<<
>>

Глава 3. Перспективы развития жилищного кредита в России

Проблемы и перспективы развития жилищного кредитования в России вызывают значительный интерес. В условиях современной экономической ситуации для укрепления наметившихся позитивных экономических тенденций крайне важной задачей является поиск путей и соответствующих технологий, обеспечивающих приток частных инвестиций в систему жилищного финансирования.

Кроме того, привлечение широких слоев населения в программы кредитования стимулирует выстраивание долгосрочных экономических стратегий в жилищной сфере и, в конечном итоге, способствует формированию российского среднего класса.

В этой связи исследование перспектив развития жилищного кредитования можно рассматривать в контексте поиска путей поддержания экономического роста в нашей стране. Наряду с этим достаточно велика актуальность развития частного кредитования в связи с необходимостью существенного повышения эффективности работы банковской системы страны за счет мобилизации имеющихся финансовых ресурсов - неорганизованных сбережений населения. Важным аргументом в пользу развития программ кредитования является то, что их использование позволяет расширить доступ к покупке жилья граждан со среднем уровнем доходов, а также то, что в условиях распространения неформальной занятости и теневых доходов кредитование населения на приобретение и строительство недвижимости является действенным инструментом легализации доходов.

Из анализа мировой практики известно, что эффективное функционирование системы жилищного финансирования возможно только при соблюдении баланса выгод и рисков всех субъектов, участвующих в этом процессе (населения, строительных организаций, банков, страховых компаний,

, государства).

Несомненно, и то, что при становлении системы жилищного кредитования в России необходимо руководствоваться общими исходными положениями построения современной системы жилищного инвестирования, применения специальных финансовых технологий, широко опробованных в мировой практике.

Однако сегодня российская действительность не дает возможность воспользоваться какой-то конкретной технологией, поскольку любая зарубежная модель жилищного финансирования сама по себе не адекватна специфическим российским условиям и не будет эффективно работать в нашей стране. Внедряемые федеральные схемы кредитования строительства и приобретения жилья не обеспечивают решение жилищной проблемы, не создают предпосылок для развития системы финансирования рынка жилой недвижимости и строительного сектора по причине отсутствия самого главного элемента - учета интересов всех участников рынка. В результате очень многие показатели, необходимые для эффективного развития жилищного рынка и жилищного кредитования в нашей стране, несопоставимы. Это балансы межбанковских ставок и стоимости кредита на приобретение и строительство жилья, доходов населения, строительных затрат и стоимости недвижимости, кредитных ставок и строительной рентабельности, общего жилищного фонда, насыщенности рынка жильем и кредитными услугами. Данный дисбаланс, а также, отсутствие стабильных источников финансирования, ведет к невозможности эффективного управления жилищноинвестиционным процессом в целом на федеральном уровне.

И наоборот, достаточно эффективная практика российских регионов в жилищном кредитовании служит ярким подтверждением того, что в настоящий момент именно на региональном уровне возможно становление в России реального института жилищного финансирования, наиболее адаптированного к российской действительности.

Каковы же условия, необходимые для развития жилищного кредитования в нашей стране? Насколько перспективными для российской действительности являются на сегодняшний день те или иные кредитные программы?

Основными факторами, влияющими на возможность и перспективы развития жилищного кредитования в нашей стране, являются:

  • общая доступность жилья для населения, в свою очередь определяющая необходимость и целесообразность использования жилищного кредита для его приобретения;
  • основные условия и параметры программ жилищного кредитования (процентная ставка, размер первичного взноса, объем кредитных ресурсов, срок кредитования).

В международной практике термин “доступность жилья” означает возможность его оплаты потребителем.

Доступность жилья, баланс спроса и предложения на рынке жилой недвижимости сами по себе не только определяют уровень инвестиционной активности в жилищном и строительном секторах экономики, но и влияют на потребность населения, строительных организаций в кредитных ресурсах для строительства и приобретения жилья. Если жилье в целом недоступно для основных категорий населения, спрос на рынке жилой недвижимости отстает от предложения, то и кредиты на строительство и приобретение жилья не будут востребованы ни со стороны граждан, ни со стороны строительных организаций.

Доступность жилья является сложной социально-экономической и политической категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной, кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда. Принято различать коммерческую и социальную доступность жилья. Для социального жилья характерно обеспечение жильем той части менее обеспеченных домашних хозяйств, жилищные условия которых ниже сложившихся и установленных жилищных стандартов. Для рынка коммерческого жилья потребностью является лишь неудовлетворенный платежеспособный спрос на недвижимость определенного качества и определенной стоимости.

В зависимости от типа, потребительских свойств, качества жилья, его стоимости, доходов населения, финансовых источников, которые используются для приобретения недвижимости, жилищной обеспеченности и потребности в улучшении жилищных условий, можно ввести следующую классификацию доступности жилья:

  • максимальная доступность, когда жилье строится или приобретается на условиях единовременной 100% оплаты;
  • средняя доступность, когда покупатель в состоянии внести первый взнос и оплачивать оставшуюся стоимость жилья в рассрочку или приобрести недвижимость на условиях кредитования при условии, что установленная стандартная доля жилищных расходов (как правило 30%) от общего совокупного дохода семьи покроет ежемесячные выплаты по кредиту (с учетом налога на недвижимость и страхование);
  • временная доступность в пределах разумного обозримого периода, когда семья может позволить приобрести жилье на условиях оплаты в рассрочку или кредитования в том случае если она способна в течении определенного срока (например, 6 лет) скопить достаточную денежную сумму для внесения первоначального взноса в размере 30-50% при условии, что доля жилищных расходов (до 30%) от общего дохода покроет ежегодные выплаты, упомянутые в предыдущем определении;
  • социальная доступность жилья той части населения, которая имеет жилищные условия ниже принятого минимального жилищного стандарта и по уровню доходов находится ниже установленной черты.

