3.1. Система рисков, существующих при ипотечном жилищном кредитовании населения

Деятельность участников рынка ипотечных кредитов, как и любая инвестиционно-финансовая деятельность, сопряжена с определенной совокупностью рисков; поэтому каждый из участников этого рынка стремится минимизировать собственные риски.

Для иллюстрации рисков американской модели ипотеки рассмотрим распределение рисков участников схемы ипотеки с участием Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), представленное в табл. 3.1.

Таблица 3.1 Распределение рисков участников ипотечной системы

с участием АИЖК

Участники ипотечной системы Риски участников Заемщик - процентный риск;

28

- валютный риск Банк - процентный риск;

- кредитный риск;

- риск утраты ликвидности;

- риск, связанный с залогом;

- валютный риск29 АИЖК - риск досрочного погашения кредита (в случае труд ностей с размещением ресурсов);

- процентный риск Инвестор - риск утраты ипотечными облигациями ликвидности на вторичном рынке;

- процентный риск (по облигациям с фиксированным купонным доходом) Актуален для России, поскольку здесь практикуются кредиты в долларах США, реже - в евро; в ряде случае граждане России получают доход (часть дохода) также в долларах США или евро. В странах Запада ипотечное кредитование, а также получение гражданами дохода, как правило, осуществляется в национальной валюте.

В случае, если банк выдает ипотечные кредиты в валюте, отличной от валюты привлечения средств.

72

Как видно из таблицы, заемщик несет риск неблагополучного для него изменения процентной ставки, что будет означать для него увеличение расходов на обслуживание кредита из-за роста кредитных ставок на рынке и соответственно ставки по ипотечному кредиту. Помимо этого заемщик несет валютный риск в случае, если валюта ипотечного кредита отличается от валюты, в которой заемщик получает доход, что особенно актуально для России, где в силу известных причин в последние годы сложилась практика выдачи/получения кредитов в долларах США (реже — в евро), в то время как подавляющая часть населения получает доходы в рублях.

Банк - участник двухуровневой (американской) ипотечной системы несет риски: неблагоприятных колебаний рыночных процентных ставок, кредитный риск, риск утраты ликвидности, валютный риск и риск, связанный с залогом. Подробное описание этих рисков дано ниже.

В то же время в системе АИЖК кредитный риск принимают на себя региональные операторы, которые в случае невозврата кредитов должны выкупить закладные обратно у Агентства.

АИЖК несет риск досрочного погашения кредита. Этот риск связан с тем, что в.случае досрочного погашения заемщиком кредита и при условии, что кредит фондировался за счет средств, привлеченных у инвесторов путем реализации им ипотечных облигаций, Агентству на период от момента погашения кредита до момента погашения облигаций придется искать новый финансовый инструмент, который обеспечит выплаты по указанным облигациям. Помимо этого АИЖК несет обычный процентный риск.

Инвестор несет риск утраты ликвидности ипотечных облигаций на вторичном рынке, что может явиться как следствием неправильной государствен-

73 ной политики в сфере ипотечного кредитования, так и следствием неграмотной рыночной стратегии эмитента.

Помимо этого инвестор несет процентный риск по облигациям с фиксированным купонным доходом, связанный с возможными неблагоприятными колебаниями уровня рыночных процентных ставок по отношению к значению фиксированного купонного дохода.

Для немецкой ипотечной модели характерно следующее распределение рисков ее участников (см. табл. 3.2).

Таблица 3.2 Распределение рисков участников немецкой ипотечной системы

Участники ипотечной системы Риски участников Вкладчик (будущий заемщик) - риск недополучения дохода (из-за низкого уровня процентной ставки по вкладу);

- инвестиционный риск30 Заемщик (бывший вкладчик) - процентный риск;

- валютный риск31 Ссудо-сберегательная касса / Ипотечный банк - процентный риск;

- кредитный риск;

- риск утраты ликвидности;

- риск, связанный с залогом;

- риск досрочного погашения кредита Инвестора - риск утраты ипотечными ценными бумагами ликвидности;

- процентный риск по облигациям с фиксированным ку понным доходом Для немецкой ипотечной системы характерно участие вкладчиков (будущих заемщиков) ссудо-сберегательной кассы/ипотечного банка, которые на первом, начальном этапе накапливают деньги во вкладе (депозите) с низким (относительно рынка) уровнем процентных ставок.

