<<
>>

Понятие ипотечного жилищного кредитования, первичный и вторичный рынки ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из основных сегментов банковского бизнеса и представляет собой выдачу потребителям - семьям, традиционно называемым в экономической литературе домашними хозяйствами, кредитов на приобретение жилья.

Кредиты выдаются на длительный срок, обычно на 10-25 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат, а купленное жилье служит обеспечением возврата кредита. В случае неуплаты кредита удовлетворение денежных требований кредитора происходит за счет реализации заложенного жилья.

В условиях рыночной экономики ипотечное жилищное кредитование занимает уникальное положение. Его экономическая сущность заключается в разрешении противоречий между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями.[2] У большинства семей, относящихся к так называемому среднему классу, основными источниками доходов выступает регулярно выплачиваемая заработная плата и иные постоянные доходы, и на первом этапе, как правило, отсутствуют значительные сбережения, что делает финансирование приобретения жилья, являющегося самой дорогой покупкой в структуре расходов любой семьи данной категории, невозможным. Привлечение кредитных средств под будущие ожидаемые доходы в данной ситуации является решением проблемы.

Имея определенную уверенность в будущих доходах, семья предпочитает высокий уровень текущего потребления будущему, таким образом, дисбаланс между текущими доходами и потребительскими стандартами обусловливают необходимость привлечения финансовых ресурсов извне - с финансового рынка. В связи с изложенным, ипотечное жилищное кредитование для приобретателя недвижимости является способом разрешения противоречия между потребностью в жилье и уровнем доходов, а для финансового рынка - способом разрешения известного противоречия между доходом и риском.

Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землей, ипотека является наиболее надежным способом обеспечения исполнения обязательств. Что касается жилья, то жилье в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера, определенной стандартизованности, легкой оценки, наличием ликвидного рынка недвижимости — выступает идеальным обеспечением по всем обязательствам домашних хозяйств. Кроме того, обеспечение финансовых обязательств семьи собственным жильем и потенциальная угроза его потери является сильнейшим мотивирующим фактором своевременного исполнения обязательств.

В юридической литературе отмечался экономический эффект обременения индивидуума собственностью - "...речь идет о мощной "отдаче" в экономической и социальной жизни вещной сути права собственности, той решающей ее особенности, которая через механизм "своей власти и своего интереса" позволила в условиях формирующегося гражданского общества именно вещам как объектам права собственности стать основой главного стимула к интенсивному труду, импульсом к собственным инвестициям, вложениям доходов в модернизацию производства, фактором ответственности за свое хозяйское дело".[3]

Ипотечное жилищное кредитование, способствуя обретению гражданами собственности в виде жилья, также оказывает огромное влияние на мотивацию человека и общественные процессы, происходящие в обществе. Если человек берет кредит на несколько лет, у него формируется иное мышление, он в большей степени нацелен на достижение максимального результата в своем деле и стремится к успеху своего предприятия. Надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору в данном случае обеспечивает удовлетворение конкретной материальной потребности - потребности в жилье, "...закрепленная в

правовой форме возможность удовлетворения своих материальных

потребностей... воздействуя на сознание и волю становится фактором

активного поведения, движущей силой, направленной на обеспечение надлежащего исполнения хозяйственно-договорных обязательств".[4]

Ипотечное жилищное кредитование представляет собой систему отношений, возникающих по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации кредитов, выданных под залог приобретаемых на кредитные средства жилых помещений.

Указанные отношения образуют рынок ипотечного жилищного кредитования, который в экономической литературе принято делить на первичный и вторичный. На первичном рынке ипотечного жилищного кредитования происходит выдача кредитов под залог приобретаемых на кредитные средства жилых помещений. В результате предоставления кредитов на приобретение жилья у кредиторов возникают долгосрочные активы в виде обеспеченных залогом недвижимости имущественных прав требований, однако в результате возникновения таких активов снижаются объемы денежных ресурсов кредитора. Возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов, то есть проблема рефинансирования механизма ипотечного жилищного кредитования в целом. В этой связи возникает вторичный рынок ипотечного жилищного кредитования. Ипотечный кредитор должен искать пути для привлечения на долгосрочной основе кредитных ресурсов. Практика показала, что таких пути два - первый, привлекать средства за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, второй, уступать права требования по ипотечным кредитам специализирующимся на этом юридическим лицам, снимая с себя таким образом все риски и предоставляя вопросы привлечения средств с рынков капитала этим юридическим лицам. Такого рода сделки образуют вторичный рынок ипотечного жилищного кредитования.[5]

Таким образом, первичный и вторичный рынки ипотечного кредитования необходимо взаимосвязаны: на первичном рынке ипотечного кредитования производится выдача ипотечных кредитов, т.е. образуется имущество, необходимое для обеспечения прав кредиторов по ценным бумагам на вторичном рынке ипотечного кредитования, а на вторичном рынке ипотечного кредитования привлекаются средства, необходимые для выдачи ипотечных кредитов на первичном ипотечном рынке. Разделение рынка ипотечного кредитования на первичный и вторичный существует объективно, предполагает осуществление различной по своей природе экономической деятельности и обусловливает различия в опосредующих эти рынки правовых механизмах.

