<<
>>

2.2. Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования.

Выше отмечалось, что ценность залога как способа обеспечения исполнения обязательств состоит в гарантии удовлетворения требований кредитора, если не самим должником, так за счет заложенного имущества.

В имуществе должника заранее выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником. В указанном случае кредитор верит не должнику, а вещи. В такой ситуации остро встает вопрос об определении законности возникновения у должника-залогодателя права собственности на закладываемую им вещь. Указанный вопрос возникает в связи с тем, что действующим гражданским законодательством предусмотрен широкий спектр оснований для признания сделок, в том числе сделок по приобретению имущества, недействительными, а также предусмотрена возможность предъявления виндикационного иска невладеющего собственника к владеющему несобственнику. В связи с изложенным, если залогодатель приобрел закладываемое имущество по сделке, которая в дальнейшем будет признана недействительной, залогодержатель рискует лишиться обеспечения вследствие применения судом последствий недействительности сделки - двусторонней реституции, в результате чего стороны (залогодатель и продавец у которого он купил имущество) должны будут вернуть друг другу все полученное по сделке. Если же указанная сделка действительна, существует риск признания недействительной любой из предыдущих сделок по отчуждению заложенного имущества, имевших место до возникновения права собственности на него у нашего продавца. В этом случае утрата обеспечения возможна вследствие предъявления к залогодателю виндикационного иска. И в первом и во втором случаях страдает и залогодатель, утрачивающий собственность, и залогодержатель, остающийся при этом без обеспечения.

Вопрос защиты интересов кредитора, принимающего в залог в обеспечение исполнения обязательств должника недвижимое имущество, которое впоследствии может оказаться не принадлежащим залогодателю, рассматривался еще дореволюционными учеными-цивилистами.

В частности Д.И. Мейер писал, что в странах Западной Европы в указанном случае кредитора защищала запись о залоге в ипотечных книгах утвердившихся там уже в 18 столетии (ипотечная система).[103] Ипотечная система представляла собой «особые книги, в которые вносится все, касающееся юридической судьбы всех недвижимых имуществ данной местности. Каждому имению отводится отдельный лист в этой книге, причем вносится имя начального собственника и всех последующих приобретателей, все вещные права, установленные к этому имению, а

именно - сервитуты, залоговые права Вносятся всякие ограничения

права собственности».[104] Если внесение записи в ипотечную книгу было осуществлено неправомерно, она при определенных условиях сохраняла свою силу. «Например, если установлено залоговое право в пользу лица, неправильно показанного в качестве собственника, то залог сохраняет свою силу, хотя бы суд и признал другое лицо собственником имения. За последним признается право требовать с лица, неправильно внесенного, вознаграждение за убытки». Описанный случай сохранения залога за имуществом, переданным в залог лицом, не являющимся его собственником, но внесенным в ипотечную книгу в качестве такового, есть проявление принципа бесповоротности ипотечной системы. Указанный принцип является прямым следствием таких принципов ипотечной системы, как публичность и достоверность. Публичность ипотечной системы была порождена теорией «видимости» права, отражавшей интересы крепости оборота и решавшей проблему проверки легитимности права продавца на отчуждаемое им имущество. Суть теории заключалась в том, что право в целях защиты положения добросовестных приобретателей приравнивало в ряде случаев внешний признак видимости права к реально существующему праву. В отношении недвижимого имущества видимость права создавалась через внесение записи о праве на недвижимость в ипотечные книги - только с этого момента права на недвижимость получали юридическую силу для всех третьих лиц. Вследствие этого принцип публичности дополнялся принципом достоверности: всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже тогда, когда она не соответствует действительности; лица заинтересованные могут добиваться исправления записи в ипотечной книге, «но пока она не исправлена, она считается истинной».[105] «Тот, кто добросовестно доверился этой видимости права и принял ее за осуществление действительно существующих правомочий, не должен ничего терять».

