Роль и значение государственного управления жилищным рынком

Основной задачей государственного управления жилищным рынком является создание эффективной системы его организации и функционирования, как в целом, так и отдельных ее элементов, предполагающей достижение поставленной цели - обеспечение качественным жильем граждан страны.

Конституция РФ и Жилищный Кодекс РФ, Закон РФ №4218-1 24.12.92 г. «Об основах федеральной жилищной политики», ФЗ №1541-1 от 4.07.91 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ»;

Государственная целевая программа «Жилище» (Постановление СМ РФ №595 от 20.06.93 г. с изменениями и дополнениями, включая Указ Президента РФ №431 от29.03.96 г.); Указ Президента РФ №2218 от 24.12.93г. «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»;

Указ Президента РФ №430 от 29.03.96 г. «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» и Постановление Правительства РФ №753 от 27.06.96 г. О федеральной целевой программе «Свой дом»;

Постановления Правительства РФ №937 от 3.08.96 г. «Положение о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья» и №71 от 20.01.98 г. Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты»;

Постановление Правительства РФ №28 от 11.01.00 г. «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».

К основным законодательным актам, регламентирующим правила и

порядок поведения на рынке жилья, относятся:

Гражданский Кодекс РФ, Земельный Кодекс;

Федеральные Законы №1738-1 от 11.10.91 г.

Постановления Правительства РФ №248 от 26.02.98 г. «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах», №219 от 18.02.98 г. «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Федеральные Законы №72-ФЗ от 15.06.96 г. «О товариществах собственников жилья», №135-Ф3 от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности»;

Указы Президента РФ №1180 от 10.06.94 г. «О жилищных кредитах», №1182 от 10.06.94 г. «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»;

- Федеральный Закон №102-ФЗ от 16.07.98 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Несмотря на то, что основные элементы системы государственного управления жилищным рынком законодательно определены, часть ее продолжает оставаться не охваченной этим процессом. В первую очередь, это относится к одному из важнейших элементов системы жилищного рынка — земельным отношениям. Принятый в 2001 г. Государственной Думой Земельный Кодекс позволит существенно усилить эффективность функционирования земельного рынка, тесно связанного со строительством жилья и его объемами, оказывающего существенное влияние на ценовой фактор предложения жилья. Не менее важным в системе функционирования жилищного рынка является субрынок жилищных услуг. Отсутствие четко сформулированной политики в области жилищно-коммунального хозяйства, в системе обслуживания, оплаты жилья приводит к существенным диспропорциям и разбалансированности общей системы жилищного рынка.

Косвенное государственное регулирование жилищным рынком осуществляется на основе экономических методов управления, внедрения и использования рыночных механизмов, которые были рассмотрены в предыдущем параграфе.

Очевидно, что создание целостной системы организации и управления жилищного рынка, удовлетворяющей современным потребностям, пока не завершено.

Идея невозможности развития экономики только с помощью стихийных рыночных механизмов без применения эффективного государственного управления нашла отражение в работах зарубежных экономистов Д. Кейнса, Л. Эрхарда. Изучению данной темы посвящена диссертационная работа Ларионова А.Н. Проблема государственного участия в функционировании жилищного рынка является темой отдельного обширного исследования. В рамках данной диссертации рассматриваются только основные аспекты влияния государства на процессы, протекающие в жилищной сфере, для выявления зависимостей этого влияния на функционирование жилищного рынка и механизма жилищной ипотеки.

В ходе реализации жилищных программ государство осуществляет целый комплекс мероприятий по субсидированию, оказывающих различное воздействие на процессы, протекающие на жилищном рынке, и имеющих разнонаправленные последствия. Государство может осуществлять прямое субсидирование через строительство жилья для некоторых категорий граждан, через оказание полной или частичной финансовой помощи в его оплате при

