2.1. Структура рынка ипотечного капитала, его основные участники

Рынок ипотечного капитала — часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом не-движимости.

Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипо-течном рынке.

Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.

Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, ком-мерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.

Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.

Основные участники первичного ипотечного рынка — это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.

Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.

Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.

При заключении договора ипотеки применяется стандартная схема, представленная на рис. 2.1

Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипо-течном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой.

Специфика ипотечных операций, в частности их обязательное нота-риальное оформление и последующая регистрация, вызывает опреде-ленные требования к механизму ипотечного кредитования.

Для успешного становления и развития системы ипотечного креди-тования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотеч-ный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специа-

Рис. 2.1. Стандартная схема взаимоотношений кредитора и заемщика на первичном рынке закладных

Цели и принципы Методическое обеспечение Правовое обеспечение Порядок лицензирования ипотечных банков РЫНОК ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

1 '

Государство

10

Ипотечные кредиторы

1—~——

. _ _

Ипотечные банки

Сберегательно-ссудные организации

Коммер-ческие банки

Посредник на вторичном рынке

11

12

Население

Инвесторы

Продавцы жилья

ИНФРАСТРУКТУР* РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

Рис. 2.2. Схема ипотечного кредитования граждан на покупку жилья

1 — поддержка, контроль за деятельностью, 2 — вклады, залог имущества, 3 — залог имущества; 4 — кредитные средства; 5 — деньги за жилое помещение, 6 — право собственности на жилье; 7 — кредитные ресурсы; 8 — кредитные обязательства; 9 — залог портфеля ипотечных кредитов; 10 — гарантии по ипотечным ценным бумагам; 11 — ипотечные ценные бумаги, 12 — денежные средства

лизированные посредники, правительство.

ко при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Таблица 2.1

Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели № п/п Участники рынка ипотечных кредитов Субъекты Функции Собственные цели 1 Заемщик (залогодатель) — физические лица » Физические лица, желающие улуч-шить свои жилищ-ные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособ-ности Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обяза-тельств по договорам служит залог при-обретаемого жилья Максимизация объема привлечения дешевых финансо-вых ресурсов для покупки или строи-тельства жилья 2 Банк-кредитор (залогодержатель) • Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки;

ссудосберегатель- ные ассоциации, стройсберкассы;

взаимно- сберегательные союзы ит п. Предоставляют заемщикам в уста-новленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособно-сти заемщика. Обслуживание выданных ипо-течных кредитов. Имеет возможность в случае невыполне-ния должником своих обязательств получить удовлет-ворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя • Максимизация доходности ак-тивных операций;

ограничение рисков и обеспе-чение возвратности ссудного капитала 3 Продавец жилья Юридические и физические лица Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению • Максимизация денежных средств за продаваемое жи-лое помещение;

минимизация рисков, связанных с продажей

№ п/п Участники рынка ипотечных кредитов Субъекты Функции Собственные цели 4 Государство Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала • Капитализация недвижимого иму-щества и обеспече-ние его оборото- способности;

не инфляционная поддержка сферы жилищного строительства;

решение жилищ-ной проблемы в от-дельном регионе

и в стране в целом;

уменьшение раз-рыва между произ-водительным и фи-нансовым капи-талом;

пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга 5 Государственные органы, регулиру-ющие и контроли-рующие деятель-ность участников ипотечного рынка • Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

нотариат;

паспортные службы;

органы опеки

и попечительства;

юридические консультации Регистрация сделок купли- продажи жилых помещений;

оформление перехода прав соб-ственности к но-вому собствен-нику;

регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

хранение и предоставление информации по правам собственности

и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка Государственная поддержка участ-ников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью

Продолжение табл.

№

п/п

Субъекты

Собственные цели

Участники рынка ипотечных кредитов

Функции

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов

Специализированные агентства ипотечного кре-дитовании, ипотечные фонды

> Рефинансирование кредиторов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

выпуск эмиссии- онных ипотечных ценных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования; разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов

Создание системы ипотечного кредитования в стране

Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования

Страхования рисков ипотечного кредитования;

создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;

разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования

Страховые компании

Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга № п/п Участники рынка ипотечных кредитов Субъекты Функции Собственные цели 8 Оценщики Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга 9 Риелторские компании Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли- продажи жилья Подбор вариантов купли-продажи жилья для заем-щиков;

организация про-дажи жилья

по поручению других участников рынка жилья;

участие в органи-зации проведения торгов по реали-зации жилья, быв-шего в залоге,

на которое судом обращено взыска-ние Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга 10 Инвестор • Физические;

юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и фи-нансовые инсти-туты Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмити-руемые ипотечными кредиторами или операторами вто-ричного рынка • Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные кпи ипотечные ценные бумаги;

обеспечение надежности вложений

Инвестиционные компании (фонды) — общее название различных форм, к которым относятся: трасты, партнерства закрытого типа, вза- имно-паевые фонды, партнерства открытого типа и другие институты, являющиеся финансовыми посредниками.

Фонды привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний — акции, об-

лигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты.

Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности комплектования инвестиционного портфеля.

Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых услуг — от сверхнадежных до сверхдоходных и рискованных.

Цель деятельности фондов — уменьшение рисков частных вложений за счет применения ими наиболее широкой диверсификации кредитного портфеля (приобретения самых разных по рискам, срокам и доходности инвестиционных инструментов). Как уже было отмечено, помимо прямого инвестирования фонды работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.