Значення, правові основи оцінки нерухомого майна при іпотечному кредитуванні

Без оцінки немає інвестицій,

без інвестицій неможливий економічний ріст,

без економічного росту неможлива економічна стабільність.

Зрештою, вищенаведений вислів (взятий із зарубіжної літератури з оцінки) мало зворушує серця звичайних громадян.

Необхідність оцінки виникає при найбільш різноманітних життєвих і економічних ситуаціях, таких як:

• купівля-продаж майна;
• оренда;
• кредит під заставу;
• страхування майна;
• інвестування і розробка інвестиційних проектів;
• злиття і поділ підприємств;
• внесення в статутний фонд;
• розв’язання майнових спорів;
• приватизація;
• багато інших випадків.

За роки роботи на ринку нерухомості була напрацьована велика база даних по багатьох типах будівель і споруд, створені відповідні методики і накопичено значний досвід роботи в даному напрямку. Під ринком нерухомості слід розуміти визначений набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов’язані з нею інтереси, установлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористувачів.

Оцінка майна, майнових прав – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними  у статті 9 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну  діяльність  в  Україні”  і   є  результатом  практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.

Оцінка нерухомості – особлива сфера професійної діяльності на ринку нерухомого майна і в той же час необхідний момент при здійсненні практично будь-якої операції з нерухомістю, починаючи від купівлі-продажу, здачі в оренду і кінчаючи прийняттям рішень про реалізацію проектів будівництва або реконструкції об’єктів нерухомості і т.д.

Оцінка – складний процес, який вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій попиту і пропозицій на різних сегментах ринку, обумовлений наявністю великої кількості індивідуальних характеристик оцінюваного об’єкта, а також численних факторів, що впливають на оцінку нерухомості. Процес оцінки можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для одержання оцінки. Процес звичайно завершується складанням звіту про оцінку, який і надає доказову силу оцінці вартості.

В першу чергу, оцінка часто виконується для таких об’єктів, як квартири, кімнати, офісні приміщення і будівлі під офіси, приміські житлові будинки з земельними ділянками. Об’єкти нерухомості можуть входити в цілісні майнові комплекси підприємств та організацій, що суттєво відображається на їхній вартості.

Сьогодні можна визначити різні види вартості. Але в ринкових умовах господарювання найбільш поширеним видом вартості є ринкова вартість.

Згідно зі статтею 3 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” оцінка майна, майнових прав (далі – оцінка майна) – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.

Методичне регулювання оцінки майна забезпечується відповідними нормативно-правовими актами та здійснюється відповідно до них. До  таких актів відносять:

1. положення (національні стандарти) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України;
2. методики та інші нормативно-правові акти, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Коли розробляються нормативно-правові акти з оцінки майна враховують:

• засади  міжнародних стандартів оцінки;
• думки представників Фонду держмайна України;
• досвід саморегулівних організацій оцінювачів, найбільш авторитетних оцінювачів, наукових та інших установ.

Існують інші вимоги до методичного регулювання оцінки майна:

1. нормативно-правові стандарти, які регулюють питання вартості (ціни) майна, не повинні суперечити положенням (національним стандартам оцінки майна);
2. положення (національні стандарти оцінки майна) повинні містити поняття, які чітко визначають, в першу чергу, ринкову вартість, принципи оцінки, методичні підходи до оцінки, особливості проведення оцінки відповідного майна, вимоги до змісту звіту про оцінку майна і т.д.;
3. положення (національні стандарти) оцінки майна є обов’язковими до виконання суб’єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Відповідно до статті 5 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” суб’єкти оціночної діяльності:

1. суб’єкти господарювання – зареєстровані у встановленому законодавством порядку:

• фізичні особи – суб’єкти підприємницької діяльності;
• юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності;

2. органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та/або майном, що є у комунальній власності та у складі яких працюють оцінювачі.

Оцінювач як суб’єкт оціночної діяльності – це громадяни України, іноземці, особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача.

Випадком проведення оцінки вважається передача майна під заставу.

• створення підприємств на базі державного майна;
• переоцінка основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;
• визначення збитків;
• приватизація, відчуження майна і т.д.