приобретении или использовании жилья. Строительство государственного жилья приводит к общему увеличению объемов его предложения на жилищном рынке. Такое увеличение, как показывают рассмотренные выше закономерности, приводит к снижению цен на объекты жилья, цены квартирной платы и сокращению объемов частного строительства. Государственная помощь в финансировании населения под строительство и приобретение жилья, напротив, стимулирует объемы частного строительства, т. к. повышается спрос на жилье, увеличивается платежеспособность населения, что также приводит к увеличению цен на жилищный фонд и росту его объемов, увеличению строительства. Государственное субсидирование населения в оплате жилья (компенсации квартплаты) стимулирует спрос на жилищные услуги, что способствует увеличению цен на жилье и жилищные услуги, увеличению объемов частного строительства и качественного жилищного — , фонда. Этот фактор особенно существенен в условиях России, т.к. государственное субсидирование жилищных услуг производится не только беднейших слоев населения, но и вполне обеспеченных граждан, имеющих единственное жилье, сэкономленные средства от оплаты жилищных услуг которых трансформируются в расширенный спрос на жилищные услуги и увеличивают давление спроса на них. Такая компенсация является своего рода натуральным доходом населения, причем, доход возрастает в зависимости от качества и размеров занимаемого жилья. Наибольшую часть натурального дохода, таким образом, получают наиболее обеспеченные граждане, т. к. чаще всего именно они занимают лучший жилищный фонд (Таблица 4). Перераспределение денежных средств в результате роста цен на квартирную плату происходит в доход организаций, в том числе монополистов на рынке жилищных услуг (снабжение газом, электроэнергией, водой ...). Государство, неся значительную финансовую нагрузку, ограничено в оказании полноценной помощи нуждающимся слоям населения, а также в финансировании работ, направленных на поддержание в нормальном состоянии государственного жилищного фонда. Отсутствие продуманной и целостной жилищно-

коммунальной реформы, прежде всего, снижает эффективность государственной помощи именно беднейшим слоям населения.

Для целей настоящего исследования особенно важным представляется вопрос направлений субсидирования государственного строительства нового жилья и частичного финансирования определенных слоев населения. Какое новое жилье эффективнее всего субсидировать государству? Как уже отмечалось выше, государственное строительство влияет на объемы предложения жилищного фонда и на цены этого жилья. Решая проблему жилья для малоимущих слоев населения, тем не менее, представляется неоднозначным строительство дешевого государственного жилья низкого качества. При субсидировании государственного строительства жилья среднего качества происходит увеличение предложения на рынке жилья этой категории домов, что приводит к снижению цен в результате удовлетворения спроса на данное жилье. Население с более низкими доходами получает возможность приобрести жилье среднего качества взамен жилья низкого качества. В результате такой естественной фильтрации жилье более низкого качества освобождается, и его предложение на рынке увеличивается, следовательно, цены на него падают. Избыточное предложение низкокачественного или непригодного жилья может быть изъято из оборота и освобождено место для жилья более высоко качества. Таким образом, государственное субсидирование строительства жилья среднего качества снижает цену домов среднего качества, что позволяет некоторым семьям улучшить свои жилищные условия. В то же время улучшается общее состояние жилищного фонда путем изъятия из обращения непригодных для проживания изношенных домов. На рынке высококачественного жилья также происходят изменения. С увеличением предложения жилья среднего качества и снижением цен на него замедляется процесс перехода высококачественного жилья в уровень жилья среднего качества (достаточность предложения), что также приводит к падению цен на высококачественное жилье в результате увеличения его предложения. В итоге политика государства по строительству жилья именно среднего качества приводит к благоприятным последствиям для всех категорий населения. Если рассмотреть результат политики государства и местных властей по субсидированию строительства низкокачественного и дешевого жилья для бедных слоев населения, то получится обратная зависимость. Сокращение жилья среднего качества и увеличение жилья низкого качества вызовет повышение цен на жилье среднего уровня, что сделает для части населения его недоступным. Часть семей вынуждена будет сменить свое жилье на дома более низкого качества. Повышенный спрос на жилье низкого качества вызовет увеличение цен данной категории домов, что также неблагоприятно скажется на населении с низкими доходами. Как отмечено выше, высокий объем государственного строительства снижает темпы частного строительства и требует значительных финансовых ресурсов. В России, в условиях ограниченности бюджета, особое внимание должно уделяться стимулированию частного строительства и внебюджетным источникам финансирования государственного строительства. Особо приоритетным направлением государственного субсидирования в настоящий период развития Российского государства представляется частичное финансирование населения со средними доходами на приобретение жилья. Такое частичное государственное финансирование может применяться в сочетании с другим механизмом — ипотечным. Применение такой схемы в субсидировании отдельных категорий населения представляется наиболее эффективной, так как цель государственной политики (обеспечение жильем) достигается минимальными ресурсами и с максимальным эффектом. К положительным моментам применения такой схемы субсидирования относится также и стимулирование частного строительства, т.к. использование ипотечного механизма в сочетании с государственной помощью обеспечивает рост платежеспособности граждан, спрос и увеличение темпов частного строительства. Финансирование населения со средними доходами в сочетании с использованием ипотечного механизма, как уже отмечено выше, порождает спрос на жилье среднего качества и цен, что в конечном итоге улучшает ситуацию для всех категорий населения.

