<<
>>

Сущность и принципы жилищного кредитования

Особое место в экономике занимает кредит, расширяя возможности потребления всех экономических субъектов в лице государства, корпораций и населения. Кредит стимулирует развитие производительных сил, восполняет временный недостаток собственных оборотных средств в большинстве сфер хозяйственной деятельности.

Кредит разрешает противоречие между необходимостью свободного перехода капитала из одних отраслей производства в другие и закрепленностью производственного капитала в определенной натуральной форме, позволяет преодолевать ограниченность индивидуального капитала. С его помощью свободные денежные средства, доходы предприятий, личного сектора и государства аккумулируются, превращаются в ссудный капитал.

Кредит обеспечивает процесс перераспределения ссудного капитала между отраслями экономики с учетом рыночной конъюнктуры или государственных экономических интересов. Регулируя доступ заемщиков на рынок ссудных капиталов, предоставляя правительственные гарантии и льготы, государство ориентирует банки на преимущественное кредитование тех предприятий и отраслей, деятельность которых соответствует задачам общенациональных программ социально-экономического развития. Государство может использовать кредит для стимулирования капитальных вложений, жилищного строительства.

Кредит играет важную роль в финансировании конечного потребления, а следовательно, и в решении проблем реализации товаров и услуг длительного пользования на потребительском рынке и рынке жилья. В кредитовании конечного потребления традиционно выделяют два основных направления:

- кредит на покупку товаров и услуг (кроме жилья) - потребительский кредит, предоставляемый предприятиями торговли, специализированными финансовокредитными учреждениями населению. Значение такого кредита трудно переоценить, подтверждением чего является тот факт, что население в промышленно развитых странах тратит на него от 10 до 20% своих ежегодных доходов.

«В форсировании процесса реализации и кругооборота промышленного капитала заключается общественная функция потребительского кредита» [29, с.311]:

долгосрочный ипотечный кредит под залог финансируемой недвижимости.

Ипотечный кредит связан со строительством или приобретением недвижимости. Ипотечное кредитование осуществляют банки (ипотечные, коммерческие, сберегательные) и некоторые виды специализированных финансово-кредитных институтов - ссудосберегательные ассоциации, страховые компании. «Банковские ипотечные жилищные ссуды включают два основных типа ссуд:              краткосрочные строительные, за счет которых

непосредственно финансируется постройка, и долгосрочные ссуды» [29, с.ЗОЗ]. В большинстве стран мира использование кредитных ресурсов для строительства и приобретения жилья является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и важной сферой экономической деятельности. Кредит расширяет финансовые и временные возможности застройщика, покупателя жилья, дает ему право на льготное налогообложение доходов, приносит стабильный и постоянный доход кредитору и, кроме того, активизирует финансовые потоки, направленные в строительный комплекс, способствует развитию рынка недвижимости.

Незначительное увеличение спроса, оживление рынка недвижимости и строительства незамедлительно сказывается на повышении спроса в других отраслях экономики, так как жилищный рынок имеет наибольший коэффициент взаимосвязи с большинством других отраслей экономики, таких как группы средств производства и группы товаров потребления. По разным оценкам целевое вложение одной денежной единицы через инвестиционнокредитный механизм в жилищную сферу дает 2-3 денежные единицы прироста

ВВП, т.е. наибольший эффект по сравнению с альтернативными вариантами вложения.

Поэтому кредитование конечного потребления не только расширяет возможности населения приобретать товары и услуги длительного пользования, но и существенно влияет на развитие многих отраслей экономики, в том числе строительной и жилищно-коммунальной.

Вопросы использования кредитных ресурсов в процессе финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости являются достаточно актуальными. Их исследованию посвящено немало трудов отечественных и зарубежных авторов. Однако единый подход к понятиям “жилищный кредит”, “ипотечный кредит”, “кредит на строительство” отсутствует. Чаще всего они рассматриваются совершенно изолированно друг от друга либо применяются как синонимы.

Проблемы повышения доступности жилья, привлечения денежных ресурсов в жилищный сектор, кредитования капитального строительства не являются новыми, они изучались в условиях плановой экономики и рассмотрены в работах Б.С. Бушуева, Б.И. Ефимова, Н.М. Зеленковой, И.С. Степановой, В.П. Красовского.

