Заключение
Проведенное диссертационное исследование привело к следующим основным выводам.
Предпосылками формирования системы ипотечного кредитования в экономиках рыночно передовых стран явилось развитие правовых систем и товарно-денежных отношений.
Со временем ипотечное кредитование в различных государствах приобретало черты и особенности, характерные для этих стран, однако в целом в развитии национальных ипотечных систем выделяются 2 основных направления: европейская или немецкая (одноуровневая) и американская (двухуровневая) системы ипотечного кредитования. Отчасти эти системы базируются на уникальном опыте создания системы ипотечного банковского кредитования, который был наработан в России к 1917 г.В современной России возрождение ипотеки начиналось в рамках схем с предоставлением рассрочки платежа по оплате приобретаемого жилья, а также как разновидность потребительского банковского кредитования населения. Однако в последнее время сложились предпосылки для становления классической банковской ипотечной системы.
Банковское ипотечное кредитование обладает рядом особенностей относительно прочих банковских кредитных операций, основными из которых являются длительный срок и высокая надежность обеспечений в виде залога объекта недвижимости. Кроме того, приобретение жилья частными лицами посредством банковского ипотечного кредитования обладает для заемщика рядом практических преимуществ, главным из которых является возможность приобрести жилье при наличии только части необходимых денежных средств.
В настоящее время процедура предоставления банковского ипотечного кредита в России включает большое количество этапов; с развитием ипотечного кредитования ожидается ее упрощение, сокращение издержек и повышение конкурентоспособности среди прочих финансовых инструментов.
137
Системы ипотечного кредитования большинства стран реализуются на основе 2-х моделей - американской и европейской.
Эти модели имеют схожие признаки (разделение жилищного финансирования на кредитование строительства жилья и долгосрочное кредитование покупки жилья населением; наличие в системе 4-х субъектов: заемщика, кредитора, инвестора и государства; наличие в системе стабильно работающего вторичного рынка закладных), однако они различаются по объектам государственной политики: европейская направлена на поддержку кредитующих организаций, американская - на развитие рынка ипотечных бумаг и поддержание его инфраструктуры и ликвидности.Различие экономических условий России и развитых стран Запада не позволяет эффективно копировать какие-либо существующие в мире модели ипотечного кредитования. В настоящее время ведется поиск уникальной российской модели ипотечного кредитования на основе принципов финансовой устойчивости и экономической эффективности такой модели, ее соответствия уровню доступности жилья и менталитету россиян, адаптации к специфике российской банковской системы. При этом основные задачи государства в этом плане сводятся к созданию среды для функционирования вторичного ипотечного рынка, а также к созданию благоприятных условий приобретения ипотечных облигаций крупнейшими институциональными инвесторами.
В современной России разработана законодательная база для создания и функционирования системы ипотечного кредитования, однако имеющееся правовое поле несовершенно. К настоящему моменту установлен порядок функционирования ипотеки как правоотношений особого вида, а также предпринята попытка создания инструмента вторичного ипотечного рынка - закладной, не получившей распространения на российском рынке. Новый толчок развитию ипотечного кредитования в России дало установление в конце 2003 г. принципов эмиссии и оборота ипотечных ценных бумаг, что открывает возможность функционирования вторичного ипотечного рынка как самостоятельного сегмента фондового рынка. Лишь с недавнего времени в российском правовом поле было введено положение об исключении ипотечного покрытия эмитирован-
138 ных ипотечных облигаций из общей конкурсной массы при банкротстве кредитной организации- эмитента.
Однако в связи с необходимостью разработки конкретного механизма для такой процедуры, а также наличием противоречий с положениями целого комплекса действующих законодательных актов требуется вести детальную работу в указанном направлении с учетом значительных последствий введения новой по своей сути конструкции в российском законодательстве.Среди региональных нормативно-правовых основ ипотеки наиболее проработана законодательная база ипотеки в Москве, на основании которой в конце 1998 г. был успешно реализован пилотный проект московской ипотечной программы. Результаты этого эксперимента, с одной стороны, указывают на существенную роль региональной власти в процессе реализации ипотечной программы в регионе, с другой же - подтверждают положение о том, что без создания достаточно проработанного правового базиса на федеральном уровне невозможно функционирование массовой региональной ипотечной программы.
Созданный к настоящему моменту в России правовой базис для развития системы ипотечного кредитования совершенствуется по нескольким направлениям: создаются возможности для функционирования системы на основе различных моделей - как американской, так и европейской, ведется законотворческая работа по устранению «правового вакуума», снижению рисков каждого из участников ипотечной системы и созданию привлекательных условий для потенциальных инвесторов.
Ипотечные системы рыночно развитых стран используют особенность ипотеки - высокую надежность обеспечения - для решения проблемы финансирования ипотеки, при этом практикуется перепродажа ипотечных кредитов специально созданным институтам либо использование инструмента секъюри-тизации ипотечных кредитов самим кредитором. Наиболее проработанным к настоящему моменту механизмом финансирования ипотечного кредитования в России является эмиссия ипотечных облигаций, однако следует учитывать, что до последнего времени надежность эмитируемой ипотечной облигации напря-
139 мую зависела от надежности ее эмитента. Перспективным направлением совершенствования данного фондового инструмента также является распространенный в странах Запада механизм структурирования ипотечных облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием, который позволяет путем установления очередности исполнения обязательств управлять показателями инвестиционной привлекательности ипотечных облигаций.
К настоящему моменту в России обращаются ипотечные облигации нескольких эмитентов, лидером по размещению таких облигаций на российском фондовом рынке является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
При этом имеет место превышение объемов эмиссии ипотечных облигаций ведущих эмитентов над объемами их ипотечных портфелей; без устранения этого несоответствия массовая ипотека невозможна.Поиски альтернативных источников финансирования ипотеки ведутся по ряду направлений, наиболее перспективным из них выступают средства институциональных инвесторов - пенсионных фондов и страховых компаний.
