Основные              принципы организации и механизм функционирования жилищного рынка в России

Переходный период представляет собой сложнейший процесс постепенной переориентации всех сфер экономики на рыночный тип производственных отношений. Смена экономической формации, сопровождающаяся качественными изменениями условий общественного производства, выраженных в многообразии форм собственности, свободе экономических субъектов в условиях действия законов спроса и предложения, не могла не привести к резкому спаду всех основных социально-экономических показателей развития страны, производственные отношения которой были выстроены в качественно иных условиях.

показатель ВВП за период 1991-2000 гг. снизился до 57%;

объем промышленного производства в 2001 г. составил 21 %;

падение инвестиций в основной капитал в 2001г. произошло почти в 2 раза и составило 53%;

снижение доли государственного финансирования инвестиций в основной капитал за период с 1993 по 2001 гг. произошло с 34% до 19,8%;

уровень прямых инвестиций в основной капитал предприятиями с иностранной формой собственности остался чрезвычайно малым и не оказывает существенного влияния на ситуацию в экономике (3,1% в 1999 г., в 2001г. снижение составило 7% к уровню 1999г.);

объемы работ, выполненных по договорам строительного подряда в 2001 г. снизились до 67%;

инвестиции в основной капитал к ВВП, в среднем за 1997-1999 гг., составили 15%, в 2001 г. этот показатель увеличился до 23%;

степень износа основных фондов предприятий в 2001 г. составила 48%, а по некоторым отраслям превысила 50%.

Строительство является крупной отраслью материального производства ведущих индустриально-развитых стран мира. Завершая инвестиционный процесс, оно обеспечивает непрерывность расширенного воспроизводства, материализует достижения научно-технического прогресса в производственной сфере, обеспечивает качественное обновление его основных фондов.

Участие строительного комплекса в общественном производстве страны характеризуется данными Таблицы 1.

Для сравнения: в индустриально развитых странах на долю строительства приходится 8-16% ВВП и 4-9% общей численности рабочих, занятых в производстве[*].

Приведенные ниже данные подтверждают, что основные рыночные условия к 2002 г. сформировались:

число строительных организаций с частной формой собственности составило 88%;

объемы работ, выполненных подрядными организациями с частной формой собственности, составили 68,7%, на государственную и муниципальную формы собственности приходилось 9,5% объемов выполненных работ;

произошли изменения в структуре строительных организаций. Резко возросла доля организаций с численностью работников до 100 человек и составила 96% от общего числа строительных организаций, что обусловило рост конкуренции между строительными фирмами.

Таблица 1

Основные показатели участия строительного комплекса в экономике страны (%)

Жилищное строительство как отрасль строительного комплекса и основной элемент жилищного рынка отражает все тенденции, происходящие,

Основные показатели состояния жилищного строительства.

как в строительном комплексе, так и в экономике в целом (Таблица 2).

Таблица 2

Для сравнения: число построенных квартир по состоянию на 2000 г.

Преодоление спада и развитие устойчивой тенденции к повышению основных экономических показателей, характеризующих состояние экономики страны, не может быть достигнуто без глубокой структурной перестройки всех отраслей экономики. Суть структурной перестройки состоит в переориентации на конечного потребителя и изменении схемы функционирования общественного производства, когда импульс экономического роста и развития в условиях рынка исходит от потребителя, а не производителя, как это было в условиях административной экономики.

Основу рыночного производства составляют потребительский спрос и возможность получения доходов, мотивирующие к производственному

процессу. Потребительский спрос, в конечном итоге, формируется гражданами, а целью экономического производства является удовлетворение возрастающих потребностей населения страны. Переориентация экономики России на конечного потребителя - гражданина происходит, в первую очередь, в отраслях и сферах экономики, напрямую связанных с потребительским спросом населения, наиболее быстро адаптирующегося к меняющимся условиям. Именно отрасли и сферы экономики, обслуживающие конечного потребителя, являются катализатором развития для остальных отраслей экономики, т.к., формируя спрос и становясь заказчиками товаров, работ, услуг, обеспечивают рынок сбыта, базу для извлечения доходов, определяют направления дальнейшего развития производства по всей экономической цепочке.