Покупатель должен быть уверен в том, что он приобрел имущество от надлежащего продавца, что он стал собственником и «...что завтра не явится некоторое другое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и отберет ее себе».[106] Неотделимая связь принципов публичности и достоверности ипотечных книг порождает такое свойство ипотечной системы, как свойство публичной достоверности - в обороте недвижимости все третьи лица вправе доверять тому, что записано в поземельной книге.[107] В этой связи исследователь дореволюционного вотчинного права И.А. Базанов писал, что публичная достоверность является "главнейшим свойством всякой правильно организованной вотчинной системы".[108]

Итак, установление института ипотечных книг было проникнуто идеей обеспечения прочности гражданского оборота путем узаконения доверия к известным внешним фактам. Первоначально ипотечная система возникла на почве залогового права в связи с отсутствием официального источника, содержащего сведения о существующих залогах в отношении конкретной недвижимости. Залог носил скрытый характер - «...ничто не препятствовало должнику воспользоваться до последней крайности всем кредитом своего имущества, обеспечить им другие свои обязательства, установить в нем право для других лиц, и притом так, что эти новые права удобно могли быть скрыты от первоначального кредитора».[109] Залогодержатель в таких условиях, принимая в залог недвижимое имущество, не мог знать об обременении указанного имущества предыдущим залогом, а также не имел точной информации об истинном собственнике имущества. Так, анализируя положения устава Государственного заемного Банка, учрежденного при Елизавете Петровне в 1754 году, требующие представление поручителей при выдаче ссуды, JI.A. Кассо писал: «...в сущности это участие добавочных субъектов было вызвано шаткостью официальных сведений о недвижимостях: третьи лица ручались за то, что данное имение, предоставленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.

Это выяснилось в последующих указах, изданных по поводу операций Банка, и цель поручительства в таком виде была прямо оговорена в новом проекте кредитного учреждения, призванного заменить Банк 1754 г.".[110] К.П. Победоносцев, рассматривая историю возникновения «системы регистрации недвижимой собственности» и отмечая ее отсутствие у римлян писал, что «ипотечное право у римлян не представляло кредитору верного обеспечения, потому что не имело двух необходимых качеств: специальности и гласности».[111] Под специальностью и гласностью (публичностью), при этом, К.П. Победоносцев подразумевал принципы ипотечной системы, к которым помимо них относились также принципы обязательности, старшинства, а также описанные выше принципы достоверности и бесповоротности.

Принцип специальности заключался в том, что запись в ипотечные книги вносилась не по правообладателям, а по объектам. В отношении конкретного имения заводилась особая книга, где отражалось все, относящееся к вещным правам на это имение - имя собственника, переходы права собственности, сервитуты и другие ограничения (обременения) прав на имение. Таким образом в имуществе должника выделялся специальный объект, предназначенный для удовлетворения требований кредитора на случай неисправности должника. Благодаря указанному принципу ипотечная система представляла собой уникальный банк данных, обращение к которому позволяло залогодержателю получить сведения о «степени задолженности имения». Принцип обязательности означал, что без внесения регистрационной записи в ипотечную книгу, права, касающиеся имения не имели силу и возникали только с момента их внесения. Доступность сведений, содержащихся в ипотечной книге всем заинтересованным лицам, была одним из существеннейших условий ипотечной книги (принцип гласности или публичности). В целях обеспечения достоверности содержащейся в ипотечных книгах информации, учреждения, заведующие ипотечными книгами, должны были в каждом отдельном случае проверять законность акта, установившего подлежащее внесению право. Если же внесение записи было осуществлено неправомерно, запись при определенных условиях сохраняла свою силу (принцип бесповоротности). Если недвижимое имущество было заложено нескольким залогодержателям, удовлетворение требований каждого из них в отношении заложенного имущества осуществлялось в очередности внесения записи о залоге в ипотечную книгу (принцип старшинства).

Таким образом, система ипотечных книг представляла собой уникальный банк данных о недвижимом имуществе, обратившись к которому любой потенциальный залогодержатель мог получить исчерпывающие сведения о принимаемом в залог объекте недвижимого имущества, его собственнике, а также наличии либо отсутствии в отношении указанного объекта записей о залоге, повышающих для залогодержателя риск утраты обеспечения. Сложившись первоначально на почве залогового права, ипотечная система благодаря свойственным ей принципам, впоследствии наряду со своим специальным назначением - приданием гласности залогу недвижимого имущества «получила более широкое значение: она обратилась в систему укрепления всех прав на недвижимое имущество и по этому имуществу - в систему регистрации недвижимой собственности».[112]

Следует отметить, что в дореволюционной России ипотечной системы не существовало. Ее введение лишь предполагалось проектом Вотчинного устава 1892 года, в              связи с чем              Е.В. Васьковский писал: «Наше

правительство давно уже озабочено необходимостью введения у нас правильной              системы              регистрации              вещных              прав на              недвижимые