30 Имеется в виду риск вкладчика, связанный с размещением накопительного вклада в конкретной ссудо-сберегательной кассе: вероятность банкротства данной кассы, невыполнения ею обязательств перед вкладчиком и т.п.

Как отмечалось ранее, подобный риск заемщика актуален в случае применения данной модели ипотеки в России из-за практики предоставления кредитов не в национальной денежной единице.

32 Для одноуровневых ипотечных систем, использующих дополнительный инструмент привлечения средств инвесторов путем выпуска ценных бумаг ипотечного банка/ссудо-сберегательной кассы.

74 несет риск увеличения размера недополученнего дохода по вкладу в случае повышения уровня рыночных процентных ставок.

Помимо этого вкладчик на данном этапе несет инвестиционный риск, связанный с возможным неисполнением обязательств перед ним со стороны ссудо-сберегательной кассы/ипотечного банка. Они включают в себя, с одной стороны, обязательство возврата средств, размещенных во вклад (кредитная составляющая инвестиционного риска вкладчика), с другой - обязательство по окончании периода накопления средств предоставить вкладчику ипотечный кредит определенного размера на определенных (льготных) условиях.

В одноуровневой ипотечной системе заемщик несет процентный риск, аналогичный риску заемщика двухуровневой ипотечной модели.

Ссудо-сберегательная касса/ипотечный банк несет риски, аналогичные рискам банка - участника американской ипотечной модели (процентный риск, кредитный риск, риск утраты ликвидности, риск, связанный с залогом).

Однако в отличие от двухуровневой ипотечной модели, в которой риск досрочного погашения заемщиком кредита несет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (или его аналоги), в одноуровневой модели данный риск несет ссудо-сберегательная касса/ипотечный банк как субъект, совмещающий функции привлечения (от инвесторов) и размещения (в ипотечные кредиты) средств.

В системах ипотечного кредитования помимо рисков их основных субъектов, описанных в таблицах 3.1 и 3.2, существуют риски второстепенных участников систем, таких, как страховые компании, риэлтеры, оценщики, органы государственной регистрации операций с недвижимостью, нотариусы.

В отличие от систем классической ипотеки при реализации распространенных в России схем инвестирования граждан в строительство жилого дома, паевого участия в проектах жилищного строительства и т.п., описанных в § 1.4

- 75 диссертации, гражданин-инвестор несет значительно большие риски по сравнению с заемщиком в классической схеме ипотеки. В настоящее время строительные организации практически лишены возможности привлекать банковские кредиты для финансирования строительства, поскольку банки оценивают риски строительства как высокие и соответственно назначают высокие процентные ставки по кредитам строительным организациям. В этих условиях застройщики решают проблему финансирования строительства путем привлечения средств населения с использованием различных схем (инвестирования, паевого участия в строительстве и т.п.). При этом на граждан, участвующих в таких схемах, перекладывается значительный объем инвестиционных и строительных рисков.

К существенным недостаткам подобных схем, противостоящих классической банковской ипотеке и препятствующих ее развитию, относятся следующие:

отсутствует паритет интересов сторон: на строительную организацию работает штат экономистов и юристов, владеющих нюансами законодательства и ситуацией на рынке, в то время как граждане имеют лишь общее представление об этом; в подавляющем большинстве случаев отсутствует какая-либо специализированная организация, защищающая интересы гражданина-инвестора/ пайщика; в ряде случаев строительная организация предоставляет гражданину неполную либо частично недостоверную информацию о состоянии строительного проекта;

содержание документации по сделке в максимальной степени защищает интересы и права строительной организации, но не гражданина; попытка редактирования последним с учетом своих интересов документации, предлагаемой застройщиком, в большинстве случаев бесперспективна;

