1.4. Состояние ипотечного кредитования в современной России

Первым толчком к становлению ипотечного жилищного кредитования в современной России стало принятие в мае 1992 г. Закона «О залоге», однако реальное развитие ипотека смогла получить лишь после вступления в силу Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 16 июля 1997 г.

Правительство России в сентябре 1997 г. в рамках целевой федеральной программы «Свой дом» при участии американских специалистов из «Фэнни мэй», Института экономики города США (Urban Institute) и Международного агентства развития - США (USAID) создало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Его единственным акционером является Минимущества РФ; в 2003 г. АИЖК включено в перечень 18 важнейших компаний с государственным участием (наряду с Газпромом, РАО ЕЭС, Транснефтью и др.).

36 На это Агентство как на первый специализированный ипотечный институт был возложен ряд функций по формированию рынка ипотечного кредитования в России, основные из которых отражены в схеме 1.3.

Функции Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

Рефинансирование

(покупка) ипотечных

кредитов

Стандартизация процедур ипотеки

Представление интересов субъектов ипотеки в государственных структурах

Схема 1.3. Функции Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Как видно из этого, основные направления деятельности АИЖК сводятся к следующим:

содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством покупки (рефинансирования) ипотечных кредитов у первоначальных кредиторов (банков). Таким образом, АИЖК должно решать проблему адекватного источника финансирования для ипотечного кредитования, например, путем выпуска долгосрочных ценных бумаг;

разработка и внедрение стандартов, унификация процедур ипотечного кредитования;

защита интересов структур, участвующих в ипотечном кредитовании, в государственных учреждениях, таких, как Государственная Дума, Центральный банк, Министерство финансов и пр., влияние на правовую и экономическую среду, в которой развивается российская ипотека.

АИЖК эмитирует ипотечные облигации: в настоящее время совокупный объем эмиссий составляет 2,57 млрд руб., в IV квартале 2004 г.

АИЖК создало и продолжает расширять сеть региональных операторов, посредством которых оно осуществляет функции рефинансирования ипотечных кредитов в рамках реализации собственной ипотечной программы.

Механизм взаимодействия Агентства и участников ипотечного рынка

представлен на схеме 1.4 .

Схема взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка

Гарантии по ипотечным

Правительство РФ

Инвесторы

Привлечение

ИНВ9СТИЦИЙ

Региональная администрация

Гарантии по оБязательст!

Агентство по ипотечному

жилищному кредитованию

Рефинансирован оператора

Первичный кредитор

пеквичного оедитооа Региональный оператор

Прода>

Ипаточт кредит

покупатель квартиры

Продавец квартиры

Страхование квартиры 1 жизни заемщ

Оценка рыночной тоимости жилья

Схема 1.4. Процедуры взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка.

Как следует из схемы, взаимодействие АИЖК и участников ипотечного рынка включает следующие этапы.

1. Коммерческий банк выдает физическому лицу целевой (на покупку жилья) ипотечный кредит на утвержденных Агентством условиях (см. ниже). При этом продавец квартиры и заемщик подписывают договор купли-продажи объекта

Схема заимствована на Интернет-сайте АИЖК www.ahml.ru.

38 недвижимости. Поиск квартиры и сопровождение сделки осуществляет уполномоченное риэлтерское агентство, оценку квартиры проводит уполномоченное оценочное бюро.

Соответствующий условиям программы кредит банк перепродает региональному оператору (уступает права требования либо продает закладную). Обслуживание кредита остается за банком.

Региональный оператор перепродает приобретенные им ипотечные кредиты АИЖК. Выполнение обязательств региональных операторов обеспечиваются гарантиями региональных органов власти.

Агентство выпускает ипотечные облигации, обеспеченные, с одной стороны, закладными по ипотечным кредитам, с другой - гарантиями федерального правительства.

Модель двухуровневой системы рефинансирования ипотечных кредитов

Схема 1.5. Модель двухуровневой системы рефинансирования ипотечных кредитов по программе АИЖК.

