<<
>>

§2. Совершенствование законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов.

Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Учитывая, что система ипотечного кредитования находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков. С этой целью необходимо предпринимать определенные меры, в том числе:

  1. совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;
  2. регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
  3. создавать благоприятную налоговую среду для ипотечного кредитования граждан;
  4. организовывать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

С целью совершенствования действующего законодательства, в том числе по процедуре оформления ипотечного кредита, сокращения количества и стоимости сопутствующих процедур и снижения различных рисков, как уже отмечалось раннее, на протяжении всего две тысячи четвертого года велась активная работа по принятию пакета законопроектов, в той или иной мере затрагивающих интересы участников ипотечного рынка. К концу две тысячи четвертого года большинство из законопроектов было принято Государственной Думой Российской Федерации, что, по мнению автора, при наработке соответствующей правоприменительной практики, должно значительно повлиять на развитие ипотеки в России.

Как отмечалась выше, указанные изменения носят системный характер. Другая характеристика принятых изменений в области ипотечного кредитования - масштабность, а именно:              изменения вносятся в

законодательные акты на всех уровнях, начиная с кодексов (Гражданский, Гражданско-процессуальный, Бюджетный, Налоговый кодексы РФ, а также принятие новых Жилищного и Градостроительного кодекса РФ) заканчивая различными инструкциями.

С целью более глубокого понимания внесенных изменений некоторые авторы[73] предлагают разбить принятые нормативно-правовые акты на следующие тематические блоки:

  1. Бюджетный блок, включающий изменения:

- налогового законодательства в части освобождения от налога на добавленную стоимость операций по реализации жилья и земельных участков, имущественного налогового вычета при приобретении жилого дома или квартиры, снижения ставки налога на прибыль по операциям с ипотечными ценными бумагами и введения местного налога на недвижимость;

  • бюджетного законодательства в части определения получателя доходов от продажи и передачи в аренду земельных участков для целей жилищного строительства;
  • земельного законодательства в части процедуры взимания платы за землю.
  1. Ипотечный блок, включающий изменения:
  • закона об ипотеке;
  • закона об ипотечных ценных бумагах в части банкротства кредитных организаций - эмитентов ипотечных ценных бумаг;
  • других законодательных актов.
  1. Блок гражданских прав и прав на недвижимость, включающий изменения:
  • в порядке осуществления регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;
  • в порядке признания прав добросовестных приобретателей;
  • в регламентации жилищной сфере благодаря принятию нового Жилищного кодекса РФ;
  • создание единого государственного кадастра объектов недвижимости;
  • других законодательных актов.
  1. Блок сопровождения ипотечных сделок, призванный понизить степень рискованности ипотечных операций благодаря внесению изменений в страховое законодательство, а также введения института бюро кредитных историй.
  2. Блок жилищно-коммунального хозяйства, направленный на привлечение бизнеса в развитие и управление коммунальной инфраструктурой и тарифному регулированию коммунального комплекса.

На наш взгляд, с учетом масштабности принятых нормативноправовых актов, предложенное деление на тематические блоки весьма оправдано.

Однако в рамках нашего исследования мы попытаемся структурировать принятые изменения не только по тематическим блокам, но также и системно. То есть, рассматривая конкретное изменение, вносимое в законодательство, мы охватим все нормативно-правовые акты, в которые вносятся соответствующие изменения. Например, если рассматриваются изменения, вносимые в Закон об ипотеке, то одновременно будут рассматриваться соответствующие изменения в Гражданский кодекс РФ и другие нормативно-правовые акты.

По мнению автора, указанный системный подход обеспечит максимальное понимание вносимых изменений и позволит выявить разночтения и недоработки принятых норм, а также позволит сформулировать предложения и рекомендации по неурегулированным законодателем вопросам.

С целью обеспечения наглядности материала мы используем таблицы, основываясь на сравнительно-правовом методе, включающем анализ ранее действующих и вновь принятых норм. Указанные изменения автор также структурирует по тематическим блокам, отличным от ранее рассмотренных, при окончании рассмотрения каждого из которых, будут приводиться некоторые комментарии и пояснения.

