Основные направления и перспективы практического применения системы оценочных и сравнительных показателей в управлении жилищным рынком

Основные направления развития и практики применения системы показателей при решении управленческих задач в сфере жилищного рынка обусловлены ее достоинствами и недостатками.

Главными достоинствами предложенной системы, по мнению автора, являются:

Универсальность.

- проведение теоретических и практических исследований состояния готовности регионов к применению жилищного ипотечного кредитования;

проведение теоретических и практических исследований состояния региональных рынков недвижимости с целью выявления и преодоления сложившихся диспропорций;

анализ возможностей и перспектив расширения (завоевания) рынков сбыта кредитного ипотечного продукта на территории страны;

сравнительный анализ условий возможных конкурентов, работающих на интересующей пользователя территории;

анализ и принятие решений по выбору наиболее оптимальных форм и условий ипотечных программ, адаптированных к условиям конкретной территории;

анализ перспектив и возможность построения прогнозов по основным направлениям и характеру развития ипотечных операций в регионах;

исследование динамики изменений состояния регионов во времени, формирование баз данных и аналитического материала по регионам, отражающих особенности жилищного и ипотечного рынков;

разработка бизнес планов и технико-экономических обоснований проектов, связанных с жилищным ипотечным кредитованием, с целью привлечения инвестиций на развитие жилищного и ипотечного рынков России;

формирование информации и статистических данных Госкомстатом РФ, органами, осуществляющими надзор и контроль за финансово-кредитным и страховым рынками, в соответствии с современными требованиями, предъявляемыми участниками ипотечного и жилищного рынков, с целью стимулирования их деятельности в направлении эффективного развития этих секторов экономики страны.

Адаптируемость к требованиям конкретного пользователя. При

решении поставленных задач пользователь может дополнять или ограничивать

систему показателей до требуемого ему уровня, проводить сравнительную

оценку, как по системе в целом, так и по ее отдельным сегментам. Допускаются изменения формы представления системы, формулировок показателей и их размерности, не затрагивающие сути построения системы и характеристик показателей. При решении поставленных задач пользователь может адаптировать систему к более детализированному анализу объектов. В частности, выявить степень отклонений итоговых значений и значений по каждой позиции от «идеальных». В процессе адаптации системы к нуждам пользователя возможно изменение объекта оценки и сравнения. В качестве объекта может быть выбран город. Адаптация системы базируется не только на характере решаемых пользователем задач, но и на возможности получения им необходимых исходных данных по рассматриваемому объекту.

Построение системы по модельному принципу позволяет производить оценку и анализ различных моделируемых вариантных ситуаций, связанных с применением ипотечного механизма в жилищной сфере. К ним относятся: условия различных ипотечных программ, вариантность подстановки значений отдельных показателей, в т.ч. прогнозных, с целью выявления их влияния на итоговый результат по отдельно взятому региону, расчеты системы с учетом прогнозируемых темпов роста с целью выявления прогнозных значений на перспективу.

Простота и доступность применения. Технология составления и анализа системы оценочных и сравнительных показателей не предполагает привлечение высококлассных дорогостоящих экспертов в области ипотечных и жилищных операций. Технологический процесс доступен любому пользователю соответствующей квалификации, что предполагает относительную «дешевизну» ее применения. Привлечение экспертов требуется только на этапе возникновения потребности в изменении базовых установочных элементов системы (критериев оценки, «весов», размерности сравнительной шкалы, характеристик показателей), являющихся результатом практического опыта и экспертного анализа.

Автоматизация технологического процесса. Система предполагает разработку соответствующего программного продукта, обеспечивающего удобство, быстроту и простоту проведения регионального сравнительного и оценочного анализа. При отсутствии такой специализированной программы возможна автоматизация технологического процесса с использованием электронных таблиц и баз приложения «Excel» Microsoft Windows.

Система оценочных и сравнительных показателей без изменений установочных параметров рассчитана на применение в среднесрочной перспективе. Это обусловлено тем, что основные установочные элементы системы базируются на анализе текущего состояния экономического развития России. При изменении ситуации в экономике страны - возникновении или устранении специфических факторов - потребуется корректировка основных базовых элементов системы с учетом новых условий.

Основными недостатками системы сравнительных и оценочных показателей являются:

Формирование основных элементов системы по результатам экспертных оценок. Система разработана по итогам научно-теоретических исследований и не долговременного практического опыта (около трех лет по Москве и С. Петербургу), что не позволяет, в конечном итоге, учесть все ее особенности. Необходимо более длительное накопление опыта массового практического применения механизма жилищной ипотеки для повышения точности и достоверности результатов экспертных оценок.

Отсутствие или недостаточная степень детализации исходной информации и статистических данных, используемых для расчета показателей. При разработке системы автор старался учесть особенности данных, предоставляемых Госкомстатом РФ, Центральным Банком РФ и Минфином РФ. Этот фактор обусловил применение большего количества показателей, чем можно было бы установить при наличии более точной информации по интересующему вопросу (ипотечный и жилищный рынки). Снижают степень достоверности расчетов недостатки таких статистических данных, как среднедушевой доход населения с разбивкой на группы (I-V), где максимальная группа (V) - доход более 4000 руб.

Отсутствие устойчивой практики применения представленной системы показателей. Это обстоятельство обусловлено тем, что система создавалась как пробный аналитический инструмент. Основным условием перспективы практического применения системы является ее дальнейшая комплексная доработка с учетом накапливаемого опыта практического использования.