11 Схема заимствована на Интернет-сайте АИЖК www.ahml.ru.

по программе АИЖК представлена на схеме 1.5 .

39

АИЖК ставит перед собой масштабную задачу: во-первых, создание разветвленной ипотечной сети, охватывающей российские регионы; во-вторых, формирование структурированного ипотечного рынка, предполагающего оперирование пулами закладных, а не отдельными ипотечными кредитами, что способствует созданию базиса для вовлечения в ипотечный рынок серьезных институциональных инвесторов.

На основе вышеизложенного можно сделать вывод о том, что АИЖК выступает центральным звеном ипотечной системы, через которое проходят финансовые потоки участников ипотеки (функция рефинансирования кредитов). В то же время АИЖК определяет «правила игры» для всех участников ипотечного рынка (функция стандартизации и функция представления интересов участников ипотеки в государственных органах). Фактически АИЖК совмещает роли финансового агента и контролера на ипотечном рынке.

Как видим, АИЖК единолично обладает широчайшим кругом полномочий. Однако в противном случае, т.е. если указанные полномочия не будут сосредоточены в одних руках, а будут переданы двум или более агентам, то существует вероятность того, что деятельностью уполномоченных агентов будут руководить не столько интересы развития собственно ипотечной системы, сколько мотивы завоевания лидирующих позиций на этом рынке.

По мнению автора, на этапе разработки и становления ипотеки в России вышеуказанный широкий круг полномочий АИЖК необходим, однако во избежание спекуляции на ипотечном рынке со стороны АИЖК был бы целесообразным двойной жесткий контроль над его деятельностью со стороны государства и ассоциации участников ипотечного рынка.

Параллельно с федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию в последние годы были предприняты попытки создания региональных систем ипотеки, наиболее проработанной из которых является московская ипотечная программа.

40 делено 9,5 млн руб., в последующем планировалось увеличить бюджетное финансирование до 120 млн руб.).

В рамках данной программы ипотечные кредиты выдавались москвичам для приобретения квартир в городе на срок до 10 лет под 10% годовых в размере, не превышающем 70% стоимости приобретаемого жилья, при условии, что цена 1 м2 приобретаемого жилья не превышает 1500 долл.

На начальном этапе «Московское ипотечное агентство» (МИА), созданное как центральное звено Московской ипотечной программы, столкнулось, как и АИЖК, с проблемой отсутствия банковской лицензии, которая в тот момент была необходима для выкупа ипотечных кредитов у коммерческих банков. По имеющейся информации, в последнее время Центральный банк изменил свою позицию по данному вопросу, выразив согласие с тем, что организации, не обладающие указанной лицензией, могут выкупать права требования по выданным и не погашенным ипотечным кредитам и их обеспечению.

На период до получения МИА банковской лицензии (пилотный этап программы) функции Агентства были переданы Банку Москвы. Между правительством Москвы, Банком Москвы и уполномоченными банками (Сбербанк, Инве-стсбербанк и Мосстройэкономбанк) было подписано генеральное соглашение о взаимодействии по реализации ипотечной программы, в котором описывались процедуры и порядок взаимодействия, условия и стандарты программы (в т.ч. комплект типовых договоров и прочих документов).

Особенностью программы было то, что после утверждения кредита заемщику выдавался ипотечный сертификат (не являвшийся ценной бумагой), удостоверявший согласие банка предоставить данному заемщику кредит в указанном в нем размере в течение 5 месяцев с момента выдачи такого документа (срок, необходимый для поиска подходящей квартиры).