Таблица 3

Блок изменений, связанных с реализацией прав по ипотеке

Цель

вносимых

изменений

Ранее

действовавшая

норма

Вновь принятая норма Нормативноправовой акт, в который вносятся изменения
1 Создание

правового

механизма

Взыскание не может быть обращено на Взыскание на принадлежащее должнику жилое Статья 446 Г ражданско- процессуаль-

обращения

взыскания

на

заложенное

имущество

принадлежащее должнику жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, если оно является для должника единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
помещение и земельный участок, на котором оно расположено, может быть обращено, если оно является

предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

ного кодекса Российской Федерации (ГПК РФ)98
2 Отмена разрешения органов опеки для передачи в ипотеку или отчуждения помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети При отчуждении или передаче в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника необходимо получение согласия органов опеки и попечительства. Получение согласия органов опеки и попечительства на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения необходимо только, если в нем проживают члены семьи

собственника, находящегося под опекой или попечительством либо несовершеннолетние члены семьи, оставшиеся без родительского попечения.

Статья 292 Гражданского кодекса РФ99, Статья 77 ФЗ «Об

100

ипотеке»

3 Прекращение прав членов Переход права собственности на жилой дом или Переход права собственности на жилой дом или Статья 292 Гражданского кодекса РФ101
  1. Федеральный закон от 29.12.2004 года №194-ФЗ «О внесении изменений в часть первую статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации «//Российская газета. 2004. №290.
  2. Федеральный закон от 30.12.2004 №213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса РФ//Российская газета. 2004. №292.

Федеральный закон от 31.12.2004 №216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) «//Российская газета. 2004. №292.

семьи при обращении взыскания на

заложенное

имущество

квартиру к другому лицу не является

основанием для

прекращения

права пользования

жилым

помещением

членам семьи

прежнего

собственника, если иное не установлено законом.

квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего

собственника, если иное не установлено законом.

4 Разрешение ипотеки под залог

существующего жилья, а также кредитование на ремонт и погашение другого ипотечного кредита

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются

основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по ипотеке в обеспечение возврата кредита на приобретение

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются

основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки в обеспечения возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их

Статья 78 ФЗ «Об ипотеке»102

101 Федеральный закон от 30.12.2004 №213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса РФ//Российская газета. 2004. №292.

2 Федеральный закон от 31.12.2004 №216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) «//Российская газета. 2004. №292.

капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение раннее

или строительство таких жилого дома или квартиры.

предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Статья 446 ГПК РФ не соответствовала пункту 1 статьи 78 Закона об ипотеке, согласно которому обращение залогодержателем взыскания на заложенным дом или квартиру и реализации этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.

В виду этого, на практике, указанные нормы не могли быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих им процессуальных норм. Запрет на обращение взыскания на жилое помещение, являющийся единственным жильем, который был зафиксирован в ГПК РФ, на наш взгляд подрывал саму основу развития ипотечного жилищного кредитования в нашей стране. Даная норма неизмеримо повышала риски кредитных организаций, вынуждая их предоставлять ипотечные жилищные кредиты только на приобретение второго жилья, и являлась препятствием для получения ипотечных кредитов на приобретение нового жилья либо улучшения жилищных условий.

Надо отметить, что наряду с изменениями, напрямую защищающими интересы кредиторов, были приняты и меры по защите прав граждан, лишившихся жилья в результате обращения на него взыскания по договору ипотеки. В частности, согласно пункту 2 статьи 95 и пункту 2 статьи 106 Жилищного кодекса РФ таким гражданам предоставляются жилые помещения в домах так называемого маневренного фонда, которые предназначены для временного проживания. Предполагается, что за время проживания в таких домах они, так или иначе, решат свою жилищную проблему. Существенным условием предоставления жилья маневренного фонда гражданам является то, что жилое помещение, на которое налагается взыскание, является для них единственным пригодным для проживания. То есть при наличии иного жилого помещения, в которое могут быть выселены залогодатель и совместно проживающие с ним члены семьи, им не предоставляется помещение из этого фонда.