В общем виде количественной характеристикой доступности жилья является индекс доступности жилья (ИДЖ), который определятся как отношение платежеспособного спроса к предложению на рынке жилья.

При этом платежеспособный спрос на жилье обеспечивается не только за счет сбережений и текущих доходов населения, но и за счет кредитных ресурсов, государственных субсидий и других источников финансирования.

Схематично влияние стоимости недвижимости и доходов населения на доступность жилья можно изобразить графически (см. рис.2).

Кривая доступности жилья

Рис. 2 Кривая доступности жилья

СО-социальное жилье, С1- комнаты в коммунальных квартирах, С2- Типовое жилье, СЗ- квартиры улучшенной планировки, С4- элитное жилье в городе, С5- загородные дома для постоянного проживания.

ИДЖ = С/П,

где С- платежеспособный спрос на коммерческое жилье и спрос на жилье очередников, условия проживания которых ниже минимального стандарта;

П - предложение жилья, адекватного потребностям различных групп населения (различное по площади, качеству и стоимости).

Следовательно, доступность жилья, т.е. возможность его приобретения за счет собственных средств и кредитных ресурсов, зависит от двух факторов: стоимости самой недвижимости и реальных доходов (платежеспособности) населения.

В соответствии с принятой международной терминологией стоимость - ценность товара, выраженная в деньгах, она определяется реальными экономическими факторами, а цена - категория, отражающая реально совершившийся факт, исход или итог сделки. Реально оценить стоимость недвижимости необходимо при сделках купли-продажи, кредитовании под залог имущества, страховании, наступлении страховых случаев, определении ущерба, а также при налогообложении. По мнению М. Фридмена именно цена недвижимости является «нервной системой жилищного рынка» [116, с. 29], т.к. рыночный механизм образования стоимости и цены недвижимости непосредственно формирует и регулирует инвестиционные и кредитные инструменты, ставки, систему управления и т.д.

В России высокая цена недвижимости, значительный дисбаланс между фактической стоимостью недвижимости и ее рыночной ценой является фактором, снижающим доступность жилья для основных категорий населения, а значит и препятствующим развитию жилищного кредитования. Отношение к цене недвижимости как к главному регулятору рынка в нашей стране не отражает два главных направления государственной жилищной политики - социального и регулирующего, которые предполагают обязательное государственное управление всеми инвестиционными процессами через жилищно-финансовый рынок, где стоимость недвижимости является ключевой. В случае возможного несоответствия цены и стоимости жилья, что имеет место в России, огромные риски влияют на всех субъектов кредитования и тормозят его развитие. Завышенная стоимость недвижимости является оправданным коэффициентом запаса на случай некачественного кредита лишь в ситуации, когда непосредственный производитель жилья (например, ДСК) выступает как в роли продавца, так и в роли кредитора. Во всех остальных случаях завышенная стоимость недвижимости - отрицательный фактор развития института жилищного финансирования, так как несет в себе ипотечную западню, ведет к образованию «мертвого рынка жилья», на котором отсутствует большое число желающих приобретать недвижимость по таким ценам и брать кредиты под столь дорогое жилье.

Стоимость недвижимости тесно связана со вторым фактором доступности жилья - доходами населения. В целом считается, что рынок жилья и кредитов на его приобретение могут нормально функционировать, если соотношение стоимости приобретаемого жилья и годового дохода семьи составляет не более 4,5 [119, с. 128]. По отчетам Всемирного банка, в выборке крупных городов мира, где представлены все крайние уровни доходов и ценовые показатели стоимости недвижимости, это соотношение колеблется от

  1. (некоторые города США) до 12,4 (Пекин). В России огромное рыночное неравновесие, ценовые, стоимостные, финансовые, правовые и другие дисбалансы создали ситуацию, когда соотношение цены продаваемой недвижимости и доходов имеют максимальные показатели (до 750 в 1991- 1992 г.г.) [26]. Показатель, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному доходу в России астрономически высок из-за двух крайностей - обеих составляющих этого показателя: высокой стоимости жилья и строительства, достаточно сильно приближенной к западным ценам, а также крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель в России более чем в 10 раз превышает аналогичные показатели на Западе. Более точно рассчитать его сложно в связи с тем, что средняя стоимость недвижимости варьирует в значительных пределах, а реальные доходы населения трудно поддаются качественному и количественному определению.

Стоимость недвижимости, доходы населения, а также рассчитываемые на их основе показатели доступности жилья являются относительно постоянными величинами для данного промежутка времени. Что же касается условий кредитования, таких как процентная ставка, размер первичного взноса, строки, если они не установлены законодательно, то могут изменяться, соответственно уменьшая или увеличивая доступность жилья для населения в целом, а значит, и влияя на уровень и перспективы развития программ жилищного кредитования. Задавая те или иные параметры кредитного процесса, а, также меняя их значение, можно определить те их значения, которые дают наибольший инвестиционный эффект, в частности, наименьшие риски при кредитовании, а также максимальную доступность кредита для больших групп населения.

