<<
>>

5.1. Строительная компания

В примере кратко описан проект и предложена форма заключения риск- менеджера, которое включает в себя:

краткую информацию (ключевые параметры проекта) в разрезе каждого вида риска;

факторы риска и аспекты, нивелирующих их; выводы и предложения риск-менеджера.

Описание проекта Структура заявки Дата поступления проекта в ДКР — 15.03.2008 г. Заемщик Общество с ограниченной ответствен-ностью «Строй» Вид кредитного продукта КЛЛЗ Сумма кредита 25 000 000,00 рублей Цель кредитования Пополнение оборотных средств Срок действия кредита 18 месяцев Длительность траншей 90 дней Процентная ставка 20,0 % годовых Обеспечение Недвижимое имущество Описание заемщика

Заемщик работает в Санкт-Петербурге около 4-х лет.

Учредителями общества являются Петров И.И. — 30 % в уставном капитале (УК) и Сидоров С.С. — 70 % в УК. Основным видом деятельности компании является строительство объектов жилого фонда. Организация выступает в роли как генподрядчика, так и подрядчика. Высший менеджмент имеет достаточный опыт работы в данной отрасли. Кредитные средства требуются для завершения строительства.

Финансовые показатели

Форма №1 (тыс. руб.) АКТИВ 1 окт 06 1 янв 07 1 апр 07 1 июл 07 1 окт 07 Основные средства 1 639 1 978 1 830 4 204 5 139 Незавершенное строительство 220 530 140 188 158 082 208 360 238 425 Итого внеоборотные активы 222 169 142 166 159 912 212 564 243 564 Запасы 10 516 8 671 8 515 7 865 10 042 сырье и материалы, МБП 9 980 6 200 7 975 6 627 6 627 готовая продукция 8 1 747 0 0 1 930 расходы будущих периодов 528 724 540 1 238 1 485 НДС по приобретенным ценностям 31 000 21 668 24 029 31 735 36 069 Дебиторская задолженность, сроком 69 426 52 585 58 182 100 154 122 802 менее 12 мес. в том числе покупатели и заказчики 54 352 45 456 51 248 91 038 104 879 Денежные средства 187 31 7 9 58 Итого оборотные активы 111 129 82 955 90 733 139 763 168 971 ИТОГО по АКТИВУ 333 298 225 121 250 645 352 327 412 535 ПАССИВ Уставный капитал 10 10 10 10 10 Нераспределенная прибыль (непо- крытый убыток) 139 140 148 161 180 Итого капитал и резервы 149 150 158 171 190

Займы и кредиты 34 000 38 500 32 500 92 821 82 821 Кредиторская задолженность 66 004 83 593 113 011 149 292 163 903 перед поставщиками и подрядчиками 64 136 82 293 111 450 146 838 159 652 по оплате труда 96 87 41 129 86 по социальному обеспечению 67 197 318 435 479 перед бюджетом 89 681 868 1 268 1 396 прочие кредиторы 1 616 335 334 622 2 290 Доходы будущих периодов 233 145 92 872 95 830 101 050 156 475 Резерв предстоящих расходов 0 10 006 9 146 8 993 9 146 Итого краткосрочные пассивы 333 149 224 971 250 487 352 156 412 345 ИТОГО по ПАССИВУ 333 298 225 121 250 645 352 327 412 535 Форма №2 (тыс. руб.) Наименование позиций 1 окт 06 1 янв 07 1 апр 07 1 июл 07 1 окт 07 Выручка 105 206 109 741 29 435 47 252 53 776 Себестоимость реализации товаров 99 874 102 513 28 031 43 405 49 700 Валовая прибыль 5 332 7 228 1 404 3 847 4 076 Управленческие расходы 323 774 411 1 101 1 235 Прибыль (убыток) от реализации 5 009 6 454 993 2 746 2 841 Прочие операционные расходы 324 516 0 0 0 Прочие внереализационные доходы 0 0 0 0 1 181 Прочие внереализационные расходы 4 400 5 457 784 2 348 3 320 Прибыль (убыток) до налогообложения 285 481 209 398 702 Текущий налог на прибыль 265 460 201 377 662 Чистая прибыль (убыток) отчетного периода 20 21 8 21 40 В абсолюте Наименование позиций 1 окт 06 1 янв 07 1 апр 07 1 июл 07 1 окт 07 Выручка 105 206 4 535 29 435 17 817 6 524 Себестоимость реализации товаров 99 874 2 639 28 031 15 374 6 295 Валовая прибыль 5 332 1 896 1 404 2 443 229 Управленческие расходы 323 451 411 690 134 Прибыль (убыток) от реализации 5 009 1 445 993 1 753 95 Прочие операционные расходы 324 192 0 0 0 Прочие внереализационные доходы 0 0 0 0 1 181 Прочие внереализационные расходы 4 400 1 057 784 1 564 972 Прибыль (убыток) до налогообложения 285 196 209 189 304 Текущий налог на прибыль 265 195 201 176 285 Чистая прибыль (убыток) отчетного периода 20 1 8 13 19