Однако, по мнению автора, внесенные изменения не в полной мере помогли разрешить имеющуюся правовую коллизию. На наш взгляд, в данной связи нуждается в изменении и жилищное законодательство, а также проведение определенной жилищной политики. Так, необходимо решить вопрос и реально, а не только на бумаге, создать социальный жилищный фонд, предусмотрев в законодательстве Российской Федерации порядок, согласно которому гражданам, выселяемым в связи с невозвратом средств, полученных в качестве кредита на приобретение жилого помещения и не имеющим других помещений для проживания, предоставляется жилье хотя бы по нормам общежития. В противном случае, наличие в законодательстве Российской Федерации нормы, предусматривающей возможность выселения людей «на улицу», будет противоречить Конституции Российской Федерации[74], устанавливающей, что Российская Федерация является социальным государством, и может вызвать рост социальной напряженности в стране.

В связи с вышеизложенным, автор полагает, что необходимо внести изменения и дополнения в действующее законодательство об ипотеке и жилищное законодательство, устанавливающее назначение жилых помещений маневренного фонда, подробно описав порядок и условия, согласно которому гражданам, выселяемым в связи с невозвратом средств, полученных в качестве кредита на приобретение жилого помещения и не имеющим других помещений для проживания, предоставляется жилье.

Положение пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, закреплявшее отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, только с согласия органов опеки и попечительства, значительно затрудняло оборот жилых помещений в целом и ипотечные правоотношения в частности. Прежде всего, в силу пункта 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации104 защита прав и законных интересов детей возлагается на их родителей, которые являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий.

Тем самым законодательно функции защиты прав и законных интересов несовершеннолетних закреплены за их родителями, а не за органами опеки и попечительства. «Презумпция о недобросовестности» родителей, на наш взгляд, противоречила основам гражданского права. В случаях, когда органы опеки и попечительства все же выдают разрешение родителям на отчуждение жилых помещений, перед родителями ставились условия, не всегда отвечающие интересам детей и не всегда исполнимые (например, одновременное приобретение другого жилья, зачисление средств на счет ребенка и прочее).

Таким образом, на наш взгляд, изменение, внесенное в пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, упростило совершение сделок с жилыми помещениями при наличии несовершеннолетних детей в семье.

Однако, по мнению автора, в рассмотренном нами блоке изменений, зафиксированных в Таблице 3, связанных с реализацией прав по ипотеке, упущен существенный момент. Так, пункт 1 статьи 54 Закона об ипотеке позволяет суду отказать в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В жилищном ипотечном кредитовании типичной является ситуация, при которой должник по обеспеченному ипотекой жилого помещения обязательству прекращает платежи, как процентные, так и по основной сумме долга, именно в тот момент, когда большая часть задолженности уже выплачена кредитору. При этом установление «крайней незначительности» допущенного должником нарушения, а также «явной несоразмерности» требований залогодержателя и стоимости заложенного жилого помещения в такой ситуации остается на усмотрение суда, который, как правило, склонен больше защищать интересы отдельного гражданина (заемщика), как экономически более слабой стороны, нежели всей системы ипотечного кредитования в целом.

В условиях массовой выдачи ипотечных кредитов рассматриваемая ситуация будет складываться достаточно часто, а при желании судов всемерно защищать права граждан на жилище, размер нарушения будет признаваться достаточно крупным. Таким образом, неисполнение своих обязательств рядом должников, сопровождаемое невозможностью обращения взыскания на заложенную недвижимость, может поставить кредитора в весьма невыгодное положение, что ставит под сомнение целесообразность его деятельности по ипотечному кредитованию.

В этой связи, автор предлагает исключить пункт 1 из статьи 54 Закона об ипотеке.