В отличие от классических систем банковского ипотечного кредитования распространенные в России схемы инвестирования граждан в строительство жилого дома (паевого участия) возлагают значительно больший объем рисков на гражданина-инвестора, и в будущем представляются малоперспективными.
В рамках проведенного исследования достигнуты следующие результаты: 1. Исследована специфика банковского ипотечного жилищного кредитования населения в России, в том числе:
1.1. Обоснован новый подход к классификации банковского ипотечного жилищного кредитования населения как особого продукта деятельности ряда общественных институтов, к числу которых помимо банков относятся риэлторы, оценщики, страховщики, нотариусы, государственные органы, а также специализированные ипотечные агентства. При этом, участие банка в системе ипотечного кредитования целесообразно относить не к разновидности кредитной деятельности, а к особому виду банковской деятельности.
140
1.2. Проведен анализ применения понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование».
Под понятием «ипотека» в российской правовой среде подразумевается залог недвижимого имущества. С точки зрения теории банковского дела, «ипотечное кредитование» - это предоставление кредита, обязательства по которому обеспечены залогом недвижимого имущества, при этом на такое имущество распространяются правила для обычного залога. Таким образом, ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости.
С другой стороны, повышенный интерес к проблеме решения жилищного вопроса обуславливает то, что российская общественность, говоря об ипотечном кредитовании, подразумевает получение кредита для приобретения недвижимости (жилья), не уделяя внимания обеспечительной функции ипотеки.
Настоящее диссертационное исследование сосредоточено на банковском кредитовании населения под залог приобретаемого на средства кредита жилья (кредит «для» и «под» жилье).
Проведен детальный анализ современных проблем, препятствующих развитию системы банковского ипотечного жилищного кредитования населения в нашей стране. При этом обоснованы наиболее перспективные, с точки зрения автора, пути решения двух основных задач становления данной системы (поиска адекватного источника финансирования и совершенствования необходимого правового базиса ипотечной системы).
Разработана концепция управления рисками банка - кредитора, возникающими при его участии в системе ипотечного жилищного кредитования населения в России, включающая:
структурирование рисков в соответствии с авторской методикой,
применение известных методов управления рисками к этой структуре,
практические меры по снижению рисков в рамках этой структуры.
3.1. На основе сопоставления посубъектного распределения рисков участников 2-х основных мировых моделей ипотечного кредитования (американской и немецкой) автором выделены 3 сферы такого распределения рисков универ-
141 сальной системы ипотечного кредитования: - сфера рисков частного лица; -сфера рисков посредника (банка-кредитора и ипотечного агентства); - сфера рисков инвестора.
В рамках настоящего исследования рассмотрена основная составляющая сферы рисков посредника - совокупность рисков банка-кредитора, участвующего в программе ипотечного кредитования. Риски банка - ипотечного кредитора являются частью системы рисков банковской деятельности в целом, однако до настоящего времени исследователи не пришли к единому мнению относительно структуры совокупности банковских рисков и их классификации. Авторская классификация рисков банка, возникающих при его участии в системе ипотечного кредитования, строится на принципе соответствия практической задаче, решению которой отвечает создаваемая классификация.
В соответствии с авторским подходом в рассмотрении участия банка в системе ипотечного кредитования как особого вида деятельности банка, в рамках классификации рисков банка-кредитора, возникающих при его участии в ипотечном кредитовании населения, выделены 2 блока рисков:
риски, возникающие в ходе участия банка в ипотечном жилищного кредитования населения, относимые к рискам его кредитной деятельности,
специфические риски, возникающие в процессе участия банка в ипотечном жилищном кредитовании населения, не относимые к рискам его кредитной деятельности.
Автор предлагает собственную структуру рисков банка-кредитора, возникающих при его участии в программе ипотечного кредитования, и факторов, обусловливающих эти риски. Совокупность названных рисков взаимосвязана; одни и те же экономические явления могут как увеличивать уровень каждого из них, так и оказывать разнонаправленное влияние на уровень различных рисков. В этой связи автором рассмотрена структура указанных рисков и их факторов в качестве единой системы и обоснована необходимость комплексного управления всей системой таких рисков.
- 142
Отмечая зависимость успеха в работе любого банка от выбора правильной стратегии и ее грамотной реализации, в особенности, политики управления рисками банка, автор предлагает собственную структуру политики комплексного управления рисками банка, рассчитанную также на управление его рисками как участника ипотечной программы. При этом наиболее сложный блок управления рисками ипотечного кредитора - блок управления содержанием и уровнями соответствующих рисков - детально применен к каждому виду ипотечных рисков банка.
По каждому из видов рисков банка, возникающих при его участии в программе ипотечного жилищного кредитования населения, в соответствии с разработанной автором структурой этих рисков, автором предложен комплекс мер, ориентированных на повышение эффективности управления каждым из них. В том числе, предложены меры государственного воздействия с целью снижения рисков ипотечной системы в целом; также автором рассмотрены возможности использования различных механизмов снижения влияния отдельных факторов ипотечных рисков.
Сформированный в результате данной работы ряд практических мер и предложений может быть использован:
банками - участниками системы ипотечного кредитования населения для повышения эффективности управления собственными рисками, возникающими в результате этой деятельности,
ипотечными агентствами, ипотечными ассоциациями, подразделениями органов государственной власти для совершенствования разрабатываемых механизмов и инструментов ипотечного кредитования в части снижения рисков субъектов ипотечной системы.
20. 143