§3.2. Одноуровневая модель ипотеки в Федеративной Республике Германия

Ипотечное кредитование в Германии, как уже отмечалось выше, послужило образцом для подражания во многих европейских странах. В Германии успешно сосуществуют две альтернативные формы финансирования приобретения жилья:

1. Система ипотечных банков.
2. Система контрактных стройсбережений (судо-сберегательная система).

В Германии с 1900 года существует специальная сеть ипотечных

банков, отличительная особенность их в том, что они кредитуют под залог земельных участков и квартир.

Одним из важнейших принципов германской ипотеки является жесткий надзор государства за деятельностью ипотечных банков. Каждый ипотечный банк обязан разработать порядок определения залоговой стоимости объекта, который должен быть одобрен и разрешен к исполнению органом банковского надзора. Для этого в банке официально назначаются лица, которые проверяют правильность расчета реальной стоимости объекта залога.

На сегодняшний день развитие банковской системы Германии, совместно с лояльным законодательством и надзором государства за деятельностью банков, позволяет получать кредиты для граждан и предприятий на длительные сроки от двенадцати до тридцати лет. В отношении кредитования иностранных лиц существуют определенные ограничения и условия.

"Золотое правило" германской банковской системы:              гласит:

долгосрочные вложения должны быть обязательно обеспечены стабильными долгосрочными ресурсами. Основным объектом для финансирования долгосрочных инвестиций является недвижимость.

Кроме того, есть возможность использования системы страхования, по которой можно застраховать риск невозврата кредита на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств, а также создать накопитель средств. Суть использования органа страхования, как накопителя сводится к тому, что устанавливается ежемесячно взнос, который уплачивается на протяжении действия кредита. Размер взноса определяется в зависимости от срока, суммы кредита, уровня инфляции и других факторов. Сумма выплат, которую необходимо произвести в орган страхования, составляет приблизительно сорок-пятьдесят процентов от суммы кредита. По наступлению срока возврата кредита органом страхования производится полное его погашение. Разница между суммами погашенного кредита и выплатами для создания накопителя, не подлежит налогообложению.

В системе ипотечных банков участвуют не только непосредственно ипотечные банки, но и универсальные коммерческие банки. Они выдают долгосрочные кредиты под залог недвижимости, а для компенсации своих затрат на выдачу кредита выпускают ипотечные облигации (Pfandbriefe) с длительным сроком действия с погашением в конце срока обращения. В соответствии с немецким законодательством объем выпущенных облигаций не может превышать шестидесятикратного размера собственного капитала специализированного ипотечного банка и сорокавосьмикратного размера капитала универсального банка.

Система контрактных сбережений (Bausparkasse) - это система, мобилизирующая свободные денежные средства населения на строительство и приобретение жилья в рамках специализированных банковских институтов - строительных сберегательных касс. В кассах будущие заемщики в течение определенного времени (шести-семи лет) сначала накапливают примерно пятьдесят процентов стоимости будущего жилья, а затем получают заем на недостающую сумму из средств тех участников, которые обратились в стойсберкассу позднее.

Основным достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому законодательству строительно-сберегательные кассы не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как и на какие нужды используются его средства, вкладчик стройсберкассы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

Созданная и хорошо развитая система ипотечных банков и судосберегательных касс была воспринята многими странами, и на сегодняшний день подобные учреждения существуют и во Франции, и в Великобритании — строительные общества (building societies), и в США - судо-сберегательные ассоциации (saving and loan association) и банки взаимных сбережений (mutual saving banks).

Из вышеизложенного следует, что основой немецкой ипотечной системой служат именно ипотечные институты. В связи с этим германское законодательство акцентировано на подробную регламентацию их деятельности, чем, в свою очередь, обеспечивается максимальная надежность работы ипотечных институтов.