Таблица 4

Блок изменений, связанных с процедурой регистрации прав и сделок ипотеки

Цель

вносимых

изменений

Ранее

действовавшая

норма

Вновь принятая норма Нормативноправовой акт, в который вносятся изменения
1 Отмена

обязатель

ного

нотариаль

ного

удостове

рения

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации Договор об ипотеке

подлежит только

государственной

регистрации

Статья 339 Г ражданского кодекса РФ, Статья 10 ФЗ «Об ипотеке»
2 Введение

государ

ственной

пошлины

за

регистрацию прав

За

государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается плата

Плата за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним заменена на государственную пошлину ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»105
3 Установле

ние

порядка возмещения вреда, нанесенного

органами

регистра

ции

Раннее не предусматривалось Вред,

причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими

государственную

Статья 31 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»106
  1. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года №196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «//Российская газета. 2004. №290.
  2. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года №196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Российская газета. 2004. №290

регистрацию

прав,

возложенных на них

обязанностей,

возмещается за

счет

казны

Российской

Федерации в

полном объеме.

4 Введение правила, по которому регистрация

ипотеки производится по совместному заявлению сторон

Г осударственная

регистрация

ипотеки,

возникающей в силу договора об ипотеке,

осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя

Г осударственная

регистрация

ипотеки,

возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на

основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Г осударственная регистрация ипотеки,

возникающей в силу

нотариально удостоверенного договора об ипотеке осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Статья 20 ФЗ

1 П7

«Об ипотеке»

5 Предоста

вление

юриди

ческим

При

предоставлении документов на государственную

При

представлении документов на государственную

Статья 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое

*

107 Федеральный закон от 31.12.2004 №216-Ф3 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) «//Российская газета. 2004. №292.

«І

лицом копий учредительных документов при представлении документов на регистрацию регистрацию прав

представитель

юридического

лица обязан

представить

оригинал

учредительных

документов

данного

юридического

лица

регистрацию

прав

представитель

юридического

лица

может

представить

как оригинал,

так и

нотариально

удостоверенную

копию

учредительных

документов

данного

юридического

лица

имущество и сделок с ним»108
6 Разрешение выдачи документов,

свидетельствующих о регистрации

представи

телю

Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются только самому

правообладателю

Свидетельство О государственной регистрации прав, закладная и иные документы могут выдаваться как самому правообладателю так и его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких

документов

Статья 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»109
  1. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года №196-Ф3 «О внесении изменений в Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Российская газета. 2004. №290
  2. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года №196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «//Российская газета. 2004. №290

Ранее, Закон об ипотеке предусматривал нотариальное удостоверение и государственную регистрацию договора об ипотеке. При этом размеры государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделки составляли полтора процента от размера сделки, а порядок наступления ответственности нотариуса в случае признания сделки недействительной и механизм формирования соответствующих финансовых резервов фактически не обеспечивал возмещение ущерба добросовестному покупателю жилья.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество, а отказано в регистрации ипотеки может быть в случаях, если ипотека не допускается законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной .регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

Вместе с тем, при регистрации сделок с недвижимостью орган по регистрации обязан проверять, в том числе и законность сделки путем проведения правовой экспертизы предъявляемых документов.

Таким образом, участники кредитования несли существенные материальные и временные издержки на прохождение сразу двух схожих процедур (нотариальное удостоверение и государственную регистрацию), а в целом ипотечный кредит удорожался, что делало его менее доступным для широкого круга потребителей. Исходя из этого, исключение требования об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке, на наш взгляд, было целесообразным.

Статья 31 Закона о государственной регистрации прав предусматривала, что учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и

«І

полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, а также за необоснованный отказ в государственной регистрации прав и уклонение от государственной регистрации прав.

