1.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования
В современном языке ипотека означает правовую конструкцию, обеспечивающую кредит (или заем) путем предоставления кредитору в залог определенного объекта недвижимости.
Ипотека как форма обеспечения денежного обязательства существует достаточно давно.
Еще в Древней Греции данное понятие связывалось с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенным земельным участком. Как правило, на границе такого участка, устанавливался специальный столб с табличкой, содержавшей указание на то, что данная собственность выступает обеспечением по названному долгу, на которой также велся учет поступивших платежей в счет погашения задолженности. Именно от названия такого столба и образовалось понятие «ипотека». Впоследствии учет платежей по долгу, обеспеченному ипотекой, стал вестись в специальных книгах, содержание которых было доступно любому заинтересованному лицу. Таким образом, зарождение ипотеки шло одновременно с развитием правовых отношений: фактически ипотека стала одним из первых инструментов обеспечения долга не личностью (переходом должника в рабство к кредитору в случае невозможности оплатить долг), а имуществом (земельным участком). Предпосылками для дальнейшего формирования системы ипотечного кредитования как самостоятельного экономического механизма явилось развитие, с одной стороны, правовых систем, с другой — товарно-денежных отношений.Так, становление системы ипотечного кредитования в Австралии начиналось с того, что небольшие группы рабочих, не имевших возможности приобрести жилье на собственные средства, объединялись в группы для коллективного строительства жилья поочередно каждому из своих членов. После завершения строительства последнего объекта группа распадалась, поэтому они получили название временных строительных обществ (terminating building societies). Подобный способ решения жилищной проблемы малообеспеченных слоев
12 населения завоевал популярность, в результате чего стали образовываться постоянные строительные общества (permanent building societies).
Впоследствии они стали специализироваться на привлечении денег населения и предоставлении жилищных кредитов.Основными конкурентами строительных обществ являлись коммерческие банки, однако существовавшие ограничения на деятельность последних определяли преимущества условий займов, предоставляемых строительными обществами. После отмены таких ограничений в 1983 г. банки укрепили свои позиции на этом рынке, в результате чего часть строительных обществ была преобразована в банки, другие шли на слияния для создания более мощных структур с одновременных расширением спектра оказываемых услуг1.
В немецкой экономике до последнего времени под ипотекой понимался исключительно кредит под залог прав на землю, и только недавно предметом залога при ипотеке стали выступать иные объекты недвижимости. Наиболее популярным видом ипотечного жилищного кредитования в Германии на сегодня остается кредит на строительство жилья на отдельном земельном участке. Совокупный размер таких кредитов составляет свыше 0,5 трлн марок ФРГ 2.
Наиболее ярким примером развития системы ипотеки считается является американский путь развития ипотечного кредитования.
Великая депрессия экономики США создала предпосылки для формирования специального институционального инструмента аккумуляции частных денежных средств для последующего их предоставления в ипотечные кредиты. Они были обусловлены следующим:
- финансовый кризис привел к отсутствию ликвидных активов у множества финансовых учреждений;
Подробнее см.: Землянухин Б.И. Современные финансовые рынки. Опыт Австралии. - М.: Финансы и статистика, 1995, с.62- 63.
Иванов В.А. Настольная книга по немецкому банковскому делу. - М.: Логос, 1996, с. 61.
13
неопределенный прогноз ситуации привел тому, что долгосрочные финансовые инструменты потеряли привлекательность для инвесторов и перестали быть востребованными на рынке;
рост безработицы усугублял падение платежеспособности населения, увеличивалось количество дефолтов по ранее выданным кредитам.
В таких условиях правительство США искало, с одной стороны, способ повышения платежеспособности населения в долгосрочной перспективе, с другой - способ оживления рынка недвижимости, и подходящим инструментом для этого стало ипотечное кредитование.