Жилищная сфера является одной из важнейших в обеспечении необходимых потребностей человека. Состояние именно этой сферы экономики во многом определяет уровень жизни граждан и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его lt; “богатства” и формирует базу для развития экономики страны в условиях рынка. Жилищное строительство, являясь структурообразующим фактором, обеспечивает спрос и через него развитие отраслей строительных материалов и конструкций, лесной и деревообрабатывающей промышленности. Получают дополнительный импульс энергетика, транспорт, металлургия, развивается коммунальная инфраструктура. Получает дополнительный толчок развития и весь строительный комплекс, выполняя заказы на строительство магазинов, торговых и развлекательных центров, ресторанов, школ и других объектов социальной сферы, непосредственно связанных с процессом жилищного строительства. Жилищное строительство также вносит весомый вклад в бюджеты всех уровней — федерального, регионального, местного. На стадии строительства жилья обеспечиваются налоговые поступления в бюджеты всех уровней. По завершении строительства жилье продолжает участвовать в формировании муниципального бюджета через налоги на недвижимость (налог на имущество) и доходы, получаемые домовладельцами. Не менее существенна

роль жилищного строительства в решении таких важных государственных задач, как повышение мобильности трудовых ресурсов страны и снижение уровня безработицы. Рыночный тип экономики предполагает высокую мобильность трудовых ресурсов, что не' может быть обеспечено без эффективного решения жилищных проблем населения.

Изучению проблем жилищной сферы и жилищного строительства, формирующих жилищный рынок, их влиянию на экономику и развитие производства, посвящен ряд научных работ российских и зарубежных ученых экономистов. Исследованию рынка жилья посвящены работы зарубежных экономистов: Кевина Ланкастера “Новый подход к теории спроса” (Журнал “Политическая Экономика”, апрель 1966 г.), Раймонда Страйка и Лари Озана “Ценовая эластичность к предложению городских домов” (Институт экономики города, США 1977 г.), Петера Кассиматиса “Строительная индустрия” (Национальная промышленная конференция, Нью-Йорк, 1970), Джеймса Фолиана “Влияние на ценовую эластичность предложения вновь построенного жилья в долгосрочной перспективе” (Журнал “Экономика Земли” 1979 г.) и других. Российский вклад в исследование этой проблемы выражен работами О.А. Доничева “Экономические проблемы создания и развития рынка жилья”, Абрамова С.И., Волкова Б.А., Серова В.М., Белоусова Н.Д., Головина Ю.В. и других. Эволюции развития рынка жилья в России и его взаимосвязи с развитием системы хозяйства нашей страны посвящена диссертационная работа А.Н. Ларионова.

Определяя место и роль жилищного строительства, следует обозначить само понятие жилищной сферы. Жилищная сфера представляет собой сложный процесс создания, функционирования, эксплуатации и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос) и часть сферы услуг, связанных с проектированием и текущим функционированием жилищного фонда (Рисунок

. В то же время, жилищная сфера представляет собой взаимодействие двух основных элементов: рынка жилищного фонда и рынка жилищных услуг, образующих в совокупности рынок жилищной недвижимости (жилищный рынок).

Рис. 1 Схема цикличности процессов, протекающих в Жилищной сфере.

Рынок жилищной недвижимости — сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Рынок жилищного фонда представляет собой некий имеющийся объем зданий и сооружений, предназначенных для эксплуатации в качестве жилья. Жилищные услуги относятся к понятию текущего функционирования жилищного фонда и определяются тем набором жилищных услуг, который может производить каждая жилая единица жилищного фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для его владельцев. В конечном итоге, для населения и экономических субъектов, действующих на рынке жилья, представляет ценность не сам жилищный фонд как таковой, а именно, как производящий жилищные услуги и доход. Жилищное строительство как механизм создания, эксплуатации и выбытия жилищного фонда во многом определяется процессами, протекающими в сфере взаимодействия рынка жилищного фонда и рынка жилищных услуг, и подчиняется их законам. Рынки жилищного фонда и жилищных услуг имеют тесную взаимосвязь, обусловленную особенностями такого товара, как жилищная недвижимость, и зависят от состояния таких переменных, как спрос и предложение.

Основные внутренние взаимосвязи рынка жилищного фонда, рынка жилищных услуг и факторы, влияющие на их поведение, представлены на Рисунке 2.