сделках с ним в государственном реестре, за полноту и точность о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в государственном реестре, за

В тоже время пункт 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав предусматривает обязанности учреждения юстиции, за ненадлежащее выполнение или невыполнение которых ответственность Законом не установлена, что на практике понимается как исключение по этим основаниям какой-либо ответственности учреждения юстиции. Таким образом, все риски, связанные с указанной деятельностью учреждения юстиции, ложились на участников оборота недвижимости.

Отсутствие ответственности этих учреждений не создавало стимула для государства обеспечивать надлежащее осуществление регистрационных

  • действий, снижало уровень доверия к реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с вышеизложенным, закрепление за учреждением юстиции ответственности за неисполнение любых обязательств, возложенных на него законом, а также возмещения вреда в полном объеме за счет казны Российской Федерации, представляется справедливым.

Также правильным, на наш взгляд, являются изменения относительно предъявлением представителем юридического лица вместе с заявлением о государственных регистрации прав как подлинных учредительных документов, так и их нотариально удостоверенных копий. Учитывая, что нотариально заверенные копии документов по юридической силе не отличаются от подлинных документов, а в соответствии с законодательством Российской Федерации нотариусы несут ответственность за удостоверяемые

  • ими документы, полагаем, что данная поправка корректна.

Таблица 5

Блок изменений, связанных с общими

понятиями об ипотеке

Цель вносимых Ранее Вновь принятая Нормативно
изменений действовавшая

норма

норма правовой акт, в который вносятся изменения
1 Отнесение к Объекты К недвижимому Статья 130
недвижимым незавершенного имуществу Г ражданского
вещам объектов строительства не относятся

кодекса

РФ110,

незавершенного признавались объекты
строительства и недвижимым незавершенного статья 25 ФЗ
регулирование имуществом. строительства. «О
отношений При При государствен
ипотеки на предоставлении предоставлении ной
объекты кредита для кредита для регистрации
незавершенного строительства строительства недвижимого
строительства жилого дома, жилого дома, имущества и
обеспеченного обеспеченного

сделок с ним»111,

залогом по залогом
завершении незавершенного статья 76 ФЗ
строительства строительства, по «Об
необходимо было завершении ипотеке»112
заключить новый строительства
договор об ипотека на него
ипотеке. не прекращается.
2 Распространение Раннее не Ипотека Статья 16 ФЗ
ипотеки на предусматривалось распространяется

«Об

ипотеке»113

неотделимые на все
улучшения неотделимые улучшения предмета ипотеки

110 Федеральный закон от 30.12.2004 №213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса РФ//Российская газета. 2004. №292.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 года №196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Российская газета. 2004. №290.

  1. Федеральный закон от 31.12.2004 №216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)«//Российская газета. 2004. №292.
  2. Федеральный закон от 31.12.2004 №216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)«//Российская газета. 2004. №292.

Регулирование ипотеки на земельные участки

Если договором об ипотеке              не

предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога              на

находящиеся или возводимые на этом участке не распространяется

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное,

при ипотеке

земельного

участка

право залога распространяется также

на находящиеся или

строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя

Статья 340 Гражданского кодекса РФ, статьи 64, 64.1, 64.2 ФЗ «Об

114

ипотеке»

Земельный

участок,

приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа,

предоставленного на приобретение этого

земельного

участка,

считается

находящимся в

залоге с

момента

государственной

регистрации

права

собственности заемщика на этот земельный участок.

Ранее              не

предусматривалось

•gt;

Земельный участок,              на

котором              с

использованием кредитных средств банка или средств целевого займа, построено или строится здание, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права

собственности

заемщика

Раннєє              не

предусматривалось

Гражданский кодекс РФ не относил к объектам недвижимости объекты незавершенного строительства. Однако статья 25 Закона о государственной регистрации прав указывала, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства прав на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Несмотря на это, сложившаяся практика применения гражданского законодательства показала, что сделки с объектами              незавершенного              строительства              осложняются

неурегулированностью статуса указанных объектов.

