<<
>>

Приложение 4 Оценка размера ставки по ипотечным облигациям АИЖК42

Расчеты экономической эффективности размещения ипотечных облигаций Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) строятся на предположении, что инвесторы станут покупать ипотечные ценные бумаги на условиях, достаточных для покрытия затрат, а именно: срок - 20 лет, ставка — не больше 12,5% годовых в рублях (15% - конечная цена ипотечного кредита минус 2% РАИК43, минус хотя бы 0,5% маржа АИЖК).

При этом АИЖК рассчитывает на то, что на рынке найдутся инвесторы, готовые размещать свои финансовые средства на указанных условиях, поскольку они будут инвестировать, по утверждению АИЖК, в «практически безрисковые» ценные бумаги, обеспеченные наиболее надежным покрытием - жилой недвижимостью, заложенной по ипотечным кредитным договорам частных лиц.

Очевидно, что обеспеченные недвижимостью ценные бумаги несут в себе определенную долю риска, пусть даже минимальную, а, следовательно, предполагают наличие в своей доходности определенной надбавки за этот риск. Подобная надбавка за риск - это т.н. спрэд к условно безрисковым государственным ценным бумагам.

Значительный опыт инвесторов, работающих на инвестиционных рынках западных стран, позволяет им с высокой точностью рассчитывать величину такой надбавки за риск, в том числе, по ипотечным ценных бумагам.

«В США, например, инвесторы знают, что в 2002 г. в среднем по стране эта вероятность была равна 1,15%, а вот в штате Индиана - 2,38%. То есть надо рассчитывать на то, что из каждых 10 тыс. ипотечных заемщиков США, успешно прошедших проверку на соответствие стандартам, 115 окажутся неплатежеспособными, но при этом среди заемщиков Индианы таких будет уже 238. Зная, какую долю в его портфеле занимают ипотечные кредиты, выданные в штате Индиана, инвестор может ввести соответствующую поправку. Точно так же, введя поправки на все остальные параметры, инвесторы могут подсчитать наиболее вероятное количество дефолтов для своего конкретного портфеля».

Номинальный размер убытков по каждому из дефолтов складывается из средств, которые инвестор будет вынужден потратить на выселение неплатежеспособного заемщика, на организацию реализации заложенного жилья и т.п.

Значительная статистика этих показателей в развитых странах на фоне прогнозируемой ситуации на рынке недвижимости позволяет инвесторам достаточно точно рассчитывать размер таких затрат. «Например, в США крупнейший держатель ипотечных ценных бумаг - Fannie may - терял на каждом дефолте в 1997 г. 12,8 тыс. долл.».

Источник: Минц В. Доплата от дяди //www.rusipoteka.ru

РАИК - региональное агентство ипотечного кредитования. По программе АИЖК банки продают выданные ими ипотечные кредиты РАИК, последние формирует их в пулы, а затем эти пулы продает АИЖК, оставляя за собой функцию обслуживания кредитов. За эти услуги РАИК получает 2% годовых.

154

В современных российских условиях наблюдается обратная ситуация:

с одной стороны, объем выданных ипотечных кредитов населению статистически незначителен,

с другой стороны, статистическую выборку получателей ипотечных кредитов сложно назвать репрезентативной, т.к. на фоне широкого общественного и политического резонанса на запуск ипотечных программ практически каждый из предоставленных ипотечных кредитов выдавался отборным заемщикам,

- с третьей стороны, предыдущие два фактора определяют отсутствие сколько-нибудь существенной для названных целей статистики затрат кредито ров по наступившим дефолтам заемщиков ипотечных кредитов.

Помимо этого, российские государственные ценные бумаги, особенно в долгосрочной перспективе, трудно отнести к «условно безрисковым» (пример — дефолт 1998 г.). Существует также вероятность невозможности обращения взыскания на заложенное жилье из-за противоречий в российском законодательстве. Эти обстоятельства не исключают вероятности потери 100% средств инвестора, вложенных в ипотечные бумаги.

«Таким образом, хотя и непонятно, какую именно надбавку за риск должны потребовать наши инвесторы, совершенно очевидно, что она будет значительной - именно из-за высокого уровня неопределенности. То есть инвесторов, покупающих ипотечные ценные бумаги с доходностью 12,5% (практически на уровне инфляции), быть не должно.

Тем не менее, программа запущена. Значит, инвесторы найдены. ... Появление в России дешевых ипотечных кредитов объясняется очень просто. Их финансирование и все возникающие при этом риски ложатся на бюджет. Причем сделано это так, что на первый взгляд система ипотечного кредитования кажется вполне рыночной. Однако она предполагает нерыночные условия, а это значит, что все зарождающиеся сейчас в стране несубсидируемые программы окажутся неконкурентоспособными по сравнению с ней и будут вытеснены с рынка.

В названных ипотечных ценных бумагах происходит подмена обеспечения в виде недвижимости обеспечением в виде госгарантий, что означает превращение ипотечной системы, продвигаемой АИЖК, в американский аналог, однако при очевидном сходстве между американской моделью и моделью, создаваемой у нас, между ними есть 3 очень существенных различия.

Во-первых, формально ипотечные бумаги агентств (кроме Ginnie may) правительство США не гарантирует. Таким образом, у бюджета США нет обязательства покрыть все убытки инвесторов по ипотечным ценным бумагам. Инвесторы хоть и надеются на государственную поддержку, но все-таки понимают, что ее может не быть, в связи с чем ставки по ипотечным ценным бумагам устанавливаются несколько выше ставок по государственным ценным бумагам.

Во-вторых, правительство США не берет на себя процентный риск44, то есть ценные бумаги, приобретаемые инвесторами, имеют ту же срочность, что

В данном контексте подразумевается не процентный риск как таковой, а необходимость включения инвестором в процентную ставку по ипотечным ценным бумагам надбавки за риск досрочного погашения.

155

и ипотечные кредиты, которые финансируются за счет инвестиций. В случае досрочного погашения заемщиками кредитов досрочно погашаются и ценные бумаги.

В-третьих, американцы никогда не стеснялись признать, что даже подразумеваемая госгарантия является бюджетным субсидированием. По подсчетам экономистов, величина этой субсидии составляет 3,5-4 млрд долл. в год. В связи с этим правительство США накладывает серьезные ограничения на деятельность агентств. Цель - создать условия, при которых субсидия использовалась бы только для поддержки среднего класса и не могла использоваться для дотирования богатых граждан, что достигается ограничением стоимости жилья, приобретаемого посредством ипотеки».

Все вышесказанное вызывает серьезные опасения относительно перспективы создания эффективной российской модели ипотечного жилищного кредитования, поскольку условия ипотечной системы АИЖК, основанные на бюджетном дотировании, неминуемо вытеснят с рынка зарождающиеся рыночные ипотечные программы.

<< | >>
Источник: ФЕДОРОВА АННА БОРИСОВНА. СНИЖЕНИЕ БАНКОВСКИХ РИСКОВ ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ НАСЕЛЕНИЯ. Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва - 2004. 2004

Еще по теме Приложение 4 Оценка размера ставки по ипотечным облигациям АИЖК42:

  1. Приложение 4 Оценка размера ставки по ипотечным облигациям АИЖК42