Для этого в 1938 г. была образована Федеральная национальная ипотечная ассоциация, или «Фэнни мэй» (Federal national mortgage association, Fannie mae), задача которой до настоящего времени остается неизменной - выкуп ипотечных кредитов у банков за счет средств, привлекаемых путем эмиссии долговых ценных бумаг.Вторым этапом развития ипотечного рынка США стало применение инструмента секъюритизации ипотечных кредитов, начавшееся в 1970-х годах. Этот инструмент позволяет преобразовывать схожие по условиям ипотечные кредиты в ценные бумаги, обеспеченные пулом таких кредитов (подробнее этот инструмент будет рассмотрен в § 2.2 диссертации). Для реализации программ секъюритизации ипотечных кредитов в США были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация, или «Джинни мэй» (Government national mortgage association, Ginnie mae) и Федеральная жилищная ипотечная корпорация, или «Фредди мак» (Federal home loan mortgage corporation, Freddie mac).
В России ипотека развивалась в тесной связи с развитием института залога как такового. С XIII-XIV вв. после появления частной собственности на землю ссуды выдавали частные лица под заклад земли, однако четкого законодательного регулирования эти правоотношения не имели. К середине XVIII в. сформировались первые ипотечные учреждения (государственные банки), предоставлявшие кредиты дворянам под залог их имений вместе с крепостными душами; в 1786 г. эти банки были преобразованы в Государственный заемный банк.
14
Введенный в 1835 г. Свод гражданских законов содержал подробную характеристику правоотношений по вопросам залога, в то время относившегося только к недвижимому имуществу. Он предусматривал различные виды залога - казенную ипотеку (по государственным займам), частную ипотеку (по займам между частными лицами) и банковскую ипотеку (по займам кредитных учреждений).
В рамках политических реформ в России в середине XIX века была проведена также реформа кредитных учреждений: в 1849 г. все существовавшие банки и сберегательные кассы были преобразованы в земские банки.
С 1861 г. отмечается бурное развитие частных организаций долгосрочного кредита: в 1861 г. основано первое частное Санкт-Петербургское городское кредитное общество; с 1863 г. создаются общества взаимного кредита; в 1869 г. образован первый частный ипотечный банк, выдававший кредиты на началах круговой ответственности своих заемщиков; в 1871 г. в Харькове основан первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.Результатом данного этапа развития банковской системы стало то, что в период с 1867 г. по 1877 г. количество выданных ипотечных земельных ссуд возросло более чем в 4 раза3 (см. приложение 1).
Отмена крепостного права привела к росту спроса на ипотечные кредиты: со стороны крестьян формировался спрос на финансирование семейного хозяйства, организованного на приобретенном у помещика земельном наделе; одновременно со стороны дворянства, сохранившего права собственности на имения, существовал спрос на кредиты для поддержки помещичьего хозяйства.
Для удовлетворения спроса крестьян на кредиты в 1882 г. был образован Государственный крестьянский поземельный банк: крестьянам предоставлялись займы в объеме до 70% от покупной цены земельного участка под в 7,5-
Мехряков В.Д. История кредитных учреждений и современное состояние банковской системы России. - М.: Институт экономики РАН, 1995.
15 8,5% годовых. Таким образом в 1885 г. было выдано ссуд на 82, 4 млн руб. на покупку 2,4 млн десятин земли.
Условия выдачи ипотечных кредитов дворянам были более мягкими: срок кредита составлял до 50 лет, процентная ставка - около 4-5% годовых .
С развитием торгово-промышленного оборота и предпринимательства в крупных городах формируется спрос на кредиты под залог жилой недвижимости, для удовлетворения которого в 1891 г. было создано Московское домовладельческое общество. На него возлагались функции контроля над жилищным ипотечным рынком, а также процедуры, схожие с процедурами обращения взыскания на заложенное жилье некредитоспособного должника.
Несмотря на это, главным предметом залога, как и объектом кредитования, выступала земля, а под ипотечными кредитами подразумевались поземельные кредиты. Они являлись значительным элементом финансового сектора российской экономики, в которой важнейшей отраслью было сельское хозяйство.