Пилотный этап данной программы реализовывался на принципах, представленных на схеме 1.6. Как видно из схемы, уполномоченные банки выдают заемщикам ипотечные кредиты под залог приобретаемой на средства кредита квартиры. После этого на выделенные из бюджета средства Банк Москвы вы-

• РОССИЙСКАЯ

^^ДАРСТВЕННАЯ 41 I БИБЛИОТЕКА

купает права по кредитам и залогам у уполномоченных банков, возмещая тем самым затраченные последними средства при выдаче кредитов. При этом функции Банка Москвы были двоякими, поскольку наравне с функцией ипотечного агентства (рефинансирование кредитов, разработка механизма взаимодействия участников) он выступал и как коммерческий банк, т.е. и сам выдавал такие кредиты в рамках программы.

Банк Москвы

Бюджет г. Москвы

Заемщики

Схема 1.6. Принципы реализации пилотного этапа московской ипотечной программы.

Основные условия пилотного этапа программы были следующими:

срок кредита - до 10 лет;

процентная ставка- 10% годовых;

42

валюта кредитования - доллары США;

сумма кредита - рассчитывается таким образом, чтобы она не превышала 70% от рыночной стоимости квартиры, приобретаемой на кредитные средства, и чтобы ежемесячное обслуживание кредита (выплата процентов и части основного долга) не превышало 40% среднемесячного дохода семьи;

объекты обязательного страхования - квартира, приобретаемая на средства кредита, а также жизнь и трудоспособность заемщика;

дополнительные условия - для обеспечения прав кредитора на реализацию предмета залога заемщики члены его семьи подписывают нотариально удостоверенное обязательство освободить занимаемую жилплощадь в случае обращения взыскания на заложенную квартиру (при отсутствии альтернативного жилья у семьи предполагалось ее переселение в специальный отселенческий фонд на условиях найма на срок до 1 года, в течение которого заемщик должен был приобрести иное жилье на средства, оставшиеся после реализации заложенной квартиры за вычетом долга банку и сопутствующих расходов).

Основной долг возвращался равными частями, а проценты уплачивались исходя из размера остатка основного долга.

Была предусмотрена возможность досрочного погашения заемщиком всего кредита или его части без взимания комиссий.

Обслуживанием кредитов, т.е. расчетом текущих платежей (процентов и части основного долга) и их получением от заемщиков, занимались банки -первоначальные кредиторы за вознаграждение (эту комиссию банки - первоначальные кредиторы удерживали из сумм, ежемесячно получаемых от заемщиков). Собранные таким образом банками - первоначальными кредиторами средства (проценты и части основного долга за вычетом комиссии) затем направлялись в Банк Москвы.

Кроме того, поскольку Банк Москвы в конечном итоге приобретал права кредитора в отношении заемщиков, которым банки выдавали кредиты на основании самостоятельно вынесенных решений об их кредитоспособности, банки -первоначальные кредиторы предоставляли частичную финансовую гарантию

1. 43 по этим кредитам. Ее размер ограничивался суммой, эквивалентной 3-месячному плановому платежу по кредиту.

Названный относительно небольшой размер гарантии объясняется тем, что, с одной стороны, банку - первоначальному кредитору, получающему только комиссию за обслуживание кредитов, невыгодно предоставлять банковскую гарантию бесплатно (выдача гарантии связана с некоторыми расходами банка, необходимо также создавать соответствующий резерв). С другой стороны, отсутствие финансовой ответственности банка - первоначального кредитора по принимаемому кредитному решению снижало его заинтересованность в тщательном рассмотрении кредитоспособности потенциального заемщика, что повышало кредитный риск Банка Москвы. В этой связи и было принято решение предоставлять относительно небольшую гарантию, носящую скорое дисциплинарный характер.

Реализация пилотного этапа московской ипотечной программы была затруднена рядом следующих проблем.

Применявшийся механизм обеспечения возможности выселения неплатежеспособного заемщика (подписание обязательства заемщика и членов его семьи освободить занимаемую жилплощадь в случае обращения взыскания на нее, требование о необходимости наличия у несовершеннолетних детей заемщика прав собственности или доли в альтернативном жилье - не менее 12 м2) не в полной мере защищает интересы кредитора. Это связано с тем, что в случае рождения ребенка в семье заемщика в период действия кредитного договора и договора залога для отселения этого ребенка из заложенной квартиры необходимо разрешение органов опеки и попечительства, получить которое маловероятно при отсутствии у семьи альтернативного жилья.