К основным законодательным актам, на основании которых осуществляется правовое регулирование ипотечных институтов, относятся Закон о сберегательных кассах по кредитованию строительства от 16 ноября 1872 года[35] и Закон об ипотечных банках от 1 января 1900 года[36]. Также систему ипотечного кредитования в Федеративной Республике Германии регулируют Федеральный закон о строительстве, Закон о кредитных операциях и Гражданское уложение[37], регулирующее условия заключения кредитного договора и залоговое право Германии.

Ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в §1 Закона о кредитных операциях, который является для всех кредитных институтов Германии «основным законом», и в §1 Закона об ипотечных банках, специально созданном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основные задачи, виды сделок изложены в §1 Закона об ипотечных банках. В частности, к ним относятся:

• залог земельных участков, находящихся внутри страны, и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
• эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;

предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или предоставление кредитов третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации.

Ипотечный банк имеет право осуществить эмиссию залоговых листов. Эмиссии закладных осуществляются или в виде реальной (наличной) отпечатанной типографским способом залоговой облигации (закладной), или в виде сертификата на эмиссию закладных в крупных выпусках, которые размещаются затем в банке-депозитарии, это так называемые «глобальные свидетельства».

Закладной лист — закладная («наличный» экземпляр). Согласно §8 Закона об ипотечных банках закладной лист должен содержать информацию о правовых отношений между ипотечным банком и держателем закладного листа, так называемые условия эмиссии, к которым, в частности, относятся номинальная стоимость, процентная ставка, по которой банк обязуется выплачивать годовые проценты, время и место их выплаты, время и место возврата номинальной стоимости закладных, название ипотечного банка, как должника по отношению к держателю закладной, положения о возможности расторжения договора и другие условия.

В целях упрощения и рационализации совершения кредитных операций в Германии большей частью проводятся эмиссии, при которых не происходит выдача закладных листов. Это так называемые «безштучные» эмиссии. В этом случае ипотечный банк выдает на всю эмиссию сертификат, одно «глобальное» свидетельство, которое затем согласно §9а Закона о депонировании ценных бумаг, размещается на хранение в банке- депозитарии, хранителе ценных бумаг. Лицо, желающее приобрести часть такой эмиссии, получает от ипотечного банка или банка, выступающего посредником в этой сделке, письменную квитанцию на кредитованную сумму (документальное подтверждение о депонировании денежной суммы).

В основе Закона об ипотечных банках лежит требование о защите прав держателей закладных ипотечного банка. Среди таких требований разрешение ипотечным банкам проведения только определенных видов сделок, соотношение требований по отношению к своим заемщикам и обязательств банков по залоговым листам, формирование резервного капитала для покрытия стоимости закладных и другие.

Закон об ипотечных банках предусматривает обязательную регистрацию ипотеки. В Германии регистрация прав на недвижимое имущество и залоги осуществляется в поземельных книгах. Роль и порядок ведения поземельных книг регулируется Гражданским уложением и специальным актом «Правила ведения поземельной книги». «Доступ к ним за довольно низкую плату имеет любой, кого интересует объект недвижимости на предмет покупки, залога или иной цели. Внесение в регистр является предпосылкой и доказательством того, что заложенная недвижимость является обеспечением особых прав ипотечных кредиторов»[38].

Преимущественное право держателей закладных перед другими кредиторами банка по удовлетворению их требований из внесенных в ипотечный регистр ипотек в случае банкротства ипотечного банка закреплено §35 Закона об ипотечных банках. Все представленные принципы и их законодательная база предлагают держателю закладных тем самым широкие возможности защиты. Они превратили ипотечный закладной лист в самую надежную ценную бумагу в Германии.

Немецкие частные страховые компании и учреждения социального страхования также сталкиваются с проблемой надежного размещения денежных средств, получаемых ими от своих клиентов и которые призваны служить в качестве покрытия обязательств, вытекающих из договоров страхования, так называемый капитал страховой компании для выплаты страхового возмещения. В §54а Закона о надзоре за социальным страхованием и §83 абз. 1 Кодекса социальных законов закладные листы признаются надежным способом размещения капитала страховых компаний. Таким образом, страховые компании имеют право вкладывать деньги своих клиентов в закладные листы[39].

