1.3. Модели ипотечного кредитования
Существующие в настоящее время системы ипотечного кредитования населения развитых стран, как правило, сводятся к двум принципиальным моделям - т.н. европейской (одноуровневой) и американской (двухуровневой).
Европейская система ипотеки, иначе называемая ссудосберегательной или романо-германской, применяется, в частности, в Германии, Австрии, Франции.
Она подразумевает аккумулирование денег населения на целевых сберегательных счетах специализированных кредитных учреждений (ссудо-сберегательных касс или ипотечных банков) для финансирования ипотечных кредитов клиентов этих учреждений. При этом сроки и суммы сбережений сопоставимы со сроками и суммами ипотечных кредитов. Процентные ставки по таким ипотечным вкладам, как и по ипотечным кредитам, выдаваемым вкладчикам после накопления во вкладе заранее определенной суммы, фиксированы на весь срок сберегательного договора и находятся на уровне ниже рыночного. Правительства большинства стран, применяющих подобную модель ипотечного кредитования, с одной стороны, оказывают целевую поддержку вкладчикам специализированных ипотечных учреждений в виде «премий за накопление», с другой — жестко регулируют такие учреждения и ипотечный рынок в целом.Принципиальной особенностью этой системы является то, что правом получить ипотечную ссуду в определенной ссудо-сберегательной кассе обладают исключительно вкладчики данной кассы, причем срок и сумма ссуды определяются сроком и суммой вклада.
Упрощенная модель функционирования европейской ипотечной системы представлена на схеме 1.1.
Как видно из схемы, ссудно-сберегательные кассы формируют ипотечный капитал путем привлечения средств населения. Граждане, участвующие в ипотечной системе, на этапе накопления первоначального взноса выступают вкладчиками (этими средствами финансируются кредиты их предшественников), а на последующем этапе они же выступают заемщиками ипотечных кредитов.
30
Ссудо-сберегательная касса
т
надзор
Эмиссия ипотечных ценных бумаг
кредиты
залог
вклады
Государство
О
Инвесторы
«премии» за накопление
Вкладчики / заемщики
Схема 1.1.
Европейская система ипотечного кредитования населения.Обеспечением ипотечных кредитов является залог в пользу ссудо-сберегательной кассы объектов недвижимости, приобретаемых на средства кредитов.
Ссудо-сберегательная касса может эмитировать ипотечные ценные бумаги, однако здесь в отличие от американской модели ипотеки привлекаемые таким образом средства инвесторов являются второстепенным источником финансирования.
Двухуровневая система ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты финансируются на основе их секъюритизации и функционировании вторичного ипотечного рынка, наибольшее распространение получила в США и Великобритании. В такой системе ипотечные кредиты, выданные первоначальным кредитором, рефинансируются путем их перепродажи (как правило, специализированному институту вторичного рынка) либо путем выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных собранными в пулы ипотечными жилищными кредитами. Масштаб распространения такой ипотечной системы в США характеризуется, в частности, тем, что к 1998 г. объем находящихся в обраще-
31
нии ипотечных ценных бумаг, эмитированных с помощью специализированных институтов, составил около 1,8 трлн долл. США5.
В отличие от европейской системы заемщики в американской системе могут получить ипотечный кредит в любой момент (минуя предварительные отношения с банком на этапе накопления первоначального взноса). Получение кредита сопровождается оформлением залога приобретаемой (иногда - уже имеющейся) недвижимости в пользу банка. Упрощенная модель функционирования американской системы ипотечного кредитования представлена на схеме 1.2.
Инвесторы
1
Государство
Эмиссия ипотечных ценных бумаг
Государственные гарантии по ипотечным ценным бумагам
I
_±_
Формирование пулов ипотечных кредитов
Специализированные ипотечные институты
Переуступка прав по кредитам и залогам
Заемщики
Схема 1.2. Американская система ипотечного кредитования населения.
Косарева Н. и др. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России //Вопросы экономики, 2001, №5, с.
91.32
Как видно на схеме, банк-кредитор переуступает права по выданным ипотечным кредитам (и залогам) специализированным ипотечным институтам, таким, как «Фэнни мэй» и «Джинни мэй» в США. Это позволяет банку-кредитору рефинансировать средства, вложенные в выданные ипотечные кредиты.
Специализированные ипотечные институты формируют выкупленные ипотечные кредиты в пулы (по принципу соответствия кредитов ряду параметров), после чего эмитируют ипотечных ценных бумаг под обеспечение соответствующими пулами ипотечных кредитов.
Реализация ипотечных ценных бумаг инвесторам позволяет специализированным ипотечным институтам формировать капитал для последующих приобретений прав по ипотечным кредитам и залогам, а разница в процентных ставках по ипотечным ценным бумагам и ипотечным кредитам является источником прибыли участников системы.