Важной задачей государственной политики является стимулирование роста платежеспособности населения и его ресурсного потенциала. Именно эта составляющая жилищного рынка в настоящий момент нуждается в существенной поддержке государства. Изменение денежной политики государства, непосредственно ставки процента, неизбежно оказывает влияние на спрос в жилищном фонде и на объемы нового строительства.

Создание финансово-кредитных учреждений, способных осуществлять долгосрочное кредитование населения для приобретения жилья, является одним из основных направлений в кредитно-финансовой политике государства. На данный момент слабость банковской сферы существенно ограничивает применение этого механизма финансирования жилищной сферы. Роль государства в этой области заключается, прежде всего, в стимулировании снижения процентных ставок по кредитам на жилье, снижении рисков кредитных учреждений и инвесторов путем предоставления государственных гарантий. В то же время без отделения финансовых субсидий от рыночного ипотечного кредитования создание прочной и сбалансированной системы жилищного финансирования проблематично. Распределение долгосрочных кредитов со ставками ниже рыночных приведет к тому, что финансовая система никогда не будет развиваться должным образом. Как показал анализ применяемых современных схем и технологий ипотечного кредитования в развитых странах, одним из непременных условий развития ипотечного рынка является участие государства в его формировании и становлении. Однако, вопрос о том, каким и в какой степени должно осуществляться это влияние, очень существенен. Мировая практика показала, что там, где государственное управление было осуществлено эффективно, результат был наивысшим. В тех странах, где участие и давление государства на ипотечный рынок было не оправдано, ипотечные государственные программы закончились провалом. Так, в Мексике в 80-х годах в рамках осуществления государственной жилищной политики была принята государственная программа ипотечного жилищного кредитования. По государственной программе был выбран такой инструмент ипотечного кредитования, который предполагал очень длительный срок погашения - 25 лет и процентную ставку, привязанную к индексу минимальной заработной платы и стоимости приобретаемых фондов. На практике инфляция и рост заработной платы не происходили в запланированных масштабах, и не погашенные по кредитам долги капитализировались. В конечном итоге, программа провалилась, и государство вынуждено было принять на себя весь невыплаченный капитализированный баланс, что существенно ослабило национальный бюджет, а проблему жилья так и не решило. Аналогичным образом закончились ипотечные государственные программы в Бразилии, Чили, Колумбии. Опыт Израиля был более удачным. Там по ходу исполнения государственной ипотечной программы для защиты от инфляции применялись самые разные кредитные инструменты и технологии, в то же время исполнение этой программы потребовало немалых дотаций из бюджета.

Таким образом, попытка государства регулировать чисто рыночный механизм - ставку процента по ипотечному кредиту, чаще всего, оборачивалась чувствительными потерями для бюджета.

В мировой практике в настоящее время существует устойчивый интерес к реформированию жилищных субсидий по множеству причин:

частные кредиторы не могут конкурировать на внутреннем рынке с системами, субсидируемыми государством, и вынуждены будут переключиться на другие сегменты рынка;

-субсидируемые жилищные кредиты являются социально регрессивными, т.к. предоставляют преимущества заемщикам с более высоким уровнем доходов, а неэффективные строительные компании, которые склонны завышать маржу прибыли, часто получат большую часть данной ипотечной субсидии;

не искаженная система жилищного финансирования является необходимой для развития рынков капитала и наоборот;

- субсидируемые ссуды делают невозможным создание вторичного рынка ипотеки и расширение доступа к дополнительным средствам, в случае необходимости.

Не эффективно спланированные системы жилищного субсидирования несут в себе негативные финансовые последствия и оказывают давление на национальные бюджеты в течение времени.

Общие направления реформы жилищного финансирования заключаются в следующих положениях:

расширение системы жилищного финансирования и доступности жилья без привлечения субсидий путем усиления основ системы жилищного финансирования, включая ипотечное кредитование;

отделение субсидий от финансов;

-разработка программы субсидирования жилищного финансирования, учитывающая риски и особенности различных групп населения (домохозяйств): домохозяйствам с уровнем доходов низким и ниже среднего могут быть доступны долгосрочные кредиты при наличии жилищных субсидий в форме выкупной ипотеки, ипотеки не кредитного вида;

выработка механизма предоставление субсидии по кредитам частными ипотечными кредиторами, а не государственными институтами, т.к. риск недобросовестного поведения со стороны заемщиков с низкими доходами существенно выше при распределении социально субсидированных кредитов государственными учреждениями.

Таким образом, политика государства в области строительства, финансирования и субсидирования жилья, а также денежно-кредитная и налоговая политика оказывают существенное влияние на состояние жилищного рынка.