Однако, на наш взгляд, включение в перечень недвижимых вещей объектов незавершенного строительства, вызвало необходимость в дальнейшем детализировать их правовой режим, особенно вопросы ипотеки ^              указанных              объектов и регистрации прав на подобные объекты при

кредитовании строительства.

В связи с вышеизложенным, автор полагает, что, с целью детального регулирования ипотеки объектов незавершенного строительства, необходимо дополнить Закон об ипотеке главой «Особенности ипотеки объектов незавершенного строительства», конкретизирующей порядок установления ипотеки на объекты незавершенного строительства, права и обязанности залогодателя и залогодержателя, специальный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки и другие положения, относящиеся к ипотеке на объекты незавершенного строительства. В частности, предлагается установить возможность обращения взыскания на заложенный объект незавершенного строительства как в судебном, так и внесудебном порядке.

Таблица 6

Блок изменений, связанных с созданием благоприятной налоговой среды для развития ипотечного кредитования

Цель

вносимых

изменений

Ранее

действовавшая

норма

Вновь принятая норма

Нормативноправовой акт, в который вносятся изменения
1. Устано

влены

размеры

пошлины

за

регистра

цию

ипотеки

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.02.1998 №248

максимальный размер платы за государственную регистрацию составлял (для юридических лиц) 7500 рублей

В Налоговый кодекс РФ введена новая глава 25.3, устанавливающая размеры государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также

поименованы

случаи

освобождения от оплаты

государственной

пошлины

Глава 25.3 Налогового кодекса РФ[75]

115 Федеральный закон от 02 ноября 2004 года №127-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую налогового кодекса и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных

2. Распространение налогового вычета на проценты по

ипотечным

займам

Налоговый вычет предоставляется в сумме,

направленной на погашение процентов по ипотечным кредитора, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным ми на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры.

Налоговый вычет предоставляется в сумме,

направленной на погашение процентов не только по ипотечным кредитам, но и по целевым займам, фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры.

Статья 220 Налогового кодекса РФ[76]
3. Снижение налога на материальную

выгоду по процентам

Доходы в виде

материальной

выгоды,

полученной от

экономии на

процентах за

пользование

целевыми

ипотечными

займами

(кредитами)

облагались по

ставке 35

процентов.

Доходы в виде

материальной

выгоды,

полученной от

экономии на

процентах за

пользование

целевыми

ипотечными

займами

(кредитами)

облагаются по

ставке 13

процентов.

Статья 224 Налогового кодекса РФ[77]

*

Наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным кредитованием, является действенным экономическим фактором, стимулирующим со

стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов.

Практика показала, что указанные изменения по увеличению налоговых льгот физическим лицам - покупателям, продавцам жилья, индивидуальным застройщикам и участникам строительства многоквартирных домов, получателям целевых кредитов (займов) на строительство или приобретение жилья, привели к развитию рынка жилья, ипотечного жилищного кредитования, переходу к использованию сторонами сделок рыночной стоимости жилья.

Таблица 7

Блок изменений, связанных с организацией условий для эффективной работы участников ипотечного кредитования (ипотечных институтов) на рынке

ипотечных кредитов

Цель

вносимых

изменений

Ранее

действовавшая

норма

Вновь принятая норма Нормативноправовой акт, в который вносятся изменения
1. Разрешение страхования ответственно сти заемщика Страхование риска ответственности заемщика по ипотечному кредиту не разрешалось. Возможно было только

страхование риска кредитора.

Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей

ответственности перед кредитором за неисполнением или ненадлежащее исполнение обязательства по

Статья 31 ФЗ

1 1Я

«Об ипотеке»

118 Федеральный закон от 31.12.2004 №216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)«//Российская газета. 2004. №292.