имущества. Эти заботы выразились,              с одной              стороны, в              составлении

нескольких              проектов              вотчинного устава, а с другой              стороны в

провозглашении 19 мая 1881 года «главных оснований предполагаемого порядка укрепления прав на недвижимые имущества».[113] Развитие положений этого закона было возложено на комиссию по составлению гражданского уложения, которая обнародовала в 1893 году новый проект вотчинного устава, составленный по лучшим иностранным образцам». Следует отметить, что проект Вотчинного устава так и остался проектом, а ипотечная система была введена в законодательство России лишь в наше время с введением в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).[114] Принятие указанного закона было предусмотрено первой частью Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Порядок государственной регистрации устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом РФ законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С моментом государственной регистрации действующее российское законодательство связывает возникновение прав на недвижимое имущество - в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации (принцип обязательности).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества. Система указанных записей представляет собой Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведущийся на бумажных и магнитных носителях и содержащий информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.[115] Реестр ведется создаваемым специально для этих целей органом - Учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При начале регистрации Учреждением юстиции заводится раздел на каждый объект недвижимого имущества, состоящий из трех подразделов. В подраздел I вносится краткое описание недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация. В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

В процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Учреждение юстиции осуществляет правовую экспертизу представленных документов и проверяет законность сделок (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации). Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации).

Любое заинтересованное лицо вправе запросить в Учреждении юстиции выписку из Единого государственного реестра, содержащую информацию о зарегистрированных правах в отношении конкретного объекта недвижимого имущества. Для этого достаточно предъявить документ, удостоверяющий личность, и документы об оплате (принцип гласности). Лицо, приобретающее недвижимое имущество, либо принимающее его в залог, запросив такую выписку, получает информацию о действительном собственнике приобретаемого недвижимого имущества, а также о существующих ограничениях (обременениях) прав на него.

Запись в реестр вносится не по именам собственников, а по объектам недвижимости (принцип специальности). Благодаря внесению записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником. Именно благодаря этому принципу принадлежащие залогодержателю права удовлетворить свои денежные требования из стоимости заложенного имущества приобретают преимущественный характер, в том смысле, что заложенная недвижимость, как имущественная ценность предназначена для имущественного удовлетворения требований залогодержателя перед другими субъектами. Преимущественное право залогодержателя обеспечивается также в силу принципа старшинства, реализованного в действующем законодательстве в п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке. В соответствии с названным пунктом очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Следует отметить, что действующим российским законодательством, а именно Федеральным законом «Об исполнительном производстве»[116] и Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации[117] принцип специальности залога полностью проигнорирован. Так, в соответствии со ст. 49 Закона «Об исполнительном производстве» на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя. Анализируя указанную статью, B.C. Ем писал, что принципы залога, в том числе принцип специальности: «...как бы не существуют для Закона «Об исполнительном производстве. Каких-то особых прав залогодержателя недвижимости, позволяющих ему нейтрализовать положение п. 1 ст. 49 Закона «Об исполнительном производстве» нет».[118] В результате происходит утрата смысла залога, суть которого состоит в том, что заложенное имущество выделяется из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов. По мнению B.C. Ем при решении вопроса о возможности преимущественного удовлетворения требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества, указанный вопрос должен быть решен в пользу Закона об ипотеке. «При решении споров должно действовать правило, что залогодержатель при наличии оснований, предусмотренных законом и договором, вправе требовать обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и удовлетворения за счет его стоимости своих имущественных претензий независимо от наличия либо отсутствия у должника иных долгов и иного имущества. Право залогодержателя на обращение взыскания не может быть парализовано лишь фактом наличия у должника иного имущества или иного кредитора».[119]

Что касается Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то указанным нормативно-правовым установлено правило, буквальное и внесистемное толкование которого вообще парализует деятельность по ипотечному жилищному кредитованию. В соответствии со ст. 446 Кодекса взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Учитывая то, что предоставление кредитов на приобретение жилья направлено на решение жилищной проблемы и для многих заемщиков приобретенное жилье является единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением, можно сделать вывод о том, что нормы о залоге и в указанном случае также утрачивают смысл. Подробней указанный вопрос будет рассмотрен нами в главе, посвященной удовлетворению требований залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества.

