<<
>>

§1. Понятие и юридическая сущность ипотечного кредитования

Ипотека как гражданско-правовой институт имеет длительную историю. Анализ законодательства в этой области показывает, что ипотека исторически возникла одновременно с появлением частной собственности.

По-гречески «hipotheca» - подставка, подпорка. Сам термин «ипотека» ввел архонт Солон в 594 году до н.э. и был связан с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Проводимые реформы заключались в том, что каждый получил право расставаться с собственностью и завещать ее по своему усмотрению. До этого обеспечением обязательства служила личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением требований на определенную сумму. Тем самым личная ответственность должника превращалась в имущественную. Такой столб и называли ипотекой. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога вообще, а потом залога только недвижимой собственности[2].

Однако ипотечное кредитование как система стало формироваться в период начала развития капитализма лишь к концу XVIII века с появлением первых специализированных кредитных учреждений. Правительства европейский стран с первых лет работы ипотечных институтов уделяли большое внимание законодательному регулированию их деятельности. Довольно рано в европейских странах появились законодательные системы, регулирующие основы ипотечного кредитования. Так, в Пруссии в 1783 году появился первый мире Устав об ипотеке, а в Австрии в 1811 году - Гражданское уложение[3].

В России первые кредитные учреждения были созданы в 1754 году: для дворянства — санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской конторе, а для купцов - в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

В 1786 году эти банки были реорганизованы в Государственный заемный банк[4].

На европейской территории России ипотечное кредитование было введено законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. Результативность ипотечной системы в России достигалась благодаря ее тесной связи с законодательством. Суд не принимал к производству иски, основанные на фактах, не учтенных в ипотечной книге. Таким образом, запись в ипотечной книге носила не формальный характер, а являлась доказательственной базой при спорах о долгах. Ипотека вносила четкий порядок и в осуществление залоговых операций, исключая возможные махинации. «Поскольку законодательное право владения обеспечивалось за тем субъектом, который, прежде уплатив деньги под залог недвижимости, первым внес запись в ипотечную книгу, ипотечная система не допускала возможности принятия на одно и тоже владение двух или нескольких лиц и намеренных двойных продаж»[5].

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была хорошо организована. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области ипотечного кредитования, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действенной оборотноспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем семидесятилетнего советского развития нашей страны ипотечное кредитование превратилось в малозначительный механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом[6].

Вступивший в силу 16 июля 1998 Федеральный закон РФ «Об ипотеке

п

(залоге недвижимости)» (далее по тексту - Закон об ипотеке) существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка. Подробнее становление нормативно-законодательной базы в современной России будет рассмотрено в Главе II.

Определению понятия «ипотечное кредитование» логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. В литературе нередко под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека», хотя и употребляется обычно в сочетании со словом «кредит», имеет самостоятельное значение.

Термин «ипотека» в юридическом обороте охватывает два понятия. Первое - ипотека как правоотношение — есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита. Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя. Второе понятие ипотеки подразумевает «закладную» - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог. Закладная является долговым инструментом, удостоверяющим права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

В статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту диссертации - Гражданский кодекс РФ)8 под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

По мнению некоторых авторов «такое определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничиваться по той причине, что ипотека предполагает не только залог имущества. Она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние расчетов с кредиторами за указанное имущество.

Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент. В этом смысле ипотека сравнима с математической системой координат»9.

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен и другое) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

о

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита на покупку недвижимости. Однако, на наш взгляд, термин «ипотека» следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное жилищное кредитование».

Меркулов В.В. предлагает рассматривать ипотечное жилищное кредитование как «сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемых государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан»[7].

Большинство авторов, используя в своих работах термин «ипотечное жилищное кредитование», подразумевают ипотечное кредитование в целом. Однако, на наш взгляд ипотечное жилищное кредитование, является одним из видов ипотечного кредитования, так как нельзя не включать в это понятие и другие виды кредитования под залог недвижимого имущества (например, кредитование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей под залог их недвижимого имущества).

