Загальна характеристика методики, етапів, методів оцінки вартості майна

Зрозуміло, що під методикою оцінювання слід розуміти сукупність методів та способів оцінки майна. Методи оцінки – це послідовність оціночних процедур, шляхом виконання яких реалізуються методичні підходи.

Як стверджує доктор економічних наук Євтух О. (Волинський державний університет ім. Лесі Українки), одна з найважливіших проблем у сфері іпотечного кредитування – оцінка вартостей. Суть проблеми полягає у визначенні величини заставної вартості нерухомого майна (або номінальної вартості іпотечного зобов’язання). Під цим поняттям розуміємо дисконтова ну ринкову вартість нерухомості або ринкову вартість іпотечного кредитування [5, 48]. Вчений пропонує оцінку заставної вартості здійснювати у 3 етапи, причому на перших двох слід визначати ринкову вартість нерухомості, що є заставою, на третьому – величину заставної вартості.

І етап: фахівець, який досліджує та оцінює нерухомість, досліджує економічну ситуацію на відповідному ринку, в результаті чого робить висновок про найефективніше використання об’єкта нерухомості у конкретний період часу за наявності певних юридичних, фізичних, фінансових та інших обмежень. Найкращим є варіант використання, який забезпечує найвищий сукупний чистий дохід протягом доволі тривалого періоду.

ІІ етап: застосовуючи три основні підходи до оцінки ринкової вартості – витратного, аналізу продажів, капіталізації доходів – визначають вартість нерухомості на ринку.

На перших двох етапах експерт, як  правило, будує свою роботу за загальновизнаними принципами й методами, що використовуються в економічно розвинених країнах. Як застерігає доктор економічних наук Євтух О., слід мати на увазі, що особливості економічної ситуації в Україні, пов’язані з тривалим перехідним періодом, вимагають обережного їх застосування. В першу чергу це стосується оцінки майнових комплексів підприємств методом капіталізації доходів: не всі наші господарюючі суб’єкти, фірми надають достовірну інформацію щодо отримання доходів, через це складно розрахувати такий показник, як доходи майбутніх періодів.

По-друге, сьогодні в Україні немає об’єктивних передумов і для широкого використання методу порівняння продажів у ході оцінки виробничих комплексів, до того ж фондовий ринок у нашій країні – мало розвинений.

На думку фахівців [5, 49], за таких умов оцінювати майно підприємств (як їх називають – “лежачих”, із відсталою технологією) слід за методами, що базуються на майновому підході, який по суті є модернізованим витратним.

Даний підхід передбачає застосування 4-х способів оцінки вартості:

1. нагромадження активів;
2. скоригованої балансової вартості;
3. заміщення (використання функціональних аналогів);
4. розрахунку ліквідаційної вартості.

Метод нагромадження активів полягає у визначенні ринкової вартості кожного активу й пасиву балансу та вирахуванні із сукупної величини активів усієї заборгованості [4, 59].

Метод скоригованої балансової вартості – це індексний спосіб оцінки.

Метод заміщення (використання функціональних аналогів) – полягає у визначенні витрат у поточних цінах на будівництво підприємства, аналогічного оцінюваному. У процесі застосування зазначеного методу вносяться корективи на фізичну, функціональну й економічну зношеність підприємства, яке оцінюється.

Метод розрахунку ліквідаційної вартості – полягає у зменшенні вартості активів на величину витрат, пов’язаних із ліквідацією [5, 49].

Фахівці пропонують в ході іпотечного кредитування використовувати різні підходи оцінки вартості, виходячи з реальних обставин на ринку нерухомості.

Обираючи метод оцінки ринкової вартості нерухомості, необхідно брати до уваги цілу низку факторів. Насамперед, характер об’єкта:

• якщо він приносить стабільний дохід, доцільно застосовувати метод капіталізації;
• якщо оцінюється квартира, у більшості випадків варто використовувати порівняльний підхід;
• методи, розроблені на основі витратного підходу, як правило, дають неточну оцінку об’єкта, якщо вік його перевищує 10 років, це зумовлено складністю вимірювання зношеності будинку [4, 66];
• треба зважати на кон’юнктуру та рівень розвитку ринку нерухомості. Методи, засновані на порівнянні продажів, найчастіше застосовуються на розвинених ринках, де постійно здійснюється купівля-продаж нерухомості широкого спектра в умовах високого рівня інформованості, при перехідній економіці, де швидко міняються економічні умови і складності оцінки надходжень грошових потоків у подальших періодах, застосування методу капіталізації доходів – обмежене.