у гражданина отсутствует свобода выбора квартиры по окончании строительства жилого здания, поскольку с самого начала документация составляется в «привязке» к конкретной будущей квартире;

76

отсутствуют достаточное для защиты интересов граждан законодательное регулирование рассматриваемой сферы деятельности и специальный государственный контроль над данным видом экономических отношений;

у гражданина отсутствуют права собственности на квартиру (и возможность регистрации в ней) до полного погашения кредита: строительные организации настаивают на применении данного ограничения, поскольку в противном случае у застройщика не будет эффективного инструмента для выселения неплатежеспособного гражданина в случае неисполнения последним обязательств по договору;

кредитование физических лиц, в т.ч. в подобной «скрытой» форме, - непрофильная для строителей деятельность, следовательно, отсутствие необходимой квалификации указывает на высокую вероятность ошибок в работе с физическими лицами, в результате которых, в конечном счете, пострадают последние, поскольку максимальное число рисков переложено строительной организацией на них.

Известно, что первоначально декларируемая стоимость квартиры при подобной схеме инвестирования для гражданина ниже, чем стоимость ипотечного кредита с учетом необходимых дополнительных расходов (на страховку, регистрацию сделки купли-продажи и пр.). Однако возникающие при этом дополнительные риски, по мнению автора, зачастую значительно превышают предполагаемую выгоду. К сожалению, большая часть населения в полной мере не осознает степень рискованности участия в подобных схемах (от срыва сроков и завышения стоимости строительства до прямого финансового мошенничества).

Подобное перекладывание большинства рисков на вкладчика-инвестора представляется крайне несправедливым. Поэтому в целях эффективного управления рисками в такой системе следовало бы кардинально изменить саму систему, имея в виду решительное усиление защиты интересов вкладчика-инвестора. В перспективе повышение правовой культуры общества в целом и степени доступности банковского ипотечного кредитования при его государст-

77 венной поддержке должно вести к вытеснению подобных схем инвестирования в жилищное строительство классической ипотекой.

Несмотря на то, что американская и европейская системы ипотеки предполагают несколько различающийся состав участников, основная часть рисков в них распределена схожим образом. Это обстоятельство, как представляется, позволяет выделить 3 сферы посубъектного распределения рисков универсальной системы ипотечного кредитования населения (схема 3.1):

сфера рисков частного лица (в американской системе - заемщика, в европейской - вкладчика-заемщика);

сфера рисков посредников (в американской системе - банка и ипотечного агентства, в европейской - ссудо-сберегательной кассы/ипотечного банка);

сфера рисков инвестора (в обеих системах).

Здесь также важно отметить, что отличие американской и европейской моделей состоит в различном распределением рисков внутри названных сфер.

С учетом того, что ипотечные системы, применяемые практически во всех рыночно передовых странах, являются разновидностями американской или европейской моделей, можно утверждать, что представленные 3 сферы являют собой, по сути, универсальную схему распределения рисков, характерную для любой эффективной системы ипотечного кредитования.

На схеме 3.1 видно, что различие американской и европейской систем ипотеки в рассматриваемом контексте состоит в том, что риск досрочного погашения ипотечного кредита несет специально созданное Агентство (в российском варианте, например, АИЖК), либо его аналог; оно также несет процентный риск (как и все остальные субъекты системы). Отсутствующий в американском варианте вкладчик (будущий заемщик ссудо-сберегательной кассы/ипотечного банка) в европейской ипотеке несет риски предварительного этапа (этапа первоначального накопления средств) - риск недополучения дохода из-за низкой процентной ставки и инвестиционный риск, который может быть связан с конкретной ссудо-сберегательной кассой или банком.

Распределение рисков в американской модели

Распределение рисков в европейской модели

Сфера рисков инвестора

Инвестор

Схема 3.1. Универсальная схема посубъектного распределения рисков в системах ипотечного кредитования.

79

В рамках настоящего исследования наиболее интересной представляется сфера рисков посредников (банка-кредитора и ипотечного агентства). Различие между американской и европейской системами в данной сфере состоит в том, кто из участников сделки берет на себя риск досрочного погашения кредита. Поэтому целесообразно ипотечные риски банка-кредитора рассмотреть по американской версии, а риск досрочного погашения - отдельно.