Финансовые показатели ОЦЕНКА ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ 01.10.06 01.01.07 01.04.07 01.07.07 01.10.07 39,7 18,1 11,9 11,5 10,2 ЛИКВИДНОСТЬ 38,99 14,59 11,62 11,89 18,42 Общий коэффициент ликвидности 1,11 0,68 0,62 0,58 0,68 Коэффициент текущей ликвидности 0,70 0,43 0,40 0,41 0,50 Коэффициент абсолют.

ликвид. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Коэффициент срочной ликвидности 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Ликвидность средств в обращении 0,70 0,43 0,40 0,41 0,50 ФИНАНСОВАЯ УСТОЙЧИВОСТЬ 41,47 16,84 13,19 6,76 13,39 Коэффициент обеспеченности тек. актив. СОС 0,10 -0,47 -0,60 -0,73 -0,46 Коэффициент независимости 0,70 0,46 0,42 0,31 0,40 Коэффициент обеспеч. внеоборотных активов собств. капиталом 1,05 0,72 0,66 0,52 0,68 Соотношение обор. и внеоб. капитала 0,50 0,58 0,57 0,66 0,69 РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ 7,35 30,01 5,13 14,86 2,30 Рентабельность реализации 0,05 0,32 0,03 0,10 0,01 Рентабельность активов 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Рентабельность оборотных активов 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Рентабельность инвестиций 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Рентабельность собствен. капитала 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ДЕЛОВАЯ АКТИВНОСТЬ (оборачиваемость) 77,32 7,69 19,04 11,93 9,76 Период оборач. активов, дней 145,73 5 664,23 727,35 1 539,83 5 392,96 Период оборач. тек. активов, дней 48,59 1 968,66 265,53 588,63 2 176,85 Период оборач. запасов сырья материалов, дней 4,83 129,20 16,24 22,28 71,85 Период оборач. готовой продукции и товаров, дней 0,00 17,80 2,67 0,00 13,61 Длительность операционного цикла 35,18 1 366,80 185,58 426,63 1 643,89 Соотношение обор. ДЗ. к обор. КЗ 1,05 0,82 0,56 0,60 0,71 Период оборач. дебит. задол. (ДЗ) 30,36 1 237,60 169,34 404,35 1 572,04 Период оборач. кредит. задол. (КЗ) 28,86 1 517,41 300,57 669,85 2 208,30

Анализ кредитных рисков

Страновой риск

Контрагенты заемщика осуществляют свою деятельность на территории РФ. Заемщик не ведет внешнеэкономической деятельности.