Говоря о реализации действующим российским законодательством принципов ипотечной системы следует отметить, что помимо принципа специальности остался нереализованным важнейший принцип ипотечной системы - принцип бесповоротности. Более того, закрепленная в Законе об ипотеке норма о прекращении залога в случае виндикации, вступила с ним в прямое противоречие. В соответствии со ст. 42 Закона об ипотеке в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается, а залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой. Получается следующая ситуация. Залогодержатель, рассчитывая на достоверность сведений из Единого государственного реестра прав не недвижимое имущество и сделок с ним, обращается в Учреждение юстиции по месту нахождения предлагаемого в залог недвижимого с заявлением о предоставлении выписки из реестра о зарегистрированных правах на это недвижимое имущество. Учреждение юстиции выдает будущему залогодержателю выписку, подтверждающую право собственности залогодателя на интересуемую недвижимость. Удостоверившись, что должник действительно является собственником предлагаемого в залог имущества, кредитор предоставляет ему кредит, веря, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору, он сможет удовлетворить свои денежные требования за счет стоимости заложенного имущества. Однако, на самом деле, благодаря норме ст. 42 Закона об ипотеке, запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество, может быть изменена в случае виндикации, при этом ипотека тут же прекратится.

Закрепление такой нормы в законе вступает в противоречие с принципами ипотечной системы, основным смыслом создания которой было создание видимости прав и защита полагавшихся на данные ипотечных книг лиц. Принимая в залог недвижимость в качестве обеспечения обязательств, кредитор справедливо полагается на то, что в Едином государственном реестре отражены, во-первых, все права на данный объект недвижимости, а, во-вторых, что сведения Единого государственного реестра достоверны.

"Участникам имущественного оборота при заключении  сделок

необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".1

Несоответствие российской модели виндикации принципам ипотечной системы приводит к утрате смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанная модель закреплена в ст. 301-302 Гражданского кодекса РФ и сводится к следующему. По общему правилу собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Из указанного правила есть одно исключение, не позволяющее собственнику истребовать имущество назад. Для этого необходимо наличие одновременно трех условий:

  1. имущество собственника возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать;

' В.В. Витрянский. Договор продажи недвижимости. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. № 7. С.69.

  1. приобретатель имущества должен быть добросовестным, то есть он не должен был и не мог знать о том, что лицо, осуществившее отчуждение имущества, не цмело права его отчуждать;
  2. имущество не должно быть утеряно собственником либо лицом, которому оно было передано собственником во владение, похищено у того или другого, а также не должно выбыть из их владения иным путем помимо их воли.

Действующее гражданское законодательство при построении описанной модели виндикации реализовало в себе так называемую теорию "наименьшего зала".[120] Суть указанной теории состоит в том, чтобы принятое решение в пользу одной из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, то есть спор разрешается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои имущественные интересы за счет недобросовестного отчуждателя, например, если имущество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, то при возврате имущества собственнику приобретатель не потерпит финансовых потерь, поэтому в данном случае, несмотря на добросовестность приобретателя, имущество возвращается собственнику. Иначе обстоит дело, когда вещь приобретена возмездно. Здесь исходят из так называемой теории вины собственника, как основания утраты им права. Вина здесь заключается в неосмотрительности, ошибке в выборе контрагента - лица, которому собственник вверил имущество во владение, а тот, в свою очередь, в нарушение договоренности с собственником, произвел отчуждение имущества. По этому поводу Д.И. Мейер писал, «если лицо не заботится об осуществлении своего права, если предоставляет другому пользоваться его выгодами, то лицо заслуживает лишения этого права».[121] То есть если собственник сам выбрал контрагента, он сам отвечает за риск собственной деятельности, а не другое лицо, которое волей случая стало собственником чужого имущества. Теория «наименьшего зла» исходит из того, что неуправомоченный отчуждатель нарушил свои обязательства перед собственником, а, так как, собственник сам его выбирал, он его лучше знает, чем приобретатель, соответственно у него больше шансов получить компенсацию от отчуждателя за нарушение обязательства, чем у приобретателя. Именно поэтому, если имущество выбыло из владения собственника по его воле - передача в аренду, на хранение и пр., и приобретено приобретателем возмездно, то собственнику должно быть отказано в виндикации имущества. «В частности, собственник не вправе истребовать вещь, переданную в наем, в ссуду, в поклажу (на хранение) и т.п., так как в этом случае имущество выбыло из владения (фактического господства) собственника по его воле. В этих случаях собственник должен был проявить большую осмотрительность в выборе лица, кому он вверяет вещь. К тому же собственник в этих случаях, как правило, знает, кому он вверил свое имущество и с кого, следовательно, ему надлежит истребовать свою вещь или (за ее отсутствием у ответчика) ее стоимость».[122] Однако если вещь утеряна собственником или похищена у него, он не может потребовать компенсации у отчуждателя, поскольку не знает его и, соответственно не имеет с ним договорных отношений. В этом случае теория «наименьшего зла» предполагает, что у приобретателя есть больше шансов получить компенсацию у отчуждателя, так как он, по крайней мере, в отличие от собственника, знает у кого он приобрел чужую вещь. Поэтому в данном случае вещь подлежит изъятию в пользу собственника.