Риски банка-кредитора, возникающие в связи с его участием в системе ипотечного жилищного кредитования физических лиц, являются частью системы рисков банковской деятельности в целом.

Стоящая перед банками задача управление рисками не может качественно решаться без применения научного подхода к этой проблеме, что предполагает обоснованную классификацию банковских рисков, их анализ, выработку и реализацию стратегии банка в области управления рисками, их мониторинг и прогнозирование.

До настоящего времени исследователи не пришли к единому мнению относительно структуры совокупности банковских рисков и их классификации, однако большинство специалистов сходится во мнении, что характеристики банковских рисков включают 4 структурных элемента:

объект риска - денежный поток, предполагаемый к получению от рисковой операции;

субъект риска - участник рынка, который принимает решение по рисковой операции и несет за него ответственность;

обстоятельства принятия риска - внешние условия, которые влияют на субъект риска при принятии им решения;

границы риска - значения риска, превышение которых приводит к негативному влиянию на результаты реализации рисковой операции.

Банковские риски являются разновидностью финансовых рисков, под которыми следует понимать «реальную возможность (ненулевую вероятность) снижения доходов, уменьшения прибыли и возникновения убытков вследствие любых факторов (включая неверные действия или отсутствие действий),

80 влияющих на условия и результаты деятельности экономического субъекта. При этом следует подчеркнуть: в рамках экономической науки в качестве факторов (причин, источников) рисков рассматриваются только такие явления (процессы, события, обстоятельства и т.д.), которые могут негативно отразиться на финансовых результатах деятельности субъекта»33.

Факторы банковских рисков принято делить на 2 большие сферы -внешние по отношению к экономическому субъекту и внутренние, причем поэлементный состав каждой из них может быть бесконечно большим.

Что касается самих банковских рисков, то к их классификации существуют разные подходы. Наиболее обобщающая классификация34 включает следующие их виды:

кредитный риск - риск невыполнения заемщиком обязательств по кредитному договору;

процентный риск - риск неблагоприятных (для данного банка) колебаний рыночных ставок по привлекаемым и размещаемым денежным ресурсам;

рыночный риск - риск неблагоприятных (для данного банка) колебаний рыночных цен финансовых инструментов, в т.ч. курсов ценных бумаг и иностранных валют;

риск неликвидности и неплатежеспособности, называемый также риском утраты ликвидности, рассматриваемый в качестве риска, «суммирующего» влияние всех или части перечисленных выше конкретных рисков.

В то же время следует иметь в виду, что выбор варианта классификации банковских рисков обычно определяется сутью поставленной задачи в области управления ими, т.е. самой целью классификации. Это, как правило, ведет к определенному упрощению объективной картины реально существующей сложной системы рисков, к представлению последней в виде некоей относительно простой модели, позволяющей легче изучать и анализировать имеющиеся рис-

Банковское дело: управление и технологии,с. 142. Там же, с. 143-144.

81 ки35. Тем не менее, каждая предлагаемая классификация должна быть целостной, т.е. в полной мере охватывать данные виды рисков.

Наибольшее внимание исследователей проблем банковских рисков сосредоточено на анализе и оценке рисков банковского кредитования - наиболее сложных и многогранных. Многие авторы считают, что подавляющая доля рисков банка приходится именно на эту сферу, хотя на практике встречаются исключения. Например, последствия дефолта 1998 г. по российским государственным долговым обязательствам (воздействие факторов рыночного риска) привели к банкротству ряда российских банков.

Участие банка в ипотечном жилищном кредитовании населения подвержено в т.ч. рискам кредитной деятельности. Большинство авторов сходится во мнении, что кредитная деятельность банка сопряжена со следующими видами рисков:

кредитный риск;

процентный риск;

риск утраты ликвидности (риск неликвидности);

риск досрочного погашения кредита.