Определение основных базовых условий и параметров жилищного кредитования в России на современном этапе представляет собой предмет экономико-статистического и социологического исследования. Это позволяет ответить на ряд ключевых вопросов, важных при определении перспектив развития в РФ различных форм жилищного кредитования:

Расформировалась ли в нашей стране социальная группа, заинтересованная и экономически способная стать получателем жилищных кредитов; отвечают ли потребности и возможности потенциальных получателей кредитов интересам и возможностям финансово- кредитной инфраструктуры, застройщиков, девелоперов и др.;

- каковы основные параметры кредита, реально выполнимые со стороны основной массы трудоспособного населения.

Повышение доступности жилищного кредита можно обеспечить за счет ряда факторов.

  1. Создание условий для частичной оплаты стоимости нового жилья (Ж1) путем реализации или передачи в зачет старого (Жо).
  2. Создание условий для мобилизации сбережений (Со) потенциальных получателей кредита, когда приоритет получает тот заемщик, который вкладывает в приобретение жилья больше собственных средств. В результате главным критерием выступает не уровень доходности кредитной программы, а степень участия потребителя в покупке (Жо+Со). Действует принцип - минимальная величина кредита при максимальном вложении собственных средств заемщика.

Ж1= (Жо+Со max) +К min

  1. Улучшение жилищных условий с использованием программ жилищного кредитования должно происходить поэтапно. Оптимальный размер шага в условиях российского рынка жилья - одна комната или качественное улучшение квартиры.

Ж1 min = Жо+ 1 комн. и т.д.

Это позволит вовлечь в реальный оборот вторичную недвижимость, расширить круг участников программ, а значит, привлечь больше инвестиций.

  1. Заемщик должен иметь постоянный источник дохода. От доходов домашних хозяйств зависит стоимость приобретаемого жилья, а значит и все основные условия кредитования: величина кредита, срок процентная ставка. Существуют определенные критерии, связанные с возможностью заемщика рассчитаться за кредит в намеченный срок, которые связаны в общим объемом дохода семьи, а также с долей идущей на потребление и сбережение. Возможная величина сбережений домашнего хозяйства представ лет собой экономический потенциал для возврата и обслуживания долга.

По данным исследований доля инвестиций, а значит и привлеченных сбережений (I=S), в России составляет около 20% от величины национального продукта. По статистическим оценкам часть денежных средств, остающаяся у среднестатистической семьи после осуществления текущих расходов и обязательных платежей и которая может быть направлена на создание сбережений или соответственно на выплату долга, составляет 14-30% («богатые» и «бедные» слои населения в этот массив не входят) [53, с669]. Кроме того, действующим законодательством, судебной и юридической практикой в РФ максимальный размер удержания из заработной платы граждан по исполнительному листу в соответствии со ст.383 ГПК составляет 20%.

В связи с вышесказанным можно определить, что сумма ежемесячных платежей по обслуживанию кредита или рассрочки не должна превышать 20% от декларируемой величины совокупного месячного дохода семьи.

  1. Минимальная величина первоначального взноса заемщика, оплачивая за счет его собственных средств, должна быть не менее 10% от стоимости нового жилья. Это демонстрация серьезных намерений заемщика и его возможности рассчитаться за кредит.
  2. Условия программы жилищного кредитования должны устанавливаться такие, которые могут быть реально выполнимы наибольшей трудоспособной группой населения. Для того, чтобы определить какие это параметры (норма %, срок кредитования), воспользуемся статистическими данными программы «Жилье в кредит» в г.Сарове Нижегородской обл., а также Минэкономики.

Программа «Жилье в кредит» подразумевает поступательное улучшение жилищных условий населения за счет следующих основных источников финансирования нового жилья:

  • стоимость старого жилья Жо-60-80%;
  • первоначальный взнос заемщика за счет собственных средств - 10-20%;
  • кредитные ресурсы - 10-20%.

На основе начальных и верхних параметров условий кредитования, разработчиками программы произведен следующий расчет основных показателей условий кредитования.

Для расчетов применяется основная формула:

К+К (N%/100%)п=0,2Д( 12 п),

где N%/100%- процентная ставка кредитования, п- срок кредитования в годах, Д- среднемесячный доход семьи.              -

Величина кредита рассчитана как разница между стоимостью нового жилья, стоимостью старого жилья и минимальным размером денежного взноса заемщика. Расчеты долей каждой из составляющих финансирования покупки нового жилья в соответствии с принципом поступательного улучшения жилищных условий приведены в таблице 9.

Таблица 9

Расчеты долей основных источников финансирования при различных вариантах улучшения жилищных условий граждан в

поступательном режиме

Варианты улучшения жилищных условий в поступ, режиме

Ж1

Жо

К+До min

К

10%
¦м.

кв.

м.

кв.

Ж1

м.

кв

Ж1

м.

кв

Ж1

м.

кв

Из 1 к В 2 к 48 33 68,7 15 21,25 10,2 21,2 4,8
Из 2к ВЗ к 62 48 77,4 14 22,58 7,8 12,5 6,2
Из 2 к В 1+1 66 48 72,7 18 27,27 11,4 17,2 6,6
Из 3 к В 4 к 76 62 81,5 14 18,42 6,4 8,4 7,6
Из Зк В 2+1 81 62 76,5 19 2,45 10,9 13,4 8,1
Из 3 к В 2+2 96 62 64,5 34 35,42 24,4 25,4 9,6
Из4 к В 3+1 95 76 80 19 20 9,5 10 9,5
Из 4 к В 2-2 96 76 79,1 20 20,84 10,4 10,8 9,6

Как видно из таблицы 9 оптимальные значения К (величины кредита) находятся в диапазоне 6,4-24,4 кв.м., величина среднего значения составляет 11,4 кв.м. Дальнейшие расчеты ведутся при постоянном значении К- 11,4кв.м.

