<<
>>

2.1. Структура рынка ипотечного капитала, его основные участники

Рынок — совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение и цена.

Рынок ипотечного капитала — часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом не-движимости.

Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипо-течном рынке.

Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.

Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, ком-мерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.

Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.

Основные участники первичного ипотечного рынка — это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.

Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.

Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.

При заключении договора ипотеки применяется стандартная схема, представленная на рис. 2.1

Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипо-течном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой.

Специфика ипотечных операций, в частности их обязательное нота-риальное оформление и последующая регистрация, вызывает опреде-ленные требования к механизму ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов, которые представлены на рис. 2.2.

Для успешного становления и развития системы ипотечного креди-тования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотеч-ный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специа-

Рис. 2.1. Стандартная схема взаимоотношений кредитора и заемщика на первичном рынке закладных

Рис. 2.1. Стандартная схема взаимоотношений кредитора и заемщика на первичном рынке закладных

Цели и принципы Методическое обеспечение Правовое обеспечение Порядок лицензирования ипотечных банков РЫНОК ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

1 '

Государство

10

Ипотечные кредиторы

1—~——

. _ _

Ипотечные банки

Сберегательно-ссудные организации

Коммер-ческие банки

Посредник на вторичном рынке

11

12

Население

Инвесторы

Продавцы жилья

Рис. 2.2. Схема ипотечного кредитования граждан на покупку жилья

ИНФРАСТРУКТУР* РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

Рис. 2.2. Схема ипотечного кредитования граждан на покупку жилья

1 — поддержка, контроль за деятельностью, 2 — вклады, залог имущества, 3 — залог имущества; 4 — кредитные средства; 5 — деньги за жилое помещение, 6 — право собственности на жилье; 7 — кредитные ресурсы; 8 — кредитные обязательства; 9 — залог портфеля ипотечных кредитов; 10 — гарантии по ипотечным ценным бумагам; 11 — ипотечные ценные бумаги, 12 — денежные средства

лизированные посредники, правительство.

В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 2.1), и толь-

ко при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Таблица 2.1

Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели № п/п Участники рынка ипотечных кредитов Субъекты Функции Собственные цели 1 Заемщик (залогодатель) — физические лица » Физические лица, желающие улуч-шить свои жилищ-ные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособ-ности Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обяза-тельств по договорам служит залог при-обретаемого жилья Максимизация объема привлечения дешевых финансо-вых ресурсов для покупки или строи-тельства жилья 2 Банк-кредитор (залогодержатель) • Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки;

ссудосберегатель- ные ассоциации, стройсберкассы;

взаимно- сберегательные союзы ит п. Предоставляют заемщикам в уста-новленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособно-сти заемщика. Обслуживание выданных ипо-течных кредитов. Имеет возможность в случае невыполне-ния должником своих обязательств получить удовлет-ворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя • Максимизация доходности ак-тивных операций;

ограничение рисков и обеспе-чение возвратности ссудного капитала 3 Продавец жилья Юридические и физические лица Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению • Максимизация денежных средств за продаваемое жи-лое помещение;

минимизация рисков, связанных с продажей

№ п/п Участники рынка ипотечных кредитов Субъекты Функции Собственные цели 4 Государство Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала • Капитализация недвижимого иму-щества и обеспече-ние его оборото- способности;

не инфляционная поддержка сферы жилищного строительства;

решение жилищ-ной проблемы в от-дельном регионе

и в стране в целом;

уменьшение раз-рыва между произ-водительным и фи-нансовым капи-талом;

пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга 5 Государственные органы, регулиру-ющие и контроли-рующие деятель-ность участников ипотечного рынка • Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

нотариат;

паспортные службы;

органы опеки

и попечительства;

юридические консультации Регистрация сделок купли- продажи жилых помещений;

оформление перехода прав соб-ственности к но-вому собствен-нику;

регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

хранение и предоставление информации по правам собственности

и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка Государственная поддержка участ-ников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью

Продолжение табл.

2.

п/п

Субъекты

Собственные цели

Участники рынка ипотечных кредитов

Функции

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов

Специализированные агентства ипотечного кре-дитовании, ипотечные фонды

> Рефинансирование кредиторов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

выпуск эмиссии- онных ипотечных ценных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования; разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов

Создание системы ипотечного кредитования в стране

Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования

Страхования рисков ипотечного кредитования;

создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;

разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования

Страховые компании

Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга № п/п Участники рынка ипотечных кредитов Субъекты Функции Собственные цели 8 Оценщики Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга 9 Риелторские компании Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли- продажи жилья Подбор вариантов купли-продажи жилья для заем-щиков;

организация про-дажи жилья

по поручению других участников рынка жилья;

участие в органи-зации проведения торгов по реали-зации жилья, быв-шего в залоге,

на которое судом обращено взыска-ние Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга 10 Инвестор • Физические;

юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и фи-нансовые инсти-туты Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмити-руемые ипотечными кредиторами или операторами вто-ричного рынка • Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные кпи ипотечные ценные бумаги;

обеспечение надежности вложений

Инвестиционные компании (фонды) — общее название различных форм, к которым относятся: трасты, партнерства закрытого типа, вза- имно-паевые фонды, партнерства открытого типа и другие институты, являющиеся финансовыми посредниками.

Фонды привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний — акции, об-

лигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты.

Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности комплектования инвестиционного портфеля.

Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых услуг — от сверхнадежных до сверхдоходных и рискованных.

Цель деятельности фондов — уменьшение рисков частных вложений за счет применения ими наиболее широкой диверсификации кредитного портфеля (приобретения самых разных по рискам, срокам и доходности инвестиционных инструментов). Как уже было отмечено, помимо прямого инвестирования фонды работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.

<< | >>
Источник: Разумова И. А.. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — СПб.: Питер, 2005. — 208 с.. 2005

Еще по теме 2.1. Структура рынка ипотечного капитала, его основные участники:

  1. Структура рынка
  2. ГЛАВА 7. СТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КАПИТАЛА
  3. Первичный рынок ипотечного капитала
  4. Вторичный рынок ипотечного капитала
  5. Рынок ипотечного капитала
  6. 2.1. Задачи и функции основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования
  7. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КАПИТАЛА
  8. 2.1. Структура рынка ипотечного капитала, его основные участники
  9. ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КАПИТАЛА
  10. Лекция 1. ИНФРАСТРУКТУРА ФИНАНСОВОГО РЫНКА И ЕГО ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ
  11. Понятие ипотечного жилищного кредитования, первичный и вторичный рынки ипотечного жилищного кредитования.
  12. 4.5. Российский рынок ценных бумаг: его становление, регулирование и перспективы развития
  13. 12.2. Понятие основного капитала, его кругооборот и источники формирования. Амортизация и ее методы