возврату кредита. При этом страхования сумма не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества.
2. Создание системы раскрытия информации о кредитах Ранее не предусматривалось Закон регулирует

порядок раскрытия

информации о

добросовестности

исполнения

заемщиками

обязательств перед

кредиторами,

определяет

основных

участников

правоотношений,

их права и

обязанности

ФЗ «О кредитных историях»119
3. Разрешение

раскрытия

банковской

тайны бюро

кредитных

историй

Сведения, составляющие банковскую тайну, могут быть предоставлены только самим клиентам или их представителям, а также

государственным органам в определенном законом порядке

Сведения, составляющие банковскую тайну, могут быть предоставлены только самим клиентам или их представителям, а также бюро кредитных историй на основаниях и в порядке,

предусмотренных

законом.

Статья 857 ГК РФ120, статья 26 ФЗ «О банках и банковской деятельности»
Предусмо

трена

Ранее не предусматрива- Введена

административная

Статьи 5.53, 5.54, 5.55, 14.29,
  1. Федеральный закон от 30.12.2004 №218-ФЗ «О кредитных историях «//Российская газета. 2005. №2.
  2. Федеральный закон от 30.12.2004 №219-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона

«О кредитных историях»// Российская газета. 2005. №2.

  1. т

Там же.

ответствен лось ответственность за 14.30 Кодекса
ность за незаконное РФ об
нарушение распространение администра
порядка информации, тивных
создания и составляющей правонаруше-
функциони кредитную 122

ниях .

рования историю,
бюро непредставления
кредитных кредитного отчета
историй, а субъекту
также за кредитной
непредста истории,
вление нарушение
информации установленного
порядка сбора,
хранения и
обработки
сведений,
составляющих
кредитную
историю и другое.

Основной целью указанных изменений является совершенствование правового регулирования деятельности участников рынка ипотечного кредитования.

Изменения, внесенные в Закон об ипотеке, в том числе, включают и разрешение страхование ответственности заемщика.

Страхование ипотечных кредитных рисков (или ипотечное страхование) обеспечивает защиту кредитора от убытков, возникающих в связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредиту (невыплатой кредита), когда выручка от реализации заложенного в обеспечение кредита имущества недостаточно для удовлетворения требований кредитора, а внедрение системы страхования ипотечных кредитовых рисков позволяет банку-кредитору и страховой компании разделить эти риски, связанные с

невозможностью кредитора полностью компенсировать свои убытки и расходы за счет реализации предмета залога.

Безусловно, создание системы страхования ипотечных рисков должно сформировать благоприятные условия для расширения рынка ипотечных кредитов. Однако, на наш взгляд, вновь принятая норма может представить сложности при ее применении на практике.

Так, статья 932 Гражданского Кодекса РФ допускает страхование ответственности за нарушение договора лишь в случаях, предусмотренных законом. С этой целью законодатель дополняет статью 31 Закона об ипотеке пунктом 4 о страховании ответственности заемщика по кредитному договору, тем самым, создавая данную систему страхования, и регулируется отдельно от других видов страхования. Договор страхования ответственности должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). Закон предусматривает, что страховое возмещение выплачивается кредитору, если по определенному кредиту будет применена процедура обращения взыскания, а кредитор не сможет возместить сумму непогашенного кредита и других расходов кредитора. Возмещение выплачивается в пределах страховой суммы, указанной между заемщиком и страховщиком, однако, она не должна превышать двадцати процентов стоимости заложенного имущества.

Такое решение, на наш взгляд, оставляет много возможностей для выбора такой схемы распределения рисков, которая отвечала бы потребностям кредитора, способствовала достижению основных целей страхования и в то же время не допускала освобождения кредитора от всех видов рисков.

Однако, формулировка нормы, а именно: «...страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита...», при дословном толковании дает возможность «обойти закон». Страхование риска заемщика направлено именно на те случаи (для этого и установлен двадцати процентный лимит), когда банку в случае обращения взыскания на предмет ипотеки и реализации его с торгов не удается компенсировать свои потери - расходы, связанные с обращением взыскания и продажей имущества с торгов, просроченные проценты по кредиту, остаток невыплаченного долга и другие издержки кредитора.