Различают шесть особенностей жилищной недвижимости:

жилье является недвижимостью и связано с землей;

жилищный фонд неоднороден - различия по размеру, качеству, местоположению и т.д.;

жилье формирует уровень жилищных услуг, соответствующих его качеству;

жилье долговечно;

жилье является дорогим товаром, и для его приобретения необходимы большие средства;

издержки, связанные со сменой жилья, высоки;

Рынок жилищной недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы. Каждый рынок жилья имеет уникальные черты, обусловленные влиянием различных внешних и внутренних факторов. Жилищный фонд крайне неоднороден. У каждого жилища свой определенный набор жилищных услуг. Различают характеристики собственно жилища, а также места, в котором оно расположено.

Характеристики жилища составляют качество жилищного фонда, характеристики места расположения включают в себя наличие инфраструктуры, окружающую среду и другие показатели.

спрос на ЖФ превышает предложение, выраженный в увеличении цен на ЖФ;

наличие спроса на ЖФ со стороны потребителей (населения при снижении цен на оплату жилья и инвесторов при увеличении доходов от недвижимости), выраженный в увеличении цен на ЖФ;

соотношением цен на недвижимость и затрат на строител ьство;

Рис. 2 Взаимосвязь элементов системы жилищной сферы

Жилище - долговечный товар, следовательно, нуждается в длительном содержании и уходе. Характер, объемы и качество этого содержания влияют на степень износа и качественные характеристики жилищных услуг. Владелец жилья может контролировать длительность и степень разрушения жилища, тратя деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание.

Все эти особенности оказывают непосредственное влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье и жилищные услуги, и качество их предложения.

Спрос на объекты жилищного фонда и формируемые им жилищные услуги представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести потребители, т.е. зависит от их количества и индивидуальных функций спроса, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье и жилищные услуги обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

Предложение жилищного фонда и жилищных услуг ограничивает функцию спроса и представляет собой количество жилищного фонда, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилищного фонда, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок жилья ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда составляет старое жилье, в котором проживает большинство населения, поэтому изменения цен на объекты жилищного фонда только в долгосрочной перспективе вызывают изменения его предложения. Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья приводит к повышению качества предлагаемых жилищных услуг и повышению его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодным затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах на жилье часто становится невыгодно содержать жилище, степень и скорость его износа увеличиваются. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.

Механизм функционирования жилищного рынка определяется зависимостью таких его основных параметров, как квартплата, цена, строительство и жилищный фонд, сложившихся под воздействием факторов спроса и предложения.

Формирование предложения жилья, прежде всего, связано с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимости), на котором определяются цены жилищного фонда и объемы его производства. В то же время, предложение жилищного фонда тесно завязано на спрос, формируемый на рынке жилищных услуг через квартирную плату, и диктуется потребностями населения в жилье и уровнем получаемых доходов от использования недвижимости. Потребность населения в жилье определяется, прежде всего, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления доходов населения. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, само является элементом жилищной сферы, через которое устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилищного фонда и жилищных услуг.

Американскими экономистами выявлена функциональная зависимость таких параметров жилищного рынка, как квартплата, цена, строительство и жилищный фонд. Функциональные зависимости между параметрами жилищного рынка условно представлены в четырех секторах системы координат на Рисунке 3.

Секторы I и IV отражают состояние рынка жилищных услуг (квартплата, использование жилищного фонда), а секторы II и III - рынка жилищного фонда (цена жилищной недвижимости, строительство). Сектор I отражает функциональную зависимость уровня квартирной платы (стоимости жилищных услуг) от спроса на имеющийся объем и качество жилищного фонда.

рынок жилищного фонда              рынок жилищных услуг

определение цены              определение квартплаты

II              квартплата              I

рынок жилищного фонда              рынок              жилищных              услуг

строительство              использование              существующего              фонда

Р - цена квартирной платы (плата за найм);

R - цена жилищного фонда (ЖФ);

С - затраты на строительство;

D - спрос на ЖФ;

S - Предложение ЖФ;

AS - Изменение ЖФ;

aS - потери ЖФ через норму амортизации; f - функция; і - норма капитализации;

Рис. 3 Взаимосвязь основных переменных величин на рынке жилья

Рынок жилищных услуг определяет величину квартирной платы (платы за найм). Уровень цены на квартирную плату (Р) определяется объемами

жилищного фонда (S) и потребительским спросом (D) на конкретные объекты жилищной недвижимости (качественные характеристики). Чем больше объем предлагаемого жилья, тем ниже цена квартирной платы, скорректированная на спрос. Цена квартирной платы, соответствующая в каждый конкретный момент спросу на жилищные услуги и предложению жилищного фонда, является равновесной.