Следует отметить, что указанный подход к виндикации недвижимого имущества актуален тогда, когда отсутствует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В свое время

Б.Б. Черепахин специально обращал внимание на то, что советское гражданское право допускает виндикацию недвижимости в силу того, что деление вещей на движимые и недвижимые в советском праве было упразднено.[123] Однако с возобновлением деления вещей на движимые и недвижимые, а также введением системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, виндикация недвижимых вещей должна быть ограничена. Если недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав возмездно и добросовестно приобретено у лица, зарегистрированного в реестре в качестве собственника, но не являющегося таковым, действительный собственник недвижимого имущества должен утратить свое право на него. Он должен приобрести только право требования к лицу, осуществившему отчуждение, возмещения убытков, но не передачи недвижимости. Такое положение представляет собой компромисс между интересами собственника и добросовестного приобретателя.

Решение в пользу ограничения виндикации в отношении недвижимого имущества защищает, прежде всего, оборот. Именно в оборотоспособности имущества проявляется его ценность. Позиция, закрепленная в настоящее время действующим законодательством, значительно препятствует развитию оборота - покупатели должны быть всегда готовы к утрате приобретаемого недвижимого имущества в связи с возможностью его виндикации. В свое время Б.Б. Черепахин отмечал, что оборот, построенный на сильной подозрительности покупателей, в связи с чем продавцам нужно было запасаться исчерпывающими доказательствами своего права собственности на отчуждаемую вещь, трудно себе представить. Это невыгодно ни нынешнему, ни потенциальному собственнику. "Обеспеченность оборота состоит в том, чтобы намеченное благоприятное изменение наличного состояния (положения) имущественно-правовых отношений лица не могло быть сорвано через обстоятельства, ему неизвестные".[124]

Вопрос защиты оборота, связанного с приобретением имущества добросовестным приобретателем не так давно стал предметом рассмотрения Конституционного суда Российской Федерации.[125] Поводом к рассмотрению указанного вопроса явились жалобы граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева на нарушение их конституционных прав и свобод положениями пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации о последствиях недействительности сделки. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли данные законоположения Конституции Российской Федерации. В ходе рассмотрения вопроса Конституционный суд РФ установил:

  1. Согласно статье 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Данные положения были применены судами общей юрисдикции при рассмотрении дел по искам о признании недействительными заключенных заявителями сделок по продаже жилых помещений. Так, решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 31 января 2001 года, оставленным без изменения постановлением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми, признан недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный гражданкой О.М. Мариничевой; решением Савеловского межмуниципального (районного) суда города Москвы от 12 марта 2001 года признан недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный гражданкой А.В. Немировской; решением Ленинского районного суда города Екатеринбурга от 23 ноября 2001 года признан недействительным договор купли-продажи квартиры, одной из сторон которого являлся гражданин В.М. Ширяев; решением Ангарского городского суда Иркутской области от 12 ноября 2001 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда, признан недействительным договор купли- продажи квартиры по иску к гражданам P.M. Скляновой и З.А. Скляновой. Во всех перечисленных случаях суды, действуя на основании положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации, обязывали стороны возвратить друг другу все полученное по сделкам (двусторонняя реституция).

В своих жалобах в Конституционный Суд Российской Федерации граждане О.М. Мариничева, А.В. Немировская, З.А. Склянова, P.M. Склянова и В.М. Ширяев утверждают, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, устанавливающей обязанность каждой из сторон возвратить все полученное по сделке, не позволяют добросовестным приобретателям защитить свои имущественные права. Тем самым, по мнению заявителей, нарушаются их права и свободы, гарантированные статьями 2, 8, 17 (часть 1), 18, 19 (часть 1), 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

  1. Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2).