Уровень риска: допустимый

Региональный риск

Заемщик осуществляет свою деятельность на территории РФ, а именно в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Уровень риска: допустимый

Отраслевой риск

Доля организации на рынке — 5%. Основными конкурентами организации являются ЗАО «Тест» — 15% доли рынка, ООО «Ник» — 40% доли рынка. Несмотря на то, что рынок СПб весьма емкий и насчитывает более 3000 предприятий, работающих в данной отрасли, официальные данные о распределении долей рынка отсутствуют. Основные клиенты заемщика - физические лица. Устанавливаемые цены по реализации недвижимости находятся на среднем уровне сложившихся рыночных цен в регионе.

Факторы риска:

существует риск кризиса на рынке недвижимости вследствие необос-нованно высокого темпа роста цен на недвижимость и критического соотношения инвестиционного спроса на нее (приобретение недвижимости в спекулятивных целях) и естественного спроса (приобретение недвижимости для дальнейшего длительного использования) на протяжении последних 5 лет;

возможность изменения требований по лицензированию (риск отмены лицензирования и внедрения системы сертификации строительной отрасли с обязательным страхованием ответственности застройщика, что может повлечь за собой дополнительные расходы); необходимо большое количество разрешительной документации на строительство домов;

нехватка русских специалистов в отрасли (в основном работают иностранные граждане без регистрации, так как являются наиболее дешевой рабочей силой, а это сопряжено с правовыми рисками). Уровень риска: высокий

Риски клиента

Деятельность заемщика подлежит лицензированию, лицензии предоставлены в банк. Заемщик работает более 1 года. Аффилированные лица не выявлены. Заключение СЭБ положительное. Все инженеры и экспер-ты имеют соответствующие дипломы о высшем образовании и опыт работы по специальности не менее 10 лет.

Факторы риска:

реальным собственником бизнеса является Мылов А.А., информация о деловой репутации и имущественном положении которого не предоставлена (по информации СЭБ);

учредители компании работают не по профилю, опыт работы в строительной отрасли небольшой;

на протяжении последних 12 месяцев дважды изменялись учредитель- ные документы компании, что было связано со сменой учредителей; заемщик не выполняет условие кредитного договора по поддержанию ежеквартальных оборотов в размере 60 млн.руб. в Гранд-Инвест- Банке.

Уровень риска: высокий

Производственные риски

Заемщик осуществляет деятельность за счет арендуемого оборудования, в основном автотранспорта (краны, грузовики и т.д.). На рынке достаточно предложений необходимой технике. Уровень риска: допустимый

Платежный риск

Финансовое состояние заемщика за последние пять отчетных периодов удовлетворительное: валюта баланса на 01.10.2007 г. составляет 412 млн. руб., из них оборотные активы — 41%, незавершенное строительство — 59% (строящиеся объекты), пассивы: краткосрочные обязательства — 100%. Кредиторская задолженность — 164 млн. руб., дебиторская — 123 млн. руб. Займы и кредиты — 83 млн. руб., из них 16 млн. руб. кредит в банке «Гранд-Инвест-Банк», 53 млн. руб.— кредит в Мир- банке и 14 млн. руб. — займ компании ООО «Лир». Основные дебиторы

дольщики (98 млн. руб. или 79% от ДЗ). Кредиторская задолженность на 40% представлена задолженностью перед подрядными организациями и на 60% — доходами будущих периодов в виде окончательной оплаты квартир дольщиками. Незавершенное строительство на 40% про-финансировано денежными средствами дольщиков и на 35% — кредитами коммерческих банков. Собственный капитал отсутствует. Среднемесячная выручка заемщика составляет 7,4 млн. руб., среднеквартальная

22,2 млн. руб. Деятельность заемщика прибыльна. У клиента открыто 7 расчетных счетов в разных банках. Основные обороты проходят в Мирбанке — 30%. Среднемесячные обороты — 70 млн. руб. Ликвидность группы удовлетворительная. Финансовая устойчивость низкая в силу специфики деятельности. Картотека № 2 отсутствует.