Не был определен источник комиссии, выплачиваемый уполномоченным банкам за обслуживание переуступленных Банку Москвы ипотечных кредитов (на пилотном этапе программы комиссия удерживалась из процентных платежей, полученных банком от заемщиков).

44

Гарантия, предоставляемая первоначальным кредитором (уполномоченным банком), фактически была убыточной для этого банка, поскольку он не получал вознаграждение за выдачу этой гарантии, в то время как операционные расходы на нее имели место.

Не был решен вопрос о конечном получателе процентов по ипотечным кредитам в рамках программы, поскольку финансирование осуществлялось в форме размещения в Банке Москвы беспроцентного депозита правительства города.

Не были предусмотрены источники покрытия возможных расходов Банка Москвы по работе с залогами (мониторинг, обращение взыскания, освобождение от залога и т.п.).

В связи с приоритетностью данной программы для правительства Москвы и широким общественным резонансом по поводу ипотечного кредитования некоторые банки, выражавшие желание участвовать в программе, имели своей целью не столько развитие ипотечного бизнеса, сколько налаживание отношений и связей с властями, улучшение собственного имиджа.

По ходе реализации пилотного этапа программы было выдано 17 ипотечных кредитов (на имевшуюся сумму финансирования в размере 9,5 млн руб.), из которых 1/3 была погашена в течение первых 2-х лет с момента выдачи.

После получения Московским ипотечным агентством банковской лицензии (банк «МИА») усилия были направлены на привлечение новых средств для дальнейшей реализации программы, поскольку выделенные бюджетом на втором этапе 120 млн руб. были использованы на формирование минимально необходимого уставного капитала банка «МИА». Первая эмиссия ипотечных ценных бумаг «МИА» в объеме 2,2 млрд руб. была проведена в ноябре 2002 г.

В настоящее время банк «МИА» в рамках собственной ипотечной программы сотрудничает с Банком Москвы, банком «Капитал-кредит», Промэнер-гобанком, банками «Русский банкирский дом», «Российский капитал», «Система» на следующих условиях предоставления ипотечных кредитов1 :

12 Информация Интернет-сайта «Ипотека в России» www.rusipoteka.ru.

45

валюта кредитования - доллары США ;

размер кредита - 70% от оценочной стоимости квартиры; минимальная сумма - 3 тыс. долл., максимальная - 150 тыс. долл;

ставка-15%;

срок-10 лет;

ежемесячные платежи не должны превышать 40% совокупного дохода семьи;

погашение - ежемесячно равными долями.

Дополнительные условия: кредит предоставляется гражданам РФ в возрасте от 18 до 50 лет; необходимо страхование предмета залога и жизни заемщика.

Значительных успехов в создании и реализации собственной ипотечной программы добился банк «Дельтакредит» (DeltaCredit), созданный в 2001 г. под патронажем инвестиционного фонда «США-Россия» (TUSRIF). Имея доступ к относительно дешевым западным источникам средств, банк создал сеть банков-агентов, к числу которых относятся: ABN-AMRO, ING-bank, Дельтабанк, Европейский трастовый банк, Инвестсбербанк, Международный промышленный банк, Московский кредитный банк, ЮВК, ОПТбанк, Пробизнесбанк, «Российский капитал», С.-Петербургский банк реконструкции и развития.

В мае 2002 г. банка DeltaCredit получил крупнейшие в России инвестиции на развитие жилищного ипотечного кредитования13: Международная финансовая корпорация (IFC - МФК) и Европейский банк реконструкции и развития (EBRD) предоставили 40 млн долл. В июне 2003 г. банк получил дополнительные займы от МФК в общем объеме 66 млн долл.; в ноябре того же года Банк развития Нидерландов (FMO) открыл ему кредитную линию в размере 7,5 млн долл. Эти средства позволили банку DeltaCredit увеличить объем выданных кредитов до 100 млн долл. США.

