<<
>>

§3. Правовые основы ипотечного кредитования за рубежом (на примере США и ФРГ) §3.1. Классическая система организации ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки

Система ипотечного кредитования в США была создана в тридцатых годах XX века для преодоления последствий Великой депрессии. Продуманная государственная политика и унификация ипотечных продуктов позволили построить в США без преувеличения мощный ипотечный рынок.

Успешность созданной тогда системы позволила взять ее за основу для построения двухуровневой модели ипотечного кредитования и применять эту модель в других странах.

Ключевым звеном американской системы ипотечного кредитования является федеральная национальная ипотечная ассоциация (Federal National Mortgage Association, FNMA), называемая «Фэнни Мэй». Она является крупнейшей специализированной организацией в стране и занимается выкупом стандартизированных кредитов, выданных различными кредитными и некредитными организациями, а так же выпускает ценные бумаги, обеспеченные пулами выкупленных кредитов.

В США теми или иными ипотечными операциями занимается множество участников ипотечной системы. К ним, в частности, относятся ипотечные компании (mortgage companies), ссудо-сберегательные ассоциации (savings and loans associations) и универсальные коммерческие банки. Ипотечные компании создаются для оказания услуг по выдаче и обслуживанию ипотечных кредитов. В качестве ипотечных компаний могут выступать ипотечные банки, которые предоставляют весь спектр услуг по банковскому ипотечному кредитованию, а так же некредитные организации, оказываемые посреднические услуги по обслуживанию кредитов.

«Успех ипотечной системы США обусловлен не только значительной государственной поддержкой при ее создании, но своеобразной структурой жилищного фонда, а также особенностями англо-американской системы права, по-своему трактующей понятие собственности и правовые отношения, возникающие при ее передаче. При англо-американской системе права судебный прецедент является источником права, что позволяет гибко и оперативно решать проблемы, возникающие в сфере недвижимости и ипотечного кредитования»[22].

Интерес диссертанта к американскому праву объясняется не только ролью США в мировой экономике и финансовой системе, но и сложной иерархией правовых источников. «Федеративное устройство США основано на следующем принципе: законодательство относится к компетенции штатов; компетенция федеральных властей - исключение, которое должно основываться на конкретной статье Конституции. Но даже в последнем случае за штатами, в соответствии с десятой поправкой к Конституции, признана так называемая «остаточная компетенция», то есть право дополнять федеральное законодательство» .

Регулирование ипотечных отношений в США осуществляется в соответствии с общим (прецедентным) правом, федеральным законодательством, а также законодательством штатов. В качестве федерального законодательства используется Единообразный торговый кодекс США (далее - ЕТК), который в США называют так же «кодекс банкиров», поскольку именно крупнейшие американские банки, заинтересованные в создании унифицированного финансового законодательства, финансировали его разработку. Так же к основным документам на федеральном уровне относятся Федеральный закон об ипотеке, Унифицированный закон о доходе по закладным (ULSIA)[23], Закон об урегулировании процедур, связанных с недвижимостью[24], Закон о раскрытии информации, связанной с ипотекой[25], Закон о праве на финансовую конфиденциальность , Закон о равных кредитных возможностях[26] и другие.

Существует так же ряд других законов, регламентирующих работу ипотечных институтов в США, а так же устанавливающих рамки государственной поддержки ипотечного кредитования. Требования, предъявляемые к регистрации сделок, связанных с ипотекой, а так же вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, регулируются законодательством отдельных штатов. Ипотека на недвижимость (real estate mortgage) согласно законодательству одних штатов устанавливается в форме договора, других - в форме акта об установлении ипотеки.

С целью унификации существующего законодательства на всей территории США в 1985 году были разработаны единые стандарты в области ипотечного кредитования, которые нашли отражение в Унифицированном законе о доходе по закладным (ULSIA).

«В соответствии с ULSIA предполагается, что кредитор, получивший обеспечение по закладной, прежде всего заинтересован в том, чтобы распорядиться заложенным имуществом как можно быстрее и с минимальными затратами, а затем использовать доход, полученный от продажи имущества, на покрытие суммы задолженности. В последующем он будет предпринимать шаги, направленные на взыскание недополученной части задолженности с должника за счет его иных активов. Должник, в свою очередь, заинтересован в том, чтобы получить защиту своих интересов от нечестных действий кредитора и защитить свои финансовые права на имущество в той части, которая превышает сумму его задолженности. Что касается вопроса реализации заложенного имущества, то здесь интересы кредитора и должника совпадают — и тот, и другой, заинтересован в принудительной продаже по максимальной цене»[27].