По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.

Вместе с тем в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно: основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами.

Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации - в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 ГК Российской Федерации) - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско- правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещноправовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302). Между тем, как следует из материалов настоящего дела, нормы, закрепляющие указанные способы защиты нарушенных прав, в том числе статьи 167 и 302 ГК Российской Федерации, истолковываются и применяются судами общей юрисдикции неоднозначно, противоречиво, что приводит к коллизии конституционных прав, которые реализуются на их основе собственником и добросовестным приобретателем.

Из статьи 120 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 76 (части 3, 5 и 6), 118, 125, 126 и 127 следует, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды самостоятельно решают, какие нормы подлежат применению в конкретном деле. Вместе с тем в судебной практике должно обеспечиваться конституционное истолкование подлежащих применению нормативных положений. Поэтому в тех случаях, когда неоднозначность и противоречивость в истолковании и применении правовых норм приводит к коллизии реализуемых на их основе конституционных прав, вопрос об устранении такого противоречия приобретает конституционный аспект и, следовательно, относится к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации, который, оценивая как буквальный смысл рассматриваемого нормативного акта, так и смысл, придаваемый ему сложившейся правоприменительной практикой, а также исходя из его места в системе правовых актов (часть вторая статьи 74 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации"), обеспечивает в этих случаях выявление конституционного смысла действующего права.

    1. Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

    1. Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.

Названное правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает правом на его виндикацию у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 302 ГК Российской Федерации. Кроме того, собственник, утративший имущество, обладает иными предусмотренными гражданским законодательством средствами защиты своих прав.

  1. В компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации, который, по смыслу статьи 125 Конституции Российской Федерации, не вправе подменять правоприменителя, не входит проверка законности и обоснованности правоприменительных решений. Вместе с тем, как следует из статьи 125 (части 4 и 6) Конституции Российской Федерации и конкретизирующих ее статьи 6, части второй статьи 36, части второй статьи 74, пункта 9 части первой статьи 75, статей 79, 80, 81, 86, 96, 97, 99 и 100 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде

Российской Федерации", данная Конституционным Судом Российской Федерации оценка проверяемой правовой нормы как не соответствующей или, напротив, как соответствующей Конституции Российской Федерации, а также выявленный им конституционно-правовой смысл правовой нормы являются обязательными как для законодателя, так и для правоприменителя и не могут быть отвергнуты или преодолены в законодательной и правоприменительной практике.

Следовательно, суды при разрешении конкретных дел не вправе придавать рассматриваемым положениям пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации какое-либо иное значение, расходящееся с их конституционно-правовым смыслом, выявленным Конституционным Судом Российской Федерации в настоящем Постановлении.

Следует отметить, что выявленный Конституционным Судом Российской Федерации конституционно-правовой смысл пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ является не новым для арбитражной судебной практики. Подобное толкование уже имело место в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 25 февраля 1998 г. «О разрешении споров об истребовании имущества от добросовестного приобретателя».[126] В соответствии с п. 25 указанного Постановления, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли - продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (статья 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.

В отличие от арбитражной судебной практики практика судов общей юрисдикции складывалась по-другому, что подтверждается следующим примером. В двухкомнатной квартире площадью 26,1 кв.м, в городе Москве проживали Борисов И. и его сын Борисов В. Решением народного суда Борисов И. в 1975 году признан недееспособным. Решением исполкома районного Совета народных депутатов Москвы в 1977 году его опекуном назначен сын Борисов В. С 1979 года Борисов И. находился на стационарном лечении в психиатрической больнице. На основании договора от 1 декабря 1992 года, зарегистрированного в Департаменту муниципального жилья, Борисову В. квартира передана в собственность в порядке приватизации одному, с ущемлением прав недееспособного Борисова И., который в число собственников включен не был. После получения квартиры в собственность Борисов В. заключил договор купли- продажи квартиры с АО "Огни Арбата", а по договору мены, заключенному между этим АО и гражданами Дьяченко, Жуковскими, Абрамовыми квартира перешла в собственность Жуковских. Бывшая коммунальная квартира, которую занимали в Дьяченко, Жуковские, Абрамовы, АО продало агентству "Контакт". Прокурор просил признать эти договоры недействительными, выселить Жуковскую из квартиры, занимаемой ранее Борисовыми. Решением Головинского межмуниципального суда Москвы признаны недействительными: договор купли-продажи квартиры с указанием о возврате сторон в первоначальное положение; договор мены квартир с приведением сторон в первоначальное положение. Тем же решением Жуковская В. совместно с проживающим с нею ребенком выселена из двухкомнатной квартиры, полученной по договору мены, без предоставления другого жилого помещения. Определением судебной коллегии Московского городского суда решение оставлено без изменения.[127] "Не приведя стороны всех сделок в первоначальное положение, суд не нашел ничего лучшего, как выселить невиновного в данной ситуации человека с ребенком, без предоставления жилого помещения и практически суд от имени Российской Федерации лишил Жуковскую В. ее конституционного права на жилье". Действительно, приняв решение о приведении сторон в первоначальное положение, суд даже не поинтересовался, возможно ли приведение сторон признанных недействительными сделок в первоначальное положение.