Помимо указанных выше лидеров ипотечного рынка России создано около 30 региональных ипотечных агентств, находящихся на различных этапах реализации региональных программ ипотечного кредитования (табл. 1.4).

13 Информация Интернет-сайта банка «ДельтаКредит» www.deltacredit.ru.

46

Таблица 1.4

Российские региональные ипотечные агентства

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай

Амурское ипотечное агентство (г. Благовещенск)

Архангельский региональный оператор ипотечного жилищного кредитования

Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию (г. Барнаул)

Белгородская ипотечная корпорация

Брянский областной фонд жилищного строительства и ипотеки

Ипотечная корпорация Республики Бурятия

Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки

Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской обл.

Дальневосточный ипотечный центр (г.Владивосток)

Иркутское региональное ипотечное агентство (ИРИА)

Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области

Калужская ипотечная корпорация

АИЖК Кемеровской области

Курское областное ипотечное агентство

Курганская ипотечно-жилищная корпорация (КИЖК)

Липецкая ипотечная корпорация

Республиканский фонд жилья и ипотеки Республики Марий Эл

Нижегородский ипотечный корпоративный альянс

Ипотечная корпорация Московской области

Мордовская ипотечная корпорация

Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования

Омская региональная ипотечная корпорация

Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация

Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ)

Саха ипотечное агентство (г. Якутск)

Свердловское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (САИЖК)

Пермский областной ипотечный фонд жилищного кредитования

Ипотечное агентство Республики Татарстан

Региональное ипотечное агентство Томской области

Ипотечная корпорация Удмуртской Республики

Уфимское городское агентство ипотечного кредитования

Южно-Уральское АИЖК (г. Челябинск)

Ипотечная корпорация Чувашской Республики

47

Большинство таких агентств в качестве источника финансирования свои программ рассматривает средства местных бюджетов. Круг субъектов Федерации, предпринимающих попытки развернуть региональную ипотечную программу, расширяется. Так, в рамках реализации целевой программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в С.-Петербурге на 2002- 2012 годы» правительство города подписало распоряжение о создании ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», 100% акций которого находятся в собственности города.

Собственные ипотечные программы реализует ряд крупных российских банков, в том числе Абсолют-банк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Городской ипотечный банк, Европейский трастовый банк, Инвестсбербанк, МДМ-банк, Международный московский банк, «МЕНАТЕП С.-Петербург», Московский кредитный банк, Национальный резервный банк, Промстройбанк (г. С.Петербург), Райффайзенбанк, «Русь» (г. Оренбург), Сбербанк, Собинбанк, УралСиб (г. Уфа).

Совокупные данные об объемах реализации ипотечных программ ведущих операторов14 представлены в табл. 1.5.

Таблица 1.5 Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами

Оператор Кредитный портфель, млн долл. Вьщанные кредиты, млн долл. Количество кредитов По данным на Сбербанк - 313 - январь 2004 г. ДельтаКредит 86 100 2600 февраль 2004 г. МИА 34 - - январь 2004 г. Райффайзенбанк 28 - - январь 2004 г. АИЖК - 26 2400 январь 2004 г. Фора-банк 10 20 1300 октябрь 2003 г. Газпромбанк 6,8 17 - январь 2004 г. УГАИК (Уфа) - 14,06 1034 январь 2004 г. Внешторгбанк - 13,2 2600 сентябрь 2003 г. Собинбанк - 8,2 350 январь 2004 г. 14 Информация Интернет-сайта «Ипотека в России» www.rusipoteka.ru.

