-развитых странах англо-саксонского права (США, Великобритании)роль ипотечных банков выполняют другие кредитные организации, а также имеются кооперативные и акционерные. В развивающихся странах Латинской Америки,Азии созданы акционерные ипотечные банки с участием государства.

Ипотечные банки классифицируются в зависимости от: а) охвата территории( местные, межрегиональные, национальные, транснациональные); б) степени самостоятельности(самостоятельные, дочерние); в) вида привлеченных средств( депозитные, закладные) г) субъектам кредитования (жилищные, земельные, сельскохозяйственные, прочие).

Ипотечные банки основную часть своих пассивов формируют за счет эмиссии ипотечных облигаций и целевых контрактных сбережений,а также на основе депозитов и закладных.. Основная часть пассивов(более 50% всех пассивов ) составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов, а также собственные средства(включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль).

Привлечение ресурсов через систему целевых контрактных сбережений предполагает накопление заемщиком 30-40 % от стоимости жилья на сберегательном счете(процент по накоплениям на данном счете ниже рыночного) и дальнейшую выдачу льготного кредита.

Если клиент выполняет свои обязательства , подтвердит свою платежеспособность, банк может предоставлять ему кредит в сумме не более 70% от стоимости жилья под залог квартиры. Кредиты, выдаваемые банками населению под залог недвижимости, обычно имеют длительный срок - 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным широким слоям населения.

Ипотечные кредиты предоставляются за счет средств, привлекаемых от продажи ипотечных ценных бумаг(облигаций, ипотечных сертификатов) на вторичном рынке. Однако в России эта форма не является распространенной, так как сложна в оформлении прав собственности на жилье и очень дорога.

Основную часть активов ипотечных банков составляют долгосрочные ссуды на: покупку земельных участков под строительство; на покупку жилья; ипотечные кредиты сельскому хозяйству для сезонного кредитования сельскохозяйственных производителей.

Процентные ставки по ипотечным кредитам могут различаться.Они могут быть:

а) с фиксированной процентной ставкой, когда ежемесячное погашение задолженности происходит с фиксированной ставкой на всем протяжении срока ссуды;

б)с корректирующей процентной ставкой, т.е. ставка может пересматриваться в течении 3-5 лет с привязкой процентов к другим рыночным ставкам;

в) с увеличением суммы платежей- по мере удлинения срока пользования ссудой ставка повышается, исходя из повышения уровня дохода;

г)гарантированная, т.е. сделка застрахована, что снижает кредитный риск.

Ипотечные банки могут также размещать средства в ценные бумаги(преимущественно государственные) и др. Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной , включают также вложения средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечные банки имеют высокое социальное значение, так как обеспечивают долгосрочные земельные кредиты и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящим проценты.

В большинстве стран деятельность ипотечных банков подвергается государственному регулированию, которое проявляются в форме: прямого участия

государства; прямых административных методов; государственных гарантий, системы налоговых льгот и др.

В большинстве развитых стран существует двухуровневая система ипотечного кредитования. Она включает в себя банки(как первичных кредиторов) и ипотечное агентство в качестве основного оператора вторичного ипотечного рынка.Наиболее полное развитие эта модель получила в США, где правительством был создан ряд национальных финансовых институтов, которые регулируют вторичный рынок ипотечных ценных бумаг либо покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемых банками.

В России до последнего времени основными источниками средств для предоставления ипотечных кредитов являлись , как правило, собственные средства банков, а также специализированные долгосрочные кредиты, привлекаемые банками от нерезидентов.

<< | >>
Источник: Жукова Е.Ф.. «Банки и небанковские кредитные организации и их операции». Лекции. 2016

Еще по теме Тема 14. Ипотечные банки их операции:

  1. 2.1. Источники различных форм капитала коммерческих банков
  2.   9.4. Операции коммерческих банков  
  3. 10.4. Операции коммерческих банков  
  4. Развитие крупнейших российских банков
  5. 3.Коммерческие банки и их операции.
  6. Лекция 7. Основные операции коммерческих банков по размещению ресурсов
  7. КРЕДИТОВАНИЕ КАПИТАЛИСТИЧЕСКИХ ПРЕДПРИЯТИЙ
  8. Тема 5. КОММЕРЧЕСКИЕ БАНКИ
  9. Тема 10. КОММЕРЧЕСКИЕ БАНКИ НА РЫНКЕ ЦЕННЫХ БУМАГ
  10. Операции коммерческих банков
  11. Сберегательный банк Российской Федерации и его операции
  12. Ипотечные банки в России
  13. 3.Коммерческие банки и их операции.