Как видно из этого, риски кредитной деятельности банка не включают в себя валютный риск - риск неблагоприятного изменения курсов валют, с которыми работает данный банк. Этот вопрос затрагивает кредитную деятельность банка в той мере, в которой банк практикует фондирование кредитных операций в валюте, отличной от валюты кредитования. Как правило, управление валютными рисками не входит в функции кредитного подразделения, поскольку вопросами фондирования кредитных операций занимается иное структурное подразделение банка, например, казначейство или управление пассивных операций, и валютные риски банка принято относить к рискам привлечения денежных средств либо к общебанковским рискам.

Москвин В.А. Управление рисками при реализации инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2004, с. 55.

82

Ипотечное кредитование в этом плане существенно отличается от остальных кредитных операций банка, поскольку вопрос фондирования ипотеки стоит в ряду первостепенных задач, без решения которых реализация программ ипотеки невозможна в принципе. Если при обычной кредитной деятельности банка, как правило, не ставится задача специального фондирования кредитных операций, то ипотечные кредиты предоставляются из средств, привлеченных именно под эти цели.

Особенную актуальность эта проблема имеет в современной России, поскольку на данном этапе практически отсутствуют российские инвесторы, которые бы обладали соответствующими возможностями и одновременно были бы готовы обеспечить адекватное, т.е. относительно дешевое и при этом долгосрочное, финансирование ипотеки в национальной денежной единице. Эта ситуация обусловлена недостаточной долгосрочной стабильностью курса рубля, относительно высокой инфляцией, а также более высокой доходностью альтернативных финансовых инструментов при возможности вложения средств на более короткие сроки.

В этой связи в последнее время активно прорабатывались возможности финансирования российской ипотеки средствами иностранных инвесторов. Например, первоначальный вариант московской ипотечной программы был ориентирован на американские источники средств (посредником и участником рабочей группы выступал Институт экономики города), однако кризис 1998 г. воспрепятствовал реализации этих планов. По имеющимся сведениям, программа ипотечного кредитования банка «Дельта-кредит», управляемого инвестиционным фондом «США-Россия» (TUSRIF), созданным при участии Конгресса США, фондируется средствами американских инвесторов, при этом кредиты также даются в долларах США. Если бы валютой кредитования выступали рубли (а без этого невозможна широкомасштабная ипотека в России), то кредитор столкнулся бы с необходимостью хеджирования ипотечных валютных рисков.

83

Таким образом, ипотечное кредитование, являясь операцией банковского кредитования, помимо указанных выше банковских кредитных рисков в ряде случаев сопряжено с валютным риском.

Кредитный риск - это риск неполучения кредитором суммы основного долга и процентов за пользование кредитом в сроки, установленные в кредитном договоре (а также иных платежей заемщика, также установленных в кредитном договоре - комиссионных, штрафов и пр.). Как любой другой вид риска, кредитный риск сопряжен с двумя аспектами его оценки банком (некоторые авторы называют их группами кредитного риска):

вероятностный аспект риска - субъективная оценка банком вероятности наступления событий, влекущих сокращение его доходов/появление убытков;

номинальный аспект риска (размер риска) - максимальная денежная сумма, которую банк потеряет/недополучит в случае реализации наиболее негативного для него сценария развития событий в рамках принимаемого конкретного решения по данному кредитному продукту.

Следует отметить существенные различия в факторах, воздействующих на кредитный риск банка при кредитовании разных категорий заемщиков - юридических лиц и физических лиц. Поскольку настоящее исследование посвящено ипотечному жилищному кредитованию населения, далее будут рассматриваться лишь факторы кредитного риска при работе с физическими лицами. Для сравнения в приложении 3 к диссертации приведен пример структуры факторов, воздействующих на кредитный риск банка при кредитовании юридических лиц.

Процентный риск - риск уменьшения доходов/возникновения убытков банка вследствие неблагоприятного колебания уровня рыночных процентных ставок (недостаточной положительной разницы между ставкой по кредитному договору и ставкой, по которой банк привлекает средства, размещаемые им в кредит, с учетом его дополнительных расходов в процессе кредитования).

