<<
>>

Сущность ипотеки. Специфика кредитов, обеспеченных ипотекой. Способы стовщичества и важнейшие недостатки «российской ипотеки»

Слово «ипотека» является древнегреческим. Буквально оно переводится «класть так, чтобы не трогать». Этот термин стал использоваться в Древней Греции (при царе Солоне) в качестве юридического термина для обеспечения кредитных договоров правом собственности на земельный участок и другую недвижимость.

Возникла ипотека в силу потребностей рыночных субъектов. Ипотека относится к числу наиболее сложных видов правовых сделок, особенно в сочетании с договорами о кредите (займе).

Ипотека - залог недвижимости и прав собственности на нее.

При ипотеке может закладываться не только собственность, но и другие виды имущественных прав, включая право аренды.

Договор об ипотеке всегда заключается в дополнение к какому-то основному договору, обеспечивая гарантию расчета должника с кредитором. Наиболее часто ипотека используется в сочетании с договором займа (кредита). Именно такое использование интересует нас в данной работе. Ипотеку можно назвать запасным вариантом расчета в дополнение к какому-то основному обязательству.

Законом государства ипотека может быть распространена и на некоторые движимые вещи (морские и речные корабли и т.п.). Это не означает, что такие вещи превратились в недвижимые. Это означает, что в ряде случаев ипотека распространяется и на движимые вещи.

Итак, если при осуществлении залога используется не любая вещь и право на нее, а именно недвижимая вещь и право собственности на нее, то вместо термина «залог» используется термин «ипотека».

Сам по себе термин «ипотека» не раскрывает сущность правоотношений. Все зависит от того, как в законе государства определено понятие, условия и правила таких отношений.

В Российской Империи после 1903 года ипотека была одной из самых прогрессивных в Мире. В 1903 году Постановлением №120 Кассационного Департамента Правительствующего Сената было установлено, что ипотека является «вещным правом», те.

правом на вещь. Этим был положен конец попыткам разных ростовщиков превратить ипотеку в обязательственное право.

После Октябрьской революции 1917 года (в СССР) ипотеки практически не было. Поэтому к перестройке государственности и социально-экономического уклада Россия подошла, не имея отечественных специалистов по ипотеке.

Сегодня в разных государствах используются разные механизмы залога, скрытые за термином «ипотека». Недостатки государственного регулирования ипотеки достигли широкого многообразия и крайней вредности для национальных финансовых политик.

Типичным (осознанным или неосознанным) политическим искажением понятия «ипотека» является исключение из его определения «прав собственности на предмет залога» (ликвидация ипотеки как вещного права и превращение ипотеки в обязательственное право).

Самые худшие в истории человечества представления об ипотеке оказались, «почему-то», внедренными в российское законодательство. Рас-

смотрим кратко, о каких основных недостатках и искажениях ипотеки в России идет речь.

Например, в названии Закона России заложено следующее определение: Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Сравнивая название этого закона с определением, которое дано выше, нетрудно заметить, что из него исчезла фраза «и прав собственности (на недвижимость)».

Законы надо читать и воспринимать буквально так, как в них написано. Ничего домысливать за Законодателя нельзя. Если из определения ипотеки выброшена собственность на предмет залога, то надо искать ответы на вопросы:

  • Для чего это сделано?
  • Кому и почему это надо?
  • К каким последствиям для граждан и Государства это приводит?

Если изучить текст Закона России, то нетрудно обнаружить, что:

  • закладывается не вещь, а обязательственное право;
  • может закладываться чужая вещь;
  • может закладываться несуществующая вещь и т.д.

Из анализа этого закона и опыта его применения нетрудно убедиться, что российское законодательство об ипотеке направлено на защиту ростовщичества и представляет угрозу для основ национальной безопасности.

Поэтому в специфике кредитных отношений, обеспеченных ипотекой, граждане должны разбираться сами, защищая свои конституционные права на жилище, на свободу и жизнь.

Приведем выдержку из части 1 статьи 1 указанного закона (в редакции на декабрь 2006 года):

«1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федераль- ным законодательством».

В этой выдержке заложена группа политических приемов, направленных против граждан и против равноправия участников договорных рыночных отношений. Например, говорится не о правах обоих участников двух договоров, а о праве одного участника - залогодержателя в ущерб праву залогодателя.