Для расчетов величин оптимальных значений сроков программы будем использовать формулу.

Д=К(1+Ип)/2,4п 2,4ДЯО=1+И п п(2,4Д/К- N)=l п=1/(2,4Д/К- N)

При проведении расчетов значение Д принято равным 1кв.м., т.е. предполагается, что среднемесячный доход семьи приблизительно равен

4

стоимости 1 кв.м, приобретаемого жилья, сумма кредита (К) составляет постоянную среднюю величину —11,4 кв.м., оптимальное значение величины процентной ставки (N ) по данным прграммы “Жилье в кредит” соответствует =0,07. В результате расчетов п=7,1 (7) лет.

Расширить или наоборот сократить число участников кредитной программы можно путем регулирования объема кредита и срока кредитования.

В таблице 10 представлена зависимость значений среднемесячного дохода семьи от величины кредита при постоянном сроке кредитования.

Таблица 10

Шкала зависимости предельных значений величины кредита и величины

среднемесячного совокупного дохода

Шкала зависимости предельных значений

К

(кв.м.)

2 4 6 8 10 12 14 16
N (в годах) 7 7 7 7 7 7 7 7
д

(кв.м.)

0,17 0,35 0,53 0,7 0,88 1,06 1,024 1,4

В соответствии со статистическими данными программы «Жилье в кредит» (г. Саров), устойчивое множество заявок на участие в программе находится в диапазоне К от 8 до 16 кв.м., что согласно таблица 10 приходится на значение Д равное 0,7- 1,4 кв.м. При средней стоимости жилья по РФ 13500руб. за 1 кв.м. [53, с. 672] это составит от 9450руб. до 18900руб. Сравнивая показатели по среднемесячному доходу семьи, используемые для расчета, с данными по распределению населения России за 2001 год по размеру среднедушевого денежного дохода таблицы 6 Приложения, с учетом коэффициента семейности 2,84 можно отметить, что в зону множества заявок на участие в программе попадают 2 группы населения со среднедушевым доходом от 3000 руб. в месяц и выше. Это количество составляет около 30% населения.

В таблице 11 представлена зависимость среднемесячного дохода семьи и сроков кредитования при постоянном среднем значении величины кредита.

Таблица 11

Шкала зависимости среднемесячного дохода семьи от сроков кредитования при средней величине кредита

К (кв.м.) 11,4 11,4 11,4 11,4
N (в годах) 1 3 5 7
Д (кв.м.) 5,08 1,9 1,28 1,0

Изменение сроков кредитования в соответствии условиями большинства действующих на сегодня программ жилищного кредитования уменьшает потенциальное число участников в них до 10-15%.

Очевидно, что оптимизация режимов жилищного кредитования, в частности удлинение сроков предоставления кредита, повышение объемов кредитования до 30% от стоимости финансируемой недвижимости, приведет к расширению доступности данных кредитных программ, а, следовательно, к активизации потребительского спроса на жилье в целом.

Минэкономики России в 1998 году проводило исследование доступности кредитов на приобретение жилья с. точки зрения доходов населения. Для расчетов использовались следующие исходные значения: кредитная ставка — 10% годовых, доля платежей в доходе заемщика - 30%, коэффициент семейности -2,84, поправка на налоги - 20%. В качестве искомых значений были: величина ежегодных платежей по кредиту, минимальная величина ежемесячного среднедушевого дохода, предельная величина возможных получателей кредитов по показателю дохода. Расчеты велись при переменных значениях сроков кредитования (Юлет и 15 лет), стоимости жилья (3900 руб. - эквивалент 650 дол. США, 5200 руб. - 850 дол.США, 6500 руб. -1100 дол. США, 7800 руб. - 1300 дол.США) и доли кредита в стоимости жилья (70%, 50%, 30%). Результаты расчетов представлены в таблице .

Анализ результатов показывает, что оптимальный режим условий кредитных программ при сроке кредитования 10 лет находится в зоне, где стоимость жилья равна эквиваленту 650 дол.США за квадратный метр, а доля кредита составляет 30% от стоимости жилья. При этом среднедушевой доход составил 1114 руб., эквивалент 190 дол.США, а предельная величина возможных получателей кредита - уже 43,3%.

Таким образом, для того, чтобы программы жилищного кредитования были доступны, развивались и по мере своего развития приближались к ипотечным программам, условия кредитования должны максимально соответствовать доходам основной части трудоспособного населения (процентная ставка -7-10% годовых, срок кредитования - 5-7 лет и более). Такие условия даже при весьма малой доле кредита (10-20%) становятся важным стимулом принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств.

Анализ действующих в России программ жилищного кредитования, а также уровень их распространения, показывают, что именно жилищный кредит, как переходная форма к классическому ипотечному кредитованию, в наибольшей степени адаптирован к сегодняшним специфическим социально- экономическим условиям страны. Какая из существующих сегодня моделей жилищного кредитования является наиболее перспективной?