Якщо набуто досвід оцінки ринкової вартості нерухомості, визначено основні принципи, методи, процедури її здійснення, що значно полегшує виконання завдань на першому та другому етапах роботи експертів, то на думку доктора економічних наук Євтуха О., недостатньо розроблено теоретичних та методологічних засад визначення заставної вартості на третьому етапі оцінки – визначенні заставної вартості.

Поряд із загальними принципами вартості нерухомого майна кредитор, банк мають оволодіти низкою спеціальних принципів оцінки заставної вартості, які допомогли б виконати головне – застава має забезпечити вимоги кредитора у разі невиконання позичальником своїх зобов’язань (така економічна природа застави).

Перший принцип – надійне забезпечення (стаття 19 Закону України “Про заставу” та Закон України “Про іпотеку”). Відповідно до цих законів за рахунок заставленого майна заставодержатель має право задовольнити свої вимоги в повному обсязі, що визначається на момент фактичного задоволення, включаючи:

• проценти;
• відшкодування збитків, завданих про строчкою виконання, неустойки;
• необхідні витрати на утримання заставленого майна;
• витрати на здійснення забезпеченої заставою вимоги.

Фахівці пропонують у процесі оцінки застави у сфері іпотечного кредитування необхідність керування такими критеріями:

1. кредитор, банк не повинні зазнавати втрат у випадку порушення позичальником умов кредитного договору і має цілком задовольнити свої вимоги щодо вартості забезпечення;
2. величина вартості забезпечення (ліквідаційної вартості об’єкта застави) не повинна бути меншою від величини вимог кредитора, банку, що виникають у випадку порушення позичальником умов кредитного договору.

Ці критерії спонукають заставодержателя знижувати ринкову вартість застави з метою підвищення резерву надійності для більш повного задоволення вимог кредитора у будь-яких ситуаціях невиконання позичальником своїх зобов’язань.

Спираючись на принцип надійного забезпечення, кредитори застосовують різноманітні методи визначення обсягу іпотечного кредиту, проте всі вони спрямовані на зниження заставної вартості. Як наслідок, вона становить дуже малу частку в ринковій вартості нерухомості.

Відповідно до положень про кредитування, прийнятих низкою банків України, величина кредиту визначається на рівні 50% від вартості нерухомості. Норма дисконту теж є зависокою, адже ризики оцінюються по максимуму для всіх позичальників. Такий підхід:

• сприяє збільшенню резерву надійності;
• призводить до втрат усіх суб’єктів іпотечної системи через неналежне використання ресурсів, адже застава – це ще й спосіб отримання оптимального доходу.

Принцип оптимального доходу є другим основним критерієм оцінки заставної вартості.

Практика іпотечного кредитування в основному використовує такий ряд методів оцінювання майна:

• витратний метод;
• метод порівняння продажів (ринковий метод);
• аналоговий підхід;
• дохідний метод.

Витратний методзаснований на порівняннях витрат на будівництво (розвиток) і вартістю нерухомості на сьогоднішній чи день аналогічно забудованої (розвитий) нерухомості. Оскільки ринок визначає співвідношення вартості і витрат, цей метод відбиває ринковий стандарт мислення. Покупці звичайно порівнюють вартість структури в теперішньому стані з цінами і рентами, одержуваними за подібні будинки, і цінами на будівництво нових будинків з оптимальними фізичними і функціональними властивостями і системами. Покупці встановлюють для себе ціни, що вони готові платити за нерухомість, визначаючи витрати на відновлення наявної структури до необхідного чи бажаного рівня функціональних і фізичних властивостей. Для застосування цього методу оцінювач визначає вартість чи будівництва заміни наявної одиниці нерухомості (спорудження) і, виходячи з витрат, обчислює її знецінювання (амортизацію). Амортизація визначається по трьох факторах: фізичному зносу, функціональному і зовнішньому застарінню. Витратний метод найбільше застосовується при оцінці нових чи порівняно нових споруджень, коли ремонт (поліпшення) приводить до більш ефективного використання нерухомості, вартість нерухомості добре “захищена”, а функціональне і зовнішнє застаріння ще не помітні. Крім того, він використовується для визначення вартості запропонованого будівництва, добудування і ремонту, і для особливої нерухомості, що рідко з'являється на ринку (спеціалізовані заводи і т.п.).