Риск неликвидности - риск снижения или утраты ликвидности банковских активов и отсутствия у банка возможности полностью и своевременно вы-

84 полнять свои денежные обязательства вследствие реализации им неправильной стратегии деятельности или по другим причинам.

Участие банка в системе ипотечного кредитования, по мнению диссертанта, следует считать не просто разновидностью кредитной деятельности (как, например, кредитование предприятий малого бизнеса), а в качестве особого вида его деятельности, поскольку ипотечное кредитование, как было показано в главе 1 диссертации, является продуктом деятельности целого комплекса общественных институтов, одним из которых является банк-кредитор. В этой связи в рамках классификации рисков банка-кредитора, возникающих в ходе его участии в ипотечном жилищном кредитовании, следует выделить 2 блока рисков:

риски банка, возникающие при его участии в ипотечном жилищном кредитовании, относимые к рискам кредитной деятельности;

риски банка, возникающие при его участии в ипотечном жилищном кредитовании, не относимые к рискам кредитной деятельности.

Ко второму блоку рисков следует отнести риски, которые при классификации рисков обычной кредитной деятельности банка могут рассматриваться как общебанковские, в то время как высокая значимость данных рисков в процессе ипотечного кредитования позволяет рассматривать их в ряду основных рисков банка, связанных с данным направлением деятельности. Назовем их специфическими ипотечными рисками.

Риск досрочного погашения кредита - риск уменьшения доходов /возникновения убытков банка вследствие преждевременного погашения заемщиком своих обязательств по кредитному договору и как следствие - сокращения совокупной суммы процентных платежей, ожидаемых банком к получению от данного заемщика.

Риск, связанный с залогом, - риск уменьшения доходов/возникновения убытков банка в связи с возможным снижением стоимости предмета залога, его порчи или утраты, ограничением или отсутствием возможности банка обратить взыскание на предмет залога.

85

Валютный риск - риск уменьшения доходов/возникновения убытков банка в связи с неблагоприятным изменением курсов валюты фондирования ипотечных операций и валюты ипотечных кредитов.

В рамках настоящего диссертационного исследования решается задача снижения рисков банка-кредитора, участвующего в ипотечном жилищном кредитования. С нашей точки зрения, наиболее полно поставленной задаче отвечает нижеследующая структура рисков банка - кредитора ипотечных программ для населения (назовем их ипотечными рисками банка) и обусловливающих их факторов (см. схему 3.2).

Как следует из схемы, к факторам, обусловливающим ипотечный кредитный риск банка, относятся следующие.

1. Снижение доходов заемщика (семьи заемщика). Оно может быть вызва но:

негативным изменением зарплаты/должности/места работы заемщика, в т.ч. негативными изменениями на рынке труда;

ограничением трудоспособности/смертью заемщика,

негативным изменением структуры доходов заемщика (снижением доходов от имеющихся активов и т.п.).

2. Увеличение расходов заемщика. Оно может быть следствием:

изменения состава семьи (появления иждивенцев, развода);

переезда на новое место жительства;

приобретения дорогостоящего имущества;

- появления непредвиденных расходов (выплата причиненного ущерба, медицинские расходы, существенная утрата имущества и пр.).

3. Низкая платежная дисциплина заемщика (нежелание заемщика обеспе чить своевременное и полное исполнение обязательств по кредиту).

Ипотечные риски банка

Кредитный

Утраты ликвидности

31

Ипотечные риски, относимые к рискам Кредитной деятельности

±

Процентный

-к

А—

Специфические ипотечные риски

Досрочного погашения

Снижение

доходов

заемщика

Увеличение расходов

Платежная дисциплина заемщика

Повышение

стоимости

ресурсов

Изменение норм.-прав.

Снижение ипотечных ставок на рынке

Снижение ипотечных ставок на

рынке

Намерение заемщика о досрочном

Проблемы быстрого замещения

I к'иерная оценка / прогноз стоимости залога

Неверный мониторинг залога

Изменение норм -прав, условий

Снижение стоимости залога

] [еверная политика

0!шк;|

Изменение норм.-прав.