В связи с отсутствием судебной практики по применению данного положения, а также с целью отсутствия оснований для двоякого толкования этой нормы, автор предлагает сформулировать абзац 4 пункта 4 статьи 31 Закона об ипотеке следующим образом: «Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита, процентов по кредиту, а также иных расходов, понесенных кредитором, при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке».

Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширение круга разрешаемых операций, а с другой — усиления контроля и регулирования.

С целью усиления контроля был разработан и принят Федеральный Закон «О кредитных историях» (далее по тексту диссертации — Закон о кредитных историях). Реализация указанного закона приобретает особое значение для налаживания прозрачных кредитных отношений и построения современной кредитооснованной экономики в целом. Накопление и использование кредитных историй позволяет значительно расширить кредитование экономики и, в первую очередь, придает импульс развития потребительского ипотечного кредитования, а также кредитования малого бизнеса, то есть тех видов кредитования, при которых сложно оценить кредитоспособность заемщика по раскрываемым заемщиком данным в момент обращения за кредитом.

Законом о кредитных историях предусмотрена передача кредитором информации, составляющей кредитную историю, в бюро кредитных историй с согласия заемщика. В связи с тем, что накапливаемая в бюро кредитных историй информация (кредитные истории) обладает ценностью при конкурентной борьбе кредиторов, указанный закон регулирует обеспечение коммерческой тайны юридических и физических лиц, уделяя большое внимание вопросу хранения информации, а также надзору за деятельностью бюро кредитных историй.

По мнению автора, принятый закон позволяет не только расширить кредитование экономики в целом, обеспечивает необходимое условие для дальнейшего развития банковского сектора Российской Федерации, но и создает необходимые условия для развития ипотечного кредитования с целью доступности приобретения жилья гражданами.

Подводя итоги Главы II необходимо отметить, что, безусловно, разработчиками законопроектов проделана огромная работа, а широта охвата проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования, как нами было выявлено, нацелена на то, чтобы сформировать системный характер изменений в законодательство разных отраслей. «Пакетное» рассмотрение законопроектов позволило своевременно выявить и устранить неувязки между отдельными нормами или проблемами, одновременно принять весь комплекс подготовленных поправок и обеспечить таким образом их жизнеспособность принимаемых норм в области ипотечного кредитования.

Однако, на наш взгляд, «пакетный» способ возымел и негативные стороны, поскольку входящие в него проекты федеральных законов имели разную степень проработанности. Как нам удалось установить, в этом случае экономия времени породила иные проблемы, не затронутые при рассмотрении законопроектов.

*lt;

Таким образом, целый ряд изменений в основополагающие законодательные акты, непосредственно затрагивающие ипотечное кредитование, можно отнести к категории недостаточно проработанных.

способы их разрешения

<< | >>
Источник: Александрова Анна Юрьевна. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2005. 2005

Еще по теме §2. Совершенствование законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования:

  1. 2.1. Состояние законодательной базы
  2. Финансовый рынок
  3. § 3. Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием
  4. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России
  5. Задачи становления и развития ипотечного жилищного кредитования
  6. Статья 1. Основания возникновения ипотекии ее регулирование
  7. Введение
  8. 1 .3. Цели и принципы развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
  9. Совершенствование законодательной и нормативной базыдолгосрочного ипотечного жилищного кредитования
  10. 4.1. Современное состояниеправовой и организационной базы для развития системы жилищного финансирования в России
  11. 5.1. Нормативно-правовое регулированиеипотечного кредитования в Российской Федерации
  12. 1.3. Развитие и становление системы ипотечного кредитования в современной России
  13. Правовая база ипотеки
  14. §1. Источники правового регулирования ипотечного кредитования
  15. §2. Совершенствование законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования
  16. §1. Проблемы правового регулирования ипотечных институтов в России
  17. §3. Иные проблемы правового регулирования ипотечного кредитования
  18. Анализ практики ипотечного жилищного кредитования
  19. Основные условия и перспективы развития ипотечного рынка в России
  20. 2.4 Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его дальнейшего развития