Наиболее подробно вопросы планирования, финансирования и кредитования в период плановой экономики, совершенствования финансовокредитного механизма в строительстве, влияния эффективности капитальных вложений на сбалансированность развития народного хозяйства страны описаны Н.М. Зеленковой [58]. Автором рассмотрены проблемы, связанные с составом и структурой источников финансирования плановых капитальных вложений, отмечена интересная и важная тенденция конца 80-х г.г. - сокращение доли бюджетных ассигнований, усиление роли собственных средств предприятий и населения, повышение значения кредита в финансировании государственного, кооперативного и индивидуального жилищного строительства,, При . „этом кредитование.. кооперативного • и индивидуального жилищного строительства отнесено Н.М. Зеленковой к потребительскому кредиту. “Кредит выступает в форме потребительского кредита, так как служит средством удовлетворения потребительских нужд населения в улучшении жилищных условий” [58, с. 179].

С одной стороны, в условиях плановой экономики, приоритета государственной собственности на жилье, отсутствия рынка недвижимости, залогового права, а также с учетом того, что данный кредит выдавался физическим лицам на удовлетворение их потребностей в жилье, он и не мог быть причислен к какому-либо другому виду кредита, кроме потребительского.

С другой стороны, уже в тот период кредитование индивидуального жилищного строительства и членов ЖСК являлось долгосрочным (10-15 лет), носило строго целевой характер и соответственно по этим критериям не может однозначно рассматриваться, как потребительское, а представляет собой элементы жилищного кредитования в условиях плановой экономики.

Серьезные изменения в жилищной отрасли в ходе проведения реформ обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования жилищной сферы к рыночным механизмам. Анализ дореформенного состояния жилищного сектора России, проблемы реформирования жилищного рынка, перспективы его развития, правовые и общие аспекты жилищной политики, положение в сфере жилищного строительства и рынка недвижимости в начале 90-х г.г. описаны в монографии Р.Страйк, Н. Косаревой [108].В последние годы эта тема стала еще более актуальной. Появился ряд исследований и публикаций российских экономистов, юристов, специалистов в сфере недвижимости и строительства по вопросам использования различных финансово-кредитных механизмов в процессе жилищного финансирования, в целях повышения доступности жилья в России на современном этапе. В основном они касаются теории долгосрочного ипотечного кредитования, проблем и перспектив его развития, так как именно ипотека рассматривается в нашей стране как одно из основных направлений в решении жилищного вопроса. Этой теме посвящены работы В. Кудрявцева, В.Лимаренко, Г.Цылиной.

В монографии Г.А. Цылиной [119] дан анализ опыта развития и становления жилищного инвестирования, ипотеки в США. На фоне проведенного исследования рассматривается реальное положение дел в России с жильем, жилищным и инвестиционными рынками, масштабность задач российского жилищного инвестирования, важность и срочность их решения, причины “топтания на месте”.

Г.А. Цылина четко выделяет три блока проблем, сдерживающих развитие жилищного инвестирования в России, правильно рассматривает существующие сегодня в РФ технологические и правовые схемы жилищного финансирования не как примеры ипотечного кредитования, а как модели переходного периода. Однако подход автора к некоторым вопросам государственной политики в области жилищного финансирования, в частности мнение о том, что государству следует директивно устанавливать предельные цены на первичном рынке недвижимости, представляется спорным. Безусловно, регулирование ценообразования в строительстве является одной из важнейших государственных функций, но цена как главный механизм рынка должна формироваться с учетом стоимостных показателей, a также исходя из спроса и предложения по определенному виду жилой недвижимости.

Президент корпорации “Жилищная инициатива”, автор системы “Комбиинвест” В. Кудрявцев анализирует различные зарубежные модели ипотеки с точки зрения возможности их использования в российских условиях [77]. Мнение В. Кудрявцева о бесспорном преимуществе закрытой немецкой модели перед остальными для России сегодня является аргументированным, но вызывает много возражений в экономической литературе, связанной с вопросами ипотечного кредитования. Действительно, на наш взгляд, полностью закрытая модель рыночного кредитного института со значительным накопительным периодом, низкими ставками, длительным периодом кредитования (10-15 лет) в настоящее время нереальна.по целому ряду причин. Подтверждением этого является то, что и технология стройсбережений, применяемая корпорацией “Жилищная инициатива”, далека от классической немецкой модели ипотеки, по длительности периода накопления и срокам кредитования максимально приближена к российским условиям.

Организация системы ипотечного кредитования за рубежом, перспективы их использования в России являются предметом многих диссертационных исследований. В этом плане наибольший интерес представляет диссертация А.В .Аникина “Кредитная система США”, где рассматриваются два направления кредитования конечного потребления: кредитование строительства и покупки индивидуальных жилищ - долгосрочные ипотечные ссуды под жилища и потребительский кредит - краткосрочный и среднесрочный, используемый для финансирования покупок любых товаров, кроме жилищ.