Таблица 12

Экономические показатели доступности кредита на приобретение жилья для населения

70% от стоимости жилья

50% от стоимости

30% от стоимости

Срок кредита 10 лет

Стоимость строительства (приобретения) 1 кв.м, жилья

Стоимость строительства (приобретения) 1 КВ.М. ЖИЛЬ51

Стоимость строительства (приобретения) 1 кв.м, жилья

РМТ 44429 59239 74049 88859 31375 42314 52892 63471 19041 25388 31375 38082
MIN 5215 6953 8691 10429 3725 4966 6208 7450 2235 2980 3725 4470
% lt;7% lt;7% lt;7% lt;7% lt;13% lt;7% Llt;7% lt;7% lt;13% lt;13% lt;13% lt;7%
РМТ 22215 29620 37025 44429 15868 21157 26446 31375 9521 12964 15868 19041
MIN 2607 3476 4346 5215 1862 2483 3104 3725 1117 1490 1892 2235
% lt;13% lt;13% lt;7% lt;7% 16.4% lt;13% lt;13% lt;13% 43.3% 26.9% 16.4% lt;13%

130

Таблица 12 (продолжение)

70% от стоимости жилья

50% от стоимости

30% от стоимости

Срок кредита 15 лет

Стоимость строительства (приобретения) 1 кв.м, жилья

Стоимость строительства (приобретения) 1 кв.м, жилья

Стоимость строительства (приобретения) 1 кв.м, жилья

РМТ 35892 47856 59821 71785 25637 34183 42729 51275 15382 20510 25637 30675
MIN 4213 5617 7021 8425 3009 4012 5015 6018 1805 2407 3009 3611
% lt;7% lt;7% lt;7% lt;7% lt;13% lt;7% lt;7% lt;7% 17.7% lt;13% lt;13% lt;13%
РМТ 17946 23928 29910 35892 12819 17092 21364 25637 7691 10255 12819 15382
MIN 2106 2808 3511 4213 1505 2006 2508 3009 903 1204 1505 1805
% lt;13% lt;13% lt;13% lt;7% 26.3% lt;13% lt;13% lt;13% 57.0% 38.3% 26.3% 17.7%

Годовая процентная ставка по кредиту — 10%.

Доля платежей по кредиту в доходе заемщика — 30%. Коэффициент семейности — 2,84.

Поправка на налоги и обязательные платежи — 20%.

РМТ —, величина ежегодных платежей по кредиту. M1N —- минимальная требуемая величина ежемесячного душевого дохода. % — максимальная граница доступности (приближенная оценка).

Программы кредитования населения на строительство и приобретение жилой недвижимости, реализуемые коммерческими банками за счет собственных ресурсов, являются простыми и универсальными. Такие кредиты с различными вариантами сроков и обеспечения применяются банками для клиентов риэлторских, девелоперских компаний на стадии строительства и особенно, при покупке готового жилья. Однако, как уже указывалось ранее, количество кредитных договоров с целью приобретения заемщиками собственного жилья по данной схеме незначительно, и можно полагать, что этот вариант жилищного финансирования в ближайшее время не получит существенного развития.

Главная проблема для банка, выдающего такой кредит - привлечение финансовых ресурсов для его рефинансирования, на сегодня остается нерешенной. В России, несмотря на рост основных макроэкономических показателей в 1999-2001г.г. уровень инфляции остается высоким для проведения широкомасштабных инвестиционных программ на рынке недвижимости. Кризис финансово-кредитной системы привел к «синдрому недоверия» институциональных, частных инвесторов и к рынку ценных бумаг, и к государству. Да и сам низкий уровень развития вторичного рынка ценных бумаг не способен обеспечить мобилизацию кредитных ресурсов. В результате потребность заемщиков в средствах для приобретения и строительства жилья может обеспечиваться банком только из собственных и привлеченных источников. Поэтому данные кредиты являются краткосрочными, дорогими и высоко зависимыми от колебаний стоимости денежных ресурсов на финансовокредитном рынке. При высоких существующих процентных ставках по кредитам коммерческих банков заемщиками могут быть преимущественно слои населения с достаточно высоким уровнем декларируемых доходов.

Возможностью использования в качестве основного источника кредитных ресурсов средств клиентов, находящихся на банковских депозитах, на современном этапе в наибольшей степени располагает Сбербанк РФ. В дальнейшем, по мере установления доверия населения к банковским вкладам, такие возможности могут появиться и у большего числа банков.

Помимо проблемы привлечения финансовых ресурсов, перед банками стоят другие серьезные проблемы - кредитного риска и риска процентной ставки. В настоящее время в России защита субъектов кредитования носит односторонний характер и в большей степени защищает кредитора, в частности через введение скрытых коэффициентов запаса во все элементы кредитного процесса (кредитные ставки, технология накопления, объем первичного взноса).

Несомненно, отсутствие долгосрочных средств, необходимой рыночной инфраструктуры, эффективного законодательства, казалось бы, ставит закрытые ссудосберегательные институты в сложных экономических условиях в более привилегированное положение. Действительно, данная технология жилищного кредитования является более стабильной и устойчивой, довольно дешевой, решает проблему привлечения финансовых ресурсов в систему, легко вписывается в очень развитую в России систему долевого строительства жилья, быстро адаптируется практически к любому правовому полю и, что самое главное, в наименьшей степени зависит от колебаний общего финансовокредитного рынка в стране.

Однако говорить о бесспорном преимуществе системы стройсбержений перед остальными для России сегодня преждевременно. Полностью закрытая модель рыночного кредитного института со значительным накопительным периодом - 3-5-7 лет и более, притом с низкими накопительными ставками, нереальна в связи с общей неподготовленностью экономики России в правовом и финансовом отношении к долгосрочному инвестированию, а также из-за огромного недоверия населения к любым негосударственным программам сбережений.