Однако, главная норма этой статьи определяется фразой: «залогодержатель ... имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику... из стоимости заложенного недвижимого имущества». Эта фраза как раз и означает, что ипотека стала в России предметом «обязательственного», а не «вещного» права. Закладывается не право на вещь, включая полное право, называемое собственностью, а «обязательство покрыть долг «из стоимости» (цены?) заложенного имущества.

В этой фразе заложена еще одна вредная для граждан «каверза» - превращать имущество залогодателя в деньги «из стоимости вещи» могут разные лица, которые будут наживаться за счет залогодателя, продавая его вещь на рынке. И т.д.

Почему ипотеку выделили в отдельный класс залоговых операций?

Дело в том, что любая недвижимость представляет собой часть территории Государства или его недра. Охраняя и защищая свою территорию, а также юрисдикцию на своей территории, каждое Государство вынуждено вводить разрешительный (запретительный) механизм продажи своей территории каким-либо лицам. По существу ипотеку можно использовать как метод купли-продажи недвижимости вместе с правом собственности на нее под отлагательным условием.

Для того чтобы обеспечить эффективность контроля и надзора над сделками с недвижимостью, все «разумные Государства» в обязательном порядке предусматривают введение механизма разрешения таких сделок и механизма государственной регистрации и учета таких сделок. Это относится и к договорам об ипотеке.

Первая группа специфики кредитных отношений, обеспеченных договором об ипотеке, определяется правилами:

  1. договор об ипотеке заключается только в письменной форме;
  2. договор об ипотеке оформляется (должен оформляться) отдельно от основного обязательства, неотъемлемым приложением к которому он является;
  3. договор об ипотеке, если заемщик является физическим лицом, должен удостоверяться в нотариальном порядке, и один экземпляр такого договора должен храниться в депозитарии нотариальной конторы;
  4. до вступления в силу договор об ипотеке должен проходить экспертизу органов государственной власти («разрешаться»), и при положительной экспертизе он должен регистрироваться в установленном законом порядке.

Специфические свойства выделены в приведенных правилах жирным шрифтом. Подчеркнем важнейшую специфику - оформляться отдельно от основного договора, подлежать разрешению и государственной регистрации. Например, кредитный договор, в обеспечение которого заключается договор об ипотеке, «такой чести не удостоен». Это означает, что органы государственной власти относятся (должны относиться) к договору об ипотеке с таким же вниманием как и к сделкам по продаже прав собственности на «территорию Государства» (на недвижимость) и осуществлять надзор..

Следует отметить, что указанные правила нарушены в российском законодательстве:

  • разрешено осуществление сделок, при которых договор об ипотеке не заключается (егонет), тем не менее органы государственной власти регистрируют наличие ипотеки, хотя ее условия неизвестны;
  • граждан не обязывают удостоверять договор об ипотеке нотариально, хранить в депозитарии нотариальной конторы третий экземпляр и в обязательном порядке удостоверять уступку прав по ипотеке;
  • отсутствует обязательная регистрация уступки прав по ипотеке при использовании «закладной»;
  • вместо юридической формулы «договор о кредите, обеспеченный договором об ипотеке», используется термин «договор об ипотечном кредите», хотя такого кредитного договора не существует и не должно существовать, и т.д.

Поэтому граждане России, рискнувшие заключить кредитный договор, обеспеченный договором об ипотеке, должны разбираться в недостатках действующего законодательства и либо уметь ослабить их в рамках контрактного права, либо отказаться от таких отношений, чтобы не подвергать себя ненужному риску.

Вторая группа специфики кредитных отношений, обеспеченных договором об ипотеке, заключается в том, что вместо договора об ипотеке, и после его заключения может использоваться специфический и плохо понятный правообразующий документ, названный «закладной».

Поясним, что такое «закладная». На рис.2.7 и 2.8 приведены две модели системы участников кредитных отношений, использующих ипотеку.

Рис.2.7. Модель системы участников, заключивших договор о кредите, обеспеченном договором об ипотеке

Рис.2.7. Модель системы участников, заключивших договор о кредите, обеспеченном договором об ипотеке

На рис.2.7 изображена упрощенная модель правоотношений, в которой Займодавец (Кредитор) на начальной стадии договора выполняет свои обязательства перед Заемщиком и поэтому на рис.2.7 не указан запасной вариант кредитного предоставления. Запасной вариант расчетного предоставления осуществляется в виде ипотеки - залога прав собственности на вещь, принадлежащую Заемщику. Система предоставлений состоит из трех предоставлений: одного кредитного и двух расчетных (основного и запасного).