Автор раскрывает понятие ипотечной и потребительской ссуды, их общественное значение, роль коммерческих банков и других финансовокредитных институтов в кредитовании конечного потребления, рассматривает расширение потребительского и ипотечного кредита как закономерность современного развитого общества.

В условиях перехода к рыночным отношениям исследование роли кредита в процессе строительства и приобретения жилой недвижимости стало еще более актуальным. Проблемы ипотечного кредитования в России на современном этапе, зарубежный опыт ипотеки и возможности его использования в нашей стране, вопросы создания в России специализированных финансово-кредитных институтов ипотеки нашли отражение в диссертациях:              С.В. Козловой “Земельно-имущественные

отношения и ипотека” (1998г.), А.Б. Канокова “Проблемы становления залогового кредитования в России” (1999г.), Э.А. Ольшановой “Развитие ипотечного кредитования”, И.В. Шиляевой “Ипотечные банки” (2000).

Все вышеуказанные публикации, диссертационные исследования отражают тему финансирования и кредитования приобретения жилой недвижимости в отдельных ее аспектах, описывают в основном один кредитный механизм жилищного финансирования - долгосрочное ипотечное кредитование населения под залог приобретаемой недвижимости в его классическом понимании. Однако в современных российских условиях практика использования кредитных ресурсов в процессе строительства и приобретения жилья представлена различными моделями финансирования, инвестирования, кредитования жилой недвижимости на всех этапах ее создания и реализации. По своим основным характеристикам (срок, способы предоставления, варианты обеспечения и т.д.) они не соответствуют канонам американской или европейской ипотеки, не могут быть отнесены к потребительскому кредитованию населения.

Вместе с тем исследования, касающиеся рассмотрения практики жилищного финансирования с использованием кредитных ресурсов банков или некредитных организаций, практически отсутствуют. Недостаточно изучены разработанные и применяемые сегодня финансово-кредитные схемы строительства и приобретения жилья, элементы которых, несомненно, могут стать основой будущей системы жилищного финансирования России. Большинство авторов либо причисляет существующие модели жилищного финансирования к ипотечному кредитованию без учета сроков их действия, прочих особенностей, либо ограничивается рассмотрением теории ипотеки, проблем и перспектив ее развития в России.

Авторы либо вообще не используют понятие жилищного кредита, как например Г.А. Цылина, либо ассоциируют его с ипотечным, как это делает С.М. Печатникова [98]. Четкого понятия жилищного кредита не дается, а это, по нашему мнению, очень серьезная проблема. Следует разграничить жилищный и ипотечный кредит, поскольку каждый из них является жилищный и ипотечный кредит, поскольку каждый из них является самостоятельным видом кредитных операций, получает развитие при определенных социально-экономических условиях и имеет свою специфику.

На наш взгляд, жилищный кредит - это кредит, предоставляемый банком (кредитной организацией) или другим экономическим субъектом (не кредитной организацией) как физическим, так и юридическим лицам в виде денежной суммы или отсрочки (рассрочки) платежа на цели финансирования строительства, приобретения, реконструкции или благоустройства жилья на срок до 5 лет с возможным залогом строящейся недвижимости.

С точки зрения использования кредита в процессе жилищного финансирования можно обозначить 2 направления:

  1. кредитование жилищного строительства (так называемый строительный или промежуточный кредит),
  2. кредитование населения на приобретение готовой и строящейся недвижимости.

По нашему мнению, кредитование жилищного строительства и кредитование населения на строительство и приобретение жилой недвижимости той или иной степени готовности в отличие от зарубежной практики раздельного финансирования, в России тесно взаимосвязаны друг с другом. Они объединяют различные формы предоставления и обслуживания кредита на строительство и приобретение жилой недвижимости и могут быть рассмотрены как важная часть будущей системы жилищного финансирования - жилищное кредитование.

Жилищный кредит характеризуется целью финансирования, размером, сроком предоставления, объектом ссуды, составом участников, характером обеспечения, процентной ставкой, сферой функционирования, стоимостью оформления и обслуживания. Исследование основных параметров жилищного кредита позволяет выявить его особенности и специфику по сравнению с потребительским и ипотечным кредитом.

Основным фактором, определяющим жилищный кредит, является его целевой характер, т.е. непосредственная связь данного кредита с объектом финансирования, а также строгий контроль со стороны кредитора за использованием предоставленных кредитных ресурсов по назначению. Целевое использование кредитных ресурсов приближает жилищный кредит к ипотечному. Но если целью ипотечного кредита является создание, расширение или реконструкция заданий, сооружений, как жилого, так и промышленного назначения, то для жилищного кредита в качестве объекта финансирования выступает исключительно жилая недвижимость. В отличие от ипотечного и жилищного, потребительский кредит служит средством удовлетворения различных потребительских нужд населения (товаров, услуг и т.д.).