Тем не менее, справедливо то, что сама система жилищных сбережений в наибольшей мере соответствует сложившимся в стране политическим и

макроэкономическим условиям, а также традициям, интересам и возможностям широких слоев населения. Для того, чтобы привлечь к себе интерес и доверие населения, система жилищных сбережений должна содержать кратко- или среднесрочный накопительный этап в рамках              деятельности

специализированного и лицензированного кредитного              учреждения,

предусматривать для желающих приобрести жилье в кредит или рассрочку льготы в зависимости от длительности сроков накопления, предлагать разнообразные по цене, качеству и месторасположению объекты жилой недвижимости. А самое главное, для обеспечения              нормального

функционирования она должна сопровождаться комплексной государственной поддержкой, включая правовое, лицензионное и финансовое регулирование деятельности всех входящих в нее учреждений, предоставление государственных гарантий и налоговых льгот.

Наиболее перспективными в условиях переходной экономики России являются те программы жилищного кредитования, внутри которых решается проблема создания недорогих постоянно пополняемых кредитных фондов, значительно снижены риски, сопровождающие кредитный процесс за счет сокращения сроков кредитования и уменьшения суммы займа по сравнению с классическими схемами ипотеки.

В целом, уровень развития программ жилищного кредитования, а также темпы и возможности их трансформации в классические формы ипотечного кредитования зависят от того, насколько их реализация позволяет выполнить основную задачу - создание финансового моста между реальными инвесторами и потенциальными заемщиками, а также от того, насколько данные программы будут доступны для населения.

На рынке жилья строительно-промышленный комплекс имеет резервы для наращивания своих мощностей в ближайшие годы в несколько раз. Инфраструктура рынка недвижимости в основном сформирована, сеть кредитно-финансовых организаций развита, сбережения населения, по оценкам

экспертов, определены в размере около 50 млрд. долларов США.

В то же время, в результате влияния высокого уровня инфляции, неустойчивой работы финансово-кредитной системы, и как следствие этого, отсутствия доверия населения к банкам, сбережения граждан не обеспечивают инвестиционного процесса. Поэтому на рынке капиталов отсутствуют ресурсы для инвестирования в жилищный сектор и функция инвестирования жилищного рынка в настоящее время смещена от рынка капиталов к рынку недвижимости. В результате мобилизации ресурсов населения, т.е. сбережений и ликвидной недвижимости за счет механизма активизации потребительского спроса, основным инвестором программ жилищного кредитования становится сам покупатель жилья.

Потребительский рынок существенно оживляется, если он стимулируется кредитами на приобретения различных товаров, в том числе и недвижимости. Жилищный кредит в этом случае выполняет роль катализатора, который с одной стороны расширяет спрос на жилье, а с другой - повышает инвестиции в реальный сектор экономики - жилищное строительство и все связанные с ним отрасли (транспорт, производство стройматериалов, добычу полезных ископаемых и т.д.). В результате реальный сектор экономики получает дополнительное финансирование, а бюджеты всех уровней дополнительные налоговые поступления, с помощью которых может производиться частичное рефинансирование выданных кредитов, реализация государственных жилищных программ.

Практический опыт подтверждает, что даже при 10-20% доле кредитных ресурсов в покупке жилой недвижимости это дает увеличение спроса на жилье на 20-30% против сложившегося уровня. Возникающие в результате дополнительные доходы бюджета, могут служить одним из источников программ жилищного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе или городе. Важным источником финансирования социальных жилищных программ и инфраструктуры могут быть местные налоги. С их помощью в какой-то степени возможно регулировать жилищное инвестирование, а также жилищное кредитование, например, через льготное налогообложение субъектов жилищного рынка.

Основным направлением налогового реформирования является переход от недвижимости, приносящей убытки к недвижимости, приносящей доход, и соответственно, от убыточной отрасли жилищных услуг к сектору, приносящему значительные доходы. Поступления от налогов могут идти на строительство социального и коммерческого жилья, средства от которого в свою очередь должны направляться на развитие жилищного кредитования.

Вопрос образования кредитных ресурсов может достаточно эффективно решаться за счет применения еще одной специальной финансовой технологии - разновидности жилищного кредитования с финансированием за счет заемных средств без участия кредитного учреждения. За рубежом данная схема носит название «ипотеки без кредитора» и считается сверхрискованной сделкой. Поэтому срок ее небольшой от 1-2 до 5 лет. В такой кредитной сделке финансирование покупателя осуществляется самим продавцом недвижимости. Это довольно неплохой для России инвестиционный вариант, так как он не требует больших финансовых и институционных затрат, дает ресурсы, которые несравнимо дешевле ресурсов финансового рынка, вводит в жилищный рынок большое число новых участников. Такая форма кредита на приобретение жилья очень близка долевому строительству и продаже жилья в рассрочку. Но в отличие от них, она связана не только с рынком новостроек, но и с рынком вторичного жилья. Схема является дешевой, часто не предполагает вступительного взноса. Официальное законодательное введение и широкое применение данной технологии, несомненно, будут значительным стимулирующим фактором развития жилищного рынка и института жилищного кредитования. Однако данной технологии необходимы очень серьезные правовые и финансовые проработки на законодательном уровне, обеспечивающие безусловную защиту всех субъектов сделки, обязательную жесткую подконтрольность и прозрачность всех юридических, финансовых и иных операций, достоверную оценку стоимости недвижимости, проработку вопросов эффективного налогообложения и т.д.