К 1917 г. в России была сформирована относительно развитая банковская система, значительным сегментом деятельности которой было ипотечное кредитование. При этом акции и иные ценные бумаги ипотечных банков являлись одними из наиболее привлекательных инструментов финансового рынка того времени и пользовались спросом как среди российских, так и европейских предпринимателей.
В царской России реализовывалась достаточно масштабная, законодательно сбалансированная и организационно проработанная система ипотечного банковского кредитования при поддержке рынка закладных. Уровень развития кредитно-финансовой сферы российской экономики того времени был сопоставим с уровнем развития этой сферы экономик ведущих стран мира.
Уникальный российский опыт организации, регулирования и развития ипотечной системы, разнообразие субъектов рынка ипотеки и применявшегося
Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. - Калининград: Янтарный сказ, 2001, с. 32-33.
16
инструментария стали частью базиса, на котором были созданы и совершенствовались как американская, так и немецкая системы ипотечного кредитования.
После 1917 г. по причине национализации земли и отмены частной собственности российская ипотечная система прекратила свое существование. В советский период население получало долгосрочные кредиты на приобретение жилья от Госбанка СССР через предприятия, на которых работали заемщики. Обеспечением по таким кредитам выступали гарантии предприятия-работодателя. Впоследствии стало возможным получение ссуды на строительство индивидуального дома (например, на дачном участке), появились строительные кооперативы.
В постсоветской России ипотечное кредитование начало возрождаться в ситуации, при которой спрос на рынке жилья устойчиво превышал предложение, особенно в секторе жилья экстра-класса. Подавляющее большинство сделок купли-продажи недвижимости осуществлялось путем единовременного платежа всей суммы, как правило, наличными долларами США. В этой связи на начальном этапе возрождения ипотеки частные лица-заемщики имели своей основной целью не поиск источника дополнительных финансовых средств (кредита) для решения своих жилищных проблем, а применение кредитной схемы, позволявшей им предъявить налоговым органам источник доходов для приобретения недвижимости. В большинстве таких случаев кредитные средства направлялись на приобретение элитного жилья, так как клиентами выступали представители обеспеченных слоев населения, зачастую руководители предприятий - клиентов банка. Условия подобных кредитов были сопоставимы с условиями коммерческих кредитов для предприятий, а погашались эти кредиты, как правило, в первые месяцы после выдачи.
После того, как был насыщен спрос на жилье со стороны покупателей, имевших возможность единовременно оплатить всю стоимость квартиры (наиболее обеспеченных граждан), рынок стал искать механизмы, способствующие реализации жилья менее обеспеченным слоям населения.
17
До последнего времени наиболее эффективными с точки зрения объемов средств населения, привлекаемых в сферу жилищного строительства, считались схемы инвестирования в жилищное строительство с использованием денег частных вкладчиков. Эти схемы не являются классической ипотекой и участие в них граждан представляется более рискованным по сравнению в банковским ипотечным кредитованием, однако вследствие того, что они способствуют решению жилищных проблем населения и являются более дешевыми по сравнению с классической ипотекой, подобные схемы помогли привлечь в сферу жилищного строительства значительные финансовые ресурсы.
Большинство подобных схемы получило развитие в регионах, где местные органы власти реализуют жилищные программы с использованием таких схем, как:
аренда жилья заемщиком с последующим выкупом (до полного погашения кредита заемщик не является собственником жилья);
предоставление строительной организацией рассрочки платежа за приобретаемую квартиру;
3) предоставление субсидий и дотаций населению на приобретение жилья. Например, программа «Строительно-сберегательной кассы» (ССК), соз данной Управлением экспериментальной застройки (г. Москва), фактически представляет собой схему реализации жилья населению строительной корпора цией с предоставлением права на рассрочку платежа: на начальном этапе поку патель резервирует определенную квартиру в строящемся доме путем оформ ления договора инвестирования, в котором фиксируется стоимость жилья и прочие условия взаимодействия ССК и покупателя. В течение срока строитель ства дома покупатель обязан оплатить не менее 50% стоимости квартиры по за ранее определенному графику. После выполнения этого условия и сдачи объек та строительства квартира оформляется в собственность покупателя, но остает ся в залоге у ССК в качестве обеспечения по предоставленной на 3 года под 8% годовых отсрочке платежа оставшейся части стоимости квартиры, именуемой кредитом.