В зависимости от сроков предоставления жилищный кредит может быть кратко- или среднесрочным, т.е. он выдается на срок от нескольких месяцев до 3-х - 5-ти лет. На аналогичный срок предоставляется потребительский кредит, как правило, до 3 лет. В отличие от них, ипотечный кредит - всегда долгосрочная ссуда (10-15-25 лет и более).

Основными участниками рынка жилищных кредитов являются кредиторы и заемщики, а именно, покупатели строящейся и готовой жилой недвижимости (граждане, юридические лица), строительные организации. Как при потребительском, так и при ипотечном кредите в роли заемщика в основном выступают физические лица - покупатели недвижимости, товаров или услуг. Но если в качестве кредитора при выдаче ипотечного кредита действуют только специализированные финансово-кредитные учреждения, то при предоставлении кредитов на строительство и приобретение жилой недвижимости, а также на потребительские нужды кредиторами могут быть не только кредитные организации, но и прочие экономические субъекты (например, сами продавцы).

В зависимости от состава участников, финансируемого объекта и сферы применения жилищный кредит может предоставляться, как в денежной, так и в товарной форме, то есть в виде банковского или коммерческого кредита. В первом случае заемщику выдается денежная ссуда, во втором кредит предоставляется в виде рассрочки и (или) отсрочки платежа при приобретении строящегося или готового жилья.

Доминирующим типом ипотечного кредита в большинстве стран является “денежный кредит”. В то же время потребительский кредит, как правило, выражен в форме рассрочки оплаты за проданный товар длительного пользования.

Размер кредита, а также доля кредитных ресурсов в стоимости товара - жилой недвижимости при получении и использовании жилищного кредита менее значительны, чем при ипотеке или потребительском кредитовании. Как правило, величина кредита не превышает 50% стоимости финансируемого жилого объекта. Для сравнения, ипотечный кредит предоставляется в размере 70% стоимости объекта залога, за счет потребительского кредита приобретаемый товар может быть оплачен полностью.

Соответственно, размер первоначального взноса заемщика при жилищном кредитовании составляет не менее 50%. Такая доля заемщика в финансировании жилья достаточно велика для того, чтобы снизить кредитные риски по договору. Источниками первоначального взноса могут являться сбережения заемщика, субсидии, текущие доходы, средства от продажи недвижимости и т.д. Доля собственных средств заемщика является важнейшим фактором повышения надежности кредита. Со стороны заемщика действует экономический принцип: чем больше затрачено средств, тем больше стимулов вернуть долг. Для кредитора наличие первоначального . взноса служит дополнительной гарантией, своего рода коэффициентом запаса, который частично снижает кредитные риски.

Важным элементом кредитного процесса, оказывающим влияние на полноту и своевременность возврата кредита, является оценка кредитоспособности заемщика. Подход к оценке кредитоспособности зависит от того, в какой форме предоставляется кредит и кто выступает в роли кредитора. В случае предоставления жилищного кредита банком или иной кредитной организацией (в этом случае жилищный кредит выражен в денежной форме) оценке кредитоспособности уделяется значительное внимание.

Как и при предоставлении ипотечного кредита к заемщику предъявляются следующие основные требования:              стабильность

трудоустройства заемщика, доход достаточный для погашения кредита, наличие собственных денежных средств в сумме, достаточной чтобы заплатить первоначальный взнос, а также для покрытия других расходов. Проводится оценка кредитоспособности потенциального заемщика на основе доходов и экономических обязательств, с учетом активов, находящихся в его распоряжении, возможности предоставления гарантий или поручительств. При этом обязательную роль играет официальное подтверждение доходов клиента.

В том случае, если жилищный кредит выражен в виде рассрочки и (или) отсрочки оплаты жилья или в форме долевого участия в его строительстве, (реализация этих механизмов жилищного кредитования будет описана ниже), особенности оформления кредитных взаимоотношений заемщика и кредитора не требуют детальной проверки кредитоспособности заемщика, а значит и официального подтверждения его доходов. Этот факт оказал влияние на широкое распространение в РФ данных способов приобретения и строительства недвижимости.

Своевременность возврата кредита зависит не только от кредитоспособности заемщика, но и от обеспеченности кредита. До недавнего времени принцип обеспеченности кредита трактовался в нашей стране кредиторами очень узко: признавалась лишь материальная обеспеченность. Это означало, что ссуды должны были выдаваться под конкретные материальные ценности, находящиеся на различных стадиях воспроизводственного процесса. Между тем в мировой банковской практике видами кредитного обеспечения, кроме материальных ценностей, оформленных залоговым обязательством, выступают гарантии и поручительства платежеспособных соответственно юридических и физических лиц, а также договоры страхования кредитного риска или ответственности заемщика.