48

СОФЖИ (Самара) - 8 730 январь 2004 г. Банк«ЮВК» 4 б 140 сентябрь 2003 г. ФИА-банк 4.3 5,7 845 январь 2004 г. ОИЖК (Оренбург) - 5,2 557 январь 2004 г. РФЖиИ РМЭ - 4,3 106 январь 2004 г. НРБ - 3 78 январь 2004 г. БИК (Белгород) - 2,3 405 январь 2004 г. Наш дом Приморье - 2,2 135 январь 2004 г. ЛИК (Липецк) - 2,05 247 февраль 04 Банк «Евротраст» - 2 30 январь 2004 г. Банк «Система» - 1,35 - январь 2004 г. МИК (Мордовия) - 1,31 197 январь 2004 г. ИРИА (Иркутск) 0,7 0,93 92 январь 2004 г. МДМ-банк - 0,9 7 январь 2004 г. Промэнергобанк - 0,8 18 сентябрь 2003 г. КИК (Калуга) - 0,73 67 январь 2003 г. ЮУ АИЖК (Челябинск) - 0,65 79 март 2004 г. САИЖК (Екатеринбург) - 0,53 47 февраль 2004 г. АРОИЖК - 0,13 10 январь 2004 г. Как видно из таблицы, безусловным лидером по объему выданных ипотечных кредитов является Сбербанк России. В последнее время доля рынка ипотечных кредитов, занимаемая Сбербанком РФ, составляет около 50%. Это связано в первую очередь с большим потенциалом Сбербанка - как в плане доступности денежных ресурсов (лидер российского рынка по объему привлеченных средств, размеру собственного капитала и пр.), так и в аспекте подготовленности инфраструктуры (наличие широкой филиальной сети).

Большинство специалистов высоко оценивает потенциал российского рынка ипотечных кредитов населению. Например, по мнению председателя Комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков А. Крысина15, общий объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками в 2002 г., составил 135-155 млн долл. Уже в ближайшие годы ожидается

15 Информация Интернет-сайта АРБ www.arb.ru.

49 подъем ипотечного кредитования, при этом ежегодного рост спроса населения на ипотечные кредиты может составить 2-5 млрд долл.

В то же время потребительские кредиты (большую часть которых составляют ипотечные) в европейских странах занимают существенную долю ВВП. Например, в Германии это 23% ВВП, во Франции - 81, в Польше - 31, а в России - всего 16%. Один из основных источников кредитования - депозиты: в Германии объемы депозитов крупных банков составляют 96% ВВП, во Франции - 66, в Польше - 38, тогда как в России - лишь 23%. Сокращение разрыва в этих показателях и определит, по оценкам экспертов, «коридор» ипотечного бума, к которому мы перейдем через несколько лет .

Система классического ипотечного кредитования, центральным звеном которой является банк-кредитор, до настоящего времени не получила в России желаемого распространения. Среди причин этого, по мнению диссертанта, можно выделить 2 основные.

Во-первых, отсутствие источников финансирования, адекватных спросу на ипотечные кредиты по срокам и стоимости ресурсов. Современный уровень развития российской инвестиционно-финансовой сферы, а также негативные последствия функционирования «финансовых пирамид» и кризиса 1998 г. привели к тому, что инвестиционная активность населения находится на низком уровне, а институциональные инвесторы (страховые компании, пенсионные фонды и т.п.) не рискуют вкладывать деньги на длительные сроки.

Во-вторых, несовершенство действующего законодательства, не обеспечивающего в достаточной мере защиту интересов кредитора: при дефолте заемщика возможность возврата основного долга и процентов по кредиту из выручки от продажи заложенного жилья в ряде случаев ограничена практической невозможностью выселения семьи должника из занимаемой заложенной квартиры и, как следствие, неликвидностью предмета залога.

Несмотря на то, что классическая ипотечная система не получила пока широкого распространения в России, к настоящему моменту имеется некоторая

16 Шитов Н. Ипотечный бум - уже на пороге. Что нужно успеть? //www.rasipoteka.ru.

50 практика применения различных подходов к решению проблемы привлечения в жилищную сферу средств населения, в том числе:

организация застройщиками систем долевого строительства и продажа жилья в рассрочку;

жилищные сберегательные программы: банковские вклады, строительно-сберегательные кассы и т.п.;

региональные жилищные программы с использованием бюджетных средств в качестве источника финансирования (субсидирование строительства индивидуального жилья, субсидирование процентной ставки по кредиту, кредитование натуральными продуктами - стройматериалами и пр.);

эмиссия жилищных муниципальных облигаций (накопление кв метров);

кредитование предприятиями своих сотрудников;

использование банковского потребительского кредитования на цели приобретения жилья (практикуется, в частности, Сбербанком России).

Исследование структуры финансирования населением жилищного строительства17 указывает на то, что около 70% строящегося коммерческого жилья реализуется по разного рода схемам долевого участия в строительстве; при этом интересы инвесторов - участников долевого строительства жилья различаются (табл. 1.6).

Таблица 1.6 Распределение интересов инвесторов долевого строительства жилья

Мотивы инвестирования Участники долевого строительства (инвесторы)

Физические лица Юридические лица Потребительский Улучшение гражданами своих жилищных условий Улучшение жилищных условий сотрудников компании Коммерческий Покупка жилья на ранней стадии строительства по низкой цене с последующей продажей по более высокой цене Участие в формировании инвестиционного портфеля в целях вложений в недвижимость Физические лица вкладывают деньги в долевое строительство жилья по двум причинам: исходя из намерения улучшить свои жилищные условия, а

17 Лушин С.А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья на долевой основе //Экономика строительства, 2001, № 7, с. 16-24.

51 также намереваясь получить доход от роста стоимости по мере возведения жилья и сдачи его в эксплуатацию. Как правило, эти мотивы присущи различным группам населения. При этом категория населения, желающая улучшить свои жилищные условия, как наименее социально защищенная нуждается в поддержке со стороны государства.

Юридические лица вкладывают деньги в объекты незавершенного строительства также по двум причинам: для вознаграждения своих сотрудников посредством улучшения их жилищных условий, а также с целью инвестировать свободные деньги в доходный инструмент в виде долевого участия в строительстве жилья. Привлекательность подобного доходного инструмента в настоящее время снижается (по крайней мере, в Москве), поскольку сокращается разница между ценой квадратного метра жилплощади на этапе строительства нулевого цикла и его же ценой на этапе сдачи объекта, при этом значительные риски подобных вложений (и, в первую очередь, риск повышения стоимости и увеличения сроков строительства) остаются на прежнем уровне, что удерживает инвесторов от финансирования незавершенных объектов данного типа.

В то же время спрос на ипотечные кредиты в целом по России ограничен низкой платежеспособностью средней российской семьи. Статистическое исследование18 подтверждает низкий уровень доходов и сбережений населения относительно стоимости жилья и кредита, а также ограниченный характер спроса на ипотечные кредиты в целом по России, связанный, с одной стороны, со значительными различиями кредитоспособности заемщиков в городах и сельской местности, с другой - различиями в стоимости жилья по регионам, не совпадающими с региональной дифференциацией доходов населения.

По подсчетам специалистов Госстроя России19, сегодня из 77% российских семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, приобретают новое жилье лишь 1,5%; однако применение механизмов ипотечного кредитования по-

Оленина Е.А., Плющевская Ю.Л. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит //Деньги и кредит, 2000, №5, с.42-46. 19 Коммерсант, 2003, 27 ноября.

52 зволит увеличить этот показатель до 6%, что означает потенциал роста платежеспособного спроса на жилье в 5-6 раз.

Принимая во внимание дифференциацию доступности жилья по регионам России в текущих условиях представляется целесообразным корректировать пути реализации ипотечной системы с учетом особенностей каждого региона.