18 Гражданам, которые приобретают жилье, возведенное домостроительным комбинатом № 1 (ДСК-1), коммандитное товарищество «ДСК-1 и Компания» предлагает аналогичную схему предоставления рассрочки платежа на следующих условиях:
в кредит продаются только 2-комнатные и 3-комнатные квартиры;
минимальный первоначальный взнос составляет 30% стоимости жилья;
срок рассрочки - от 1 до 10 лет с возможностью досрочного погашения;
процентная ставка- 14% годовых.
Дополнительное условие - наличие прописки в Москве или Московской области.
Более подробно преимущества и недостатки таких схем будут рассмотрены в § 1.4 диссертации.
Основой возрождения ипотеки в современной России стал принятый в 1992 г. закон «О залоге», а толчком к развитию правоотношений в области ипотечного кредитования стал принятый в 1998 г. Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)'», а также Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу также в 1998 г. В этот период ипотечное кредитование развивалось спонтанно, в большинстве случаев инициаторами ипотечных программ выступали частные компании или отдельные банки, как правило, связанные со строительной индустрией. В одно и то же время предпринимались попытки реализации ипотечных программ, разработанных как на основе американской, так и на основе немецкой системы ипотеки.
Ипотечное кредитование в ряде банков начинало формироваться как разновидность потребительского кредитования населения со схожими условиями предоставления кредитов: срок - 2-3 года; ставка - от 15% до 35% годовых; валюта кредитования - доллары США; дополнительное условие - наличие от одного до нескольких поручителей. Зачастую в залог банку предоставлялись активы заемщика или его поручителей, отличные от объекта кредитования (ценные бумаги, автомобили и пр.).
19 По мнению ряда специалистов5, основными вехами на пути становления ипотеки в России явились следующие (табл. 1.1).
Таблица 1.1 Основные вехи развития ипотеки в России
23.09.1997 г. Зарегистрировано АИЖК - структура, которая на федеральном уровне призвана развивать систему ипотечного кредитования 16.07.1998 г. Вступил в силу Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1998 г. Стартовала ипотечная программа фонда «Дельта-Кредит» 20.01.2000 г. Создано «Московское ипотечное агентство» (МИА) с целью реализации программы ипотечного кредитования правительства Москвы 27.02.2003 г. На президиуме Госсовета Президент РФ возвел развитие ипотеки в ранг государственных приоритетов 11.11.2003 г. Президент подписал Закон «Об ипотечных ценных бумагах» По мнению диссертанта, указанные вехи скорее отражают значительные события в рамках становления в России американской модели ипотеки, поскольку в них не упоминаются ни старт в 1998 г. программы вышеупомянутой «Строительно-сберегательной кассы», ни реализация пилотного этапа Московской ипотечной программы (1999 г.), которая финансировалась из бюджета правительства Москвы (подробнее об этой программе см. в § 1.4 диссертации).
В последнее время в России наметилась тенденция реализации классического банковского ипотечного жилищного кредитования; большинство экспертов считает, что ипотечное жилищное кредитование входит в стадию бурного роста. Формирование предпосылок развития жилищной ипотеки, а именно высокая доля приватизированного жилья относительно его совокупного объема, а также наличие платежеспособного спроса на ипотечные жилищные кредиты со стороны населения в Москве и С.-Петербурге определяет то, что именно в российских столицах в первую очередь следует ожидать бурного развития жилищного ипотечного кредитования.