Жилищный кредит по характеру обеспечения близок потребительскому кредиту. Основными видами кредитного обеспечения являются: активы, имеющиеся в распоряжении заемщика, залог строящегося объекта жилой недвижимости; гарантии, поручительства заинтересованных физических и юридических лиц (работодателей, застройщиков), страхование кредитного риска, переуступка в пользу кредитора требований заемщика (цессия). Таким образом, жилищный кредит не предусматривает обязательную передачу финансируемой недвижимости в залог, т.е. ипотеку объекта, оценку стоимости недвижимости, оформление закладной и ее государственную регистрацию.

Важным параметром жилищного кредита является процентная ставка - цена денежных ресурсов, предоставленных в пользование заемщику. Кредитная ставка определяется многими составляющими. В первую очередь она включает стоимость привлечения финансовых средств кредитующей стороной, а также доход кредитора. Процентная ставка во многом зависит от степени кредитного риска, на который в свою очередь влияют условия кредитования: вид кредита, стоимость и степень готовность недвижимости, размер первоначального взноса, сумма и сроки кредита, доходы и платежеспособность заемщика, наличие обеспечения т.д.

Процентная ставка, которую начисляет банк или иная кредитная организация при предоставлении жилищного кредита, может быть фиксированной или переменной. Основанием изменения процентной ставки является существенная динамика стоимости денежных ресурсов на финансовом рынке.

В том случае, если кредит предоставляется в форме рассрочки (отсрочки) оплаты за квартиру, используется фиксированная процентная ставка. В большинстве случаев плата за пользование финансовыми ресурсами входит в стоимость приобретаемой недвижимости изначально. Процентные ставки по банковскому кредиту выше, чем процент, который берут застройщики, продавая жилье в рассрочку. Кроме того, при продаже низколиквидной недвижимости застройщики часто предлагают льготный беспроцентный кредит.

Погашение жилищного кредита и выплата процентов по нему в большинстве случаев осуществляется ежемесячно. Возможен и такой вариант, когда в течении срока действия кредитного договора заемщик выплачивает только проценты за пользование финансовыми ресурсами, а основной долг выплачивается в конце единовременно. Ежемесячные платежи рассчитываются по формуле аннуитетных платежей, величина процента зависит от сумм основного долга. В отличие от ипотечного кредитования, по согласию сторон возможно досрочное погашение жилищного кредита. При рассрочке оплаты нового жилья поощряются досрочные выплаты.

Кроме процентов за пользование кредитными финансовыми ресурсами заемщик оплачивает расходы, связанные с оформлением кредита и соответствующего кредитного обеспечения. Поскольку при оформлении и выдаче жилищного кредита отсутствует обязательная ипотека объекта, расходы по оценке приобретаемой недвижимости, нотариальному заверению, государственной регистрации и страхованию объекта залога не предусмотрены. Жилищное кредитование, как правило, не сопровождается страхованием жизни и трудоспособности, гражданской ответственности заемщика. Расходы заемщика по оформлению кредита могут включать: государственную регистрацию договора купли-продажи или долевого участия в строительстве жилья; нотариальное удостоверение договора купли-продажи (не является обязательным, оформляется по согласованию сторон) - 1,5% от стоимости квартиры; комиссионные за сопровождение кредита - 3% от суммы кредита.

При предоставлении жилищного кредита застройщиками в форме рассрочки оплаты за приобретаемое жилье, покупатель несет расходы, связанные только с государственной регистрацией правоустанавливающих документов на квартиру. Все остальные финансовые нагрузки включаются в стоимость жилья. Аналогичный подход к оформлению кредита имеет место и при потребительском кредитовании населения.

Ипотечный кредит обходится заемщику значительно дороже. При оформлении ипотечного кредита и на стадии заключения кредитной сделки клиент обязан оплатить стоимость оценочной экспертизы приобретаемого жилья, сборы банка за оформление пакета документов по кредиту, страховые премии по договорам страхования имущества, жизни и потери трудоспособности заемщика и созаемщиков (0,3-3% от страховой суммы, т.е. от стоимости недвижимости), пошлину и сбор за государственную и нотариальную регистрацию договора ипотеки, услуги банка по сопровождению кредита.