Факторы риска:

выручка компании нарастающим итогом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилась в 2 раза и по состоянию на 01.10.2007 г. составляет 53,8 млн. руб.;

низкая рентабельность и чистая прибыль не соответствуют соотношению рыночных цен на жилье и затрат;

наблюдаются большие колебания оборотов по расчетным счетам и несоответствие их выручке;

долговая нагрузка высокая: обязательства в размере 83 млн. руб. в 2,5 раза превышают среднеквартальную выручку и в 3,5 раза превышают выручку за два последних отчетных периода. Аспекты, снижающие платежные риски: выручка по состоянию на 01.10.2007 г. на 55% состоит из выручки от строительства и на 40% — от торгово-закупочной деятельности. Фактически на расчетные счета организации за 3 квартала 2007 г. поступило 419 млн. руб. (в т.ч. средства от дольщиков). Сокращение выручки связано с тем, что застройщик строит несколько объектов и выручка отразится по факту сдачи объектов в эксплуатацию в 2008-2009 гг. Выручка по уже построенным объектам была отражена во 2 и 3 квартале 2006 г., в связи с чем и наблюдается такая разница за 3 кв. 2006г. и 2007г.;

темп роста чистой прибыли превышает темп роста прибыли до налогообложения и выручки;

низкая расчетная рентабельность связана с тем, что выручка отражается по мере сдачи дома в эксплуатацию, а затраты - по факту их возникновения. Реальная рентабельность заемщика составляет не менее 20 %. В целом, неравномерное поступление денежных средств и отражение выручки по факту сдачи дома в эксплуатацию - нормальное явление для строительных организаций в силу специфики их деятельности, поэтому для реальной оценки финансового результата целесообразно рассматривать не только выручку, но и обороты по расчетным счетам заемщика. Показатели деловой активности ухудшились в связи с началом нового цикла строительства нескольких объектов. Высокая зависимость от привлеченных средств связана со спецификой деятельности заемщика;

колебание оборотов происходит в связи с производственным циклом и выполнением графиков работ по заключенным контрактам; кредитный портфель диверсифицирован по срокам погашения, срок погашения испрашиваемого кредита превышает срок действующих кредитов. Уровень риска: повышенный

Риски проекта

Кредитные средства испрашиваются на финансирование проектов по строительству 2-х жилых домов. Краткое описание вышеуказанных про-ектов: общая сумма затрат 560 млн. руб.; осуществлено расходов по со-стоянию на 01.01.08 г. на сумму 230 млн. руб.; всего поступило денеж- ных средств — 210 млн. руб.; ожидаемые доходы до конца срока кредитования — 390 млн. руб.; чистая прибыль от проекта составляет не менее 15 млн. руб.; дата ввода домов в эксплуатацию — сентябрь 2008 г. Кроме вышеуказанных проектов, заемщик строит еще 4 дома, поступле-ния по которым не учитывались при составлении плана доходов и расходов на период кредитования, так как поступлений от вышеуказанных объектов вполне достаточно для исполнения заемщиком своих обяза-тельств перед банком (в т.ч. перед другими кредиторами). План доходов и расходов составлен на основании предоставленных договоров, КС-3, доходов будущих периодов в разрезе по проектам, и других документов. Разрешительная документация на вышеуказанные объекты предоставле-на (лицензии, разрешения, договоры аренды земли и др.). Ежемесячные планируемые поступления по вышеуказанным объектам на период га-шения кредита составляют не менее 25 млн. руб. ДКР считает, что пре-доставление кредитных ресурсов является обоснованным.

Факторы риска:

вид и срок кредита не соответствует целям кредитования; не объяснено, за счет каких средств планируется осуществить окон-чательные капитальные вложения в строительство объектов в размере 330 млн. руб.