Помимо надежности закладного листа, обеспечиваемой за счет детального правового регулирования, работоспособность системы ипотечного кредитования в Германии базируется на              системе

принудительной реализации заложенного имущества, которая представляет собой удовлетворение материальных претензий, организованное при помощи государственного принуждения. Во всех случаях обращения взыскания на предмет ипотеки такое удовлетворение производится через суд. Внесудебных способов германское законодательство не предусматривает.

«Реализация имущества происходит на аукционе. По германскому праву, при проведении аукциона теряют силу все права, которые рангом ниже ипотеки, из-за которой производится аукцион. Если недвижимость используется самим заемщиком, в Германии существует схема принудительного выселения, поскольку в противном случае недвижимость не представляет ценности для приобретателя и никто не делает ставки на аукционе»[40].

Рассмотрев правовое регулирование деятельности ипотечных банков, перейдем ко второму виду ипотечных институтов, развитых в Г ермании.

Сберегательные кассы осуществляют свою деятельность на основании единых принципов и по единым условиям. Контроль за деятельностью сберегательных касс осуществляет Федеральное ведомство по надзору за кредитованием, имеющее право, в случае нарушений указанных выше стандартов, путем отзыва аннулировать разрешение на ведение данного вида деятельности.

К таким единым условиям Закон о сберегательных кассах относит:

• расчет периода ожидания для выплаты по договорам с вкладчиками;
• определение состава денежной массы, подлежащей распределению, срок распределения, а также процедура распределения;
• расчет размера залога по ссуде на земельный участок;

процедура возврата средств по расторгнутым договорам на строительство.

Особо следует обратить внимание на тот факт, что сберегательные кассы в Германии имеют право предоставлять ссуды и юридическим лицам, а именно:              предприятиям,              в              деятельности которых принимает участие

сберегательная касса.

Сегодня, существующие в Германии тридцать четыре сберегательные кассы, обслуживают почти тридцать миллионов контрактов, в которых участвуют около девятнадцати миллионов граждан Федеративной Республики Германии. Таким образом, в среднем каждый четвертый немец заключил договор о стройсбережении[41].

На наш взгляд судо-сберегательная система удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования. Эта система рекомендована, как наиболее перспективная, авторами книги "Основы организации ипотечного кредитования" Кудрявцевым В.А. и Кудрявцевой Е.В.[42], которые рассмотрели основы распространенных в мире систем организации ипотечного кредитования.

Авторы работы отмечают, что серьезным плюсом указанной модели является отсутствие зависимости от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам и ставки процента за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой.

Диссертант рассматривает существующие за рубежом системы ипотечного кредитования с целью анализа возможности их внедрения на территории Российской Федерации. Обсуждая проблему адаптации одноуровневой системы ипотечного кредитования в современной России, сделаем вывод о невозможности массового, социально-значимого рынка ипотечного кредитования в условиях предъявления к ипотечным банкам универсальных нормативов как к любым иным коммерческим банкам. Указанной проблеме будет уделяться особое внимание в Главе III настоящего диссертационного исследования.

Однако, наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. «Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды»[43]. И действительно, в действующем законодательстве не существует понятия строительных сберегательных касс или иного схожего понятия, поэтому сложно определить, будут ли строительные сберегательные кассы осуществлять свою деятельность как банки, либо как небанковские кредитные организации.

В свою очередь, один из разработчиков законопроекта о стройсберкассах - директор Фонда «Институт экономики города» Наталья Пастухова отмечает, что «Независимо от нашего отношения к стройсберкассам в России уже существуют аналоги немецких касс. Правда, они абсолютно не соответствуют критериям, по которым работают немцы.

Их опыт основан на очень точном и жестком законодательном правовом регулировании, поэтому все прекрасно понимают политические последствия от недобросовестного привлечения огромных денежных сбережений населения»[44].