Як правило, в умовах України використовується при оцінці:

• нерухомості, що не приносить прибуток;
• будівель і споруд, предметів приватизації;
• унікальних об'єктів (аеродромів, архітектурно-історичних пам'ятників, і т.п.);
• об'єктів, що потребують оцінки по заміщенні будівельним аналогом;
• для визначення страхової вартості нерухомості;
• для визначення суми компенсації витрат у реконструкцію або капітальний ремонт будівель і споруд;
• об'єктів незавершеного будівництва.

Рис. 4.1. Затратний метод оцінки

Затратний підхід ґрунтується на припущеннях, що вартість об'єкта не перевищує витрат по заміні його новим, а також на раціональному поводженні типового продавця, що бажає повернути витрачені кошти на будівництво.  Використовувані методичні прийоми оцінки в рамках затратного підходу демонструє рис. 1. Процедури визначення відбудовної вартості (вартості заміщення), а також фізичного зносу будівель і споруд у значній мірі регламентовані нормативними актами. Послідовність оцінки:

Рис. 4.2. Схема послідовності оцінки за затратним підходом

Метод порівняння продажів (ринковий метод)дозволяє визначити ринкову вартість нерухомості, виходячи з аналізу цін на подібні нерухомості на ринку і порівнюючи ці нерухомості з об'єктом оцінки. Технологія методу порівнянь є фундаментальної для процесу оцінки і використовується в багатьох інших методах оцінки нерухомості. Метод порівняння продажів найбільш корисний, коли багато подібних недвижимостей були недавно продані на спеціалізованому ринку нерухомості. Використовуючи цей метод, оцінювач визначає вартість оцінюваної нерухомості, порівнюючи її з проданими подібними недвижимостями, що називають порівнянними продажами. Ціни продажів недвижимостей, що вважаються найбільш подібними, визначать рамки, що обмежують значення вартості. Оцінювач визначає ступінь подібності чи розходження між оцінюваною нерухомістю і порівнянними продажами, з огляду на ряд елементів порівняння:

1. тип права на нерухомості, що підлягають продажу;
2. період оплати;
3. умови продажу;
4. умови ринку;
5. місце розташування;
6. фізичні характеристики;
7. економічні характеристики;
8. використання.

Грошове чи процентне коректування повинне бути виконане для ціни продажу кожної нерухомості за різницю  дат продажів.  Шляхом  порівняння  відомих цін  і характеристик проданих недвижимостей визначається вартість оцінюваної нерухомості.

У оціночній практиці в Україні цей метод поки що не знаходить широкого застосування в зв'язку з нерозвиненістю ринку нерухомості (у першу чергу, нежилої та промислової нерухомості), відсутністю доступної і достовірної інформації про угоди купівлі-продажу. Ця особливість докорінно відрізняє практику української оцінки від закордонної, де аналоговий підхід є основним. Проте у випадках оцінки нерухомості для  цілей  приватизації,  використання  цього підходу  можливе внаслідок наявності відкритої і достовірної інформації про всі угоди купівлі-продажу більш, ніж 30 тис. об'єктів нерухомості. Дану інформацію узагальнює й аналізує Фонд державного майна. В умовах України даний підхід найчастіше використовується при оцінці для цілей:

• приватизації;
• при кредитуванні;
• для визначення ставки орендної плати за користування об'єктами нерухомості;
• для цілей купівлі-продажу.

Підхід (його ще називають аналоговим ) заснований на узагальненні даних про поточні (нещодавні) угоди купівлі-продажу по об'єктах нерухомості, аналогічних оцінюваному. В основу методу покладений принцип, згідно якого покупець не заплатить за об'єкт суму, що перевищувала б вартість нерухомості аналогічної корисності. Методичні прийоми, використовувані в рамках даного підходу, демонструє рис. 4.3.