Несмотря на то, что сферой действия жилищного кредита является как первичный, так и вторичный рынки недвижимости, наиболее широко данный способ финансирования используется для строительства жилья или его приобретения на рынке новостроек. Банки разрабатывают подобные кредитные программы под конкретного застройщика или его клиентов и менее охотно идут на кредитование покупателей вторичного жилья. Первичный рынок уже сам по себе является гарантией юридической чистоты квартиры, нередко застройщик выступает в качестве поручителя, число участников сделки минимально.

Предоставление рассрочки оплаты за приобретаемое жилье тесно связано с инвестиционной программой застройщика, или даже с определенным объектом, вследствие чего носит локальный характер. В результате для заемщика возможности выбора жилья при получении и использовании жилищного кредита ограничены.

Что касается ипотечного кредитования, то оно не получило большого распространения на первичном рынке жилья. Готовые квартиры среди

новостроек бывают оформлены в собственность не часто, объект, находящийся в стадии строительства, не может рассматриваться в качестве залога, поэтому ипотека и первичный рынок жилья - сложно совместимы.

Основные параметры жилищного кредита (сумма кредитных средств, срок кредитования, процентная ставка) взаимозависимы, определяются условиями предоставления кредита, его надежностью, доступностью и в свою очередь влияют на остальные характеристики кредитного процесса. Взаимозависимость функциональных составляющих жилищного кредита можно представить в виде следующей таблицы.

Таблица 1

Взаимозависимость параметров жилищного кредита

Составляющие жилищного кредита сумма кредита срок

предоставления

процентная

ставка

обеспечение + + -
стоимость обслуживания + - +
размер первоначального взноса + +
категория кредита + - +
платежеспособность

заемщика

+ +

«+» - прямая зависимость; «-»              -              обратная              зависимость.

Вышеприведенные параметры жилищного кредита могут послужить основой для его классификации:

  1. по срокам:
  • краткосрочный ( до 1 года),
  • среднесрочный (от 1 года до 5 лет);
  1. по форме предоставления:

- банковский (денежный),

  • коммерческий (в форме финансируемой недвижимости)
  1. по составу участников:
  • кредитование населения на приобретение готового или строящегося жилья;
  • кредитование юридических лиц (Застройщиков, Заказчиков) на цели финансирования строительства жилой недвижимости,
  1. по цели кредитования (по объекту жилой недвижимости):
  • на строительство,
  • на приобретение земельного участка под предстоящее жилищное строительство;
  • на приобретение строящегося жилья;
  • на приобретение готового жилья;
  1. по характеру обеспечения:
  • обеспеченные залогом строящегося жилья;

-обеспеченные гарантией, поручительством, уступкой права требования;

  1. по способу погашения:
  • единовременно (как правило, краткосрочный кредит),
  • в рассрочку.

Разновидности жилищного кредита частично сближают его и с ипотечным, и с потребительским кредитом. В таблице 2 представлена сравнительная характеристика жилищного, ипотечного и потребительского кредитов.

Таблица 2

виды кредита характеристики ипотечный кредит жилищный кредит потребительский кредит
цель

финансирова

ния

Кредит носит целевой характер, цель финансирования- создание, покупка, реконструкция или расширение объектов промышленной или зісипой недвижимости Кредит носит целевой характер, цель — финансирования строительство, реконструкция, приобретение стоящейся или готовой жилой недвижимости или земли под предстоящее жилищное строительство Цель - приобретение различных товаров и услуг длительного пользования. Кредит может быть как косвенно, так и непосредственно связан с целью финансирования.
состав

участников

заемщики- покупатели недвижимости (в основном - физ.лица), кредиторы- финансовокредитные учреждения заемщики-покупатели жилья, строительные организации, кредиторы финансово-кредитные учреждения, застройщики заемщики-покупатели товаров длительного пользования, кредиторы - банки, продавцы товаров и услуг

Сроки

предоставления

Долгосрочный кредит (от 3-х и более лет) Кратко, среднесрочный кредит ( от 6 мес. до 3-5 лет) Среднесрочный кредит (от 1-5 лет)
размер первоначального взноса 10-40% стоимости финансируемой недвижимости 50% стоимости жилой недвижимости Первоначальный взнос может отсутствовать
объем

кредитования

Зависит от стоимости объекта ипотеки (60-90%), требует оценки стоимости и ликвидности объекта. Не превышает 50% стоимости финансируемого объекта. До 100% стоимости приобретаемых товаров и услуг
форма предоставления кредита Банковский кредит предоставляется в виде денежной ссуды Банковский кредит, коммерческий кредит в виде рассрочки оплаты за готовую или строящуюся недвижимость Банковский кредит, коммерческий кредит в виде рассрочки оплаты за готовую или строящуюся недвижимость
оценка