Неверная г

Негативные события в систем рефинансирования ипотеки

Негативные изменения нормативно-правовых условий

Факторы, влмншщие на совокупность ипотечных рисков банка

Информационная составляющая совокупности рисков

¦Я"

Операщюино-пк'хпо.'югическии фактор

Ошибки оформления/хранения документов

Факторы ипотечных рисков банка

Бухгалтерские и ошибки расчетов платежей

Ошибки процедуры ипотечного кредитования

Схема 3.2. Структура рисков банка-кредитора, участвующего в ипотечном жилищном кредитовании населения, и обусловливающих их факторов.

87 К факторам ипотечного процентного риска банка относятся:

повышение стоимости ресурсов, привлекаемых банком для фондирования ипотечных кредитов. Оно может быть вызвано повышением ставок на рынке межбанковских кредитов и депозитов или ставок по альтернативным инструментам;

негативные изменения нормативно-правовых условий, например, влекущие дополнительное резервирование средств, снижение размера маржи;

снижение ипотечных ставок на рынке. В современных российских условиях на фоне повышения конкурентной борьбы и расширения ипотечного кредитования имеются предпосылки для такого снижения.

Ипотечный риск утраты ликвидности банка определяют такие факторы:

неверная политика банка. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредитования банку необходимо проводить политику, обеспечивающую адекватные по срокам источники средств для финансирования ипотечных операций, а также своевременное рефинансирование ипотечных кредитов;

негативные события в системе рефинансирования ипотечных кредитов. К ним можно отнести, в частности, отказ ипотечного агентства (например, АИЖК) рефинансировать такие кредитов по различным причинам (отсутствие свободных средств, несоответствие кредитов предъявляемым требованиям);

негативные изменения нормативно-правовых условий, например, влекущие запрет практикуемого банком способа рефинансирования ипотечных кредитов (появление требования о лицензировании приобретателя прав по кредитам и т.п.); введение дополнительных обязательных нормативов и пр.

Ипотечный риск досрочного погашения кредита, как было отмечено ранее, несет банк, участвующий в немецкой системе ипотечного кредитования (в американском варианте этот риск несет специально созданное агентство). К факторам, его обуславливающим, относятся:

1. снижение ставок на рынке ипотечного кредитования. В данной ситуации заемщики будут стараться «перекредитоваться» в ипотечном банке, предла-

88 гающем более низкие ставки. При этом, банку - первоначальному кредитору будет сложно заменить погашенный кредит новым по прежней высокой ставке;

намерение заемщика досрочно погасить кредит, которое может быть вызвано субъективными причинами, например, увеличением доходов заемщика; наличием у него планов реализовать на рынке предмет залога, например, в случае смены места жительства, заключения брака и пр.;

проблемы быстрого замещения досрочно погашенного кредита могут быть связаны с временными затратами на его реализацию, планированием (ограничением) количества выдаваемых ипотечных кредитов по согласованию с агентством, рефинансирующим ипотечные кредиты данного банка.

Ипотечный риск залога обусловлен, как правило, следующими факторами:

неверная оценка и/или неверный прогноз стоимости предмета залога, которые могут привести к невозможности погашения долга заемщика при его дефолте за счет реализации предмета залога. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита этот фактор имеет особое значение;

неверный мониторинг залога. Надлежащий мониторинг предмета залога (проверка его состояния, условий эксплуатации/хранения, значения его рыночной цены и т.п.) обеспечивает банку возможность своевременного проведения необходимых мероприятий для предотвращения потери потенциала залога как источника погашения кредита при дефолте заемщика;

негативное изменение нормативно-правовых условий, например, усложнение/запрет процедуры обращения взыскания на предмет залога;

снижение стоимости залога ниже значений, ранее прогнозировавшихся банком и рассматриваемых как допустимый уровень. Это может быть связано как с системным падением цен на недвижимость, так и с падением цены на конкретный объект из-за выявления ранее неизвестных негативных фактов.