Уровень риска: повышенный

Риски обеспечения

В качестве обеспечения по испрашиваемому кредитному продукту предлагается недвижимое имущество (помещение кафе), принадлежащее на праве собственности ООО «Мир», рыночной стоимостью 80 млн. руб., залоговый дисконт — 0,5, залоговая стоимость имущества — 40 млн. руб. Право собственности залогодателей на имущество подтверждено. Объект залога не обременен правами третьих лиц, под арестом не находится. Кредитным договором предусматривается страхование имущества и предоставление кредита после регистрация договора ипотеки в ГБР. Залог обладает удовлетворительной ликвидностью.

Факторы риска:

предоставленный технический паспорт оформлен более 1 года назад, в результате чего существует риск наличия незарегистрированных пе-репланировок и незаконных построек.

Уровень риска: повышенный

Выводы и предложения риск-менеджера:

Проекту присвоен повышенный уровень риска, ближе к высокому. Предоставление ресурсов возможно при выполнении следующих условий:

Установить вид кредита в форме КЛЛВ или кредита с единовременной выдачей, сроком на 18 месяцев, с ежеквартальным графиком погашения кредита начиная с 3-го месяца кредитования (в соответствии с планируемыми поступлениями от продажи 2-х основных проектов).

В течение 10 рабочих дней после подписания кредитного договора предоставить соглашения на безакцептное списание со всеми обслуживающими банками.

Предусмотреть условиями кредитного договора:

обязательство заемщика согласовывать с банком привлечение кредитов в коммерческих банках в случае, если совокупный объем лимитов кредитования (сумм кредитов) превысит ежеквартальные чистые обороты, рассчитанные за последние 4 отчетных периода;

обязательство заемщика предоставить в банк лицензию на строительство зданий и сооружений I и II уровней не позднее 17.04.2009 г.;

обязательство заемщика поддерживать среднеквартальные обороты по расчетному счету, открытому в банке, в размере не менее 25 млн. руб.;

обязательство заемщика предоставлять в банк не реже 1 раза в шесть месяцев с даты заключения кредитного договора отчет о ходе строи-тельства объектов (об объемах выполненных и оплаченных работ);

обязательство заемщика предоставлять в банк не реже 1 раза в шесть месяцев с даты заключения кредитного договора отчет о фактическом выполнении прогноза движения денежных средств на период кредитования, предоставленного заемщиком на момент выдачи кредита;

за невыполнение вышеуказанных условий, а также при отклонении от плана доходов и расходов более чем на 50% от заявленного плана (выручки) на момент предоставления кредита установить штрафные санкции и право банка на досрочное истребование кредита;

Подписать договор поручительства со всеми учредителями и реальным собственником бизнеса.

Риск менеджер Беляев Н. Н.

<< | >>
Источник: Костюченко Наталья Сергеевна. Анализ кредитных рисков / Н.С. Костюченко. - СПб.: ИТД «Скифия»,2010.- 440 с.. 2010

Еще по теме 5.1. Строительная компания:

  1. Введение
  2. ДОХОДЫ ОПРЕДЕЛЯЮТСЯ ПРОИЗВОДСТВОМ
  3. 6. МЕЖДУНАРОДНАЯ ТОРГОВЛЯ УСЛУГАМИ
  4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
  5. Инвесторы.
  6. 5.7. Сегментация рынка недвижимости
  7. ВВЕДЕНИЕ
  8. «Теории организационного поведения»
  9. Классификация мошеннических финансовых компаний
  10. 1.3.1. Офис управления проектами
  11. Отрасли специализации и территориальная организация хозяйства
  12. 1.1.1. История корпоративного движения
  13. изменения в законодательстве в пользу кредитных организаций, строительных компаний и др., с кем вступает в договорные отношения гражданин-залогодатель.
  14. 5.1. Строительная компания
  15. Совместные проекты банков со строительными, страховыми и риэлтерскими компаниями
  16. 6.3.4.2. Анализ компаний развивающихся рынков по секторам