До момента регистрации ипотека действительна только в отношении между должником и кредитором, после регистрации она приобретает силу в отношении всех третьих лиц. Однако помимо договора, ипотека может также возникать из закона и судебного решения. Причем гражданские кодексы отдельных штатов устанавливают, что законные и судебные ипотеки рассматриваются не на определенное имущество должника, а на всю совокупность его имущества. Запись о регистрации считается действительной в течение определенного срока. Например, в штате Луизиана он составляет десять лет[28]. Но если договором установлен длительный срок исполнения обеспеченного ипотекой требования (например, долгосрочный кредит), то с целью защиты интересов кредитора ему предоставляются дополнительные льготы. Так, в соответствии с Гражданским кодексом

Луизианы36, если срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства составляет десять лет и более, то запись об ипотеке действительна и в течение шести последующих лет после наступления срока платежа.

В период действия ипотеки кредитор вправе уступить свое вещное право на имущество, однако одновременно с обеспечиваемым ипотекой долгом.

Если долг оформлен распиской, то уступка осуществляется путем индоссамента.

В связи с тем, что система ипотечного кредитования в США сложилась давно и характеризовала себя как достаточно стабильное и надежное предприятие, большинство семей в США покупают дома с помощью ипотечного кредита. Процедура получения кредита тесно связана с куплей- продажей недвижимости. Причем поиск варианта приобретения дома или квартиры в США предшествует подаче заявки о получении кредита в банк.

Такой вариант, на наш взгляд, является более предпочтительным. Однако, с настоящее время, в России складывается обратная практика, когда сначала целесообразнее подать заявку о получении кредита в банк, а потом после получения положительного ответа, заниматься поиском недвижимости. Такая ситуация возникает из-за того, что сроки рассмотрения заявок банком четко не регламентированы и иногда могут превышать один месяц. За такой срок на динамичном рынке купли-продажи недвижимости подобранный заемщиком вариант недвижимости может быть приобретен более расторопным покупателем.

Так же большим плюсом данной системы является правило, по которому ни одна сделка с недвижимостью не происходит без участия риэлтора и адвоката. В то время как в Российской Федерации оформление сделки купли-продажи недвижимости с использованием ипотечного кредита при помощи услуг риэлтора только начинает развиваться, а привлечение к таким сделкам адвоката не характерно для России вообще. На наш взгляд это вызвано, отчасти тем, что функции адвоката на себя берет риэлтор или сам покупатель, желая сэкономить.

По              мнению              автора,              использование              услуг              профессионалов

минимизируют риски неправильности оформления сделки и возможного мошенничества при их совершении.

«Каждый штат в США дает лицензию риэлторам на проведение операции с недвижимостью. Лицо, которое проводит действия по поручению других лиц, по законодательству всех американских штатов считается агентом,              поэтому              риэлторы              действуют в              США              на основании

законодательства о посредничестве»37.

Как правило, в сделке купли-продажи недвижимости с использованием ипотечного кредита принимают активное участие множество лиц (см. схему 1), каждое из которых выполняет свою конкретную функцию, благодаря чему процедура совершения сделки отлажена до мелочей, и минимизируется вероятность задержки по срокам.

Схема 1

Как видно из представленной схемы продавец и покупатель взаимодействуют друг с другом и с банком через посредников, к которым относятся ипотечный агент, риэлтор, осуществляющий поиски покупателя для продавца недвижимости и подбор недвижимости для покупателя, и адвокат, совершающий сделку с банком от имени заемщика и оформляющим все необходимые документы.

47

Кто мой клиент? Руководство для риэлторов, разработанное в соответствии с законодательством о посредничестве. - М., 1993.

35

Среди представленных в Схеме 1 участников сделки особо следует выделить ипотечного агента (mortgage broker), который проводит первичную оценку платежеспособности заемщика исходя из его расходов и имеющейся собственности, а также сообщает на какой размер кредита можно рассчитывать и предлагает наиболее выгодный вариант кредитования.

Для получения кредита заемщик обращается в банк с заявлением о получении кредита. Заемщик предоставляет всю имеющуюся у него информацию, относящуюся к его финансовому состоянию, возможности выплатить заем, включая сведения об имуществе, долгах и так далее. Следует учесть, что, предоставляя о себе информацию, заемщик может получить отказ в предоставлении кредита, поэтому, на этапе подачи заявки, банк гарантирует конфиденциальность полученной информации. Такая обязанность банка закреплена в Законе о раскрытии информации[29], связанной с ипотекой, и Законе о праве на финансовую конфиденциальность[30].

