Сутність, правова база, структура іпотечного ринку

Сучасний економічний словник Б.Райзберга, Л.Лозовського, Є.Стародубцева: іпотечний ринок – ринок іпотечних позикових капіталів, на якому здійснюється купівля-продаж іпотечних облігацій, що випускаються торгово-промисловими корпораціями та використовуються для надання кредитів під заставу нерухомості.

У “Фінансовому словнику” автори А.Загородній, В.Вознюк, Т.Смовженко дають визначення іпотечному ринку як складовій частці ринку позичкових капіталів. Тут акумулюються довготермінові грошові накопичення через випуск іпотечних облігацій, що використовуються для надання кредитів під заставу нерухомості.

С.О. Маслова та О.А. Опалов у підручнику “Фінансовий ринок” таким чином трактують поняття “іпотечний ринок” – це сегмент ринку позикових капіталів, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій акумулюються грошові накопичення.

Р. Дяків у “Енциклопедії бізнесмена, економіста, менеджера” пропонує таке визначення іпотечного ринку – ринок іпотечних позичкових капіталів, на якому вібувається купівля-продаж іпотечних облігацій, що випускаються торгово-промисловими корпораціями і використовуються для надання кредиту під заставу нерухомості.

Зауважимо, що облігації використовуються на вторинному ринку активів (розширення використання цінних паперів, як інструментів регулювання ринкових відносин і руху позичкових капіталів), а на первинному – заставні, проте і заставні, і іпотечні облігації є фінансовими зобов’язаннями, що забезпечені нерухомістю.

Щодо цих визначень можна зробити суттєве зауваження, а саме: іпотечні облігації використовуються на вторинному іпотечному ринку в процесі сек’юритизації активів, а на первинному ринку використовуються заставні. Проте і заставна, й іпотечні облігації та інші похідні іпотечні цінні папери є фінансовими зобов’язаннями, забезпеченими нерухомістю. У зв’язку із цим більш коректним та з економічної точки зору більш обґрунтованим і правильним було б таке визначення поняття: іпотечний ринок – це система відносин, які виникають у процесі купівлі та продажу фінансових зобов’язань, забезпечених нерухомістю, на основі певних економічних принципів та правових норм.

Іпотечний ринок, або ринок іпотечного капіталу, відіграє важливу роль в економіці, адже він, об’єднуючи фінансовий ринок нерухомості, сприяє капіталізації ресурсів. Роль іпотечного ринку полягає у тому, що:

1. він займає важливе місце серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки;
2. застосування іпотеки має значний соціально-економічний ефект:

• істотно збільшує активи різних суб’єктів ринку (від окремого громадянина і сім’ї до держави в цілому);
• за рахунок іпотеки здійснюється інвестування реального сектора економіки та збільшується його капіталізація, що забезпечує стабільне зростання доходів у різних галузях економіки;
• в банківській системі іпотека дозволяє значно активізувати інвестиції в економіку країни.

Правовий режим функціонування іпотек

Початок режиму був покладений в 1992р. з прийняттям Закону України “Про заставу”, у якому іпотекою, визнавалася застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, становили предмет застави залишалися у заставодавця або третьої особи.

Даний Закон стосувався лише деяких аспектів іпотеки, системи регулювання іпотеки в Україні не існувало, отже рік-два тому найбільшою проблемою було недосконале правове поле.

З 1 січня 2004р. почала діяти система нових законів:

• Про іпотеку (№898 – IV від 5.06.2003р.)
• Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати (№979 –IV 19.06.2003р.)
• Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю (№978-IV від 19.06.2003р.)
• Про іпотечні облігації (№3480 – IV від 23.02.2006р.)

Правова база включає в себе:

• Конституцію України;
• Цивільний кодекс України;
• Господарський кодекс України;
• Земельний кодекс України;
• Міжнародні договори.

Сучасне поняття іпотечного ринку пройшло 3 етапи [1, 60] табл.