Сложившиеся цены на квартирную плату (Р) трансформируются в цену приобретаемого жилья на рынке капитала (R) и зависят от нормы капитализации недвижимости (і) - сектор II. Этот сектор отражает функциональную зависимость цен на жилье от сложившегося уровня квартирной платы и нормы капитализации. При этом, чем выше уровень квартирной платы, сформированный объектами жилищной недвижимости, тем выше уровень цен на недвижимость при установившейся норме капитализации доходов. Уровень капитализации доходов это тот текущий доход, который стремятся получить инвесторы, приобретая недвижимость. Норма капитализации подвержена влиянию таких факторов, как ставка процента по долгосрочным займам, ожидаемый рост квартирной платы, риски неполучения дохода, налоги на недвижимость.

Сложившиеся равновесные цены на объекты недвижимости, в свою очередь, вызывают определенный объем нового строительства - сектор III. Объемы строительства будут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство (С), что, в свою очередь, со временем создаст некоторый прирост жилищного фонда (?xS) - сектор IV. Чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объемы строительства. Таким образом, будет определен годовой объем строительства, который нужен для поддержания необходимого жилищного фонда при его естественном выбытии через норму амортизации (а). Если исходный и конечный объемы жилищного фонда равны, то рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии. Если же эти величины отличаются, то такие переменные, как цена, квартплата, строительство и жилищный фонд, не находятся в полном равновесии.

На состояние равновесия параметров элементов жилищной сферы оказывают влияние и внешние факторы. Имея представление о внутренних связях элементов жилищной сферы, можно определить, в какой области и под влиянием каких внешних факторов изменено равновесие, а также определить направления достижения утраченного равновесия. Фактор экономического роста в экономике, выражающийся в росте доходов населения и изменении демографической ситуации, приводит к увеличению спроса на жилищные услуги, что, в свою очередь, влияет на поэтапное изменение всех параметров системы:

рост цен на оплату жилья под влиянием увеличения спроса на жилищные услуги при имеющемся объеме жилищного фонда;

рост цен на объекты жилищного фонда под влиянием роста платы за жилье и увеличения спроса со стороны инвесторов;

рост объемов строительства при увеличении цен на жилье и спроса инвесторов;

качественное изменение состояния жилищного фонда.

Экономический спад приводит к обратному поведению всех параметров.

Внешним фактором, влияющим на поведение системы, например, на рынок жилищного фонда, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики отдача от жилищного фонда становится ниже, чем от других вложений. При снижении уровня доходности в других сферах, доходы от недвижимости становятся для инвесторов более привлекательными. На поведение инвесторов влияют изменения в государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот, увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на

объекты жилищного фонда и падению объемов строительства. Фактором, снижающим спрос инвесторов на жилищное строительство в России, является существенное сужение арендного рынка в результате деформированности рынка жилищных услуг. В настоящее время практически отсутствует спрос на строительство доходных домов,              необходимых              для полноценного

функционирования рынка жилья. Различные ограничения, накладываемые государством на квартирную плату, не дают возможности собственникам (инвесторам) жилья получать желаемый уровень доходов, предлагаемый рынком. Не развитость арендного рынка жилья усиливает давление неудовлетворенного спроса, ограничивает приток ресурсов в жилищную сферу.

Увеличение спроса на жилье как предмет собственности и позитивный сдвиг спроса на жилищные услуги ведут к повышению цен на жилье, объемов строительства и жилищного фонда при вероятном понижении квартирной платы.

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние жилищной сферы, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по краткосрочным кредитам под строительство приводят к повышению затрат на строительство и снижению его объемов при падении нормы прибыли. Увеличивает затраты строительства и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют также факторы землепользования, ограничения и повышения цен земельных участков под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства, в конечном итоге, приводит к уменьшению предложения жилищного фонда и росту уровня квартирной платы, что выражается в увеличении цен на жилье.

Таким образом, различные внешние факторы могут вызывать изменения, как отдельных, так и сразу нескольких переменных системы элементов жилищной сферы. Следует отметить, что макроэкономические изменения вызывают смещение сразу целого ряда переменных.