В Российской Федерации единственным нормативным актом, закрепляющим обязанность кредитных организаций не раскрывать полученную ими информацию, является Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 2 декабря 1990 года №395-1 (далее по тексту диссертации — Закон о банках и банковской деятельности)[31]: «Кредитная организация, Банк России гарантируют тайну об операциях, о счетах и вкладах своих клиентов и корреспондентов. Все служащие кредитной организации обязаны хранить тайну об операциях, счетах и вкладах ее клиентов и корреспондентов, а также об иных сведениях, устанавливаемых кредитной организацией, если это не противоречит федеральному закону».

В большинстве кредитных организаций анкета (заявление) заемщика о получении ипотечного кредита требует предоставления не только общеизвестной информации, например, паспортных данных, данных о предоставляемой в залог недвижимости и другое. В анкете указываются так же данные, носящие личный характер и недоступные широкому кругу лиц. К такой информации, в частности, можно отнести сведения обо всех прошлых работах и заработной плате, об иных доходах заемщика, информация о наличии денежных средств на счетах заемщика с указанием суммы и названия банка, в котором они хранятся. Так же заемщиком предоставляется полный список движимого и недвижимого имущества, находящегося в его собственности, с оценкой его стоимости. К личной информации можно отнести сведения об образе жизни заемщика, его увлечениях, а также сведения, полученные после заполнения психологических тестов. Кроме этого, все указанные выше данные предоставляются и членами семьи заемщика, которых называют «созаемщики».

Как было отмечено раннее, вся вышеперечисленная информация предоставляется в анкете заемщика на первоначальном этапе процедуры ипотечного кредитования при обращении заемщика в банк. В случае отклонения заявления о получении кредита банком, указанное заявление остается в банке на хранении. Порядок и сроки хранения заявления устанавливаются самим банком. В этом случае, следует учесть, что, как правило, заемщик, прогнозируя возможность отказа в одном из банков, обращается не в один, а сразу в несколько кредитных организаций.

Федеральный закон «О кредитных историях»[32] (далее по тексту диссертации — Закон о кредитных историях) включает в понятие кредитная история лишь информацию, характеризующую исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита) и хранящуюся в бюро кредитных историй. Указанная информация передается в соответствующее бюро кредитных историй кредитной организацией лишь с согласия заемщика после заключения кредитного договора. Доступ к сформированной кредитной истории предоставляется индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам, получившим письменное или иным способом документально зафиксированное согласие заемщика на получение кредитного отчета для заключения договора займа.

Таким образом, Закон о кредитных историях также не охраняет информацию, предоставляемую в анкете заемщика, до момента заключения кредитного договора. С учетом того, что кредитная организация не гарантирует конфиденциальность информации, указанной в анкете заемщика, возникает риск, что данная информация может быть использована посторонними лицами в неблагоприятных для заемщика целях или, даже, с целью совершения противоправных действий.

На основании вышеизложенного, автор полагает, что существует необходимость внесения в число сведений, охраняемых банковской тайной, информации, предоставляемой заемщиком в заявлении о получении кредита, а также в иных документах, предоставляемых заемщиком в кредитную организацию для получения кредита (в том числе справки о наличии счетов в банках, о состоянии здоровья, имеющемся имуществе и другие). С этой целью предлагается внести изменения в ст. 26 Закона о банках и банковской деятельности, закрепив обязанность кредитных организаций хранить тайну о сведениях, предоставляемых заемщиком с целью получения кредита, предусмотрев порядок и сроки хранения указанных сведений. При этом в перечень государственных органов и организаций, которые имели бы право на доступ к такой информации, предлагается включить суды и арбитражные суды, счетную палату, налоговые и таможенные органы, органы внутренних дел Российской Федерации, а также иные органы в случаях, предусмотренных законодательными актами об их деятельности.

С другой стороны, заявитель должен отвечать за полноту предоставляемой им информации. Если будет выявлено, что данные сведения ложные, то банк имеет право расторгнуть обязательство о выдаче кредита, а заемщик обязан будет компенсировать банку убытки, понесенные последним в результате предоставления ложных сведений, содержащихся в заявке.

Далее поэтапно рассмотрим процедуру предоставления кредита с точки зрения универсального или ипотечного банка в США (см. таблицу 1).