Говоря о существовании в России аналогов стройсберкасс, Пастухова

Н.              видимо подразумевает систему инвестирования средств в строительство, где период накопления заменяется периодом внесения вкладов в долевое участие строительства, а период кредитования - периодом покупки жилья в рассрочку. Однако, как показала российская практика, в случае недостаточности средств на строительство, жилье не будет закончено, и долевой участник рискует потерять все деньги.

Несовершенство современного российского законодательства делает работу потенциальных участников этого рынка невыгодной. Выходом из этой проблемы, на наш взгляд, является принятие специального закона о сберегательных кассах или строительных сберегательных банках. Эти меры должны снизить издержки участников рынка ипотечного кредитования и обеспечить работоспособность системы.

«Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены «американской» моделью, чтобы заниматься чем-то еще. Сколько пройдет времени, прежде чем бесперспективность этих попыток будет создана, неясно, но пока этого не случиться, доступной всем ипотеки в нашей стране не будет»[45].

С учетом вышеизложенного, в целях совершенствования российского банковского законодательства предлагается принять специальный закон о строительных сберегательных банках, устанавливающий особые нормативы деятельности, правовой режим указанных организаций, формы и методы государственного контроля над их операциями. Автором были разработаны концептуальные положения, которые должны содержаться в законе:

1. Закон устанавливает правовое положение строительных сберегательных банков, порядок их создания, реорганизации и ликвидации, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию средств граждан на приобретение жилых помещений.
2. Закон определяет строительный сберегательный банк, как специализированную кредитную организацию, созданную в соответствии с законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, и действующую на основании лицензии Центрального Банка Российской Федерации. Наименование строительного сберегательного банка должно содержать слова «строительный сберегательный банк».
3. Строительный сберегательный банк предлагается наделить правомочиями осуществления следующих банковских операций:

• привлекать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;
• размещать указанные выше денежные средства в строительство жилых помещений;
• осуществлять кассовое обслуживание физических лиц.

4. Банк, помимо перечисленных банковских операций, предлагается наделить правомочиями осуществления следующих сделок:

• участвовать в строительстве жилых помещений;
• кредитовать своих вкладчиков на покупку недвижимости на условиях определенных законом;

-оказывать юридическую, консультационную и иную помощь вкладчикам банка.

5. Строительный сберегательный банк не имеет права осуществлять никакой иной деятельности, кроме вышеперечисленных операций и сделок.
6. Право вкладчика банка на получение ипотечного кредита на покупку недвижимости возникает после внесения вкладчиком установленной части вклада, определенной в соответствии с договором банковского вклада.
7. Закон устанавливает состав и порядок предоставления в Центральный Банк Российской Федерации обязательной периодической отчетности банка, а также порядок раскрытия информации, обеспечивающий свободный доступ к сведениям о банке.
8. Закон определяет основные требования к обеспечению финансовой устойчивости банка, а также устанавливает формы и порядок контроля над деятельностью банка.

Приведенные основные принципы, которые, по мнению автора, должны содержаться в предлагаемом законе о строительных сберегательных банках, указывают на специфику данных норм, выражающуюся в наделении строительных сберегательных банков правомочиями осуществления операций и сделок, отличных от правомочий универсальных кредитных организаций.

Подводя итоги, следует отметить, что зарубежный опыт в организации ипотечного кредитования демонстрирует большое многообразие форм. Американская и европейская модели основываются, прежде всего, на принципиально разных правовых платформах. Заимствование организационных форм из американской практики в российских условиях может быть оправдано только с точки зрения унификации ипотечного рынка с учетом использования финансов США в российской системе ипотечного кредитования. На наш взгляд, с точки зрения правовых традиций Россия тяготеет к европейским моделям ипотеки.

«Тенденции, имеющие место в европейских странах в связи с созданием единой Европы, позволяет предполагать, что Россия вольно или невольно будет вовлечена в создание глобального европейского, а впоследствии и общемирового ипотечного рынка. Это потребует как создания, так и трансформации существующих форм ипотечных организаций, удовлетворяющих мировым стандартам. Так, можно смело утверждать, что технологическое развитие ипотечных систем будет направлено на использование компьютерных технологий, возможностей Интернета»59.