Обоснование системы оценочных и сравнительных показателей готовности региональных рынков к применению жилищной ипотеки
Анализ объективных и субъективных условий и факторов, влияющих на механизм жилищного ипотечного кредитования, показал, что к настоящему времени база для развития жилищного ипотечного кредитования в России в основном создана и продолжает совершенствоваться.
Коммерческие жилищные ипотечные проекты начали реализовываться в самых крупных мегаполисах России - г. Москве и С. Петербурге, начиная с 2000г. За три прошедших года участниками рынка жилищных ипотечных кредитов в Москве (Дельта Кредит Ипотечный Банк, Райффайзенбанк, Сбербанк России, АКБ Российский Капитал, Собинбанк и др.) достигнуты ощутимые результаты: объемы выданных жилищных ипотечных кредитов достигли 200 млн. $ (за 2002г.), расширилась сфера их применения™. Ипотечные операции стали элементом сделок не только на вторичном рынке недвижимости, но и на рынке строительства жилья. В тоже время, в силу целого ряда причин доля ипотечных операций в общем объеме сделок купли- продажи на рынке недвижимости остается незначительной.
По оценкам специалистов в 2002г. сделки по покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита составили около 3% от общего объема сделок по приобретению жилья в Москве. По регионам этот показатель ещё ниже. При активном развитии ипотечных рынков крупных мегаполисов распространение коммерческих ипотечных жилищных операций в регионах не отмечено. В них
IV По оценочным данным специалистов организаций, работающих на ипотечном рынке г. Москвы.
получило большее развитие некоммерческое жилищное ипотечное кредитование или частично коммерческое с участием местных органов власти. Причиной такого положения вещей является недостаточная готовность регионов по совокупности факторов к развитию ипотечного бизнеса (коммерческая привлекательность), а региональные органы власти, развивая жилищную ипотеку, чаще руководствуются не экономической, а политической целесообразностью.
В процессе исследования автор пришел к выводу, что процесс формирования достаточных для осуществления ипотечных операций условий, учитывая разнообразие регионов страны, протекает крайне неравномерно. При этом, с течением времени и при достаточных темпах развития ипотечного бизнеса рынки Москвы и С. Петербурга будут исчерпаны, а, следовательно, возникнет потребность в расширении рынков сбыта. Отсутствие должной научно-теоретической базы, практического аналитического инструмента, позволяющего участникам ипотечного рынка быстро и эффективно принимать управленческие решения по дальнейшему продвижению ипотечного бизнеса в регионы, тормозит этот процесс, повышает риск принятия ошибочных управленческих решений.
По результатам проведенных в диссертационной работе исследований жилищного и ипотечного рынков России, основных направлений и перспектив развития операций жилищного ипотечного кредитования автор пришел к выводу о необходимости разработки системы оценочных и сравнительных показателей - аналитического инструмента, позволяющего проводить экспресс оценку степени готовности регионов к проведению ипотечных операций.
Модель, лежащая в основе разработанной автором системы (Приложение 1, 2,3), представлена на схеме «С».
Схема «С»
Модель
сравнительной оценки готовности регионов к применению механизма жилищного ипотечного кредитования
Расчет
П прогнозный
I базовый
Вариантный метод
Группировка показателей по характеру явлений и уровню существенности по 100 бальной системе в порядке возрастания:
доходность ипотечных операций -1 показатель
Инфраструктура рынков — 5 показателей
Жилищный фонд — 4 показателя
Экономический потенциал — 3 показателя
Потенциал удовлетворения спроса - 6 показателей
Потребительский спрос — 4 показателя
Потенциал к накоплению - 6 показателей
Характеристика потенциального потребителя — 6 показателей
Итого: 35 показателей
Расчет значений установленных региональных показателей в группировке по сегментам:
Общеэкономические показатели регионов
Показатели региональных жилищных рынков
Показатели региональных ипотечных рынков
Ёыбор региона н формы осуществления жилищных ипотечных операций
вариантность значений условий ипотечных программ
Бесперспективный р-н
gt;67%
Некоммерческие формы ЖИК
О
і
Іяаїйз отобранных регионов на предмет их соответствия географическим, Аттическим и иным индивидуальным ^требованиям субъектов ипотечного рынка.
«Идеальный » регион
Интервалы ІГфЬі іЬШ'й оценки
Благоприятный р-н lt;33*/.
Присвоение баллов, соответствующих интервалам установленных критериев оценки с учетом «весов» по каждому показателю
и
Итоговые интегральные значения баллов
Сравнительная шкала
Перспективный р-н 33-67»/.
Расчет прогнозных вариантов на перспективу
Практическое применение коммерческой формы
ЖИК
Основной целью разработки региональной системы оценочных и сравнительных показателей является возможность по результатам анализа сделать следующие выводы:
о целесообразности применения механизма жилищного ипотечного
кредитования в регионе на текущий момент и/или в перспективе;
о выборе формы механизма жилищного ипотечного кредитования и
оптимальных условий ипотечных программ в конкретном регионе;
об основных приоритетных направлениях в расширении рынков сбыта, коммерческой привлекательности региона для проведения жилищных ипотечных кредитных операций;
о наличии диспропорций и специфических условий на региональных
жилищном и ипотечном рынках;
о состоянии и степени готовности региональных рынков к практическому применению механизма жилищной ипотеки.
Система построена на учете экономических факторов, влияющих на механизм жилищной ипотеки, и анализирует процессы и явления, протекающие в регионе, именно с точки зрения экономики. В системе не нашли отражение территориальные, географические, политические, правовые региональные факторы. Основанием для исключения неэкономических факторов в построении системы является их вторичность в масштабах региона по отношению к механизму жилищной ипотеки, принимая, как данное, что их действие в масштабах страны не препятствует осуществлению ипотечных операций.
Система региональных оценочных и сравнительных показателей, представленная в настоящем исследовании, является первоначальным этапом в анализе перспектив и направлений развития жилищных ипотечных операций в регионах и позволяет оценить необходимую степень готовности рынков к этому процессу. Принимая во внимание тот факт, что процессы подготовки местных рынков протекают с различной степенью скорости, и требуется их регулярная оценка, автор разработал систему в виде экономической экспертной модели.
Предлагаемая система базируется на следующих основных принципах:
универсальности;
модельного построения;
достаточной степени достоверности;
репрезентативности и полноты показателей в региональном разрезе;
системной группировки показателей;
сбалансированности показателей;
определенности и обоснованности применяемых критериев оценки показателей;
определенности и обоснованности объектов сравнения;
сопоставимости показателей по объектам и во времени;
доступности получения информации для расчета показателей;
научно-теоретической обоснованности методики - анализа, расчетов, группировки, оценки показателей, результатов полученных расчетов и выводов;
определенности технологии применения системы показателей и формулировки основных направлений практического использования в разрезе уровней управления жилищным и ипотечным рынками;
открытости к научно-теоретическому и практическому совершенствованию.
Принцип универсальности системы выражен в возможности ее использования в качестве аналитического инструмента широким кругом пользователей. Модельный принцип построения, демонстрация технологии и наличие методических рекомендаций по применению позволяют легко адаптировать систему к потребностям пользователя в зависимости от характера его деятельности и уровня решаемых им задач в области ипотечного кредитования.
Принцип модельного построения (Схема «С») заключается в том, что в основу системы положена экономико-экспертная модель, с помощью которой осуществляется технология выбора регионов. Модельный принцип построения реализуется для пользователей в таких возможностях, как:
подстановка условий различных ипотечных программ (для примера выбраны условия ипотечных программ: ЗАО КБ Дельта Кредит, ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК));
выявление степени отклонения значений отдельных (неблагоприятных) региональных показателей от желаемого уровня, и прогноз возможности его достижения с учетом закладываемых темпов роста;
проведение расчетов на конкретный год (2000, 2001, 2002....) с отслеживанием динамики изменений, как значений показателей, так и результатов сравнительной оценки в целом и на прогнозный период (в представленной системе расчетным выбран базовый период - 2000г.);
сопоставление значений отдельных показателей и итоговых результатов оценки по годам с целью получения дополнительной информации для анализа;
выбор требуемого количества регионов для проведения сравнительной оценки (автором произведен расчет по 22 регионам, а в качестве примера представлены три, попавшие в разные группы, - Москва, Нижегородская область, Ивановская область);
расширение или сужение системы по оцениваемым показателям в зависимости от их значимости для пользователя (система представлена, по мнению автора, минимальным универсальным набором показателей - 35 шт., характеризующим достаточность учета факторов и специфики региона). Система открыта к увеличению числа показателей, что предполагает более детальный анализ особенностей региона. Большая степень детализации повышает уровень достоверности полученной информации и обоснованности выводов;
выбор достаточной (требуемой) степени детализированности интервалов - критериев оценки показателей и сравнительной шкалы (в системе степень детализации ограничена тремя интервалами и трехмерной шкалой).
Принцип достаточной достоверности системы показателей выражается в том, что все факторы, влияющие на ее погрешность, как увеличивающие, так и уменьшающие, по возможности, учтены. Погрешность системы в целом определяется объективными и субъективными факторами. К объективным факторам относятся позиции, на которые не распространяется влияние автора и экспертов. К субъективным факторам относятся те, которые являются результатом субъективных профессиональных выводов автора и экспертов.
Таким образом, к факторам, влияющим на погрешность системы, относятся:
Объективные факторы:
достоверность и точность применяемых данных для расчета показателей;
погрешность, обусловленная применением системы конкретным экономическим субъектом - его профессиональным уровнем, готовностью к использованию системы в практической работе.
Субъективные факторы:
корректность и полнота выбранных показателей, призванных отразить с максимально возможной точностью достаточность условий и региональную специфику, влияющих на механизм жилищного ипотечного кредитования;
достоверность и точность производимых расчетов показателей;
достоверность и точность выбранных критериев оценки и их значений;
достоверность определяемого уровня существенности влияния показателя на систему, выраженного в значении «веса» каждого показателя;
правильность установления внутренних взаимосвязей и зависимостей между элементами системы;
достоверность выводов по итогам полученных результатов.
Достаточный уровень достоверности экспертных оценок определяется следующим:
научно-теоретической и практической проработкой условий и факторов, влияющих на функционирование жилищного и ипотечного рынков;
привлечением к работе профессиональных экспертов ЗАО КБ Дельта Кредит, специализирующегося на коммерческих жилищных ипотечных кредитных операциях в России и имеющего наибольший портфель жилищных ипотечных кредитов по состоянию на 1.01.2003г.;
использованием для расчета показателей данных Госкомстата РФ, Центрального Банка России, Министерства Финансов РФ, риэлтерских и мониторинговых агентств, функционирующих в регионах страны;
применением методов моделирования и программирования, системного анализа, группировки, статистического наблюдения и прогнозирования.
В условиях отсутствия долгосрочной практики применения кредитного ипотечного механизма на территории России повышается погрешность системы, что предполагает ее дальнейшее совершенствование и корректировку с учетом временных изменений и практического опыта.
Принцип полноты и репрезентативности представленных в системе показателей базируется на максимально возможно полном отражении явлений и процессов, отражающих специфику и состояние регионов, с точки зрения их значения и влияния на механизм жилищного ипотечного кредитования. Представленные показатели учитывают специфику российской экономики, выражающуюся в таких явлениях, как: «непрозрачность» и «скрытость» доходов населения, рынка недвижимости и бизнеса в целом, различиях экономической, политической и демографической ситуаций, высокой степени дифференциации доходов населения. В то же время, показатели устраняют влияние отдельных значений показателей, характерных только для конкретного региона, на результат оценки в целом. Таким образом, только в системе представленные показатели могут с достаточной степенью достоверности и полноты характеризовать сложившиеся региональные условия, требуемые для развития операций жилищного ипотечного кредитования, и служить основой для получения достоверных результатов и правильности выводов.
Принцип системной группировки показателей представляет собой движение от общего к частному и выражается в распределении показателей по сегментам, которые охватывают уровень и характер описываемых явлений и факторов, влияющих на механизм жилищной ипотеки. Распределение показателей по сегментам отражает, как общеэкономическую ситуацию в регионе, так и специфику рынков недвижимости и ипотечных кредитов.
Принцип сбалансированности системы показателей достигается через разработанную автором технологию «взвешивания» каждого показателя для обозначения его места и роли в системе. «Взвешивание» обеспечивает установленную экспертным путем силу влияния каждого показателя на итоговый результат системы в зависимости от характера описываемого им явления и существенности значения.
Принцип определенности и обоснованности применяемых критериев оценки показателей выражается в установлении таких критериев оценки в зависимости от уровня допустимого отклонения фактического значения показателя от «эталонного». Обоснованность установленных критериев оценки показателей подтверждена экспертами в области жилищных ипотечных операций.
Принцип определенности и обоснованности объектов сравнения выражается в установлении в качестве объекта - региона, характеризующегося совокупностью показателей системы. Основанием является тесная привязка ипотечных жилищных операций к объекту залога - недвижимости, располагающейся на территории. Автор счел нецелесообразным устанавливать в качестве объекта крупные города. Оценка и сравнение крупных городов, учитывая специфику российских территорий, не дает полного представления о состоянии и потенциале региона в целом. По мнению автора, сравнительный анализ по крупным городам следует производить на следующих этапах оценки уже отобранных регионов. В тоже время существует необходимость оценить рынок не только крупных, но и малых городов, пригородов.
Принцип сопоставимости выражается в выборе такого вида показателей, которые были бы совместимы между собой по значениям в разрезе регионов, т.е. устраняли бы действие особенных для России факторов - численности населения и размеров территории. Выбор показателей обусловлен необходимостью объективного сравнения фактической ситуации с «эталонной». Принцип сопоставимости показателей в динамике достигается расчетами сопоставимых показателей за каждый равный период (год). Для обеспечения данного условия принимаются показатели единые для всех объектов сравнения.
Принцип доступности информации для расчета показателей базируется на возможности каждого пользователя получить данные для расчета из публикуемых источников информации.
Принцип определенности применения и практического использования выражается в наличии методических рекомендаций по формированию, расчетам и анализу итоговых результатов.
Принцип открытости к научно-теоретическому и практическому совершенствованию выражается в необходимости постоянного изменения и дополнения системы с учетом изменений условий с течением времени и накопления опыта практического применения.
Формулировка, обоснование и применение основных понятий и определений, используемых в системе оценочных и сравнительных показателей:
Регион - объект сравнения. Под определением регион в системе понимается объект территориально-административного деления на субъекты федерации.
Показатели. Показатели являются базовым элементом системы. Под показателями понимаются абсолютные или относительные (индексные, процентные, рейтинговые, индикаторные и т.д.) числовые значения, а в ряде случаев условные значения, отражающие процессы (явления), протекающие в регионе. В совокупности показатели образуют систему. Группировка показателей произведена по трем сегментам (I - общеэкономические показатели, II - показатели характеристики рынка недвижимости, III - показатели характеристики ипотечного рынка).
Оценка региона. Регион представляет собой совокупность значений показателей системы, которая выражается в его оценку как объекта сравнения. Оценка производится на основе расчетов с использованием статистических данных по регионам, соответствующих выбранному
расчетному периоду. Итоговые результаты оценки характеризуют состояние региона за расчетный период.
Идеальный регион. Под идеальным регионом понимается условный регион, характеризующийся «эталонными» значениями показателей системы.
Эталонное значение. В качестве эталонного значения приняты такие значения показателей системы, которые являются максимально благоприятными для осуществления жилищных ипотечных операций в России. Эталонные значения показателей установлены по результатам экспертных оценок автора и сотрудников Департамента кредитования ЗАО КБ Дельта Кредит. Эталонные значения установлены для выбора критериев оценки и проведения сравнительного анализа. Автором осознано не принимались в качестве эталонных значения показателей самого развитого региона - Москва или средних значений по России, т.к. ни один из этих ориентиров не является идеальным (благоприятным) для операций по ипотечному жилищному кредитованию.
Критерий оценки показателя. Под критерием оценки показателя понимается выбранное обоснованное значение каждого интервала рассматриваемого показателя, выраженное в уровне отклонения относительно эталонного значения. Использование критериев оценки показателей вызвано
необходимостью группировки регионов при проведении сравнительного анализа.
Интервал. Интервалом признается заданное отклонение от эталонного значения. Разбивка на интервалы (критерии оценки) вызвана
необходимостью выявления характеристики оценок показателей регионов. В системе установлены три интервала, характеризующих отклонения как благоприятные, приемлемые и недопустимые. Увеличение количества интервалов обеспечивает большую детализацию анализа. Степень
детализации должна определяться решаемыми практическими задачами.
Балл. Под присваиваемым баллом понимается соответствие оценки региона по каждому показателю установленному интервалу. В представленной системе выбрана следующая шкала: первому интервалу соответствует балл — «1», второму интервалу - «О», третьему интервалу - «-1». По результатам интегральной оценки региона формируется суммарное значение набранных баллов, которое сопоставляется со сравнительной шкалой.
«Взвешивание». Под понятием «взвешивание» понимается установление уровня существенности и силы воздействия каждого показателя системы на итоговый результат - требования механизма жилищного ипотечного кредитования (Приложение 3). В основе «взвешивания» лежит методика двойной группировки и ранжирования показателей системы по итогам экспертных оценок, выражающаяся в присвоении каждому показателю значения «веса». Баллы, присвоенные региону по каждой позиции, подлежат корректировке на значения «весов».
Сравнение. Под сравнением понимается сопоставление интегральной оценки анализируемого региона с интегральной характеристикой «идеального» региона.
Сравнительная шкала. Под сравнительной понимается шкала, по которой сравнивается интегральный результат оценки регионов, выраженный в сумме набранных баллов. Интервальность сравнительной шкалы определяется степенью ее детализации. В представленной системе избрана трехмерная шкала, в которой определены следующие границы: (I) - благоприятный, (II) - перспективный и (III) - бесперспективный регион. Благоприятному для коммерческой ипотеки региону соответствует интервал с границами от 213 до 594 баллов. Перспективному региону соответствует интервал с границами от (-168) до 212 баллов. Бесперспективному региону соответствует интервал с границами от (-549) до (-169). Определение крайних границ сравнительной шкалы производилось путем суммирования максимальных (минимальных) оценок показателей по всем позициям.
Сравнительная шкала в интервале ((-549), 594) принята за 100%. Промежуточные границы определялись делением интервала сравнительной шкалы на три равные части (I - lt;33%, II - 33-67%, III - gt;67%).
Обоснование и методика расчета показателей, используемых в системе.
Каждому показателю системы присвоено условное обозначение в виде символа «К» с нумерацией, соответствующей порядковому номеру показателя Приложение 1.
Показатели Iраздела «Общеэкономические показатели региона»:
Валовой региональный продукт (ВРП,1-80 рейтинг).
Обобщающий показатель экономической деятельности региона, характеризующий процесс производства товаров и услуг. Для определения показателя системы принимается рейтинговое значение показателя стоимости ВРП, приходящегося на тысячу человек населения региона. Рейтинговое значение определяется по мере убывания значения показателя ВРП по регионам. Выбор показателя уровня рейтинга региона по размеру валового регионального продукта, приходящегося на тысячу человек населения, обусловлен необходимостью оценить общий уровень экономического развития региона в целом. Для механизма жилищной ипотеки показатель дает общую информацию о степени развитости региона, уровне его производственного потенциала. Рейтинговое значение показателя связано с тем, что для оценки, с точки зрения ипотечных операций, стоимостное выражение показателя не представляет особого значения и затрудняет анализ.
Инвестиции в основной капитал, приходящиеся на душу населения в регионе (1-80рейтинг).
Инвестиции в основной капитал представляют собой совокупность затрат, направленных на создание, воспроизводство и приобретение основных средств (строительство, расширение, реконструкция, техническое перевооружение, модернизация объектов ...). Для определения показателя системы принимается рейтинговое значение показателя инвестиций в основной капитал в стоимостном выражении, приходящегося на душу населения региона. Рейтинговое значение инвестиций в основной капитал определяется по мере убывания значения показателя по регионам.
Обоснование включения показателя в систему связано с использованием его для оценки региона в части определения потенциала и перспектив развития. Показатель инвестиций в основной капитал свидетельствует о возможностях и перспективах экономического роста региона, степени его привлекательности для населения, потенциальном расширении рынков сбыта. Основной интерес для механизма жилищной ипотеки показатель представляет с точки зрения создания новых производств, расширения и развития старых, что сопровождается дополнительным притоком трудовых ресурсов. Все эти факторы влияют в конечном итоге на платежеспособный спрос населения на объекты недвижимости и ипотечные кредиты. Применение условного рейтингового значения показателя обусловлено несущественностью значения стоимостного выражения показателя.
Численность населения в регионе (население, проживающее на территории, млн. чел.).
Выбор показателя численности при формировании системы связан с потребностью количественной оценки населения региона - основного потребителя товаров и услуг жилищной сферы, в том числе ипотечных кредитов. Являясь основной составляющей экономического потенциала региона, численность характеризует в определенной степени факт привлекательности территории для населения, позволяет оценить емкость местного рынка потребления. Принцип коммерческой выгоды определяет заинтересованность в обширных и емких рынках сбыта для ипотечного продукта, что может быть обеспечено большой численностью населения и компактностью его проживания на территории.
Удельный вес занятого населения в экономике (ЭЗН, %).
К занятому в экономике населению относятся лица, которые в рассматриваемый период выполняли работу по найму за вознаграждение, а также приносящую доход работу не по найму, как с привлечением, так и без привлечения наемных работников. В численность занятых в экономике включаются лица, которые выполняли работу без оплаты на семейных предприятиях, занятые в домашнем хозяйстве производством товаров, работ, услуг для реализации, включая личное подсобное хозяйство, для которых эта работа являлась основной.
Удельный вес экономически занятого населения определяется путем деления значения показателя среднегодовой численности экономически занятого населения (тыс. чел.) на значение показателя общей численности населения на конец расчетного периода (год) и умножения на 100%.
Выбор показателя удельного веса ЭЗН связан с потребностью в оценке размера части населения, получающего доход. Именно эта часть населения региона представляет особый интерес для участников ипотечного рынка, как непосредственно получающая доходы и определяющая размеры и структуру потребления.
Коэффициент демографической нагрузки населения (чел.).
Определяется отношением количества лиц нетрудоспособного возраста, приходящегося на каждые 1 ООО человек трудоспособного возраста.
Использование показателя в системе основывается на потребности получения информации и оценке региона с точки зрения количества иждивенцев (моложе и старше трудоспособного возраста) с целью определения степени нагрузки на доходы экономически занятого населения.
Коэффициент миграционного прироста населения (чел.).
Представляет собой отношение численности населения, прибывшего в регион, на каждые 10000 человек населения региона.
Выбор данного показателя связан с оценкой региона с точки зрения жилищных ипотечных операций, его привлекательности для населения. Приток населения в регион свидетельствует о потенциальном расширении спроса на объекты жилищной недвижимости, ипотечные кредиты, об увеличении емкости этого рынка. Отток населения из региона свидетельствует об обратных тенденциях.
Коэффициент занятости экономически активного населения (чел.).
Определяется отношением количества лиц, занятых в экономике, приходящихся на каждого человека трудоспособного возраста. Рассчитывается путем деления среднегодовой численности ЭЗН на численность экономически активного (трудоспособного) населения.
Показатель занятости экономически активного населения указывает на степень его занятости в экономике, что напрямую свидетельствует о количестве населения, получающего основной доход. Данная характеристика населения региона особенно существенна для ипотечных жилищных операций, т.к. определяет уровень реальной безработицы населения.
Среднегодовая численность населения, занятого на предприятиях частной, смешанной российской и смешанной иностранной форм собственности (%).
Определяет количество человек, занятых в экономике на частных предприятиях и предприятиях со смешанной российской и иностранной формами собственности. Для его определения суммируются удельные веса среднегодовой численности населения, занятого в экономике на предприятиях частной формы собственности, предприятиях и организациях смешанной российской и иностранной форм собственности.
Показатель характеризует работающее, экономически занятое население, дает представление о доле населения, получающего более высокие доходы (предприниматели, владельцы компаний, в основном коммерческие российские и иностранные предприятия и организации).
Коэффициент регионального присутствия организаций и предприятий, доминирующих на рынке (предприятия/млн. чел. ЭЗН).
Представляет собой степень присутствия в регионе крупных предприятий, занимающих на рынке определенного товара долю более 35% на каждую тысячу экономически занятого населения региона. Показатель определяется путем деления количества предприятий, доминирующих на рынке, на численность населения в регионе.
Показатель предоставляет косвенную информацию о наличии в регионе крупных, доминирующих на товарном рынке предприятий, характеризующихся устойчивым экономическим положением, достаточным количеством рабочих мест, доходностью и более высоким уровнем оплаты труда. Участие в расчете такого параметра, как ЭЗН, призвано дать информацию о предположительной занятости этого населения на данной категории предприятий, т.е. сколько условных рабочих мест (одна из характеристик предприятия) приходится на экономически занятое население. Использование для расчета в качестве параметра ЭЗН, а не экономически активного населения обусловлено тем, что в показателе среднегодовая численность ЭЗН учтены процессы, связанные с получением и потерей работы экономически активного населения.
Заявленная потребность в работниках (%).
Представляет собой долю требуемого количества работников в общей численности трудоспособного населения (экономически активного). Показатель определяется путем деления количества требуемых работников, заявленных предприятиями, на численность экономически активного населения и умножения на 100.
Представленный показатель имеет важное информационное значение для жилищной ипотеки, т.к. дает возможность оценить фактическую потребность в рабочей силе. Наличие спроса на трудовые ресурсы свидетельствует о тенденциях к расширению действующих производств, возникновению новых, появлению дополнительных рабочих мест, что, в свою очередь, стимулирует приток населения в регион и увеличивает емкость регионального рынка, в том числе спрос на объекты недвижимости и ипотечные кредиты.
Коэффициент «ввоза капитала» (%).
Показатель представляет собой удельный вес разницы между среднедушевыми расходами и среднедушевыми доходами населения в общем объеме среднедушевых доходов. Среднедушевой доход включает доходы по всем основаниям, приходящиеся на каждого человека. Среднедушевые расходы включают в себя расходы на покупку товаров, оплату услуг, обязательные платежи (налоги, сборы, проценты по кредитам ...), покупку иностранной валюты, сбережения во вкладах и ценных бумагах, изменение задолженности по кредитам, приобретение недвижимости в расчете на одного человека. Рассчитывается показатель как разница между среднедушевыми расходами (руб./месяц) и среднедушевыми доходами (руб./месяц), деленная на среднедушевой доход населения (руб./месяц), с умножением полученного результата на 100.
Сущность показателя заключается в том, что под расходами понимается объем трат населения региона, включая приезжих, а под доходами - только заработок населения региона. Положительный результат показателя представляет собой «ввоз» капитала - удельный вес превышения объемов трат на покупку товаров, работ, услуг, включая недвижимость и выплату процентов по кредитам, населением из других регионов (стран) над доходами в общем объеме доходов населения региона. Такая информация позволяет оценить потенциал роста составляющей спроса на объекты недвижимости и ипотечные кредиты, тенденции и направления к изменению емкости регионального рынка. Отрицательный результат свидетельствует об «оттоке» денежных средств населения из региона.
Представительство «среднего класса» (тыс. чел.).
Представляет собой количественное выражение численности населения со среднедушевым доходом более 4000 руб. в месяц. Показатель определяется умножением численности населения региона (тыс. чел.) на удельный вес доли населения со среднедушевыми доходами более 4000 руб. в месяц, деленный на 100.
Показатель является существенной региональной характеристикой с точки зрения оценки размеров и емкости рынков сбыта ипотечных кредитов, объектов недвижимости. Значение показателя позволяет определить в количественном выражении численность населения со средними и высокими доходами - потенциальных клиентов для осуществления ипотечных операций - «средний класс». Выделение в «средний класс» населения с доходами выше 4000 руб. в месяц связано с особенностями информации, предоставляемой Госкомстатом РФ. Для ипотечных операций особый интерес представляет категория населения со среднедушевым доходом в месяц от 7500 руб. (830$ - на семью) до 63600 руб. (7000$ - на семью) (условная семья - 3,5 чел. курс ЦБ 31,8 руб./долл.), как среднестатистический потребитель ипотечного кредита. Отсутствие данных Госкомстата РФ с более детализированной разбивкой категорий населения увеличивает погрешность в оценке и предполагает наличие поправки в оценке полученного значения численности «среднего класса» на долю населения с доходами от 4000-7000 руб. в месяц и более 64000 руб. в месяц. Такая поправка учтена в других показателях системы, и в целом в системе расчетов данная погрешность существенно снижается.
Коэффициент обеспеченности домохозяйств автомобилями (%).
Показатель представляет собой долю среднестатистических семей (3,5 чел.), обеспеченных хотя бы одной автомашиной. Определяется расчетом доли, выраженной в процентах, среднестатистических семей, фактически имеющих одну автомашину, в общем количестве семей. Среднестатистические семьи, фактически имеющие автомашины, определяются формулой расчета количества автомашин на 1 человека по данным Госкомстата, умноженного на 3,5 чел. (1 семья).
Применение данного показателя в системе обусловлено необходимостью косвенным способом уточнять размеры доходов населения региона, в том числе скрытые. Параметр обеспеченности семей автомобилями принят в расчет ввиду сопоставимости средней стоимости автомобиля и средней стоимости объекта жилищной недвижимости. Показатель является усредненным, однако, в совокупности и в сочетании с другими дает информацию о способности населения к накоплениям. Достоверность показателя базируется на данных государственной регистрации автомашин в органах ГИБДД, т.е. наиболее полно учитывающих фактическую ситуацию по региону.
Показатели II раздела «Показатели регионального рынка недвижимости»:
Коэффициент представительности строительного рынка (предприятия/тыс. чел.).
Коэффициент представляет собой степень присутствия в регионе предприятий строительного комплекса (строительный потенциал) в расчете на тысячу человек населения. Показатель определяется делением количества предприятий на тысячу человек населения региона. Показатель дает существенную для ипотечных операций информацию о возможностях региона в осуществлении нового жилищного строительства, реконструкции и ремонта имеющегося жилого фонда. По сути, показатель формирует базу для оценки возможностей региона, наличия у него строительных мощностей в части удовлетворения спроса на жилищное строительство. Косвенно данный показатель свидетельствует и о его темпах. Новое жилищное строительство является одной из сфер применения жилищного ипотечного механизма.
Коэффициент представительности рынка недвижимости (предприятия/тыс. чел.).
Коэффициент представляет собой степень присутствия в регионе предприятий, обеспечивающих проведение операций с объектами недвижимости, в расчете на тысячу человек населения. Показатель определяется делением количества предприятий на тысячу человек населения региона.
Показатель дает существенную для ипотечных операций информацию о возможностях региона в части осуществления операций на рынке недвижимости.
Спрос на жилье в регионе (%gt;).
Показатель представляет собой степень отклонения, выраженного в процентах, фактического. объема жилищного фонда от требуемого и рассчитывается по формуле:
Кіб = ((25- S) * Р) / (S * Р) * 100%, где (1)
Кіб - спрос на жилье в регионе;
S - фактический размер общей площади жилища, приходящейся на человека (кв. м./чел.);
Р - численность населения региона (тыс. чел.);
Показатель дает важную информацию о состоянии потенциального спроса на объекты жилищной недвижимости в регионе, а, следовательно, характеризует и потенциальный спрос на ипотечные кредиты. Размер требуемой площади жилища в 25 кв.м, на человека (средняя квартира на среднестатистическую семью из 3,5 чел. — 87,5 кв.м.) обусловлен сложившимися на данный момент в России критериями и понятиями населения о жилье.
Коэффициент удовлетворенности спроса на жилье (%).
Показатель представляет собой степень отклонения, выраженного в процентах, фактически введенного в действие объема жилищного фонда от имеющегося фактического спроса на жилье и рассчитывается по формуле:
Кп= G / ((25- S) * Р )* 100%, где (2)
Кі7 - коэффициент удовлетворенности спроса на жилье;
G - ввод в действие жилых домов (тыс. кв. м.);
Р - численность населения региона (тыс. чел.);
S - фактическая площадь жилища, приходящаяся на одного человека (кв.м.).
Показатель дает важную информацию о состоянии удовлетворенности потенциального спроса на объекты жилищной недвижимости в регионе, т.е., насколько активно идет жилищное строительство. Высокие темпы жилищного строительства расширяют региональный рынок ипотечного кредитования.
Жилфонд частной формы собственности (%).
Представляет собой долю частного сектора в общем объеме жилищного фонда. Показатель позволяет произвести оценку размеров соответствующей части жилищного фонда, которая может непосредственно участвовать в ипотечных операциях.
Благоустроенный жилфонд (водопровод, канализация, отопление, горячее водоснабжение, газ (электричество)), (%).
Представляет собой долю благоустроенного жилищного фонда в общем объеме жилищ. Показатель определяется суммированием удельных весов площади жилищ, обеспеченных водопроводом, канализацией, центральным отоплением, горячим водоснабжением, газом (электричеством).
Показатель дает общую характеристику имеющегося жилищного фонда, информацию о его привлекательности для населения региона и потенциальном спросе на имеющуюся жилищную недвижимость.
Коэффициент спроса на строительство жилья.
Представляет собой стоимостное соотношение рыночных цен на жилье на первичном и вторичном рынках с учетом динамики изменений цен за последние три года. Рыночные цены на жилье рассчитаны Госкомстатом РФ на основе зарегистрированных цен на вновь построенные квартиры и на квартиры функционирующего приватизированного жилого фонда, если они являлись предметом рыночных сделок, и рассчитывается по формуле:
К20 = (Zii/Zb) * (Іп/Ів), где (3)
К20 - коэффициент спроса на строительство жилья;
Zn - цена одного кв.м, жилья на первичном рынке;
Zb - цена одного кв.м, жилья на вторичном рынке;
In - индекс цен на жилье за последние три года на первичном рынке;
1в - индекс цен на жилье за последние три года на вторичном рынке;
Показатель предоставляет важную информацию о соотношении цен первичного и вторичного рынков жилья в регионе, которое отражает состояние спроса на имеющийся жилфонд и новое строительство. В основе расчета лежит рыночная цена за кв.м, жилой площади как стоимостное выражение платежеспособного спроса населения на объекты недвижимости. Использование в расчете индекса рыночных цен на жилье в динамике за последние три года обусловлено необходимостью подтвердить устойчивость сложившегося соотношения. Наличие устойчивого спроса на строительство жилья свидетельствует о тенденции к расширению рынков сбыта для ипотечного кредитования.
Рейтинг регионов по рыночной стоимости жилой площади (рейтинг,
1-80).
Представляет собой рейтинговое выражение уровня рыночной стоимости жилья в регионе. Рыночные цены на жилье рассчитаны Госкомстатом РФ на основе зарегистрированных цен на вновь построенные квартиры и на квартиры функционирующего приватизированного жилого фонда, если они являлись предметом рыночных сделок. Для получения результата следует произвести ранжирование регионов по стоимости (кв.м.) общей жилой площади на первичном (вторичном) рынке по мере убывания.
Применение показателя связано с потребностью обозначить регионы, имеющие самое дорогое жилье. Учитывая, что рыночная цена является выражением платежеспособного спроса населения, региональный рейтинг дает информацию о привлекательности региона для приобретения жилья населением.
Коэффициент представительности страховых организаций (ед./млн.чел.).
Представляет собой региональное представительство страховых организаций в расчете на один миллион человек населения. Количество страховых организаций определено по регистрационным данным органа, осуществляющего надзор за деятельностью страхового рынка. Значение показателя определяется путем деления количества зарегистрированных на территории страховых организаций на численность населения региона (млн. чел.).
Присутствие в системе показателя представительности в регионе страховых организаций обусловлено необходимостью информации о степени развития страхового рынка на конкретной территории, способности его обслуживать ипотечные операции.
Развитость арендного рынка (количество сделок/число семей.)[†].
Представляет собой степень развития регионального арендного рынка и выражается в объемах арендных сделок в расчете на тысячу среднестатистических семей (3,5 чел.). Показатель определяется путем деления общего количества арендных сделок с жилищной недвижимостью на число семей (тыс.чел. / 3,5).
Показатель является дополнительным, конкретизирующим развитость регионального рынка недвижимости. Для выявления условий функционирования механизма жилищной ипотеки показатель дает информацию о дополнительном потенциале расширения рынка сбыта ипотечных кредитов, т.к. арендные сделки с жильем свидетельствуют о наличии спроса на жилье, а арендная плата сопоставима с платой за кредитные ресурсы по ипотечным сделкам.
Показатель в рамках представленной системы не рассчитывался, ввиду отсутствия доступных исходных данных по объемам арендных сделок в регионах, однако, является желательным для расчета, т.к. снижает погрешность итогового результата.
Показатели III раздела «Показатели регионального рынка ипотечных кредитов»:
Коэффициент представительности финансово-кредитного рынка (предприятия/10 тыс. чел.).
Представляет собой количественное выражение регионального присутствия банков и их филиалов, имеющих лицензию на работу с физическими лицами, в расчете на 10 тысяч человек населения. Показатель определяется путем деления числа банков и филиалов банков, работающих на территории региона, имеющих лицензию на работу с физическими лицами, на численность населения региона (10 тыс. чел.).
Показатель формирует информацию о степени развития финансовой инфраструктуры региона, являющейся одним из определяющих условий функционирования механизма ипотеки. Для расчета показателя отобраны банковские учреждения, имеющие лицензию на работу с физическими лицами, что обусловлено особенностью жилищных ипотечных операций.
25 .Доля накоплений в доходах населения (%).
Представляет собой долю расходов в общем объеме доходов населения, приходящуюся на сбережения во вкладах, ценных бумагах, изменение задолженности по кредитам, приобретение недвижимости, покупку валюты.
Показатель предоставляет необходимую информацию о способности населения региона к накоплению. Накопление денежных средств формирует платежеспособный спрос населения на ипотечный кредит и является определяющим условием для применения механизма жилищной ипотеки.
Коэффициент дифференциации населения.
Представляет собой соотношение групп населения региона с низкими и средними (высокими) среднедушевыми денежными доходами. Под группами населения, для целей настоящей работы, понимаются: «I» - население со среднедушевыми доходами 4000 руб./месяц и меньше, «И» - население со среднедушевыми доходами свыше 4000 руб./месяц. Показатель определяется путем деления доли населения группы «I» на долю населения группы «II» в общем объеме населения региона.
Показатель дает важнейшую информацию о степени дифференциации населения по размерам доходов, т.е. определяет круг потенциальных клиентов ипотечного кредитования, уточняет размеры платежеспособного спроса населения региона.
Коэффициент доступности жилья (лет).
Коэффициент представляет собой базу для расчета временного периода, в течение которого среднестатистическая семья способна приобрести жилье. Под способностью к приобретению жилья понимается 40% доля накоплений в общем объеме доходов семьи. Под среднестатистической семьей понимается семья, в которой получают доход два человека (ЭЗН). Под жильем понимается среднестатистический объект жилищной недвижимости (площадью в 60 кв.м.), имеющий среднюю рыночную цену, сложившуюся в данном регионе. Показатель рассчитывается с учетом доходов населения и стоимости жилья, сложившихся в оцениваемом регионе. Не принимаются во внимание способность населения других регионов приобрести жилье в рассматриваемом регионе, а также способность населения данного региона к приобретению жилья в других регионах страны.
Расчет производится по формуле:
Ti = l/K27, где (4)
Ті - период времени, выраженный в годах, в течение которого семья способна приобрести жилье;
К27 - коэффициент доступности жилья, рассчитываемый по формуле:
К27 = (Dn * 2 * 0,40)/Z, где (5)
Dn — среднедушевой доход одного человека за год (руб.), рассчитываемый как:
Dn = (Dm * Р / Рэзн) * 12 (6)
Dm - среднедушевой доход в месяц (руб.);
Р - общая численность населения (тыс.чел.);
Рэзн - среднегодовая численность экономически занятого населения по (тыс. чел.);
Z - рыночная стоимость жилья (руб.), рассчитываемая как:
Z = Zs * S, где (7)
Zs - рыночная цена одного квадратного метра общей площади жилья
(руб.);
S - средняя площадь жилья - 60 (кв.м.)
Показатель дает характеристику временного периода, в течение которого население региона имеет возможность приобрести жилье. Эта информация позволяет оценить «клиента» ипотечных операций в среднем по региону с учетом всего спектра населения.
Коэффициент доступности жилья для населения с душевым доходом более 4000руб./мес. (лет).
Коэффициент представляет собой базу для расчета временного периода, в течение которого среднестатистическая семья, принадлежащая к «среднему» классу и богаче, способна приобрести жилье. Под способностью к приобретению жилья понимается 40% доля накоплений в общем объеме доходов семьи. Под среднестатистической семьей понимается семья «среднего» класса и богаче, в которой получают доход два человека (ЭЗН). Под жильем понимается среднестатистический объект жилищной недвижимости (площадью в 60 кв.м.), имеющий среднюю рыночную цену, сложившуюся в данном регионе. Показатель рассчитывается с учетом доходов населения и стоимости жилья, сложившихся в оцениваемом регионе. Не принимаются во внимание способность населения других регионов приобрести жилье в рассматриваемом регионе, а также способность населения данного региона к приобретению жилья в других регионах страны.
Расчет производится по формуле:
Тг = I/K28, где (8)
Тг - период времени, выраженный в годах, в течение которого семья
способна приобрести жилье;
К28 - коэффициент доступности жилья, рассчитываемый по формуле:
К28 = (Dn [‡] 2 * 0,40)/Z, где (9)
Dr2 - среднедушевой доход за год (руб.), рассчитываемый по формуле:
Dn = Dm * Р * Vd *12/ Рэзн * Vp, где (10)
Vd - доля общего объема доходов, приходящаяся на группу населения с доходами более 4000 руб ./мес.;
Vp - доля категории населения в общем объеме численности, на которую приходятся среднедушевые доходы более 4000 руб./мес.;
Показатель дает более точную характеристику доступности жилья с учетом категорий населения. Круг потребителей ипотечного кредита ограничен населением «среднего» класса, доходы которого не позволяют приобрести жилье сразу, но в тоже время допускают осуществление накоплений в течение периода времени, достаточных для покупки недвижимости. Отрицательным фактором является отсутствие более детальной градации доходов населения по группам. Оптимальной является информация по доходам и численности населения «среднего» класса (доход 400-3500$ на человека) без учета низко и высокооплачиваемой категорий населения.
Доля рисковых доходов населения (%).
Показатель отражает долю рисковых доходов населения - от предпринимательской деятельности, собственности, прочих доходов (без зарплаты и трансфертов) - в общей структуре денежных доходов населения. Денежные доходы включают: доходы лиц, занятых предпринимательской деятельностью, выплаченную заработную плату наемных работников (начисленная, с корректировкой на изменение просроченной задолженности), пенсии, пособия, стипендии и другие социальные трансферты, доходы от собственности в виде процентов по вкладам, ценным бумагам, дивидендам и другие доходы, включая скрытые. Показатель определяется путем суммирования процентной доли доходов населения от предпринимательской деятельности, доходов от собственности, прочих доходов, включая скрытую заработную плату, в общей структуре доходов.
Показатель описывает структуру доходов населения, дает информацию о соотношении рисковых и безрисковых видах доходов. Рисковые доходы характеризуются нестабильностью, непрозрачностью, высоким уровнем возможных потерь и убытков. В ипотечных операциях, прежде всего, отдается предпочтение стабильным, прозрачным (контролируемым) и низко рисковым доходам населения, таким как «официальная» заработная плата наемных работников, социальные трансферты, которые обеспечивают стабильность платежей по ипотечным кредитам в течение длительного периода времени.
Коэффициент платежеспособности семьи
Устанавливает соотношение фактического уровня платежеспособности среднестатистической семьи и требуемого по условиям ипотечной программы. Под уровнем платежеспособности понимается возможность семьи осуществлять ежемесячные платежи по ипотечным кредитам (по заданной ипотечной программе). Под заданной ипотечной программой понимается совокупность условий (размер и срок кредита, стоимость кредита) по выдаче жилищных ипотечных кредитов. В расчет могут быть заложены любые интересующие пользователя условия ипотечных программ. Для примера, в представленной системе использованы два варианта ипотечных программ - программа ЗАО КБ «Дельта Кредит» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Дня расчета показателя платежеспособности выбирается одна из программ, по условиям которой производится расчет аннуитетных платежей.
Показатель определяется по формуле:
Кзо = (Dm * (Р/Рэзн) * 2 * 0,40)/F, где (11)
Кзо - коэффициент платежеспособности семьи;
F - размер ежемесячных платежей, рассчитанных по условиям ипотечной программы (формула аннуитетных платежей) (руб.);
Для определения параметра F применена общепринятая математическая формула расчета аннуитетных платежей по банковским кредитам, исходя из закладываемых условий ипотечной программы - размер кредита, срок кредита, процентная ставка по кредиту. При получении параметра F в иностранной валюте следует произвести перевод в валюту Российской Федерации (с применением среднегодового курса рубля к иностранной валюте). Расчет коэффициента может быть произведен с использованием данных, выраженных в иностранной валюте. Выбор метода должен определяться пользователем.
Показатель дает существенную для пользователя системы информацию о способности населения региона осуществлять платежи по ипотечным кредитам, т.е. характеризует потенциальных клиентов конкретного ипотечного продукта. Существенным является возможность выбора ипотечных программ для проведения комплексной оценки региона на предмет готовности региона к осуществлению (запуску) ипотечных операций.
Коэффициент платежеспособности семьи «среднего класса» .
Устанавливает соотношение фактического уровня платежеспособности среднестатистической семьи, относящейся к «среднему классу», и требуемого по условиям заданной ипотечной программы. Аналогично предыдущему показателю, в расчет могут быть заложены любые интересующие пользователя условия ипотечных программ. Для примера, в представленной системе использованы те же два варианта ипотечных программ, что и при расчете коэффициента платежеспособности семьи. Для расчета показателя платежеспособности выбирается одна из программ, по условиям которой производится расчет аннуитетных платежей.
Расчет показателя производится по формуле:
Кзі = (Dm * Р * Vd/Рэзн * Vp) * 2 * 0,40)/F, где (12)
Кзі - коэффициент платежеспособности семьи «среднего класса»;
Расчет параметра F производится в порядке, изложенном для предыдущего показателя (Кзо).
Показатель уточняет и конкретизирует информацию об уровне платежеспособности высокооплачиваемой категории населения региона. Необходимость такого уточнения вызвана потребностью определить и более конкретизировать круг потенциальных потребителей ипотечного кредита, т.к. численность населения с высокими и средними доходами может быть незначительной.
Коэффициент спроса на кредитные ресурсы (чел./тыс. руб.).
Представляет собой численность населения региона, которое приходится на 1 тыс. руб. задолженности по кредитам в рублях и иностранной валюте (предоставленных физическим лицам кредитными организациями). Показатель определяется путем деления численности населения региона (чел.) на объем выданных физическим лицам кредитными организациями и непогашенных кредитов в рублях и иностранной валюте по состоянию на конец периода.
Показатель формирует информацию о спросе населения на кредитные ресурсы, в том числе ипотечные. Необходимость получения такой информации обусловлена потребностью уточнить не только платежеспособный спрос населения, но и получить подтверждение потенциального спроса на ипотечные кредиты. Показатель содержит в себе данные о выданных физическим лицам кредитах в регионе, как населению данного региона, так и других.
Кредитоспособность населения (%).
Представляет собой процентную долю просроченной задолженности физических лиц по кредитам в рублях и иностранной валюте, предоставленным кредитными организациями в общем объеме выданных кредитов. Показатель определяется путем деления объема просроченной задолженности физических лиц по кредитам в рублях и иностранной валюте, выданным кредитными организациями, на общий объем задолженности физических лиц по кредитам с умножением полученного результата на 100.
Для ипотечных операций значимость информации заключается в возможности определения способности населения возвращать кредиты, полученные в кредитных организациях региона.
Коэффициент соотношения средней стоимости месячной арендной платы к платежу по ипотечному кредиту[§].
Представляет собой отношение среднерыночной стоимости аренды жилищной недвижимости в месяц и размера среднемесячного платежа по ипотечному кредиту для данного региона. Показатель определяется путем деления средней стоимости месячной арендной платы за жилье на месячный платеж по среднему ипотечному кредиту.
Данное соотношение показывает потенциальный спрос на жилье у населения региона и обеспечивает информацией о возможностях ипотечного кредитования населения при приобретении жилья, а также уточняет данные о потенциальных потребителях ипотечного кредита.
Отклонение процентной ставки по кредитам от процентной ставки пользователя (%)[**].
Представляет собой абсолютное значение отклонения процентной ставки пользователя от средней процентной ставки, сложившейся в регионе при предоставлении аналогичных кредитов. Для целей настоящего расчета также использованы варианты ипотечных программ ЗАО КБ «Дельта Кредит» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Показатель представляет собой разность между ставкой по ипотечным кредитам по программе пользователя и средней ставкой по аналогичным кредитам по региону. Для расчета принимается значение процентной ставки по интересующей пользователя ипотечной программе.
Показатель формирует данные о коммерческой привлекательности кредитных ипотечных операций с определенной степенью доходности. Определяет возможности пользователя по изменению стоимости размещаемых кредитных ресурсов, предоставляет информацию о выгодности и целесообразности размещения кредитных ресурсов в других регионах страны.
Методика проведения оценки и сравнения регионов.
Порядок проведения сравнительной оценки регионов заключается в следующих последовательных мероприятиях:
определение целей и задач пользователя системы при проведении сравнительной оценки регионов;
выбор объектов для проведения оценки и сравнения;
выбор расчетного периода для проведения оценки;
подбор и подготовка исходных статистических данных необходимых для проведения расчетов;
расчет показателей системы по всем позициям в соответствии с предложенной методикой расчета (при постановке задачи проведения сравнительной оценки по нескольким ипотечным программам, следует такое сравнение производить по каждой программе отдельно);
отражение результатов расчетов в колонке «данные показателя»;
оценка полученных данных региональных показателей по установленным критериям и выбор соответствующего интервала;
по результатам критериальной оценки (интервала) присвоение балла;
корректировка присвоенного показателю балла на установленный показателю «вес»;
отражение полученного результата по каждой позиции в соответствующей региону колонке «оценочный балл»;
суммирование интегрального значения набранных баллов по каждому региону;
сравнение итоговых результатов интегральной оценки региона со значениями интервалов сравнительной шкалы и присвоение региону соответствующей группы (Приложение 2);
анализ полученных итогов;
формулирование выводов на основе проведенного анализа.
По результатам проведенного исследования автором была составлена система показателей (Приложение 1), отражающая сравнительную оценку готовности регионов к осуществлению жилищных ипотечных операций, по трем регионам страны - Москва, Нижегородская и Ивановская области. Условия и возможности применения коммерческого механизма жилищного ипотечного кредитования рассмотрены на примере ипотечных программ ЗАО КБ «Дельта Кредит» и ОАО «АИЖК». Расчетным (базовым) периодом являлся 2000 год. Результаты расчетов показателей системы представлены в колонке - «данные показателя», оценки и присвоенные по каждой позиции итоговые значения баллов с учетом «веса» в колонке - «оценочный балл». Интегральные значения набранных баллов регионов показаны в Приложении 2.
При проведении прогнозного анализа регионов следует провести дополнительную подготовку исходных данных. Необходимо рассчитать темпы роста показателей за прошедший период (автор для формирования прогнозных выводов использовал динамику изменений показателей за 1999-2001 гг.). Получить значения прогнозных данных с учетом темпов роста на расчетный год. Осуществить расчет показателей системы на основе прогнозных данных.
По итогам проведенной сравнительной оценки трех регионов можно сформулировать следующие выводы.
Москва по итогам оценки и сравнения является благоприятным регионом для осуществления коммерческого жилищного ипотечного кредитования (интервал I сравнительной шкалы - 332 балла). По результатам оценки текущего состояния региона получено благоприятных значений показателей - 64%, приемлемых - 30%, недопустимых - 6%. Отклонение интегрального значения набранного балла от характеристики «идеального» региона составило 23%. Такое положение региона определилось следующими обстоятельствами:
Высокие показатели - инвестиционного рейтинга (ВРП - 2 место, инвестиции в основной капитал - 3 место), уровня процентных ставок по потребительским кредитам, потребности предприятий и организаций в работниках (7%), уровня платежеспособного спроса на жилье (1 место - средние рыночные цены на жилье), спроса на кредитные ресурсы - обеспечивают коммерческую привлекательность региона, в т.ч. для жилищных инвестиций.
Достаточная доля «среднего класса» (49,3%) в общей огромной численности населения, низкая дифференциация населения (0,97), активный миграционный прирост (78 чел./10000 чел.), высокий показатель «ввоза» капитала (16,6) обеспечивают желаемую для ипотечного бизнеса емкость рынка.
Значения, характеризующие уровень доходов и потенциал их получения, для населения Москвы являются достаточными. Коэффициент занятости экономически активного населения (1,26) свидетельствует о том, что в экономике заняты, наряду с трудоспособным населением, и лица нетрудоспособного возраста, что сокращает давление неблагоприятного коэффициента демографической нагрузки (674). Установлена достаточность уровней доступности жилья (7 лет) и кредитоспособности. В тоже время, доходы населения имеют «рисковый» характер, что является отрицательным («недопустимым») фактором при осуществлении жилищных ипотечных операций, повышающим кредитный риск.
Приемлемыми являются значения показателей: потенциальный спрос на жилье (15%) и его фактическая удовлетворенность (11,9%), спрос на строительство нового жилья, платежеспособность населения и доля накоплений в доходах. Предпочтительнее оказываются для Москвы условия ипотечной программы ЗАО КБ Дельта Кредит (1,06 против 0,92 ОАО «АИЖК»).
Жилищный фонд Москвы имеет, как положительные, так и отрицательные характеристики. К благоприятным относится характеристика благоустройства жилищного фонда (94%), к отрицательным («недопустимым») - малая доля жилищного фонда частной формы собственности (56,9%), сужающая рынок ипотечных кредитов.
Значения показателей инфраструктуры ипотечного, жилищного и строительного рынков превышают достаточный для ипотечных операций уровень.
Таким образом, форма коммерческого ипотечного кредитования жилья является наиболее предпочтительной в данном регионе. Применение некоммерческой формы нецелесообразно и приводит к не оправданному отвлечению финансовых ресурсов из городского бюджета. Рынок Москвы по состоянию на 2001 г. готов к проведению жилищных ипотечных операций.
Нижегородская область по итогам оценки и сравнения является в целом перспективным регионом для осуществления коммерческого жилищного ипотечного кредитования (интервал II шкалы - (-142) или (-139) баллов). По результатам оценки текущего состояния региона получено благоприятных значений показателей - 15 (18)%, приемлемых - 37 (34)%, недопустимых — 48 (48)%. Отклонение интегрального значения набранного балла от характеристики «идеального» региона - 64(64)%. Такое положение региона определилось следующими обстоятельствами:
Не высокие основные показатели инвестиционного рейтинга: ВРП — 34 место, инвестиции в основной капитал - 48 место, свидетельствуют о средней развитости региона. Этот факт во многом обусловил не большой спрос на трудовые ресурсы (1% заявленная потребность в работниках) и отражает пассивный процесс создания новых производств. Анализ темпов роста этих показателей за последние три года (1999-2001 гг.) показывает наличие положительных тенденций. Рейтинг региона по инвестициям в основной капитал при росте абсолютных значений снизился с 48 места 2000г. по 53 место в 2001 г. Аналогичная динамика по ВРП. Заявленная потребность в работниках к 2001г. выросла на 73% по отношению к 1999 г., что в целом обеспечивает хорошую динамику, однако, чтобы достичь благоприятного уровня этого показателя при сохранении заданных темпов роста потребуется примерно 5-6 лет. Спрос на кредитные ресурсы (2,8) приемлемый, но имеет хорошую положительную динамику. По данным 2001г. показатель (1,02) вплотную приближается к благоприятному значению. Уровень процентных ставок благоприятен для кредитования в рублях.
«Недопустимая» доля «среднего» класса (8%) в общей численности населения, высокая дифференциация населения (0,03), средний миграционный прирост (19чел./10000чел.), отрицательный показатель «ввоза» капитала (-0,1) пока не обеспечивают желаемую для ипотечного бизнеса емкость рынка. Анализ динамики этих показателей за 1999-2001 гг. выявил наличие противоречивых тенденций. При общей динамике к сокращению численности выявлено снижение коэффициента миграционного прироста на 62% в 2001г. от уровня 1999г., что не свидетельствует о потенциале достижения благоприятного значения показателей и увеличении емкости рынка. Аналогичную отрицательную динамику имеет показатель «ввоза» капитала. С 1999г. по 2001г. установлено его снижение на 44%. Перспектива также не прослеживается. Население региона тратит свои доходы в других регионах. При сохранении темпов роста доходов населения в среднем на 43% (1999- 2001гг.) в год темпы роста расходов населения для достижения благоприятного уровня должны быть не менее чем на 60% в год, а не на 40% как это фактически имеет место. Такой показатель будет достижим только при повышении привлекательности региона для населения. Выявлена положительная динамика к увеличению «среднего» класса и снижению коэффициента дифференциации населения. Темп роста численности «среднего» класса в 2001г. составил 2,47. Сохранение такого темпа роста обеспечит благоприятный уровень этого показателя только через несколько лет.
Значения показателей, характеризующих уровень доходов и потенциал их получения для населения области, являются недопустимыми. Коэффициент занятости экономически активного населения (0,89) свидетельствует о безработице среди трудоспособного населения при усиленном давлении неблагоприятного коэффициента демографической нагрузки (702). Выявлены недопустимые уровни доступности жилья (18 лет), коэффициента обеспеченности семей автомобилями (37%). В тоже время «рисковые» (44,9%) доходы населения и накопления (21,1%) имеют приемлемую долю. Анализ динамики показателей за 1999-2001г. выявил разнонаправленные тенденции. Наблюдается снижение доли «рисковых» доходов на 2,2% и повышение доли накоплений на 1,3%. Для достижения благоприятного уровня при сохранении тенденции потребуется около 7 лет. Коэффициент демографической нагрузки за последние годы в целом стабилен. Коэффициент доступности жилья имеет положительную динамику. В 2001г. показатель снизился до 9 лет (приемлемый уровень) за счет роста доходов населения на 40%, а стоимости жилья только на 21%. Для достижения благоприятного значения показателя доходы должны увеличиваться на 27% в год при стабильности цен на недвижимость. При сохранении тенденций соотношения темпов роста доходов и цен достижение благоприятного значения возможно в ближайшей перспективе. Коэффициент обеспеченности семей автомобилями имеет положительную динамику к увеличению в среднем на 6% в год. При сохранении тенденции и темпов роста для достижения благоприятного уровня значения показателя (65%) потребуется около 9 лет. Коэффициент занятости экономически активного населения имеет отрицательную динамику - в 2001г. падение на 2% к уровню 1999 г., и не дает пока оснований предполагать потенциальный рост на требуемые 11%.
Благоприятным фактором является уровень платежеспособного спроса на жилье, который достаточно высок (3 место - средние рыночные цены на жилье), однако, это во многом обусловлено «недопустимыми» показателями благоустройства жилищного фонда (58%), приемлемым потенциальным спросом на жилье (26%) и недопустимым уровнем его удовлетворенности (3,1%). Эти обстоятельства порождают высокий спрос на строительство нового жилья (2,57), что является фактором благоприятным для ипотеки, но только при наличии достаточного строительного потенциала, который в регионе отсутствует (недопустимый уровень коэффициента представительности строительных организаций - 1,8). Недопустимый уровень платежеспособности (0,41) населения в целом при высоком его значении среди населения «среднего» класса (5,20) обусловлены высоким уровнем дифференциации населения. Анализ динамики этих показателей за 1999-2001 гг. выявил следующие перспективы. Темпы роста средней рыночной стоимости жилья снизились к 2001г. на 2% на вторичном рынке и с 22% до 18% на первичном рынке. Потенциальный спрос на жилье в 2001г. вырос на 3,8% при общем снижении за три года на 3% (с 21,6 до 18,8%). При сохранении темпов роста - 4% в год для достижения благоприятного значения потребуется 4 года. При этом в уровне удовлетворения спроса положительной динамики нет. Для достижения приемлемого значения показателя потребуется увеличить объемы ввода жилья в 3 раза (с 530 тыс. кв.м, до 1691,2 тыс. кв.м.). Обеспечить в ближайшее время такую динамику представляется не реальным, т.к. показатель объемов ввода жилья имеет отрицательную динамику (1999г. - рост на 6%, 2000г. - рост на 0,5%, 2001г. - снижение на 8,2%). Положительную динамику имеет показатель благоустройства жилья - рост с 58% до 61,3% в 2001г. При имеющейся динамике достижение благоприятного показателя возможно через 8 лет. Выявлена положительная динамика коэффициента платежеспособности населения, что обусловлено ростом доходов в 2 раза при не значительном росте стоимости жилья. В тоже время условия ипотечной программы ЗАО КБ Дельта Кредит для населения предпочтительнее (платежеспособность 0,41 против 0,35 ОАО «АИЖК»).
Значения показателей инфраструктуры ипотечного, жилищного и строительного рынков не достаточные и являются неприемлемыми. Допустимый уровень развитости финансово-кредитного рынка. Изменения по страховым и строительным организациям отсутствуют. Рост организаций, работающих на рынке недвижимости, наблюдается. За 2001г. темп роста составил 2,0, т.е. показатель достиг приемлемого уровня. Достижение благоприятного значения при сохранении темпов возможно за 2 года.
Таким образом, рынок Нижегородской области по состоянию на 2000- 2001 гг. пока не полностью готов к проведению коммерческих жилищных ипотечных операций. При этом выявлен потенциал достижения относительно благоприятного состояния в среднесрочной перспективе и благоприятного состояния к 2008-09 гг. Основной «болевой» точкой состояния рынка области является низкий уровень жилищного строительства. При сохранении имеющихся темпов положительных изменений показателей и перелома в динамике жилищного строительства к 2008-09 гг. может быть достигнуто следующее соотношение: благоприятных значений — 61%, приемлемых значений - 18%, недопустимых - 21%, что будет свидетельствовать о готовности рынка и его привлекательности для осуществления массовых коммерческих жилищных ипотечных операций. В среднесрочной перспективе такие операции будут рискованными, но возможными и не массовыми. Применение некоммерческой формы ипотечного механизма допустимо, но не должно быть приоритетным. Для данного региона предпочтительными являются государственные (региональные) программы субсидирования населения при приобретении жилья, меры, направленные на развитие жилищного строительства, увеличение сроков кредитования и снижение процентной ставки.
Ивановская область по результатам оценки признана «бесперспективным регионом» (интервал III шкалы - (-243) балла). По результатам оценки текущего состояния региона получено благоприятных значений показателей - 15%, приемлемых - 27%, недопустимых - 58%. Отклонение интегрального значения набранного балла от характеристики «идеального» региона - 73%. Такое положение региона определилось следующими обстоятельствами:
Недопустимые показатели инвестиционного рейтинга: ВРП - 70 место, инвестиции в основной капитал - 75 место, свидетельствуют о не развитости региона, что обусловило низкий удельный вес занятых в экономике (41%), недостаточный спрос на трудовые ресурсы (1% заявленная потребность в работниках). Регион является не привлекательным для инвестиций. Анализ темпов роста этих показателей за последние три года (1999-2001 гг.) показывает или отсутствие, или незначительность тенденций к росту.
«Недопустимая» доля «среднего» класса (0,3%) в общей численности населения, крайне высокая дифференциация населения, средний миграционный прирост (22чел./10000чел.), отрицательный показатель «ввоза» капитала (-6,6) не обеспечивают необходимые для ипотечного бизнеса условия. Анализ динамики этих показателей за 1999-2001 гг. не выявил существенных положительных тенденций. При общей динамике к сокращению численности отмечено снижение коэффициента миграционного прироста на 58% в 2001г. от уровня 1999г. Незначительную динамику роста имеет показатель «ввоза» капитала. По уровню производимых расходов населения в 2001г. регион занимал 71 место в рейтинге. Рост доли «среднего» класса в 3 раза и снижение дифференциации населения в 2 раза к 2001г. не дают возможности достичь приемлемых значений показателей в среднесрочной перспективе.
Значения показателей, характеризующих уровень доходов и потенциал их получения для населения области, являются недопустимыми. Коэффициент занятости экономически активного населения (0,82) свидетельствует о безработице трудоспособного населения. * Выявлены недопустимые уровни коэффициента доступности жилья (14 лет), коэффициента обеспеченности семей автомобилями (33%). В тоже время «рисковые» доходы населения (32%) и накопления (14,1%) имеют приемлемую долю. Анализ динамики показателей за 1999-2001г. не выявил тенденций, влияющих на ситуацию.
Не приемлемым является уровень платежеспособного спроса на жилье (48 место - средние рыночные цены на жилье). Имеется «недопустимый» показатель благоустройства жилищного фонда (54%) при приемлемом потенциальным спросе на жилье (24%) и недопустимо низком уровне его удовлетворенности (1,8%). Эти обстоятельства порождают высокий спрос на строительство нового жилья (2,20), что является фактором благоприятным для ипотеки, но только при наличии достаточного строительного потенциала и объемов ввода жилья, которые в регионе отсутствует. Недопустимый уровень платежеспособности населения в целом (0,53) при крайне высоком его значении среди населения «среднего» класса (207,15) обусловлены сильной дифференциацией населения. Анализ динамики этих показателей за 1999-2001 гг. выявил отрицательные тенденции в изменениях рынка. Средняя рыночная стоимость жилья за три года выросла на 129% на вторичном рынке и на 99 % на первичном рынке. Такой рост цен обеспечили рост доходов населения за этот период на 45% при общем сокращении объемов ввода жилья на 62%. За данный период также снизилась платежеспособность населения, а коэффициент потенциального спроса на жилье упал на 8% (с 26 до 24%).
Значения показателей инфраструктуры ипотечного, жилищного и строительного рынков не допустимые. Допустимый уровень развитости только банковского сектора. Положительная динамика отсутствует.
Таким образом, рынок региона полностью не готов к внедрению коммерческой жилищной ипотеки даже с применением государственного субсидирования. Практически никаких положительных сдвигов не наблюдается. На местном рынке выявлены существенные диспропорции в функционировании жилищного рынка. Запуск коммерческих ипотечных операций в данном регионе не возможен и не желателен, т.к. только усиливает разбалансированность жилищного рынка. Более приемлемой формой может быть ограниченное некоммерческое ипотечное кредитование с привлечением бюджетных и внебюджетных средств региона.
По регионам I-II групп с целью расстановки приоритетов рекомендуется провести анализ дополнительных факторов, влияющих на ипотечный механизм.
Дополнительный анализ проводится на предмет их соответствия географическим, политическим и другим субъективным территориальным факторам, не нашедшим отражение в предложенной системе.