§2. Правовые проблемы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество

Несмотря на все предпринятые законодателем меры, в настоящее время не до конца решены вопросы обращения взыскания на заложенное имущество при не исполнении залогодателем своих обязательств.

Отчуждение недвижимости в случае неисполнения обязательства представляет собой большую проблему. С одной стороны обращение взыскания необходимо для кредитной организации, так как последняя не должна нести убытки, вследствие неисполнения условий договора. С другой стороны, необходима сильная защита прав потребителя ипотечного кредитования, и, в рамках процедуры обращения взыскания на недвижимости должен действовать ряд защитных механизмов в пользу должников и собственников. Выяснение и четкое регулирование таких защитных мер способствовало бы преодолению противодействия работы ипотечного кредитования в стране.

На наш взгляд, организация процесса обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество является одним из основных аспектов при

проблеме, рассмотренные в Главе II настоящего исследования, она все еще является одной из наименее разработанных, как в законодательном плане, так и с точки зрения правоприменительной практики.

решении вопроса организации системы ипотечного кредитования в России. Несмотря на положительные изменения в законодательстве по данной

В соответствии с Законом об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Из указанного положения следует, что право преимущественного удовлетворения денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества, не является безусловным, а действует за изъятиями, установленными федеральными законами. Так, статья 64 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в случае ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица удовлетворяются в третью очередь, после удовлетворения требований граждан в связи с причинением вреда их жизни или здоровью, а также требований по оплате труда и по авторским договорам. Такой же порядок действует и в случае банкротства индивидуального предпринимателя132.

В соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса РФ допускается два способа обращения взыскания на заложенное имущество: по решению суда и без обращения в суд. В одних случаях обращение взыскания возможно только по решению суда, в других — обращение взыскания по решению суда действует как общее правило, если стороны не избрали иной порядок.

*

1 39

Ст. 25 Гражданского кодекса Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.94 №51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. №32. стр..3301.

По общему правилу обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество производится по решению суда. Однако стороны вправе договориться об обращении взыскания на заложенную недвижимость без судебного решения. К такому соглашению предъявляются два требования: его нотариальное удостоверение и заключение после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

На протяжении долгого времени обсуждался вопрос о возможности реализации заложенного недвижимого имущества путем передачи его в собственность залогодержателя. На наш взгляд, такой способ реализации заложенного имущества противоречит самому смыслу залоговых отношений. Конструкция залога исходит из того, что залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства приобретает не собственно предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью реализуется.

Однако судебная практика[81] указывает, что статья 55 Закона об ипотеке предоставляет сторонам договора об ипотеке право заключить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, определив в этом соглашении порядок его реализации либо предусмотрев приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц. Следовательно, право залогодержателя приобретать заложенное имущество для себя или для третьих лиц есть одно из правомочий, который Закон об ипотеке, регламентируя внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, предоставляет залогодержателю.

Проблематика обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество характерна для ипотечного жилищного кредитования в большей степени, нежели для ипотечного кредитования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, так как ипотечное жилищное кредитование, как мы уже отмечали выше, носит ярко выраженный социальный характер.

Итак, выделим два блока проблем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество в рамках ипотечного жилищного кредитования.

Первый блок проблем связан с нежеланием органов опеки и попечительства согласовывать обязательство залогодателя об освобождении жилого помещения при наличии в семье залогодателя несовершеннолетнего члена семьи в связи с тем, что при наступлении случая обращения взыскания на заложенную квартиру указанные органы обязаны предоставить жилье несовершеннолетнему члену этой семьи. Указанные сложности имеют колоссальное значение, как для залогодателя и для залогодержателя, так и для развития ипотечного жилищного кредитования в целом. Так, для залогодателя, имеющего несовершеннолетнего ребенка, возникают существенные препятствия в получении ипотечного кредита, а залогодержатель, в свою очередь, не предоставит кредит без согласования и разрешения органов опеки и попечительства. Эта проблема является препятствием для развития ипотеки, так как основной контингент потенциальных заемщиков, нуждающихся в улучшении жилищных условий или приобретении собственного жилья, - это молодые семьи с несовершеннолетними детьми.

Как мы уже отмечали в Главе II настоящего исследования, рассматривания изменения, внесенные в законодательство в области ипотечного кредитования, в указанную норму были внесены соответствующие изменения. Ранее предусматривалось, что при отчуждении или передаче в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетнее, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника необходимо получение согласия органов опеки и попечительства. В настоящий момент, получение согласия органов опеки и попечительства на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения необходимо, только если в нем проживают члены семьи собственника, находящегося под опекой или попечительством либо несовершеннолетние члены семьи, оставшиеся без родительского попечения.

Указанными изменениями значительно сузился круг лиц, для которых требуется согласие соответствующих органов на передачу в ипотеку жилого помещения.

Однако, на наш взгляд, сократив масштабность рассмотренной выше проблемы, законодатель не устранил причину ее возникновения, так как процедура согласия органов опеки и попечительства сохранилось для отчуждения или передачи в ипотеку жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника, находящегося под опекой или попечительством либо несовершеннолетние члены семьи, оставшиеся без родительского попечения.

Основной причиной возникновения рассматриваемой проблемы, по мнению автора, является отсутствие регламентированной процедуры получения указанного согласования и ответственности соответствующих органов за необоснованный отказ в выдаче разрешения на совершение сделок с имуществом.

В связи с вышеизложенным, диссертант полагает, что указанную проблему можно решить следующими способами:

1. создать специальную комиссию по рассмотрению жалоб граждан в связи с отказом органов опеки и попечительства в выдаче разрешения на совершение сделок с имуществом;
2. обобщение практики рассмотрения жалоб по данным вопросам;
3. разработать рекомендации для органов опеки и попечительства о порядке выдаче разрешений на совершение сделок с имуществом.

Второй блок проблем можно связать с процедурой отселения неплатежеспособных заемщиков.

Как отмечалось в Главе II, изменения, связанные с созданием правового механизма обращения взыскания на заложенное имущество и введением нормы о прекращение прав членов семьи при обращении взыскания на заложенное имущество, способствовали упрощению процедуры обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, однако, не в полной мере помогли разрешить имеющуюся правовую коллизию. В связи с этим, автором было предложено создание правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Однако, это только одна часть проблемы, связанной с отселением неплатежеспособных заемщиков. Нерешенным остался так называемый «вопрос с пропиской». Регистрация граждан по месту жительства и пребывания осуществляется на основании возникновения права пользования помещением, в соответствии с Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (далее по тексту диссертации - Закон о праве граждан *              на              свободу передвижения)[82]. Снятие граждан с учета происходит, в том числе,

в случаях выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда. В тоже время Закон об ипотеке предусматривает, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателем и любых иных лиц.

Исходя из вышеизложенного, для прекращения права пользования жилым помещениям необходимо два судебных решения: об обращении взыскания на заложенное имущество и о признании залогодателя и иных лиц утратившими право пользования жилым помещением. Указанные нормы значительно осложняют процедуру выселения неплатежеспособных заемщиков.

На наш взгляд, при решении указанных вопросов достаточно одного судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество, которое в соответствии с Законом об ипотеке является основанием для прекращения права пользования заложенным жилым помещением. На основании указанного судебного решения, в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан России с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства[83], залогодержатель, как заинтересованное лицо, имеет право обратиться в органы регистрационного учета с заявлением о снятии залогодателя с регистрационного учета, которые, в свою очередь, обязаны снять залогодателя с регистрационного учета в трехдневный срок.

С этой целью, диссертант предлагает внести соответствующие изменения в Закон о праве граждан на свободу передвижения, а также в Правила регистрации и снятия граждан России с регистрационного учета, в которых предусматривается возможность снятии граждан с учета не только на основании судебного решения о признании залогодателя и иных лиц утратившими право пользования жилым помещением, а также в случаях установленных законом. В частности, одним из указанных случаев, будет являться положение Закона об ипотеке, согласно которому' обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателем и любых иных лиц.