Огромную роль в становлении системы жилищного кредитования может сыграть дальнейшее развитие и некоторая трансформация системы долевого участия граждан в строительстве недвижимости. Речь идет о более широком применении схем реального инвестирования средств населения в различные инструменты, например, через участие в инвестиционных или кооперативных институтах по принципу «взнос-доля в жилье», включая частное арендное жилье с последующим управлением долевой арендной недвижимостью. Организационно- правовая форма такого института может быть приближена к строительным или жилищным кооперативам, новым паевым инвестиционным институтам, работающим с недвижимостью (по аналогии с американскими взаимно-паевыми фондами, различными партнерствами, трастами).

Широкое использование в инвестиционном процессе жилищных и жилищно-строительных кооперативов несмотря на низкие доходы населения представляется              целесообразным и перспективным. Именно эта форма

жилищного финансирования наиболее характерна для российской жилищной экономики, так как она предполагает абсолютное равное участие пайщиков во всех процессах в течении всего инвестиционного цикла создания и эксплуатации недвижимости с одинаковым распределением как всех рисков, так и доходов.

Совмещение накопительной и чисто инвестиционной технологии может дать очень сильный эффект, поскольку позволит решить сразу несколько проблем, в частности изыскания средств на жилищное инвестирование и жилищное кредитование, решения жилищных вопросов, становления рынка арендной недвижимости, института управления недвижимостью, внедрения в сознание населения основного рыночного стимула - получение доходов от недвижимости. Основной негативный фактор, тормозящий развитие различных технологий накопления (в сертификатах, жилищных контрактах, долевом участии и т.д.), - необязательность всех субъектов инвестиционных сделок получает здесь следующее решение. Заемщику, который не в состоянии накопить средства, необходимые для приобретения целой единицы жилой недвижимости, предоставляется реальная возможность дальнейшего участия в доходной недвижимости в виде вложенного (по факту) долевого участия в ее создании, что значительно раздвигает жесткие рамки многих инвестиционных программ, а также снижает риск незавершения строительства. Более того, данная технология значительно увеличивает число участников жилищного инвестирования.

Большое значение в становлении института жилищного финансирования имеют выбор и применение эффективных инструментов кредитования. Стоимость банковских ресурсов при кредитовании на строительство и приобретение жилой недвижимости составляет значительную долю кредитной ставки и является главным фактором, который ограничивает доступность такого кредита. При всем разнообразии кредитных инструментов и технологий в России используется один инструмент, основой которого является постоянная кредитная ставка и жесткая привязка жилищного кредита, а также стоимости недвижимости к курсу американского доллара с оплатой в рублях по курсу.

Принятие долларового эквивалента за основу всех сделок на рынке недвижимости вызвано общероссийской тенденцией, а также тем, что при применении других инструментов возможны огромные непредсказуемые банковские риски, что абсолютно неприменимо для любых коммерческих институтов.

Общая схема кредитования с твердым процентом и фиксированной стоимостью недвижимости в долларах США только отчасти страхует кредитора, так как не всегда успевает за колебаниями финансового рынка, поэтому основной негативный фактор данной кредитной технологии гасится

некоторым увеличением процентной ставки по кредиту.

В то же время при таком подходе банков для большинства населения подобные кредиты становятся нереальными и непопулярными. В частности, после августовских событий 1998 г., амортизационные взносы за кредит заемщикам необходимо было выплачивать в долларовом исчислении в том же объеме, и новые выплаты практически в 4 раза превышали суммы выплат в рублевом исчислении. В связи с падением стоимости недвижимости в этот период, применяемая технологи требовала пересчета стоимости, а также кредитного баланса, что не было предусмотрено действующими договорами.

Стремясь обезопасить себя от риска процентной ставки, банки пытаются применять индексированные кредитные инструменты, в частности так называемый инструмент с регулируемой отсрочкой платежа - ИРОП. Это инструмент, созданный на базе кредита с двойным платежом и разработанный для Венгрии, по финансовой сути является аналогом ряда существующих популярных альтернативных инструментов. Его функции - защита кредитных институтов от возможных рисков путем их частичной переадресации на заемщика, а также общее увеличение доступности кредита для заемщика в первое время.

В данном инструменте используются две процентные ставки: платежная ставка, определяющая ежемесячные платежи в размере 5-10%, и контрактная ставка, определяющая платежный остаток баланса. Платежная ставка значительно меньше контрактной. При этом могут быть приняты самые различные процентные индексы, привязанные к экономическим изменениям в стране. Контрактная ставка устанавливается на несколько пунктов выше выбранного процентного индекса, например, процента по межбанковскому . кредиту. Это гарантирует постоянный доход банку за счет договорного превышения контрактной ставкой стоимости приобретения кредитных фондов и обеспечивает тем самым некий резерв на случай неплатежей заемщика. Платежная ставка определяется исходя из разницы между контрактной ставкой

и ставкой по межбанковскому кредиту плюс несколько процентных пунктов. Она устанавливается таким образом, что включает амортизационные выплаты основной суммы долга в течении всего срока кредита.

Разница между величиной фактических выплат и необходимых выплат с учетом контрактной ставки и остатка кредитного баланса, капитализируется. Новые платежи за кредит осуществляются уже исходя из капитализированного баланса кредита по новой платежной ставке.