Вот что писал К.И. Скловский по поводу невозможности приведения сторон в первоначальное положение при определенном умножении сделок: "выдача вещи владельцем собственнику - не стороне в сделке с одновременным истребованием выкупной цены с неуполномоченного продавца, как это предлагается сторонниками размытого и расширенного применения реституции, утрачивает признаки встречности и не может после этого считаться двусторонней реституцией, а носит, скорее, характер некой карусели, неизвестной ни одной системе права и приобретающей просто абсурдные очертания, если число ничтожных сделок по поводу спорной вещи превысит одну-две, а это бывает нередко".[128] В.В. Витрянский, предлагая использовать для защиты собственника реституцию, также указывал на эту проблему:              "Данный подход

представляется вполне приемлемым в случае, когда речь идет об одной сделке, совершенной лицом, не имеющим право отчуждать имущество (скажем арендатором). Вопрос же о необходимости защиты законных интересов приобретателя возникает, как правило, в отношении третьих лиц, получающих имущество на основе последующих (второй, третьей, четвертой и т. д.) сделок. Необходимо заметить, что в подобных ситуациях опасения, вызываемые широким применением собственником такого способа защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, представляются совершенно оправданными”.[129] Выход из положения В.В. Витрянский видит в возможности признания недействительной только первой сделки по отчуждению чужого имущества, и, соответственно признании действительными всех последующих сделок: "В целях защиты интересов третьих лиц и обеспечения в целом устойчивости имущественного оборота было бы целесообразным установить ограничения в использовании такого способа защиты нарушенного субъективного права собственности, как признание сделок недействительными и применение последствий недействительности ничтожных сделок в отношении последующих (кроме первой) сделок с чужим имуществом".

Анализируя предложения В.В. Витрянского, Авласевич А.И. указывает на то, что при такой трактовке возникает ряд вопросов.[130] Первый: почему последующему добросовестному приобретателю должно даваться такое предпочтение перед первым, если у них одинаковая с точки зрения права позиция. Почему первому приобретателю должны отказывать в защите, а последующим - нет. Второй: сделка по отчуждению чужого имущества незаконна, а значит, ничтожна (ст. 168 Гражданского кодекса РФ). Ничтожная сделка недействительна без признания ее таковой судом (ст. 166 Гражданского кодекса РФ). Так что же, суд должен признавать последующие (кроме первой) ничтожные сделки по отчуждению чужого имущества действительными? Иного вывода Авласевич А.И. сделать из предложения В.В. Витрянского не может, в связи с чем считает, что такая позиция вступает в противоречие с законом и предлагает иную, на наш взгляд, достаточно убедительную аргументацию. Суть ее заключается в следующем. В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. При этом, в соответствии с п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Таким образом, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки собственник предъявить может, однако стороной реституции он быть не может в силу прямого указания п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, так как не является стороной недействительной сделки. "В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ приобретатель не защищен от требования из реституции, но это требование, конечно, может состоять только в возврате другой стороне сделки и никому другому".[131] То есть, реституция возможна только между сторонами недействительной сделки, в нашем случае между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем, а не между приобретателем и собственником. В указанном случае можно говорить о личном, обязательственном характере иска, а не вещной его природе, которая характерна для иска виндикационного, "реституционное требование ... носит обязательственных характер, а не является вещным виндикационным иском". Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что конкуренции между виндикационным иском и иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки не существует. Эти иски нельзя смешивать, они различны по своей природе и применяются в различных случаях. "Между непосредственными сторонами договора вследствие признания его недействительным возникают обязательства относительного (личного), а не вещного характера, содержание которых описывается ст. 167 ГК РФ (в соответствующих случаях и другими нормами параграфа 2 главы 9 ГК