Таблица 1

ЭТАП ПРОВОДИМЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ
1. Рассмотрение

заявки

Анализ предоставленной в заявке информации. Проверка достоверности данных.
2. Предварительный

андеррайтинг42

Анализ платежеспособности заемщика. Определение суммы кредита, его условий, срока, ставки и так далее.
3. Утверждение

заявки

Принятие решения банком о дальнейшем сотрудничестве.
4. Оформление

заемного

обязательства и предварительного договора купли- продажи

Составление юридической службой банка обязательства о выдаче кредита. Составление, согласование и передача в банк предварительного договора купли-продажи адвокатами покупателя и продавца.
5. Оценка залога Определение рыночной стоимости недвижимого имущества, которое передается в залог, независимым оценщиком, привлекаемым банком.
6. Основной

андеррайтинг

Изучение и анализ платежеспособности заемщика экспертом по оценке вероятности погашения кредита. Подготовка письменного заключения для кредитного комитета.
7. Принятие решения

кредитным

комитетом

Рассмотрение заявки с прилагаем пакетом документов на кредитном комитете. Принятие положительного или отрицательного решения.
8. Подготовка

письма-

обязательства

В случае принятия положительного решения кредитного комитета направление заявителю письма-обязательства, в котором сообщаются окончательные условия кредита.
9. Завершение «закрытие» сделки Готовятся и подписываются необходимые документы, в том числе, заемное обязательство, договор купли-продажи недвижимого имущества с актом приема-передачи, договор страхования имущества, закладная и другие документы.
10. Регистрация

сделки

Г осударственная регистрация перехода права собственности, документов, подтверждающих такой переход и закладной в государственном регистре имущества.

42 Андеррайтинг - оценка вероятности погашения кредита

39

Особое внимание следует обратить на четвертый этап в Таблице 1, где производится оформление так называемого заемного обязательства. Заемное обязательство представляет собой договор о предоставлении займа между банком и заявителем. Аналога такого документа в российской практике нет.

Однако, на наш взгляд, такой договор можно характеризовать как предварительный кредитный договор или предварительный договор займа, так как стороны заемного обязательства вправе потребовать заключения кредитного договора от уклоняющейся от такого заключения стороны в судебном порядке.

Меркулов В.В. отмечает, что на практике суд в силу заемного обязательства не может обязать частное лицо взять кредит. «Однако суд обычно разрешает банку забирать все пошлины и вклады, внесенные заемщиком после принятия заемного обязательства о выдаче кредита»43.

По мнению автора, заемное обязательство, с одной стороны, дает заемщику уверенность и определенность в отношении времени, риска и затрат на совершение предполагаемой сделки купли-продажи недвижимости, а, с другой стороны, дает возможность банку планировать размещение денежных средств и проведение большого объема работ по завершению кредитной сделки.

Следует отметить, что ипотечное кредитование в США, при всей своей отлаженности и доступности, мероприятие довольно-таки дорогое. Не имея гарантий о положительном решении кредитного комитета, уже на первоначальном этапе, заемщик оплачивает заявочную пошлину за рассмотрение заявки банком. На этапе оформления заемного обязательства, оплачивается пошлина, компенсирующая расходы банка, если заемщик не пожелает завершить сделку. Дополнительно к выплатам по процентам заемщику приходится нести расходы по оценке недвижимости, страхованию, а также ежемесячным выплатам по налогу на недвижимость.

РОССИЙСКАЯ

ГОСУДАРСТВЕННАЯ

БИБЛИОТЕКА

Рассмотрев процедурные вопросы получения ипотечного кредита и его юридического оформления в США, необходимо признать, что проблемы существуют даже и при такой хорошей организации процесса ипотечного кредитования.

По мнению Меркулова В.В. «основная проблема заключения сделок заключается в том, что продавец не хочет передавать покупателю недвижимость до получения наличных или до тех пор, пока его должностные лица не ознакомятся с государственным регистром имущества и не убедятся, что отсутствуют какие-либо моменты, препятствующие оформлению ипотечного кредита. Такой контроль должен быть проведен к моменту закрытия кредитной сделки. С другой стороны, заемщик не подпишет долговое обязательство банк, пока он не будет иметь заемные средства в своем распоряжении. В свете этих проблем регистрация юридических документов и выплата денежных средств становится решающим организующим принципом закрытия сделки, а в последующем — всей юридической процедуры обслуживания и, возможно, обращения взыскания на заложенное имущество»44.

Одним из существенных условий обеспечения жизнедеятельности системы ипотечного кредитования в любой стране является механизм обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество заемщика. От того, как налажен этот механизм, во многом зависит успешность развития системы ипотечного кредитования. В свою очередь, работа указанного механизма целиком зависит от уровня правового регулирования, судебной системы и исполнительного производства в каждой конкретной стране. Указанной проблеме в Российской Федерации в настоящем диссертационном исследовании будет уделено особое внимание в Главе III.

При просрочке оплаты процентов по кредиту, суммы основного долга, а также при нарушении других условий договора, банк имеет право подать исковое заявление в суд с целью обращения взыскания на заложенное имущество по закладной. В США суд лишает заемщика права выкупа заложенного недвижимого имущества. «При этом арест имущества с момента начала судебного разбирательства до момента его реализации в США не имеет смысла. В отношении заложенной недвижимости уже действует зарегистрированное право наложения ареста и кредитору требуется лишь постановления суда для совершения последующих действий без вынесения постановления об аресте»45.

Суд устанавливает факт неисполнения обязательства и определяет размер причитающейся кредитору суммы, а так же выносит решение о продаже имущества. В судебном постановлении на основании достаточных доказательств о рыночной стоимости имущества на момент продажи определяется стартовая цена продажи.

После вынесения постановления суда о принудительной продаже заложенного имущества и публикации в печати информации о предстоящих торгах, производится реализация указанного имущества службой шерифа на открытых торгах.

В некоторых американских штатах предусмотрена внесудебная процедура реализации заложенного имущества, так называемая «неконтролируемая продажа». Причем существует два вида внесудебной реализации: путем продажи или вывешивания объявлений о продаже в связи с лишением должника права выкупа и путем опубликования объявлений в печати о предназначенном к продаже на публичных торгах имуществе.

Внесудебная реализация, в случае если она предусмотрена закладной, позволяет кредитору продавать имущество на аукционе или путем простой купли-продажи при соблюдении всех, установленных законом правил. К таким правилам, в частности, относится информирование о предстоящей продаже широкого круга лиц, уведомление должника о времени и месте продажи, возможность опротестовать должником результаты продажи в суде и другие.

Вырученные от продажи суммы распределяются в следующей очередности: покрываются судебные расходы, погашаются проценты и погашается основной долг. Если вырученной суммы недостаточно для погашения всего долга, кредитор сохраняет право на основной иск к должнику.

Американское законодательство об ипотеке отличается одной специфической чертой. Законы большинства штатов, после того, как должник лишается права выкупа, дают ему «право обратного выкупа» (обычно в течение одного года). В этом случае приобретателю уплачивается первоначальная сумма плюс проценты до выкупа.

Необходимо отметить, что «одним из существенных положений американского законодательства является разрешение изменения параметров кредита: суммы основного долга, процентов, срока уплаты без изменения залогового договора. В типичном законе большинства штатов указывается, что закладная может гарантировать обязательство, по которому может периодически изменяться в соответствии с договоренностью между кредитором должником. Гарантии закладной распространяются на весь процент, подлежащий выплате по этому обязательству»[33].

Указанные либеральные нормы, на наш взгляд, помогают решить проблемы с выплатами по кредиту без применения процедуры реализации заложенного имущества. Банк, исходя из своевременного затруднительного финансового положения заемщика, предоставить должнику рассрочку в оплате кредита и иной, нежели в первоначальном заемном обязательстве, график погашения задолженности. Причем, данные изменения не подлежат регистрации.

«Ипотечная система Соединенных Штатов Америки работает как часы. У заемщика есть множество вариантов приобретения жилья — через кредитный союз, ссудо-сберегательную ассоциацию, ипотечную компанию или универсальный коммерческий банк. Он может даже не задумываться о степени надежности выбранной структуры, так как все ипотечные операции застрахованы и обеспечены государственной поддержкой. Кроме того, простой обыватель может вложить свои личные накопления в ипотечные ценные бумаги и быть уверенным в получении стабильного дохода»[34].

Более того, отлаженный механизм заключения и регистрации сделок с недвижимостью, обеспеченный четким правовым регулированием и простой процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, а также распределение функций среди профессионалов при получении ипотечного кредита - все это позволяет многим гражданам США с разными доходами решать жилищную проблему.

<< | >>
Источник: Александрова Анна Юрьевна. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2005. 2005

Еще по теме §3. Правовые основы ипотечного кредитования за рубежом (на примере США и ФРГ) §3.1. Классическая система организации ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки:

  1. Содержани
  2. §3. Правовые основы ипотечного кредитования за рубежом (на примере США и ФРГ) §3.1. Классическая система организации ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки