Объективные представления о ЖКХ, которые необходимо знать при проектировании отношений ипотеки
Читателей, желающих иметь достаточно полные и системные представления о жилище, жилье, собственности, ЖКХ и недостатках Жилищного кодекса РФ, авторы отсылают к работе [5].
Здесь рассмотрим лишь часть таких представлений, необходимых для анализа кредитных договоров, обеспеченных договором об ипотеки «жилья».
Собственность - полная и исключительная (монопольная) бессрочная власть человека (собственника) над вещью
Власть - возможность совершения любых действий властителем над объектом власти для удовлетворения своих потребностей.
В зависимости от объекта власти различают два основных вида власти:
- Власть над вещью и другим объектом природы, кроме человека (полная власть над вещью - собственность).
- Власть человека над человеком (полная власть над человеком называется рабством).
Собственность, соответствующая законам государства, называется «законной», а не соответствующая - «противозаконной».
Возможность реализации власти, разрешенная законом, называется «правом». Право не следует путать с физической, интеллектуальной, морально-этической и другой возможностью совершать какую-то деятельность.
Лицо, установившее собственность на вещь (присвоившее вещь) и реализующее собственность, называется «собственником».
Собственник является законным, если его права собственности признаны и защищаются Государством.
Поскольку заранее определить все виды деятельности собственника в отношении своей вещи невозможно, собственность характеризуют «содержанием».
Содержание собственности - все виды возможной деятельности собственника и результаты такой деятельности, которые не зависят от имени и индивидуальных свойств собственника (являются инвариантами собственности).
Начинаться должны представления о содержании собственности с видов властной деятельности, которую может осуществлять собственник, а завершаться - ценовым (рыночным денежным) эквивалентом тех видов блага и бремени, которые возникают в результате осуществления собственности.
Приведем хорошо известный пример начальных представлений о содержании единоличной собственности.
Все виды возможной деятельности по осуществлению такой собственности (без учета ее результатов) можно условно разделить на три большие группы:
- владение вещью (единоличное);
- пользование вещью (единоличное);
- распоряжение вещью и правами на нее (единоличное).
Такое разграничение связано со следующим принципом классификации властных возможностей.
- Термин «владение» охватывает все виды деятельности, которые обеспечивают охрану и сохранность вещи и канала доступа к ней. Можно сказать иначе - «владение» представляет собой все виды властной деятельности, которые позволяют собственнику в дальнейшем использовать вещь для удовлетворения (в будущем) своих потребностей («бронирование вещи»). При владении собственник не пользуется вещью и не использует ее. К типичным видам владения относятся хранение вещи, охрана вещи от посягательств других лиц и т.п.
- Термин «пользование (использование») охватывает все виды возможной деятельности, осуществление которых приводит к удовлетворению потребностей собственника за счет вещи или с помощью вещи. Типичными видами пользования являются:
- употребление съедобной вещи в качестве пищи;
- ношение вещи в качестве одежды;
- проживание внутри вещи (жилища);
- использование вещи в качестве инструмента труда и т.п.
При пользовании собственник удовлетворяет личные потребности за счет вещи.
- Термин «распоряжение» охватывает все виды властной деятельности, при осуществлении которых собственник предоставляет право удовлетворения личных потребностей другому лицу или другим лицам. Типичными видами такого вида деятельности являются: продажа вещи, обмен вещи, дарение вещи, временная уступка ограниченных возможностей использования вещи и т.п.
Нетрудно заметить принцип классификации такого разделения властной деятельности на три группы - бронирование возможности в будущем удовлетворять потребность за счет вещи, использование вещи для личного удовлетворения потребности в реальном масштабе времени и уступка такой возможности другому лицу.
Вещь, которая находится в чьей-то собственности, называется «имуществом» (собственника).
Человечество научилось и вынуждено вводить представление о «видах собственности». Все виды собственности приходится условно разделять на три класса:
- Единоличная собственность, т.е. собственность одного физического лица.
- Общая собственность, т.е. собственность двух и более физических лиц на одно и то же (общее) имущество.
- Единый и неразрывный комплекс двух видов собственности на
«единый хозяйственный комплекс»:
- общая коммунальная собственность;
- частная собственность
Третий вид собственности возник при переходе людей к оседлому образу жизни и стал основой для построения любой государственности с любым социально-экономическим укладом. При этом возник и стал развиваться институт «частной собственности», т.е. собственности на часть единого и цельного имущества. Главным и первичным видом собственности в таком комплексе является «общая коммунальная собственность», свойства которой принципиально отличаются от «общей собственности».
Жилище- физически обособленное строение (строительная конструкция) вместе с земельным участком, предназначенное и используемое для постоянного проживания (землянка, жилой дом).
Жилище состоит из несущих, ограждающих конструкций и образуемых ими помещений, среди которых главными по назначению являются жилые помещения.
Жилище вместе с «полным хозяином» (собственником) образует «жилищное хозяйство».
Жилищное хозяйство - система, состоящая из жилища и собственника, который властвует над своим жилищем и в жилище.
На рис.6.1 изображена модель единоличного жилища.
Собственник
Собственность
Граница монополии собственности
Имущество
Рис. 6.1. Модель единоличного хозяйства
На рисунке изображена модель хозяйства, находящегося в единоличной собственности.
Единоличный собственник жилища единолично решает вопросы ипотеки своего имущества.
Общее жилищное хозяйство - жилищное хозяйство, принадлежащее двум и более лицам на праве общей собственности.
В роли собственника общего хозяйства выступает только объединение (организация) участников общей собственности. Никто из таких участников собственником не является. Только коллектив таких участников - собственник. Для того, чтобы такие субъекты могли осуществлять общую собственность, они должны (и обязаны) создать объединение и коллективно принимать решения об осуществлении общей собственности.
Чтобы избежать неуправляемости, участники такого объединения при числе участников более 4-х должны (обязаны) создавать юридическое лицо, которое должно осуществлять общую собственность на общее имущество, а участники общей собственности на имущество должны превратиться в участников общей собственности на созданное ими юридическое лицо. Так должно быть, чтобы можно было осуществлять общую собственность на общее жилище.
Следует отметить, что в России сегодня общая собственность на общее жилище в большинстве случаев законом фактически подавлена, хотя и не запрещена. Это - невиданный случай в практике существования государства, который порождает множество проблем для россиян.
Вопросы ипотеки общего жилища должно решать объединение участников общей собственности и только на условиях единогласия.
Модель общего жилищного хозяйства изображена на рис.6.2.
Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) - единый имущественный комплекс, в котором часть жилища в виде отдельных жилых помещений в доме обособлена в «частную собственность» домовладельцев, а все имущество, которое невозможно обособить в собственность отдельного участника, остается в «общей коммунальной собственности».
Например, в многоквартирном доме отдельные квартиры распределены между домовладельцами согласно договору в частную собственность, а стены, перекрытия, образующие квартиры, все несущие конструкции здания от фундамента до крыши и земельный участок под домом остаются в общей коммунальной собственности.
Собственник
¦>©©(2)' Граница монополии
У I '/ собственности
Собственность
Имущество
Рис. 6.2. Модель общего жилищного хозяйства
Участники общей собственности на жилище (и домовладение) могут договориться между собой и превратить общее жилище в «жилищно-коммунальное хозяйство» (ЖКХ).
Термин «частная собственность» возник потому, что речь идет о собственности на часть единого и нераздельного имущества.
Квартира или жилое помещение в многоквартирном доме, на которое установлена частная собственность одного из домовладельцев, называется «жилым помещением» («жильем»).
Очевидно, что жилье (жилое помещение) вне дома не существует. Частная собственность без общей коммунальной собственности существовать не должна.
Модель жилищно-коммунального хозяйства изображена на рис.6.3.
На рисунке изображен большой конус, в который вписано три малых конуса. Большой конус символизирует жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ), а каждое из трех малых конусов - частное жилищное хозяйство («жилье» вместе с его частным собственником).
(жилье)
Рис. 6.3. Модель жилищно-коммунального хозяйства
Затушеванная часть основания большого конуса символизирует общее имущество, которое находится в общей собственности субъектов, называемых «участниками общей собственности», образующих «коммуну». Их собственность на общее имущество называется «коммунальной собственностью», а имущество, принадлежащее коммуне, называется «коммунальным имуществом».
Почему «коммунальную собственность» отличают от просто «общей собственности»?
Рассматривая модель на рис.6.3, нетрудно заметить, что частное имущество со всех сторон окружено коммунальным имуществом. Никто из частных собственников выйти из своего частного хозяйства или попасть в него не может, не пользуясь коммунальным имуществом. По этой причине возникает уникальная специфика коммунальной собственности - владелец такой собственности на общее имущество становится господином (властителем) над любым частным собственником. Происходит слияние власти над имуществом и власти над людьми - частными собственниками.
Объекты естественной монополии (ОЕМ) - виды общего коммунального имущества, вне которого частное имущество не существует или не может быть использовано по назначению.
Например, в многоквартирном доме такими объектами являются все несущие конструкции здания, «места общего пользования», земельный участок под домом, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, канализации и т.п.
Субъект, который захватит в многоквартирном доме ОЕМ в свою собственность, становится властителем над собственниками жилья. Если в роли собственника ОЕМ выступает коммуна, члены которой одновременно являются частными собственниками, то в таком ЖКХ люди осуществляют коллективную власть «сами над собой». Такая власть людей («самих над собой») считается «естественной властью» и называется «естественной монополией».
Лица, которые вместо коммуны захватили власть над частными собственниками, называются «олигархами». В отличие от рабства, которое зиждется на насилии, олигархическая власть основана на захвате коммунальной собственности.
Частную собственность в многоквартирном доме нельзя отделять от коммунальной собственности. Частная собственность на жилье является (должна считаться) «сервитутом», которым частного собственника наделяет коммуна. Без создания коммуны и без ее согласия никакие сделки с жильем, включая ипотеку, недопустимы.
Квартира - единый и обособленный от других имущественный комплекс, состоящий из жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, обеспечивающий комфорт проживания.
Коммунальная квартира - квартира, в которой разные изолированные комнаты принадлежат двум и более собственникам жилья, которые одновременно являются членами квартирной коммуны, осуществляющими общую коммунальную собственность на общее внутриквартирное имущество.
Теперь, чтобы понять проблемы заключения договоров кредита, обеспеченных договором об ипотеке, кратко рассмотрим искажения понятийного аппарата, допущенные в российском законодательстве.