8 американской ипотечной системе государство играет ключевую роль, обеспечивая гарантии по ипотечным ценным бумагам, эмитируемым специали зированными ипотечными институтами. По этой причине надежность данного вида ценных бумаг сопоставима с надежностью государственных облигаций, что позволяет привлечь в данную систему средства консервативных институ циональных инвесторов: пенсионных фондов и страховых компаний.
Таким образом, механизмы реализации американской и европейской ипотечных систем различны, но сравнительный анализ позволяет выявить их общую основу. Некоторые специалисты9 выделяют следующие общие черты этих ипотечных систем.
1. Разграничение жилищного финансирования на 2 вида: кредитование строительства жилья (коммерческое кредитование строительных организаций на общих рыночных условиях) и долгосрочное кредитование покупки жилья населением (ипотечное кредитование населения). Для последнего характерны: длительный срок кредитов; большинство кредитов дается на приобретение жи-
9 См., напр., Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт //Деньги и кре дит, 2000, №10, с. 50-51.
33 лых помещений, в которых будут проживать их владельцы; купленное жилье служит обеспечением кредитов.
Наличие в системе ипотечного кредитования стабильно работающего вторичного рынка закладных.
Наличие в рассматриваемой системе 4-х основных субъектов: заемщика, кредитора, инвестора и государства с различными взаимозависимыми целями.
При этом государство играет 3 основные роли: создает условия для надежного и эффективного функционирования системы; регулирует и надзирает за деятельностью ипотечных учреждений с целью защиты их вкладчиков; содействует некоторым группам семей в приобретении жилья.Нельзя согласиться с мнением о том, что государственное участие в европейской и американской системах ипотеки одинаково. По мнению диссертанта, с точки зрения роли государства европейская и американская системы различаются по объектам государственной политики в области формирования, регулирования и поддержки ипотечной системы. Внимание европейских правительств сосредоточено в основном на поддержке кредитующих организаций и населения, а в США - на обеспечении стабильности и ликвидности вторичного ипотечного рынка. В данной связи в европейских странах рынок ипотечных облигаций доступен частным корпорациям-посредникам, в то время как в США эти функции возложены исключительно на корпорации, находящиеся под государственным контролем. Эти принципиальные, на мой взгляд, отличия и определяют различные базисы механизмов реализации европейской и американской ипотечных систем.
Большинство исследователей в области ипотеки сходится во мнении, что прямое копирование какой-либо существующей модели ипотечного кредитования не будет эффективным для России. Подтверждением этому служит тот факт, что субъекты РФ, региональные администрации, отдельные банки предпринимают попытки создать российскую модель ипотечного кредитования как по американскому образцу, так и по европейской модели, однако ни одна из
- 34 них, похоже, не становится прообразом всероссийской системы ипотечного кредитования.
Государственное участие в становлении национальной системы ипотечного кредитования может иметь 2 направления:
в случае формирования системы ипотечного кредитования по американскому образцу должны быть созданы государственно контролируемые специализированные институты (аналоги «Фэнни мэй» и «Джинни мэй»), задачей которых является обеспечение стабильности и ликвидности вторичного ипотечного рынка;
в случае формирования системы ипотечного кредитования по европейскому образцу задача государства состоит в формировании правового базиса и осуществлении надзора над деятельностью специализированных ипотечных организаций (аналогов Bausparkassen в Германии) или ипотечных банков.
В любом из вариантов государство также должно обеспечить привлекательность размещения в ипотечные фондовые инструменты средств консервативных институциональных инвесторов, таких, как страховые компании и пенсионные фонды.
Мировой опыт свидетельствует, что для успешного становления национальной ипотечной системы предварительно необходимо провести экономическую экспертизу выбранной модели:
определить финансовую устойчивость (самоокупаемость) выбранной модели,
оценить ее экономическую эффективность, т.е. конкурентоспособность среди прочих финансовых инструментов,
провести маркетинговое исследование перспектив реализации выбранной модели (определить уровень текущего платежеспособного спроса при заданных условиях; изучить влияние последствий реализации программы на условия, в которых она реализуется, т.е. спрогнозировать динамику платежеспособного спроса на этот продукт, в частности, определить его влияние на степень доступности жилья).
35
Очевидно, что успешное развитие модели ипотечного кредитования, которая будет разработана для России, невозможно без проведения названных мероприятий.
Помимо указанных подходов при создании российской ипотечной системы дополнительно следует обеспечить механизм ее адаптации к специфике российской банковской системы, а также учитывать менталитет россиян, в большинстве своем не обладающих опытом долгосрочного кредитования. Также считаем перспективным (в качестве одного из вариантов) проработать возможность принятия за основу исторического опыта ипотеки в России до 1917 г. при условии его адаптации к современным экономическим условиям.