Ипотечный валютный риск банка сопряжен со следующими факторами: 1. изменение курсов валют (в которых выдаются ипотечные кредиты и в которых фондируются ипотечные операции) в негативную сторону. Например,

89 при выдаче кредитов в рублях с одновременным фондированием этих операций в долларах США за счет средств американского инвестора в случае снижения курса рубля относительно доллара банка для исполнения обязательств перед инвестором потребуется больший объем рублевых средств, который в конечном итоге нельзя будет обеспечить портфелем рублевых ипотечных кредитов;

неверная политика банка в области управления валютным риском. В ситуации отсутствия российских инвесторов, обладающих потенциалом обеспечить фондирование ипотечной системы, потребность в иностранном инвесторе повышает вероятность рискованной политики банка в этой области;

негативные изменения нормативно-правовых условий, например, появление ограничений в области валютного регулирования, которые могут вынуждать банки принимать рискованные решения в отношении валютного паритета размещаемых и привлекаемых ресурсов ипотечной программы.

Отдельно следует выделить два фактора, влияющих на совокупность ипотечных рисков банка: информационную составляющую и операционно-технологический фактор.

Не нужно доказывать, что реальный результат действия любых факторов риска выражается в последствиях принимаемого банком решения относительно приемлемого уровня каждого риска, причем любое такое решение основывается на полученной информации. Следовательно, неполная, искаженная, непроверенная, недостоверная информация может спровоцировать принятие неверного управленческого решения и привести к принятию банком непосильных для него рисков.

Таким же общезначимым для всех указанных рисков банка фактором являются ошибки самого банка в процессе ипотечного кредитования (операцион-но-технологический фактор). Данный фактор может проявляться прежде всего в следующих конкретных формах:

1. ошибки в оформлении/хранении документов по кредиту и залогу. Такие ошибки могут повлечь значительные финансовые потери, поэтому в каждом

90 банке разрабатываются специальные процедуры снижения их вероятности (проверки/согласования содержания документации и др.);

бухгалтерские ошибки и ошибки при расчетах платежей заемщика, которые могут возникать при ипотечном кредитовании так же, как и при ведении любых иных банковских операций; причины таких ошибок многообразны - от сбоев в компьютерной системе до «человеческого фактора»;

ошибки процедурного характера в ходе ипотечного кредитования. Это могут быть, в частности, перечисление кредитных средств заемщику еще до завершения рассмотрения пакета документов по оформляемой сделке (перечислять кредит заемщику можно только после государственной регистрации ипотеки, поскольку имеется вероятность отказа в такой регистрации, из-за чего будет невозможно надлежащим образом оформить залоговые права), принятие банком заключения об оценке предмета залога, составленное относительно давно (срок давности каждый банк устанавливает самостоятельно) и др.

Указанные выше риски не существуют обособленно друг от друга. Одни и те же экономические явления могут как увеличивать уровень каждого из рисков банка-кредитора, так и оказывать разнонаправленное влияние на уровень различных рисков.

Например, повышение уровня инфляции в стране в период действия кредитного договора между банком и заемщиком, как правило, приводит к повышению процентной ставки по привлекаемым банком денежным ресурсам, что означает повышение уровня процентного риска банка. Одновременно создаются более сложные условия для удержания заемщиком достигнутого им уровня доходов, что увеличивает кредитный риск банка.

Другой пример: снижение уровня процентных ставок на рынке инвестиций в период, когда заемщик пользуется кредитом банка, означает, с одной стороны, увеличение разницы между ставкой размещения (ставкой по кредитному договору) и средней ставкой привлечения банком средств, из чего следует снижение уровня процентного риска для банка. С другой стороны, заемщик, желая сократить собственные расходы, предпримет попытку изменить условия дейст-

91 вующего кредитного договора либо получить аналогичный кредит в другом банке по более низкой ставке с одновременным погашением первоначального кредита. Эта ситуация означает для банка повышение риска досрочного погашения кредита.

В этой связи структуру ипотечных рисков банка и обусловливающих их факторов необходимо рассматривать как единую систему и соответственно стараться управлять этой системой комплексно.