Рис. 4.3. Аналоговий підхід

Найбільш поширеними в Україні серед методичних прийомів даного типу є прийом, оснований на одиниці порівняння і прийом з врахуванням поправок. Елементи (показники) порівняння :

• фізичні характеристики (площа, конструктивні особливості, стан);
• функціональні характеристики;
• місце розташування, дата укладання угод;
• засоби платежу.

Одиницею порівняння є площа або об'єм (1 м , 1 м3). Варто мати на увазі, що в умовах України на повторному ринку не можна використовувати ціни об'єктів нерухомості, зафіксовані в договорах закупівлі-продажу, а також необхідно враховувати  термін  експозиції  об'єкта  (перебування  об'єкта  на  ринку  від  дати виставляння на продаж до дати укладання угоди). Крім цього, при використанні цін пропозицій необхідно робити поправку (знижку) на торг.

Рис. 4.4. Схема послідовності оцінки за аналоговим підходом

Дохідний методоцінює нерухомість з погляду  інвестора – можливість заробити на інвестуванні в нерухомість впливає на її вартість. Фундаментальна передумова інвестиції: більше прибуток – більше вартість. Інвестування у виробляючу доход нерухомість є обміном сьогоднішніх грошей на право одержати гроші в майбутньому. Використовуючи підхід капіталізації доходу, оцінювач аналізує здатність нерухомості забезпечити доход і конвертує цей доход у визначення вартості на даний момент. Дохідний підхід є невід'ємною частиною оцінки нерухомості. Техніка цього методу використовуються для аналізу і коректування даних про продажі методу порівняння продажів і для визначення функціонального і зовнішнього застаріння за допомогою капіталізації розрахованих утрат для витратного методу. При розрахунку вартості використовується співвідношення доходу і відсотків, установлюваних банком у залежності від інфляції і ступеня ризику банку при наданні кредиту.

Система може вважатись хорошою, якщо ті, хто потребує інформацію, зможуть вправно і точно користуватись нею, а також якщо використання інформації, яку закладають у систему, є досить важливим, щоб виправдати гроші і людські зусилля витрачені на збір і утримання даних в системі. Тому мені здається, що в організаційному аспекті (узаконення того, хто і яку інформацію збирає) має бути дві системи (два кадастри) – юридичний та фіскальний. І вартість землі, потрібна для оподаткування та ринкова, будуть зберігатись в другому. Але повинні існувати законодавчі, нормативні, технічні та технологічні можливості об'єднання інформації цих двох систем в єдиний багатоцільовий кадастр.

Рис. 4.5. Схема послідовності оцінки за доходним підходом

Найчастіше використовується даний підхід при оцінці :

• доходної нерухомості;
• при приватизації;
• для визначення орендної плати за користування нерухомістю;
• при оцінці окупності інвестицій у функціонуючий об'єкт нерухомості;
• для цілей кредитування під заставу;
• для цілей внесення в статутний фонд господарського товариства;
• для цілей купівлі-продажу в умовах обмеженості інформації про угоди купівлі-продажу аналогічних об'єктів;
• для цілей оцінки права оренди (користування).

Рис. 4.6. Доходний метод оцінки

Доходний підхід ґрунтується на припущенні, що тільки той об'єкт має вартість, що приносить прибуток, а також на тому, що вартість об'єкта визначається сумою прибутків, принесених в результаті його експлуатації найкращим і найбільш ефективним шляхом. Використовувані методичні прийоми оцінки в рамках дохідного підходу демонструє рис.6. Пряма капіталізація прибутку застосовується тоді, коли прибутки від експлуатації об'єкта не змінюються з часом. Дисконтування грошових потоків застосовується тоді, коли прибутки від експлуатації об'єкта змінні з часом.

Базові поняття: чистий операційний прибуток, грошовий потік коефіцієнт (норма, ставка) капіталізації коефіцієнт (норма, ставка) дисконтування

В Україні не застосовуються використовувані в закордонній практиці оцінювання майна методи розрахунку коефіцієнтів капіталізації (дисконтування), а також не прийнятними є підходи, що використовуються при розподілі безризикової ставки.