Следует отметить, что первичный рынок ипотечного кредитования - необходимая первая ступень существования вторичного ипотечного рынка.

Именно здесь закладывается основа функционирования ипотечного жилищного кредитования в целом. От того, насколько качественными будут выданные на первичном рынке кредиты, зависит процесс их рефинансирования на вторичном рынке. Чтобы быть рефинансированными на вторичном ипотечном рынке ипотечные кредиты должны отвечать определенным требованиям. В первую очередь это относится к обеспеченности кредитов, порождающей уверенность инвесторов вторичного рынка в том, что эмитент ипотечных ценных бумаг сможет выполнить свои обязательства. «...Главная притягательная сила для капиталистов в деле поземельно-хозяйственных операций заключается не столько в какой-либо особой, исключительной их выгодности, сколько, главным образом, - в их обеспеченности».[6] «Одним из важнейших требований всякого кредита, как личного, так и поземельного, является, без всякого сомнения, скорость взыскания. Чем более скорость эта гарантирована законодательством, чем более капиталисты могут рассчитывать на быструю выручку в случае просрочки ссуженных ими капиталов, тем охотнее они вступают в кредитные сделки, тем выгоднее условия этих сделок для должников».[7]

Ипотечный кредитор может поступить с активом в виде выданного ипотечного кредита двояко: он может оставить его у себя, и тогда ипотечный кредит составит часть портфеля ипотечного кредитора, или же он может переуступить права требования по ипотечному кредиту другому лицу. В связи с изложенным, существует две основные модели организации рынка ипотечного жилищного кредитования - одноуровневая и двухуровневая. Одноуровневая модель базируется на выпуске кредиторами, осуществляющими выдачу гражданам кредитов на приобретение жилья под его залог, ценных бумаг, обеспеченных правами требования по соответствующим кредитным договорам.

При одноуровневой модели организации ипотечного жилищного кредитования .кредитор, оставив требования по кредитному договору в собственном портфеле, привлекает средства путем выпуска и размещения ценных бумаг, используя при этом в качестве средства обеспечения исполнения собственных обязательств по данным бумагам имеющиеся у него требования по кредитным договорам. При двухуровневой модели организации ипотечного жилищного кредитования кредитор уступает права по кредитному договору другому лицу взамен на получение денежной суммы. Благодаря такому механизму вторичные ипотечные рынки объединяют первичные рынки ипотечного жилищного кредитования с рынками долгосрочного ссудного капитала, как бы выступая в роли посредника. Вторичные рынки ипотечного жилищного кредитования объединяют потоки денежных средств с потребностью в них кредиторов, осуществляя тем самым регулирование спроса и предложения на кредитные средства.

В настоящей работе не будут рассматриваться гражданско-правовые проблемы, возникающие между ипотечными кредиторами и инвесторами на вторичном рынке ипотечного жилищного кредитования. Указанные проблемы будут существовать до тех пор, пока не будут решены проблемы, возникающие на первичном рынке. Это не случайно. Вторичный рынок производен от первичного, поэтому во многом, залогом его функционирования является отлаженный механизм правового регулирования отношений, возникающих на первичном рынке. Пока не будут решены проблемы, существующие на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования, вторичный рынок не заработает.

<< | >>
Источник: АЮШЕЕВА Светлана Дабаевна. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук 2003. 2003

Еще по теме Понятие ипотечного жилищного кредитования, первичный и вторичный рынки ипотечного жилищного кредитования.:

  1. 1.2. Двухуровневая (универсальная) модель.
  2. Заключение
  3. 5.2. Основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
  4. 7.1. Сущность, структура и функции рынка ссудных капиталов 
  5. 9.7. Ипотечный кредит
  6. §2. Классификация моделей ипотечного кредитования и система ипотечных кредитных институтов
  7. §1. Проблемы правового регулирования ипотечных институтов в России
  8. Введение
  9. Понятие ипотечного жилищного кредитования, первичный и вторичный рынки ипотечного жилищного кредитования.
  10. 1.1 Экономическое содержание основных элементов системы финансирования