Если Займодавец (Кредитор) уже выполнил свое обязательство и в полном объеме предоставил кредит Заемщику, то участники отношений могут (вправе) упростить свои отношения. Вместо двух договоров (договора о кредите и договора об ипотеке) они могут оформить и подписать лишь один договорной документ, называемый Закладной. Это обстоятельство отражено на рис.2.8.

Формально и крайне упрощая (вульгаризируя) модель правоотношений, вместо рис.2.8 можно использовать рис.2.9.

Кредитор,

Оллв 11 1 мл/

ОасМЩИк,

4—з              к              е—              ^

Залогодатель

*¦-*              -т--*:

•• V V “

Основное Акт
ибнзаіельсши

раине і

Рис. 2.8. Система участников кредитных отношений, связанных «закладной»

Рис. 2.9. Вульгарная модель правоотношений, обеспеченных закладной

Рис. 2.9. Вульгарная модель правоотношений, обеспеченных закладной

На рис.2.9 отражена формальная сторона правоотношений - участников отношений связывает лишь один документ, названный «закладной». На рис.2.8 раскрыта сущность этого правообразующего документа, которая девальвирована в модели, изображенной на рис.2.9.

На рис.2.9 отражен лишь тот факт, что закладная является односторонним предоставлением. Поэтому изображена одна стрелка - вроде бы одно предоставление.

На рис.2.8 отражено три факта:

  1. закладная является видом Акта, свидетельствующим о том, что Кредитор (Займодавец) завершил и должным образом выполнил свое обязательство (осуществил свое предоставление до выдачи закладной);
  2. Заемщик/Залогодатель должен делать не одно, а два равноценных и взаимно заменяющих предоставления:

• вернуть денежный заем вместе с процентами или

• уступить права собственности на предмет ипотеки.

Все эти три вида предоставлений отражены на рис.2.9, а на рис.2.9 - не отражены.

Закладная представляет собой специфический гражданско-правовой, возмездный договор.

Почему подчеркнуто слово «договор»? Оно подчеркнуто потому, что все ростовщики и их лобби с момента введения института закладных стремились и продолжают внушать юристам, политикам и гражданам - заемщикам, что закладная является «ценной бумагой».

На самом деле закладная является разновидностью договора, который обладает свойствами ценной бумаги. Первичное - договор.

Итак:

Закладная - правообразующий документ, заменяющий договор о кредите и договор о залоге, который оформляется участниками отношений после выполнения Займодавцем своих обязательств и который должен содержать, с одной стороны, акт о предоставлении кредита, а с другой - обязательство Заемщика по договору кредита и обязательство этого же лица по залогу по принципу «Или-Или»

Особое свойство Закладной связано с тем, что она содержит (должна содержать) обязательства лишь одного из участников правоотношений, поскольку до выдачи Заемщиком Закладной обязательства Займодавца должны быть выполнены.

С согласия Заемщика/Залогодателя Кредитор, владеющий Закладной, может уступать ее (права по Закладной) другим лицам. В этом случае (уступки) Закладная приобретает свойства «ценной бумаги», которая может передаваться от одного владельца другому, может характеризоваться «ликвидностью» (текучестью в системе рыночных отношений).

В Закладной указываются (должны указываться) две цены:

  1. сумма займа (кредита), которую иногда условно называют «залоговой ценой» объекта ипотеки;
  2. цена вещи, а также адрес и идентифицирующие свойства вещи.

Нужно ли указывать в Закладной сумму кредитного долга (сумму займа вместе с начисленными на него процентами)?

Нет, не нужно. Эта величина уже однозначно определена ценой объекта ипотеки.

Нужно ли в Закладной указывать ставку процента по кредитному договору?

Нет, не нужно. Во-первых, указание суммы займа, цены объекта ипотеки и отлагательного периода (времени действия закладной, после окончания которого на предмет ипотеки обращается взыскание) являются достаточными для определения ставки процента. Во-вторых, Закладная не должна выдаваться, если Займодавец взыскивает с Заемщика долг до окончания отлагательного периода. В противном случае возникнет и будет нарастать разница между ценой закладной и фактическим долгом Заемщика при каждом очередном погашении долга.

Можно ли Закладную называть «ценной бумагой?