Таким образом, разработанная автором система оценочных и сравнительных показателей является базовым вариантом аналитического инструмента, необходимого для управления рынком жилищной недвижимости с использованием механизма жилищного ипотечного кредитования. Созданная в условиях недостаточности практического применения механизма ипотеки система нуждается в дальнейшей доработке с учетом постоянно накапливаемого практического опыта и изменяющихся экономических условий. Система создана на базе научно-теоретических исследований автора и является результатом возникшей потребности в подобном инструменте со стороны участников жилищного и ипотечного рынков. Основной задачей представленного аналитического инструмента является содействие

%

*

продвижению механизма жилищной ипотеки в регионы с целью реализации разрешения проблем жилищной сферы.

Заключение.

По результатам диссертационного исследования были сформулированы выводы и получены следующие научные результаты:

Жилищный рынок России характеризуется несбалансированностью, неблагоприятными значениями основных параметров и наличием следующих основных диспропорций:

несоответствие качественных и количественных характеристик жилищного фонда и предлагаемых им жилищных услуг (рынок предложения) спросу на жилье и жилищные услуги;

несоответствие уровня платежеспособности населения отложенному спросу на жилье и жилищные услуги;

ограниченность финансовых ресурсов при наличии спроса на инвестиции;

узость рынка жилищных услуг в условиях неэффективного государственного регулирования жилищной сферы, приводящая к искажениям параметра цены квартирной платы в механизме функционирования жилищного рынка;

ограниченность регулируемого государством земельного рынка, и влияние этого фактора на искажение параметров рынка недвижимости;

нарушение механизма ценообразования объектов жилищного фонда и жилищных услуг;

невыполнение жилищной недвижимостью инвестиционных функций - стабильный рост стоимости во времени и способность приносить доход;

несоответствие объемов коммерческого жилищного строительства платежеспособному спросу на объекты жилья.

Для достижения качественно нового уровня равновесия параметров, соответствующих поставленным целям, сбалансированности в системе, смягчения сложившихся на рынке диспропорций требуется построение эффективной системы управления жилищным рынком. В развитие этого положения автором предложена целостная двухуровневая система экономических методов управления объектом.

Сделан вывод о необходимости реформирования, изменения принципов построения существующих систем государственного регулирования, финансирования и субсидирования населения в жилищной сфере, без чего нельзя осуществлять эффективное развитие и качественное преобразование жилищного рынка в соответствии с целями и задачами, сформулированными жилищной политикой государства.

По результатам. исследования организации и функционирования жилищного рынка России, системы жилищного финансирования автором сделан вывод о целесообразности применения жилищного ипотечного кредитования, учитывая существенность его влияния на все основные параметры жилищного рынка как экономического метода управления объектом. При этом установлено, что применение механизма жилищной ипотеки будет эффективно только в системе с другими экономическими методами управления и при достаточной степени готовности жилищного и ипотечного рынков, а также при необходимом уровне развития сопряженных секторов экономики - строительного комплекса и финансово-кредитной сферы.

Исследование и анализ факторов и условий применения механизма жилищной ипотеки в России позволили сделать выводы о предпочтительности и эффективности механизма коммерческого ипотечного жилищного кредитования, при котором участие государства ограничено регулированием правил организации жилищного и ипотечного рынков. Некоммерческое ипотечное кредитование жилья должно стать элементом системы государственного субсидирования.

Распространение коммерческого ипотечного бизнеса в регионы целесообразно осуществлять по мере готовности региональных рынков, то есть при достижении ими необходимого и достаточного уровня развития:

общеэкономических показателей (ВРП, инвестиции в основной капитал, уровень занятости населения, доходы населения, уровень миграции, привлекательность региона для населения и инвестиций и др.);

показателей развития рынка недвижимости (развитость строительной инфраструктуры, общие показатели развитости рынка недвижимости, спрос на жилье, уровень его удовлетворенности, характеристики имеющегося и строящегося жилищного фонда и др.);

показателей развития жилищного ипотечного рынка (банковская и страховая инфраструктуры, уровень кредитоспособности, платежеспособности населения, спрос на кредитные ресурсы, доступность жилья, емкость ипотечного рынка и т.д.).

Складываются следующие основные направления развития системы ипотечного кредитования в условиях продолжения процесса реформирования экономики России:

появление собственных крупных региональных инвесторов, готовых финансировать ипотечную деятельность (специализированные региональные ипотечные банки и специализированные операторы вторичного ипотечного рынка);

открытие региональных филиалов и представительств крупных специализированных ипотечных операторов Москвы;

система ипотечного рынка включает как одноуровневые, так и двухуровневые модели;

на рынке ипотечных кредитов продолжится процесс появления специализирующихся на ипотечных операциях организаций, а специализация ипотечных банков и операторов вторичного рынка на ведении ипотечных кредитов сочетается с предоставлением универсальным банкам функций обслуживания заемщиков;

начало пенсионной реформы сопровождается формированием институциональных инвесторов, способных вкладывать средства в ипотечные операции;

продолжаются процессы по формированию «среднего» класса населения, контролю над инфляцией, складываются тенденции к понижению процентных ставок по ипотечным кредитным ресурсам и удлинению сроков кредитования.

%

¦

Исследовав практику применения коммерческих жилищных ипотечных операций в России, автор пришел к выводу о целесообразности создания аналитического инструмента управления, позволяющего оценить готовность региональных рынков к применению механизма жилищной ипотеки. Более того, автором разработан и предложен для практического применения такой аналитический инструмент - система оценочных и сравнительных показателей, основной задачей которого является содействие продвижению коммерческого механизма жилищной ипотеки в регионы.