ИРОП был опробован некоторыми московскими банками. Однако, рассчитанный на предоставление возможности переноса выплаты определенной части процентов по кредиту на более позднее время, ИРОП основывался на том, что доходы заемщика должны постоянно увеличиваться из-за инфляции. Имея неплохие характеристики для заемщика в условиях нестабильной экономики, ИРОП в чистом виде полностью непредсказуем и для заемщиков, и для кредиторов в российских условиях становления жилищноинвестиционного рынка.

#              Для              того              чтобы предоставление кредитов на строительство и

приобретение недвижимости получило реальное развитие в России, необходимо выработать хотя бы в первом приближении свой, российский вариант стандартного кредита, условного доступного для представителя среднего класса, рассчитать российские критерии, показатели, нормативы. Из- за низких доходов граждан в расчет стандартного субсидированного кредита должны обязательно включаться не только общие доходы семьи, но и среднедушевые расходы, которые должны постоянно пересчитываться и индексироваться.

Поэтому в условиях переходной экономики политика жилищного кредитования в части применяемого инструмента должна, с одной стороны, оставаться жесткой и последовательной, не допускающей сверхрасчетного субсидирования в нереальных для государства объемах, а с другой стороны, - должна включать элементы постоянного «подстраивания» возможностей

амортизационных кредитных выплат заемщиками под реальные экономические изменения. В частности, для России в настоящее время, вероятно будет достаточно эффективным применение не четко выбранного показателя для инструмента с плавающей ставкой, а сложной кредитной схемы, где дополнительно к плавающей ставке и сами показатели будут меняться. Смена основных показателей и индексов позволит индексировать финансовые потери заемщика от инфляции, которая учитывается при расчете кредитного баланса, и обеспечит максимальную реальность выплат кредита. Такая кредитная технология будет направлена на достижение не только первичной, но и постоянной доступности кредита для заемщика.

Анализируя начало становления системы жилищного кредитования в регионах России, можно предположить, что в целом в течении достаточно длительного времени будет преобладать усредненный вариант регионального или муниципального незакрытого финансово-кредитного или иного учреждения, имеющего реальную возможность создания гарантированного непрерывного цикла жилищного инвестирования. При этом в качестве основных источников кредита могут применяться как элементы закрытых институтов (накопления самих заемщиков), так займы, выпуски муниципальных жилищных облигаций и т.д. Постепенно должен осуществляться переход от доминирования чисто муниципального финансирования и использования значительных бюджетных средств к более сбалансированным финансовым технологиям с созданием крупных кредитных фондов за счет рыночных источников.

Поэтому необходима выработка более последовательной федеральной политики, которая бы не противоречила реально сложившейся ситуации с жилищным кредитованием в России, способствовала развитию лучших российских и зарубежных технологий, . подготавливала правовое и институциональное поле для их эффективной работы, вносила необходимые коррективы в законодательство по ценным бумагам, по страхованию депозитов, отрабатывала эффективные системы оценки и регистрации недвижимости.

Для понимания особенностей развития и становления рынка жилищного финансирования и механизма жилищного кредитования в современных российских условиях, необходимо учитывать следующее:

  • преимущественное развитие должны получить программы кредитования, ориентированные в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом по размеру кредите, что позволит при ограниченном объеме кредитных ресурсов обеспечить кредитами максимальное число заемщиков и в свою очередь, будет стимулировать экономическую активность соответствующих слоев населения;
  • значительную роль в механизмах финансирования будет играть возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющейся в собственности заемщика недвижимости, а также за счет жилищных государственных субсидий.

Эффективная практика российских регионов является ярким подтверждением того, что в настоящий момент именно на региональном уровне возможно становление в России института жилищного кредитования, наиболее адаптированного к российской действительности. Регионы и муниципалитеты, обладая многими реальными и потенциальными средствами, исполнительной, законодательной властью, доверием населения, резервом в виде жилищных фондов, незавершенного строительства, имеют возможность быстро маневрировать в области налогов, субсидирования рыночных субъектов, реального рефинансирования кредитов. Поэтому различные варианты местных схем жилищного кредитования населения, которые легче приспособить к экономической российской реальности, являются наиболее приемлемым переходным механизмом к рыночному, возможно долгосрочному жилищному финансированию.

Несомненно, богатый опыт российского жилищного финансирования и кредитования на переходном этапе требует самого тщательного изучения и

анализа на федеральном уровне для передачи наилучших вариантов другим регионам, а также для выработки комплексных кредитно-финансовых технологий в качестве базовых для всей России.

<< | >>
Источник: Коган Юлия Иосифовна. Жилищное кредитование в Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва - 2003. 2003

Еще по теме Глава 3. Перспективы развития жилищного кредита в России:

  1. 3.1. Система рисков, существующих при ипотечном жилищном кредитовании населения
  2. §1. Банковская система РФ - становление, развитие, объективная необходимость инвестиционной направленности
  3. 2.2. Система источников правового регулирования потребительского кредитования в России и в зарубежных правопорядках
  4. 1.1. Понятие и структура промышленных инвестиций в России
  5. Глава IДЕНЕЖНАЯ ПОЛИТИКА ЭПОХИ ВОЕННОГО КОММУНИЗМА
  6. Глава 13 Становление нэпа и создание условий функционирования рынка
  7. Анализ практики ипотечного жилищного кредитования
  8. 3.1 Ипотечные ценные бумаги, как метод финансирования жилищного строительства
  9. Оглавление
  10. Глава 3. Перспективы развития жилищного кредита в России