Строго говоря, нет, нельзя, поскольку главное назначение закладной - правообразующий документ, разновидность договора и акта исполнения одним из участников договора своего обязательства. Это - главное. Возможность использования этого документа в качестве ценной бумаги - вторичное свойство.

Может ли Закладная использоваться в качестве ценной бумаги?

Да, может, но при ограниченных условиях. Это обстоятельство (наличие ограничений) всячески скрывается ростовщиками, и такое сокрытие является их общим (международным) корпоративным правилом.

Гпавным, обязательным и общим условием ограничения использования Закладной в качестве ценной бумаги является запрет на уступку прав по Закладной третьему лицу, если Залогодатель (Заемщик) погасил часть долга, а это погашение не привело к изменению Закладной. Необходимость такого ограничения - условие сохранения ТДБ и обеспечения национальной (и государственной) финансовой безопасности.

Нарушение этого правила (ограничения) является типичным приемом ростовщичества. Именно сторонники такого ростовщичества стремятся внедрить в законы атакуемого ими государства представление о закладной как о ценной бумаге, оторванной от погашения кредитного долга. Именно такая трактовка внедрена с 1998 года в законодательство России. Закладная свидетельствует о следующих видах прав:

  • право Заемщика на законно и полностью полученный от Кредитора заем (до выдачи закладной);
  • право Займодателя (Кредитора) на исполнение должником своего обязательства - вернуть заем вместе с начисленным на него простым процентом;
  • право Займодателя в роли Залогодателя уступить Кредитору в роли Залогодержателя право собственности на предмет залога вместо погашения долга в денежной форме;
  • право Заемщика/Залогодателя не погашать денежный долг до окончания отлагательного периода (срока действия Закладной) в целях расчета путем уступки прав собственности на предмет ипотеки;
  • право Залогодержателя вступить в права собственника заложенного имущества, если используется запасной вариант расчета (возникает ответственность по закладной).

При сохранении указанных свойств закладной и обеспеченных ею правоотношений ТДБ сохраняется.

Какие типичные и грубые ошибки встречаются в законодательстве об ипотеке ряда государств Мира, включая Россию, в которой такое законодательство является особенно негативным?

Укажем эти недостатки:

  • Закладная перестала выполнять функцию договора;
  • Займодавцу (Кредитору) разрешено требовать и получать от Заемщика Закладную до того, как он предоставил заемные средства Заемщику (создается широкое пространство для ростовщичества и криминальной деятельности);
  • из текста Закладной исключен Акт о выполнении Займодавцем своего обязательства перед Заемщиком;
  • Закладная может уступаться ее владельцем (Залогодержателем) другому лицу без согласия Залогодателя (Заемщика);
  • уступка Закладной (прав по закладной) не требует нотариального удостоверения, государственного разрешения и государственной регистрации (может осуществляться по механизму ордерной цессии);
  • допускается погашение денежного долга без внесения изменения цены Закладной (величины долга и объема прав на заложенное имущество) - условие ростовщичества;
  • Залогодержателям и их правопреемникам разрешено, в том числе бесконтрольно, выпускать вторичные ценные бумаги, обеспеченные Закладной, цена которых оторвана от цены заложенного имущества (условие ростовщичества); и т.д.

Например, согласно российскому законодательству Закладная является не просто «ценной бумагой», а примитивной (малозначительной) ценной бумагой, называемой юристами «ордерной цессией». Уступка прав по Закладной осуществляется путем совершения на ней «передаточной надписи»: владелец Закладной пишет «передал»,расписывается, а приобретатель - пишет «принял» и расписывается. Никакой государственной регистрации такой уступки не требуется. Нотариального удостоверения такая уступка не требует. Государство утрачивает контроль движения прав на недвижимость и деньги, сумма которых должна соответствовать цене недвижимости.

В таких условиях, когда законодательные правила об ипотеке и закладной защищают и поддерживают ростовщичество, граждане вынуждены защищать свои конституционные права, свободы и законные интересы, используя контрактное право или отказываться от кредитов, обеспеченных ипотекой, если не хотят превратиться в кабальных (пожизненных) должников, утративших права на жилище и другое имущество.

Поясним характер некоторых проблем.

Во-первых, выдача Закладной до получения кредита юридически означает, что Заемщик признал получение кредита в полном объеме, хотя это не так. А раз признал, то и должен расплачиваться с любым залогодержателем (владельцем Закладной) так, как если бы получил заем полностью. В конечном счете, Заемщик вправе подарить Займодавцу свое имущество и в дополнение к этому выплачивать денежный долг. То, что Заемщик не понимает, что делает, выдавая Закладную до полного получения кредита, - «проблема Заемщика».

Однако на период, пока заем предоставлен не полностью, а Займодавец получит на руки Закладную, может возникнуть сильный отрыв денежной массы от ее товарного обеспечения. Создание такой возможности - грубая ошибка Законодателя.

Приведем пример примитивного («криминального») способа ростовщичества, связанного с отрывом денежного долга по Закладной от товарного обеспечения.

Займодавец может, сохраняя Закладную, объявить, что потерял Закладную и потребовать от Заемщика изготовить дубликат Закладной, а также зарегистрировать ее в установленном Законом порядке.

Если бы по Закону один из экземпляров Закладной, выданной гражданину, находился бы в депозитарии нотариальной конторы, то держатель Закладной мог бы через Суд, используя образец Закладной, находящийся в нотариальной конторе,восстановить утраченную Закладную, не привлекая к этой операции Залогодателя.

Почему подчеркивается значимость депозитария именно нотариальной конторы? Это обусловлено тем, что удостоверение подписи физического лица (Заемщика) обеспечивается именно нотариальной конторой.

Что придумал разработчик закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для игнорирования функции нотариальной конторы и какиспользо- вал такое игнорирование?

Процедура(«порядок»)превращения проекта Закладной в правообразующий документ включает в себя два основных этапа:

  1. нотариальное удостоверение;
  2. государственное разрешение, регистрация и внесение в государственный реестр.

В нотариальную контору должно предоставляться два экземпляра проекта Закладной. Один экземпляр должен оставаться в депозитарии нотариальной конторы. Второй экземпляр, удостоверенный нотариусом, направляется в орган власти, осуществляющий разрешение, признание и регистрацию представленного ей экземпляра проекта Закладной. Только после этого (после государственной регистрации) проект Закладной становится правообразующим документом и приобретает свойства ценной бумаги. Существует такой документ (и ценная бумага) только в одном экземпляре и находится в собственности только Залогодержателя.

А теперь предположим, что Залогодержатель «потерял» Закладную (действительно или надуманно). Возникает вопрос - как восстановить утраченную закладную?

Если бы проект Закладной согласно Закону находился в депозитарии нотариальной конторы, то проблемы восстановления Закладной не возникло бы. Залогодержатель обратился бы в суд. Суд постановил бы в адрес нотариальной конторы выдать дубликат Закладной и обязал орган, осуществляющий государственную регистрацию, осуществить регистрацию дубликата, признав утраченную Закладную ничтожной. Так должно было быть, если бы Государственная Дума России осознанно и квалифицированно отнеслась к этому вопросу.

Вместо такой процедуры в статье 18ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены следующие правила:

«1. Восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:

Заявления в их адрес лица, означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона, возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной (в редакции Федеральных законов от 11.02.2002№ 18-ФЗ, от 30.12.2004 № 216-ФЗ);

Решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

  1. Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем «дубликат» и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав...»

Прокомментируем эти «дикие правила». С позиций объективного права Залогодатель не должен выдавать «дубликат» Закладной. Если Закладная утрачена и нет законных оснований восстановить текст закладной и признать ее законной, то нести ответственность по отсутствующей Закладной залогодатель может только в добровольном порядке.

У Залогодателя нет ни законной копии, ни законного «дубликата» Закладной, поскольку Закладная существовала только в единичном экземпляре и находилась в собственности только Залогодержателя. Если Залогодержатель утратил Закладную, то это его бремя - бремя собственника Закладной. Нести ответственность и бремя вместо Залогодержателя за утрату Закладной залогодатель не должен.

Если бы проект Закладной оформлялся в двух экземплярах, один из которых хранился бы в депозитарии нотариальной конторы, то оформление и выдача «дубликата» Закладной осуществлялись без обременения Залогодателя и за счет затрат Залогодержателя, утратившего Закладную. Более того, при выдаче дубликата Закладной суд должен был бы получить согласие Залогодателя на оформление дубликата Закладной, поскольку после выдачи Закладной Заемщик мог бы погасить часть кредитного долга, и выдача дубликата Закладной в первоначальном варианте была бы недопустимой. Без согласия Залогодателя возникает угроза использования «дубликата» Закладной для подрыва основ национальной безопасности России - подрыва ТДБ.

Нетрудно заметить, насколько принципиально различаются позиции авторов данной работы и российского Законодателя.

Для пояснения утверждения авторов о противоречии указанных правил «здравому смыслу» приведем следующий пример.

Предположим, что какой-то гражданин - владелец автомобиля продал свой автомобиль вместе с техническим паспортом на него. Предположим, что приобретатель автомобиля через какое-то время потерял технический паспорт на свой автомобиль. Предположим, что такой собственник проявил «наглость» и, придя к бывшему владельцу автомобиля, потребовал бы от него за свой счет «восстановить» и повторно вручить ему утраченный им «технический паспорт». Нормальный человек послал бы такого «наглеца» подальше и заявил ему, что каждый собственник самостоятельно несет бремя своей собственности.

Приведенные выше нормы закона противоречат такому «здравому смыслу» и такому «ответу». Законодатель фактически признал Залогодателя виновным лицом в утрате Залогодержателем своей Закладной и обязал его «выдать дубликат Закладной».

Это - специальная мера, направленная на развитие ростовщичества. Приоткроем назначение этой меры.

Приведем выдержки из ряда статей ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

«1. Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме.

Передача прав по закладной влечет последствия уступки требования (цессии).

При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.

В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи....» (ст. 48)

«6. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодержатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной» (ст. 13).

«4. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем на осуществление прав по ней» (ст.17).

Прежде, чем связать все эти статьи со статьей 18 и раскрыть замысел проектировщика Закона, кратко прокомментируем целевую направленность каждого из приведенных выше правил.

Начнем со ст.17. Если бы Законодатель защищал основы национальной финансовой безопасности, то он запретил бы после выдачи Закладной погашение кредитного долга. Лишь при изменении Закладной и обязательного отражения в ней погашенной части долга можно осуществлять погашение долга при наличии Закладной. В противном случае нарушается ТДБ.

В статье 13 дано правило, которое носит ничтожный характер. Закладная находится в собственности Залогодержателя (кредитора) и ему невыгодно изменять Закладную, отражая в ней погашение долга Заемщиком (залогодателем). Чем больше погасит долг Заемщик и чем больше станет разница между ценой закладной и реальным долгом, тем выше будет доход Кредитора (залогодержателя) при уступке прав на Закладную третьему лицу. Поэтому «нормальный Кредитор-ростовщик» никогда не даст такого согласия, а законодательная норма превращается в ничтожную декларацию.

В статье 48 допущена грубейшая политическая ошибка. Во-первых, Залогодателю должно быть запрещено уступать право на Закладную, если в ней не отражено погашение долга Заемщиком (залогодателем). Иначе происходит подрыв ТДБ и основ национальной финансовой безопасности. Во- вторых, уступка прав по закладной должна оформляться нотариально и с согласия залогодателя, который должен подтвердить соответствие долга по закладной фактическому долгу по кредитному договору.

Теперь, учитывая эти законодательные нормы, вернемся к назначению статьи 18 Закона.

Назначение любой законодательной нормы необходимо определять, исходя из опыта деловых отношений. Аналитик моделирует возможность наихудших ситуаций, которые не запрещены Законом и позволяют одним лицам наживаться за счет обмана других лиц. С этих позиций и рассмотрим нормы статьи 18 с учетом других статей Закона.

Ситуация ^Предположим, что Кредитор (залогодержатель) сумел получить Закладную, не предоставив в полном объеме обещанный кредит. Например, кредит предоставлен в объеме 10% от обещанной суммы. Залогодержатель (кредитор) может заявить Заемщику (залогодателю), что потерял Закладную и потребовать от него выдачи «дубликата». Получив один- два дубликата и обладая оригиналом, Кредитор (залогодержатель) может келейно с помощью «передаточной надписи» уступить эти «закладные» на один и тот же объект разным лицам и «исчезнуть». Бремя ответственности по оригиналу и всем дубликатам Закладной будет нести обманутый Залогодатель, ибо он их оформил, подписал и выдал.

Ситуация 2. Залогодатель не только выдал Закладную, но и согласился погашать кредитный долг не имея реальной возможности уменьшить цену Закладной. Возникает разница между ценой девальвированной Закладной и реальной ценой долга. Например, такая разница может достигать 50-90%.

При реальной или мнимой утрате Закладной Залогодержатель может потребовать от Залогодателя (заемщика) «восстановления» утраченной Закладной путем выдачи ее «дубликата». Более того, согласно статье 18 Закона он может требовать выдачи «дубликата» «в минимально возможные сроки». Это правило позволяет Залогодержателю взыскивать по суду с несчастного Залогодателя «ущерб», якобы нанесенный Залогодержателю, если «сроки составления дубликата закладной» окажутся не минимально возможными. Все такие поборы, взыскиваемые на основе Закона и по решению суда, будут представлять собой лихву.

Выдавая дубликат Закладной, Залогодатель (заемщик) должен «восстанавливать» ее первоначальное содержание без учета погашенной части долга, ибо речь идет о «восстановлении первоначального документа». Тем самым он «обязан» признавать фиктивный, а не реальный долг по Закладной.

Если Залогодержатель уступит права по оригиналу и по дубликату Закладной разным лицам, то бремя расчета с приобретателями прав по таким «закладным» ложится в первую очередь и главным образом на Залогодателя, а не на мошенника- Залогодержателя (ростовщика).

Создание возможности таких ситуаций рассматривается авторами как целевая установка, которой руководствовался проектировщик Закона и которую не заметил (?) Законодатель, принявший Закон.

С позиций финансовой политики при таком использовании закладных может происходить удвоение или утроение денежной массы, приходящейся на один и тот же объект недвижимости. Чем больше окажется закладных («ценных бумаг»), обеспеченных одним и тем же имуществом и чем больше окажется разрыв между реальным и фиктивным долгом, тем больше станет разрыв между «вторичными ценными бумагами» (закладными) и товаром, который их обеспечивает. Возникнет ростовщичество, в котором принимает участие Суд, организаторы торгов и другие лица согласно Закону. Это - не толь- ко ростовщичество и подрыв основ финансовой безопасности государства, но и разновидность коррупции, злоупотребления властью.

В рамках контрактного права отдельные граждане могут защититься от указанных проблем, но в масштабе Государства ростовщичество оказывается разрешенным и защищенным.

«Классический ростовщик» использует Закладные для производства вторичных ценных бумаг. Например, в качестве таких бумаг могут использоваться «закладные на пул закладных», облигации займа, векселя.

Предположим, что Кредитор взыскал с Заемщика долг обеспеченный ипотекой, в размере 50-90%, но не отразил уменьшение долга в Закладной. Это позволяет ему выпустить вторичные ценные бумаги на сумму, равную 100% от цены, указанной в закладных, а не на сумму, равную 10-50% от этой цены.

«Пулы» девальвированных закладных могут объединяться в большие «пулы», увеличивая отрыв таких ценных бумаг от реального товарного и денежного обеспечения. Пулы на большое число закладных могут вывозиться за рубеж под гарантию Правительства России, а за рубежом они могут использоваться иностранными лицами для производства третичной денежной массы «под проценты», за которые будет отвечать Правительство России. Возникает «перепроизводство вторичной денежной массы».

Таким способом порождается большой объем вторичных ценных бумаг, которые направлены на подрыв ТДБ и основ национальной финансовой безопасности. В этом случае внутригосударственное ростовщичество смыкается (объединяется) с международным ростовщичеством, угрожая развитием сильного финансового кризиса.

Если органы государственной власти попытаются выпустить в обращение деньги, необходимые для покрытия ростовщических аппетитов владельцев вторичных ценных бумаг то возникнет девальвация денег и финансовый кризис.

Выпуск вторичных ценных бумаг, обеспеченных девальвированными закладными - важнейший механизм мировой системы ростовщичества и один из главных методов «финансовых диверсантов» («экономических убийц»).

Включение внутригосударственного ростовщичества в мировую систему ростовщичества, в которой господствуют иностранные противники данного Государства, - опаснейший вид ростовщичества.

<< | >>
Источник: Ланцов В.М., Киреева Т.М, Устинов А.Э.,Фаррахов А.Г, Фаизова Р.Р.. Ростовщичество и лихва в кредитных договорах и в финансовой политике. - Казань: ЗАО «Новое Знание»,2009. - 248 с. ISBN 978-5-89347-555-5. 2009

Еще по теме Сущность ипотеки. Специфика кредитов, обеспеченных ипотекой. Способы стовщичества и важнейшие недостатки «российской ипотеки»:

  1. Сущность ипотеки. Специфика кредитов, обеспеченных ипотекой. Способы стовщичества и важнейшие недостатки «российской ипотеки»