С целью              более              глубокого              и всестороннего              понимания

рассматриваемого термина следует выделить функции ипотечного кредитования и некоторые особенности ипотечного кредита, которые дают ему преимущества перед другими способами кредитования.

По мнению Ваксман С.А. и Воробьевой О.Е.[8] можно сформулировать следующие функции ипотечного кредитования:

  1. функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
  2. функция обеспечения возврата заемных средств;
  3. функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и другие) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
  4. функция формирования многоуровневого              фиктивного

капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и другое.

Также можно выделить следующие отличительные              особенности

ипотечного кредита:

  1. обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать              и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит);
  2. длительность срока предоставления кредита;
  3. целевой характер ипотечного кредита;
  4. ипотечный кредит относится к низкорисковой банковской операции. Рассмотрев функции, цели и особенности ипотечного кредитования,

можно сформулировать определение понятия «Ипотечное кредитование».

Самое распространенное и широко используемое понятие ипотечного кредитования - это «кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств»[9]. Так же существуют мнения, что «юридическое содержание ипотечного кредитования состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге, а правовую основу ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и залогодержателя»13.

Автор полагает, что данные определения, хотя и фиксируют суть ипотечного кредитования, но рассматривает его слишком узко, так как ипотечное кредитование с правовой точки зрения предусматривает не только залог недвижимого имущества, но и еще целый ряд юридически значимых действий, направленных на возникновение правоотношений между субъектами ипотечного кредитования. К ним, в частности, можно отнести и процедурные вопросы, предшествующие заключению кредитного договора и договора об ипотеке; проверку на «юридическую чистоту сделки» - анализ документов, удостоверяющих права собственности заемщика на передаваемое в залог имущество; страхование предмета залога; его оценку; действия по государственной регистрации совершаемой сделки и другие юридически значимые действия.

Таким образом, автор считает, что юридическая сущность ипотечного кредитования, позволяет научно определить его как совокупность действий, совершаемых между заемщиком и              кредитной организацией

(специализированным ипотечным учреждением), направленных на заключение кредитного договора (займа) по предоставлению ипотечного кредита (займа) под залог (ипотеку) находящегося в собственности заемщика недвижимого имущества, либо с целью приобретения в собственность заемщиком объекта недвижимости и в дальнейшем передачу его в залог (ипотечное жилищное кредитование), а также на заключение иных договоров, обеспечивающих исполнение заемщиком своих обязательств.

Такой подход позволяет выделить основные отличительные особенности ипотечного кредитования.

Во-первых, субъектный состав указанных правоотношений подразумевает участие со стороны залогодержателя ипотечного кредитного института - банка или другого специализированного ипотечного учреждения, осуществляющего ипотечные кредитные операции. Это отличает ипотечное кредитование от ипотеки в чистом виде, где залогодержателем может выступать любое дееспособное юридическое или физическое лицо.

Во-вторых, в качестве обеспечения при ипотечном кредитовании выступает залог недвижимого имущества. Это означает, что в случае неисполнения обязательств заемщиком, залогодержатель имеет право обращения взыскания на заложенное имущество, причем преимущественно перед другими кредиторами должника. Следует учесть, что приведенное определение говорит о том, что в качестве обеспечения при ипотечном кредитовании может быть использовано недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законе порядке и не охватывает залог имущественных прав.

В-третьих, предлагаемое определение выделяет целевое назначение ипотечного кредитования, что тоже отличает последнее от понятия ипотеки. Ипотечные кредиты используются для приобретения, перестройки и перепланирования как жилых, так и производственных помещений, освоения земельных участков, либо используются на другие определенные в кредитном договоре цели.

В-четвертых, определение позволяет не ограничиваться двумя видами правоотношений, возникающих между должником и кредитором, а именно рамками кредитного договора и договора об ипотеке, а показывает, что ипотечное кредитование — это сложная система правоотношений, возникающих на каждом из этапов взаимоотношений между заемщиком и кредитором в ходе процесса кредитования.

<< | >>
Источник: Александрова Анна Юрьевна. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2005. 2005

Еще по теме §1. Понятие и юридическая сущность ипотечного кредитования: