Передумови, аспекти успішного розвитку кредитування на базі емісії іпотечних цінних паперів

Відповідно до статті 31 Закону України “Про іпотеку” заставні можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних паперів:

• іпотечних облігацій;
• іпотечних сертифікатів.

Практика зарубіжних іпотечних ринків, доводить однією із головних функцій даного ринку, і його суб’єктів іпотечних банків є рефінансування шляхом емісії іпотечних цінних паперів.

1. надання кредитів, забезпечених нерухомістю;
2. залучення для цього коштів шляхом емісії цінних паперів, забезпечених цією нерухомістю.

Отже, одна і та ж нерухомість (як форма забезпечення) дає змогу зменшити ризики і водночас (у випадку емісії ЦП, забезпечених цією ж нерухомістю) є засобом залучення у розпорядження банку нових джерел іпотечного кредитування.

Передумови успішного розвитку кредитування на базі емісії іпотечних цінних паперів:

1. чітко сформульовані правові вимоги, яким повинні відповідати іпотечні фнансово-кредитні установи (регламентує кредитування шляхом емісії іпотечних цінних паперів);
2. правове визначення іпотечного кредиту (як такого, що забезпечений заставою нерухомості);
3. ліцензування та особливий державний нагляд (емісія іпотечних цінних паперів може здійснюватися лише фінансово-кредитними установами, які мають на це відповідну ліцензію, причому – під особливим державним наглядом);
4. застосування “стіни захисту” (вона передбачає чітке і жорстоке відокремлення іпотечного кредитування та емісії іпотечних цінних паперів від іншої діяльності);
5. застосування принципу покриття (емітовані іпотечні цінні папери мають покриватися достатньо за вартістю застави; до певних меж наприклад, до 10% від загального обсягу емітованих цінних паперів, вони можуть покриватися іншими, визначеними законом, цінностями – вимогами до центрального банку);
6. застосування меж покриття (лише 60-70%, а в Україні, можливо, щонайменше 50-70% від вартості заставленої нерухомості може застосовуватися для покриття іпотечних паперів);
7. обгрунтоване визначення вартості предмета застави;
8. запровадження інституту довірених осіб (довірену особу, призначену органом банківського нагляду, як свого представника повинна мати кожна іпотечна установа; довірена особа інформує орган банківського нагляду про діяльність іпотечної установи);
9. застосування реєстру покриття (дані про всі активи, які є покриттям іпотечних цінних паперів, слід заносити до особливого реєстру; орган банківського нагляду повинен регулярно отримувати засвідчену довіреною особою інформацію про покриття, рух цінностей, занесених до реєстру, можливий лише за письмової згоди довіреної особи);
10. застосування особливого порядку зберігання цінностей покриття (документи, які підтверджують право (цінностей) на цінності покриття, мають зберігатися під спільним контролем довіреної особи та іпотечної установи);
11. право забезпечення переваг держателів іпотечних ЦП перед іншими кредиторами іпотечної установи в разі банкрутства останньої.

Зазначені вище передумови обов’язкові для всіх країн, незалежно від стану економіки та її національної особливості.

У державах, які реформують власні економіки, в т.ч. в Україні, на початковій фазі становлення іпотечних відносин слід особливу увагу приділити таким аспектам:

1. регулюванню меж позичок, об’єктивній і обгрунтованій оцінці нерухомості, обмеженню сфери сфери діяльності іпотечних установ малоризиковими операціями та запровадженню особливого контролю за такими установами;
2. необтяженості іпотечних установ проблемними боргами попереднього періоду;
3. правовому забезпеченню гарантій, наданих держателям іпотечних цінних паперів;
4. номінації іпотечних цінних паперів у доларах США або євро (що сприяло б припливу іноземних інвестицій, а до того ж убезпечило б держателів іпотечних цінних паперів від ризику девальвації національної валюти;
5. запровадженню правових стандартів, які виправдали себе в країнах ЄС.

Іпотечні цінні папери – постійна складова фондових ринків високорозвинених економічних систем, вони є ефективними інструментами спрямування багатомільярдних інвестиційних потоків у економіку.

Протягом останні десятиріч іпотечне кредитування є невід’ємною складовою частиною світового ринку цінних паперів.

За цей чималий строк у відповідь на потреби інвесторів з’явилася велика кількість різноманітних цінних паперів на базі іпотечного кредиту.

Найбільш узагальнені іпотечні цінні папери, які в англомовній літературі називають іпотечні облігації (mortgage bonds), облігації іпотечних банків (mortgage bank bonds), іпотечні сертифікати участі (mortgage pass-through security), іпотечні облігації, забезпечені пулом заставних (MBS – mortgage-backed securities), які являють собою права вимог за іпотечними кредитами, що забезпечені заставою об’єктів нерухомості.

Останнє поняття включає в себе:

• кредити, оформлені заставною, і можуть бути переуступлені іншій особі шляхом індосаменту;
• процес сек’юритизації – процес заміни банківських запозичень і кредитів емісією цінних паперів;
• іпотечний пул – об’єднання іпотек за іпотечними договорами, що забезпечує виконання основних зобов’язань, реформованих у консолідований іпотечний борг;
• консолідований іпотечний борг – зобов’язання за договорами про іпотечний кредит, реформований кредитодавцем;
• іпотечні активи – реформовані в консолідований іпотечний борг зобов’язання за договорами про іпотечний кредит здійснювати платежі в рахунок погашення основного зобов’язання протягом строку обігу сертифікатів.

Іпотечні активи мають:

• вартість;
• ціну придбання;
• строк існування.

Сьогодні законодавче регулювання ринку іпотечних цінних паперів встановлюється:

1. Законами України: Про іпотеку (2003 р.), Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати (2003 р.), Про іпотечні облігації (2006 р.), у Верховній Раді знаходиться проект закону “Про іпотечні цінні папери”;
2. нормативно-правовими актами ДКЦПФР.

Згідно цього законодавства іпотечними цінними паперами є боргові цп, випуск яких забезпечений іпотечним покриттям (іпотечним пулом), та які свідчать право власників у межах одного випуску (щодо емітента) на отримання від емітента належних їм коштів у встановлений строк відповідно до вимог, визначених вище названими законодавчими актами.

Законами і нормативними актами також визначаються:

• вимоги до проспектів емісії;
• розмір та правовий режим іпотечного покриття, порядок звернення стягнення на нього та ведення реєстру покриття;
• функції, права управителя іпотечним покриттям, вимоги до договору про управління покриттям;
• компетенція загальних зборів власників іпотечних цінних паперів.

Державний нагляд та регулювання у сфері іпотечних цінних паперів і діяльності фінансових установ покладається на три державні органи:

1. щодо випуску та обігу іпотечних цінних паперів – на Державну комісію з цінних паперів та фондового ринку;
2. щодо діяльності установ, які називаються фінансові, мають справу з іпотечними цінними паперами, але не являються банками – на Державну комісію з цінних паперів та фондового ринку та особливо – Державну комісію з регулювання ринків фінансових послуг;
3. щодо банків – на Національний банк України.

Прийняття закону “Про іпотечні цінні папери”, дія вищезазначених законів мають створити необхідні умови для розвитку нових фінансових інститутів, сприяти розвитку іпотечного ринку, що приведе до залучення в реальний сектор економіки значних інвестиційних ресурсів.