Таблиця 7.1

Продовження табл. 7.1

В економічній літературі існує декілька концепцій, підходів до трактування змісту іпотечного ринку:

1. іпотечний ринок – ринок, де обертаються лише боргові зобов’язання з іпотечними гарантіями, які надаються для сприяння рефінансування іпотечних позик (у працях В. Єма, І. Бернара та   Ж.-К. Коллі, Л. Абалкіна);
2. іпотечний ринок – це ринок, де надаються кредити, що забезпечені заставою нерухомості (І. Гуцал, В. Іванов, В. Колесніков);
3. іпотечний ринок – сфера акумулювання довгострокового грошового капіталу для надання іпотечних кредитів шляхом емісії іпотечних облігацій.

Найбільш типове визначення: „іпотечний ринок – це сфера, де акумулюється довгостроковий кредит, грошові нагромадження шляхом випуску іпотечних облігацій, які застосовуються для надання кредиту під заставу нерухомості” [1].

Як економічна категорія іпотечний ринок виражає економічні відносини, які виникають між суб’єктами суспільного відтворення у зв’язку з ринковим оборотом іпотечного капіталу [1].

Структура іпотечного ринку [1].

Іпотечний ринок має специфічний суб’єктивний склад і структуру. Суб’єктивний склад – це сукупність учасників іпотечного ринку: основних і забезпечуючих.

Основні суб’єкти – це учасники, економічні відносини між якими складають сутність іпотечного ринку та визначають особливості кредитних відносин та сам механізм іпотечного кредитування. До них належать:

1. позичальник – це фізична або юридична особа, що отримує у тимчасове (довгострокове) користування іпотечний капітал на умовах повернення, строковості, платності, диференціації з метою фінансування нерухомості;
2. кредитор – це спеціалізований посередник, який акумулює грошові ресурси, трансформує їх в іпотечний капітал, розподіляє між позичальниками у вигляді іпотечних кредитів з метою отримання прибутку та здійснює рефінансування іпотечних активів. Сюди відносять іпотечні банки, універсальні комерційні банки, ощадні інститути (ощадно-позичкове, житлове кредитування, ощадні банки);
3. інвестор – це суб’єкт іпотечного ринку, який інвестує грошові засоби в іпотечні цінні папери, здійснюючи функцію рефінансування діяльності кредитора [2, 30-31]:

• первинні інвестори – власники тимчасово вільних коштів (ресурсів), які мобілізуються фінансово-кредитними установами і трансформуються в іпотечний капітал (юридичні та фізичні особи, що здійснюють господарську діяльність та отримують доходи, формують фонди, резерви, заощадження);
• вторинні інвестори – інституційні інвестори, які в свою чергу, поділяються на договірні ощадні інститути (страхові компанії, пенсійні фонди, що залучають грошовий капітал у вигляді довгострокових внесків приватних осіб, вкладають у іпотечні цінні папери, акції, облігації корпорацій, казначейські зобов’язання) та інвестиційних посередників (інвестиційні компанії та взаємні фонди, залучають кошти шляхом емісії та розміщення серед приватних осіб власних пакетів акцій (взаємні фонди) та облігацій (інвестиційні компанії) та інвестують у грошовий капітал, в іпотечні цінні папери, акції корпорацій, облігації корпорацій).

Забезпечуючі суб’єкти іпотечного ринку – це спеціалізовані, відносно самостійні організаційно-правові форми, які мають на даному ринку цільове призначення і роль підвищувати ефективність та оперативність роботи основних суб’єктів через спеціалізацію по окремих видах діяльності:

• здійснення організаційного оформлення відносин іпотечного кредитування;
• надання маркетингових послуг, інформаційного забезпечення діяльності основних суб’єктів ринку;
• обслуговування руху іпотечного капіталу з часу його мобілізації до моменту повернення відчуженої у позику вартості;
• зниження ризиків іпотечного кредитування.

До таких суб’єктів належать:

1. органи державної реєстрації прав на нерухоме майно;
2. судові органи;
3. установи нотаріальних та юридичних послуг;
4. страхові компанії (які страхують ризики іпотечного кредитування, компанії з оцінки нерухомості);
5. фінансові інститути (посередницькі операції на ринку заставних і т.д.).

Рис. 7.1. Рух грошових потоків на іпотечному ринку [1, 69]