При практически сформировавшихся рыночных отношениях, жилищная сфера России стала функционировать в условиях действия рассмотренных выше экономических закономерностей и подчиняться экономическим законам рынка. Однако до настоящего времени целый сектор российского жилищного рынка - формирование квартирной платы остался не затронутым рыночными отношениями. Продолжая функционировать в условиях государственного регулирования, квартирная плата (плата за найм) не выполняет важнейшую функцию рыночного регулятора при формировании цен на объекты жилищной недвижимости. Ограниченное действие параметра квартирной платы привело к неправильному формированию и других параметров жилищного рынка. Цена жилищной недвижимости до настоящего времени не учитывает влияние всех ее составляющих, что приводит к искаженному ценообразованию и скачкообразному поведению цен на недвижимость, особенно в кризисные годы (1997-2000 гг.). Результатом такого механизма функционирования жилищного рынка стало невыполнение недвижимостью своей основной функции — инвестиционной, обеспечивающей рост вложений с течением времени, что привело к снижению спроса инвесторов на жилищное строительство в России. В настоящее время практически отсутствует спрос на строительство доходных домов, что существенно сужает рынок жилья. Различные ограничения, накладываемые государством на квартирную плату, не дают возможности собственникам (инвесторам) жилья получать желаемый уровень доходов, предлагаемый рынком, что искажает уровень капитализации доходов от эксплуатации недвижимости и, в свою очередь, приводит к неверному формированию цен на недвижимость. В итоге неразвитость рынка жилищных услуг усиливает давление неудовлетворенного спроса и ограничивает приток ресурсов в жилищную сферу.

Фактором, отрицательно влияющим на параметры жилищного рынка, является ограниченность действия земельных отношений, которые также находятся в сфере государственного регулирования и не исполняют роль рыночного регулятора при формировании цен на недвижимость и затрат на строительство, т.е. в механизме функционирования жилищного рынка отсутствует составляющая «эффективного землепользователя».

Характеристика рынка жилищного фонда.

Все эти отрицательные факторы, в условиях которых функционирует российский рынок жилищной недвижимости, способствовали возникновению существенных диспропорций. Состояние жилищного рынка России (рынок жилищного фонда, рынок жилищных услуг), значения основных параметров, установившиеся в 2001 г., можно охарактеризовать данными, представленными в Таблицах 3, 4. Существенное варьирование значений показателей по регионам обусловлено их территориальной и социально-экономической спецификой.

Таблица 3

Таблица 4

Характеристика рынка жилищных услуг.

зо

Частная форма собственности на объекты жилищной недвижимости к 2001г. достигла 68% общего объема жилищного фонда страны, что позволило существенно расширить рынок предложения и включить его в коммерческий оборот. Качественные характеристики жилищного фонда остались неудовлетворительными. Относительно новое жилье составляет не более 7% от общего объема жилищного фонда, тогда как ветхое и аварийное достигло уровня 3,1%. Уровень благоустроенности жилья не соответствует современным требованиям, предъявляемым к жилью (70% благоустроенного жилья).

Достаточно низкий уровень обеспеченности населения жильем, не соответствующий современным потребностям, обусловил высокий уровень спроса населения на объекты жилищной недвижимости, ограниченный только уровнем платежеспособности. Высокий спрос и цены, сложившиеся на первичном рынке (высокий уровень рентабельности), создали благоприятные условия для развития жилищного строительства.

Усиливает давление спроса на рынок жилищных услуг политика государственного субсидирования и регулирования квартирной платы. Как показывают данные, доля квартирной платы в общем объеме расходов населения уменьшается с ростом доходов, что приводит к увеличению платежеспособного спроса на жилищные услуги со стороны групп населения, располагающих наибольшими ресурсами. Эти факторы во многом определяют динамику роста цен на жилищные и коммунальные услуги. Высокий уровень нагрузки на государственный (муниципальный) бюджет, возникающий в силу необходимости покрытия 41% затрат на предоставление жилищных услуг населению, приводит к его неэффективному расходованию.

Высокий показатель (более 40%) ввода в действие жилья населением за свой счет и с помощью кредитов демонстрирует низкую активность инвесторов на рынке жилья.

Таким образом, на российском рынке жилищной недвижимости образовались существенные диспропорции, тормозящие его дальнейшее развитие, препятствующие реализации жилищной политики государства. Управление жилищным рынком страны, его отдельными параметрами, в том числе жилищным строительством, является важнейшей задачей на современном этапе. Применение целого ряда эффективных экономических методов и инструментов, в том числе жилищной ипотеки, позволит существенно изменить ситуацию в жилищной сфере.