Відповідно до статті 11 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” підставою проведення оцінки майна є договір між суб’єктом оціночної діяльності та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі.

Істотні умови договору:

• зазначення майна, що підлягає оцінці;

• мета, з якою проводиться оцінка;
• вид вартості майна, що підлягає визначення;
• дата оцінки;
• строк виконання робіт з оцінки майна;
• розмір і порядок оплати робіт;
• права, обов’язки сторін договору;
• умови забезпечення конфіденційності результатів;
• відповідальність та інше.

Завершується оцінка майна оформленням такого документу, як Звіт про оцінку майна (Акт оцінки майна). Цей документ містить:

1. висновки про вартість майна;
2. підтвердження про виконані процедури з оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності;
3. підпис оцінювача, який безпосередньо проводив оцінку майна;
4. печатку, підпис керівника суб’єкта оціночної діяльності.

Згідно зі статтею 21 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” для:

• колегіального вирішення питань щодо видачі суб’єктам оціночної діяльності – суб’єктам господарювання сертифікатів;
• анулювання сертифікатів;
• забезпечення прозорості в питаннях державного регулювання оціночної діяльності;
• підвищення професійного рівня суб’єктів оціночної діяльності.

Фондом державного майна України створюється Наглядова Рада з питань оціночної діяльності.

1. представники Фонду держмайна України;
2. представники, делеговані іншими органами державної влади, які мають повноваження реалізувати державну політику в питаннях оцінки майна та мають необхідний рівень підготовки з питань оцінки майна;
3. представники саморегулівних організацій оцінювачів.

Державне регулювання оціночної діяльності здійснюється відповідно до статті 23 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, у якій розкривається зміст, напрями державного регулювання, а також згідно зі статтею 24 цього ж закону.

Відповідно до статті 23державне регулювання оціночної діяльності полягає в забезпеченні формування та розвитку інфраструктури оцінки майна в

Україні, об'єктивності та законності її проведення, у тому числі відповідності оцінки майна нормативно-правовим актам з оцінки майна, впровадження в практику оціночної діяльності міжнародних норм та правил оцінки майна, забезпеченні суспільних інтересів у питаннях оцінки майна, створення конкурентного середовища серед суб'єктів оціночної діяльності – суб'єктів господарювання та навчальних закладів, що здійснюють професійну підготовку

оцінювачів, проведення оцінки майна органами державної влади та

органами місцевого самоврядування відповідно до законодавства.

Основними напрямами державного регулювання оціночної діяльності є:

1. контроль за дотриманням єдності нормативно-правового та

   організаційного забезпечення оцінки майна;

2. забезпечення норм і рівня професійної підготовки оцінювачів

   та контроль за їх додержанням;

3. контроль за виконанням оцінювачами та суб'єктами оціночної

   діяльності умов здійснення оціночної діяльності;

4. організаційне забезпечення роботи Наглядової ради та

   Екзаменаційної комісії;

5. видача кваліфікаційних свідоцтв та сертифікатів;
6. визнання статусу саморегулівних організацій оцінювачів та

   контроль за додержанням ними правил громадського регулювання

   оцінки майна, визначених цим Законом, забезпечення їх широкого

   залучення до регулювання оціночної діяльності;

7. контроль за додержанням законодавства суб'єктами оціночної

   діяльності та іншими суб'єктами під час проведення оцінки майна;

8. сприяння встановленню єдиних норм та правил оцінки майна в

   Україні, що базуються на міжнародних нормах і правилах;

9. ведення Державного реєстру оцінювачів та Державного реєстру

   суб'єктів оціночної діяльності;

10. інші напрями діяльності для реалізації функцій державного

    регулювання оціночної діяльності.

Згідно зі статтею 24органом державної влади, який здійснює державне регулювання оціночної діяльності в Україні, є Фонд державного майна України.

Кабінет Міністрів України в питаннях оціночної діяльності здійснює повноваження, визначені Конституцією України, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Інші органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють свої повноваження в питаннях оцінки

майна відповідно до законодавства.

Фонд державного майна України забезпечує широке інформування

суспільства з питань оціночної діяльності, стану та особливостей

ціноутворення на майно та майнові права в Україні.