РФ), в том числе по поводу переданной по недействительному договору вещи. Соответственно вещь возвращается стороне, передавшей ее, в любом случае, если только она сохранилась у другой стороны сделки, и ссылки на добросовестность ее приобретения, а равно на права, возникшие до и помимо недействительного договора, не имеют места. ... Если аннулирование сделки приводит к отпадению основания, породившего право на вещь, у третьего лица, с которым прежний собственник или владелец не вступал в договор, то восстановивший свое право собственник (владелец) получает не личный, а вещный (виндикационный иск к незаконному владельцу, а соответственно последний располагает предусмотренной для виндикации защитой (ст. 302 ГК РФ)".[132] Таким образом, истребование собственником имущества у добросовестного приобретателя от неуправомоченного отчуждателя, в обход виндикационного иска, является незаконным, и не может найти никакого оправдания.

Итак, появление перечисленных выше постановлений Конституционного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обусловлено необходимостью защиты оборота, развитие которого прямо или косвенно выгодно всем: и собственнику, и различным слоям общества, и государству. По этому поводу Эренберг отмечал: "правопорядок почти никогда не проводит последовательно интересы обеспечения права... Наоборот, правопорядок очень часто выдвигает на первый план интересы обеспеченности оборота. Это находит себе объяснение и оправдание даже перед судом строгого права в том, что ... косвенно и правообладатель заинтересован в подъеме обеспеченности оборота". Необходимостью защиты оборота было обусловлено и возникновение в 18 столетии в странах Западной Европы ипотечной системы с присущим ей принципом публичной достоверности и вытекающим из него принципом бесповоротности. В связи с изложенным российская система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним, представляя собой ни что иное, как ипотечную систему, должна содержать в себе все без исключения присущие ей принципы, в том числе, оставшиеся нереализованными принципы специальности, публичной достоверности и бесповоротности.

Реализация принципа бесповоротности является основой укрепления прав на недвижимость и необходимым элементом построения рынка ипотечного жилищного кредитования. Действию принципа бесповоротности должны быть подчинены правила совершения сделок с недвижимостью.

Это положение должно найти отражение в действующем российском законодательстве,[133] в противном случае, вопрос оборота недвижимости не получит той стабильности, которая дается системой регистрации. Без уверенности в достоверности данных Единого государственного реестра невозможно говорить об организации сильного первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования.

Особенную важность приобретает вопрос о доверии к Единому государственному реестру и о защищенности на основании его данных участников оборота в случае, если в России будет в том или ином виде функционировать двухуровневая модель организации вторичного рынка ипотечного кредитования.

Изложенное выше доказывает, что для стабильной работы рынка ипотечного кредитования необходимо создать и обеспечить поддержание такой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая бы позволяла однозначно определить статус недвижимости, нали- чиє или отсутствие обременений, их характер, объем и содержание и т.п. Для этого необходимо обеспечить защиту третьих лиц, полагавшихся на данные Единого государственного реестра, для чего необходимо ввести в действующее российское законодательство принцип бесповоротности, являющийся следствием принципа достоверности данных Единого государственного реестра. Не должны подлежать защите при помощи этого принципа третьи лица, действовавшие недобросовестно, а также те, которые знали, что запись оспаривается. Кроме того, для решения вопроса о защите прав третьих лиц важно, когда это лицо узнало об указанных фактах. На наш взгляд, добросовестность должна презюмироваться, если до подачи заявления лицо не располагало, не могло и не должно было располагать данными о возможности оспаривания титула на недвижимость.

<< | >>
Источник: АЮШЕЕВА Светлана Дабаевна. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук 2003. 2003

Еще по теме 2.2. Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования.:

  1. 19. Государственная регистрация ипотеки
  2. 47. Государственная регистрация прав на недвижимость
  3. 48. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
  4. § 4. Государственная регистрация ипотеки жилища
  5. Государственная регистрация договора ипотеки
  6. Статья 19. Основные положенияо государственной регистрации ипотеки
  7. Статья 27. Обжалование действий, связанныхс государственной регистрацией ипотеки
  8. Снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки
  9. Роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в содействии становлению системы ипотечного жилищного кредитования
  10. 3.3. Система регистрации недвижимого имущества