платежеспо

собности

заемщика

Процедура стандартизирована, проводится детальная оценка кредитоспособности, обязательно официальное подтверждение доходов Единый подход к оценке платежеспособности отсутствует, в ряде случаев официальное подтверждение доходов не требуется. Процедура стандартизирована, проводится оценка личной и материальной кредитоспособности
характер Залог финансируемого объекта - Не предусматривает обязательной Не требует передачи в

обеспечения ипотека передачи объекта недвижимости в залог, возможны: поручительство, гарантии, уступка прав требования, залог строящейся недвижимости и т.д. залог приобретаемого товара или услуги, возможны:

поручительство, уступка прав требования на з/плату, заклад предметов имущества, в том числе приобретенных

% ставка
  1. Фиксированная - соглашение о твердом %.
  2. Переменная - соглашение о переменном %.
  1. Фиксированная или переменная ставка %.
  2. При коммерческом кредите цена кредита может входить в стоимость 1 кв.м, приобретаемого объекта.
  3. Возможен льготный или 0 процент.
1. Фиксированный процент, может включаться в цену товара.
стоимость оформления и обслуживания Значительные финансовые нагрузки на заемщика: оплата оценочной экспертизы, расходы по страхованию объекта ипотеки 0,2-2,2% стоимости объекта, Не предусматривает расходы по страхованию, оценке и государственной регистрации закладной.

Включают: государственную регистрацию право устанавливающих

Единовременный тариф за оформление кредита.

.J§?              ¦¦              .              .              .              Щ-

30

страхование гражданской ответств. заемщика, пошлина и сбор за гос.регистрацию. документов на жилье, комиссию банка
способы

погашения

  1. Равными долями на протяжении срока действия всего кредита - рассчитывается по формуле аннуитетных платежей .
  2. Выплата основного долга по истечению срока действия кредита.

При досрочном погашении банк может потребовать возмещение неполученных доходов.

  1. Равными долями, ежемесячное или ежеквартальное погашение. Величина % зависит от суммы основного долга, поощряются досрочные выплаты.
  2. Возможно единовременное погашение в конце срока.
Равными долями
сфера

использования

кредита

Недвижимость: жилая (в основном вторичный рынок) и нежилая. Строительство жилья, приобретение квартир, в основном в новостройках, кредит связан с инвестиционной программой конкретной строительной компании, носит локальный характер Товары и услуги длительного пользования.

Сравнительная характеристика ипотечного, жилищного и потребительского кредитов

Таким образом, по своим параметрам жилищный кредит занимает промежуточное положение между ипотечным и потребительским кредитом. Целевой характер, непосредственная связь с финансированием строительства и покупки недвижимости приближают его к ипотечному кредиту. Сроки и формы предоставления, варианты обеспечения, процедуры выдачи и обслуживания могут быть близки как банковскому, так и коммерческому кредитованию населения на потребительские нужды. В то же время, такие особенности жилищного кредита, как форма предоставления, сфера функционирования, состав участников, не позволяют отнести его ни к ипотечному, ни к потребительскому кредитованию. Это позволяет выделить жилищный кредит как самостоятельный вид кредита и рассматривать его как важный механизм финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости.

Жилищный кредит представляет собой одну из сторон общественноэкономических отношений между кредитором и заемщиком, предполагает наличие предмета - объекта кредитования, на который направлена деятельность носителей и участников кредитного процесса.

Объектом жилищного кредитования является конкретная цель, для достижения которой будет использован данный кредит. В качестве классической цели выступает финансирование жилой недвижимости (от ее создания до приобретения готового объекта, а также реконструкция и модернизация).

В качестве основных участников рынка жилищных кредитов выступают:

- кредиторы - банки (кредитные организации) и прочие экономические субъекты (некредитные организации), предоставляющие заемщикам на условиях договора кредиты (займы) в виде денежной суммы или рассрочки (отсрочки) платежа для строительства или приобретения жилья.

- заемщики - как физические лица (граждане РФ), так и юридические лица (заказчики, подрядчики), заключившие кредитные договоры с банками

(кредитными организациями), или иные договоры (займа, долевого участия, рассрочки и т.д.) с прочими экономическими субъектами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита или рассрочки средства используются для строительства, реконструкции или приобретения жилья.

застройщики - юридические лица, выполняющие функции заказчика или (и) подрядчика по проектированию и строительству жилого дома. Застройщик создает за счет средств инвесторов денежный фонд для финансирования проектирования и строительства объекта, контролирует качество строительство, соблюдение строительных норм и правил, по завершению строительства обеспечивает ввод объекта в эксплуатацию, оказывает содействие в передаче инвестору или покупателю причитающейся ему жилой площади на правах собственности. В случае получения строительного кредита застройщик выступает в качестве заемщика. При продаже построенного им жилья в рассрочку играет на рынке жилищных кредитов роль кредитора;

  • продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственные жилые помещения или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению. В качестве продавцов жилья на рынке недвижимости, как правило, выступают риэлторские фирмы - юридические лица, лицензированные как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья;
  • органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их основные функции на рынке жилищных кредитов: регистрация сделок купли-продажи квартир, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров залога (если таковые имеют место); ведение регистрации сделок;

страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие имущественное страхование, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка жилищных кредитов:,

- инфраструктурные звенья (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.) - обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, регистрацию граждан по месту жительства, защиту прав несовершеннолетних при проведении операций с недвижимостью;

органы государственной власти - призванные выступать с законодательными инициативами, создавать нормативно-правовые условия для эффективного функционирования системы жилищного кредитования, механизмы социальной защиты заемщиков, проводить стимулирующую налоговую политику для участников рынка.

В виду того, что жилищный кредит является разновидностью кредитных . операций и. по своему экономическому содержанию, как и другие виды кредита, предполагает «движение стоимости (ссудного капитала) от кредитора к ссудозаемщику (дебитору) и обратно» [83], он базируется на соблюдении следующих основных принципов:              возвратность, платность, срочность,

дифференцированность, обеспеченность, контроль над целевым использованием средств.

В то же время, жилищный кредит выполняет три присущие ему специфические функции:

  1. мобилизация финансовых ресурсов в строительный комплекс и на рынок жилой недвижимости. На потребительском рынке жилищные кредиты могут выступать катализатором для мобилизации сбережений и текущих доходов физических и юридических лиц с целью приобретения жилья, что в свою очередь ведет к увеличению притока средств на рынок недвижимости и в строительную отрасль, т.е. в реальный сектор экономики. Таким образом,

жилищной кредитование стимулирует расширение производства и предложения товара - жилой недвижимости путем активизации спроса на него;

  1. возможность осуществлять вложение денежных средств в строящуюся и готовую недвижимость с целью получения дохода. Для заемщика речь идет о выгоде от приобретения жилья ранее и возможно по меньшей стоимости, чем он мог бы это сделать только за счет собственных средств. Кредитору жилищный кредит позволяет получать стабильный доход в течении определенного времени в виде процентов за кредит или от реализации недвижимости/
  2. функция финансового моста в продвижении временно свободных денежных средств потенциальных инвесторов к конкретным заемщикам (населению, строительным организациям), а также между создателями жилой недвижимости и ее покупателями. Предоставление и обслуживание жилищных кредитов осуществляется посредством ряда финансовокредитных схем с участием вышеперечисленных субъектов финансового рынка и рынка недвижимости.

Исследование теоретических основ жилищного кредита позволяет сделать следующие выводы. Жилищное кредитование представляет собой самостоятельный вид кредитных операций и объединяет два взаимосвязанных между собой направления использования кредитных ресурсов в жилищном финансировании - кредитование создания объекта жилой недвижимости (строительство) и кредитование приобретения объекта конечным покупателем или инвестором на различных стадиях готовности. Жилищный кредит имеет свою специфику, выполняет определенные функции. Уровень распространения жилищного кредита на территории РФ позволяет рассматривать жилищный кредит как один из основных на сегодняшний день механизмов финансирования строительства и приобретения строящейся и готовой недвижимости.

<< | >>
Источник: Коган Юлия Иосифовна. Жилищное кредитование в Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва - 2003. 2003

Еще по теме Сущность и принципы жилищного кредитования:

  1. § 3. Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием
  2. § 1. Понятие, принципы и виды банковского кредитования
  3. 4.1. Основные модели организации ипотечногокредитования, сложившиеся в мировой практике
  4. 12.2. Государственный бюджет и его функции.Бюджет Республики Беларусь. Налогообложение:сущность и принципы. Виды налогов.Налоговая система Республики Беларусь
  5. 2.1. Методические основы комплексного подхода к построению экономической модели финансовых потоков при ипотечном кредитовании покупки жилья
  6. 8Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций
  7. Введение
  8. Жилое помещение, как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования.
  9. Залог, как способ обеспечения исполнения обязательств на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования.
  10. 2.2. Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования.
  11. § 4. Принципы банковского кредита и условия банковского кредитования
  12. § 1. Сущность кредитного договора
  13. Денежные сбережения населения как инвестиционный ресурс жилищного строительства
  14. 3.2. Разработка концепции развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья.
  15. Оглавление
  16. Сущность и принципы жилищного кредитования