<<
>>

1.2. Мировой опыт развития ипотечного кредитования

Процесс зарождения ипотечного кредитования начался в Древней Греции. Постепенно ипотека вошла и в средневековое европейское законодательство. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути развития складывалось несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования.

В условиях во многом сходных подходов к выдаче ипотечных кредитов основная суть отличия систем в особенностях механизма рефинансирования ипотечных активов.

Европейская система ипотечного кредитования начала возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 ООО тыс. денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй — через два и т. д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего. Среди основных принципов данной системы, называемой условно немецкой или одноуровневой,-контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут отличаться. Например, в дореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система. Родоначальником и лидером на рынке здесь является Германия. Помимо Германии одноуровневая модель функционирует в Дании, Франции, Швеции, Финляндии и других странах. Другая система ипотечного кредитования, называемая двухуровневой, была сформирована в США и Канаде. Рассмотрим имеющийся опыт подробнее.

На основе исторического опыта развития ипотечного кредитования в различных странах мира можно сделать вывод, что одноуровневая модель является наиболее приемлемой для внедрения в условиях современной России [98].

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа -закладных листов (рисунок 1.2). Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не  может  ни   один  другой  эмитент,   кроме  того,   который  определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Рисунок 1.2 - Схема финансовых потоков в системе ипотечного кредитования (одноуровневая схема)

Рисунок 1.2 - Схема финансовых потоков в системе ипотечного кредитования (одноуровневая схема)

Источник: 75 стр. 25.

Финансирование ипотечного кредитования через выпуск ипотечных облигаций специализированными банками активно развивается в Германии, Дании, Швеции, Финляндии и ряде других стран. Ипотечным облигациям в Европе присущ ряд характеристик:

  • они выпускаются только ипотечными банками;
  • их оборот регулируется специальными органами надзора;
  • они имеют обеспечение в качестве жилой недвижимости;
  • удовлетворение держателей облигаций производится в первоочередном порядке в случае банкротства банка;

—              качество облигаций должно быть подтверждено комиссией ЕЭС. Данным характеристикам отвечают ипотечные облигации, выпускаемые в Германии, Дании, Австрии, Франции, Испании, Италии и Люксембурге. Ипотечные облигации, обращающиеся в Португалии, Нидерландах, Швеции и Норвегии, не отвечают общим требованиям, описанным выше. Гарантии по ипотечным облигациям дополнительно обеспечиваются тем, что ипотечные банки ограничены в перечне выполняемых операций и в объемах выпускаемых облигаций, а все ипотечные кредиты, обеспечивающие облигации, заносятся в специальные реестры и постоянно проверяются органами надзора.

За счет ипотечных облигаций в 1998 г. было профинансировано более 19% всех ипотечных сделок в странах ЕЭС на сумму 511 млрд ЭКЮ [75].

Рассматривая современный европейский опыт, отметим, что особого внимания заслуживает изучение так называемой "системы стройсбережений". Наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной модели достигнут в Германии. Она удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Экономическая суть системы заключается в следующем. Ссудосберегающая модель - это "сбалансированная автономная модель". Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Это является существенным минусом для конкретного заемщика, так как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако у этой модели есть и серьезные плюсы, так как

зо

потенциально данная модель менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности.

В ряде регионов нашей страны предпринимаются попытки использования представленной модели. Кудрявцевы в своей книге, сравнивая системы ипотечного кредитования, предпочтение отдают ссудосберегательной модели в связи с ее автономностью, а значит, независимостью от финансового рынка[68].Однако здесь заложено противоречие в курсовой разнице валюты заемных и возвратных средств.

Если сбережения производятся, например, в долларах США, а возврат производится в рублях, возникает необходимость покрывать не только % по обслуживанию кредита, но и курсовую разницу валют. Вторая составляющая, как правило, в условиях неустойчивой экономики представляет собой значительную величину. Несмотря на кажущуюся замкнутость и консервативность ссудосберегающей системы, она может рухнуть при скачке курса доллара, который, например, имел место 17 августа 1998г. в размере 300-400% годовых.

Второй значительный недостаток, который характерен для этой системы в условиях российской экономики, - это отсутствие надежных гарантий для сбережений. По условиям ссудосберегательной системы ее участник от 3 до 5 лет накапливает ресурсы, а затем кредитуется. В связи с тем, что в России на протяжении последних 10 лет население, как минимум 3 раза, теряло сбережения на счетах банков, в настоящее время отсутствует реальная возможность применения этой технологии для накопления средств. Наиболее популярным способом накопления является покупка наличной валюты экономически развитых стран.

Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании. Во Франции в 1852 г. было учреждено Credit Fancier de France. Это учреждение значительно расширило возможности централизованного получения ипотечного кредита на сельскохозяйственные цели и способствовало равномерному распределению капитала по всей территории Франции. Основным отличием французских ипотечных бумаг было

то, что они не обеспечивались конкретным активом недвижимости, а обеспечивались всем пулом недвижимости. Именно тогда появился независимый от конкретного актива недвижимости инструмент — закладной лист. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков; второй вид жилищных сберегательных счетов — так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5%. Крупнейший земельный банк (Credit Fonder de France) и его филиал предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет [71].

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита необязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.

За счет сберегательных обществ в Европе финансируется: в Бельгии 50% ипотечных сделок, во Франции 76% ипотечных сделок, в Норвегии 38%, в Австрии 35%.

В целом следует отметить, что ипотечный рынок играет важную роль в современной Европе, объем непогашенной ипотечной задолженности сегодня составляет 3 трлн экю, или 30% ВВП [71]. Как и по другим рынкам, страны ЕС пытаются унифицировать правила регулирования рынка ипотечного кредитования, гармонизировать стандарты оценки кредито- и платежеспособности, стандарты выпуска ипотечных облигаций. Однако различия в правовой и налоговой системе, в механизмах финансирования, в традициях и историческом опыте сдерживают формирование единого рынка ипотечного кредитования в рамках ЕС.

Среди последних тенденций на европейском ипотечном рынке следует отметить рост объема выпуска облигаций, обеспеченных закладными (MBS). Лидером здесь является Великобритания. Общее направление движения в таких странах, как Германия, Великобритания и ряде других, показывает, что все большее распространение получают более передовые фондовые технологии привлечения средств, хотя роль традиционной ссудосберегательной системы в Европе продолжает оставаться важной.

Основной чертой европейской модели является, прежде всего, всеобъемлющая государственная поддержка участников системы и государственное регулирование путем установления правил игры.

Американский опыт кредитования существенно отличается от опыта, имеющегося в Европе. В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США — это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные коммерческие и сберегательные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, страховые компании, пенсионные фонды и т. п.

Финансовый механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования представлен схематически на рисунке 1.3. Кредитор в лице одной из кредитно-финансовых структур первичного рынка ипотечных кредитов (банк, ссудосберегательная ассоциация или кредитный союз) выдает

кредит Заемщику для приобретения жилья у Продавца. Для обеспечения кредитного договора заключается договор залога (ипотеки) приобретаемого жилья и оформляется закладная. Кредитор, являясь фактически оператором первичного рынка ипотек, а не инвестором, формирует пулы закладных и перепродает их специализированным организациям вторичного рынка ипотек. Они осуществляют выпуск облигаций под эти закладные, которые приобретаются крупными инвесторами, формирующими инвестиционные портфели на вторичном рынке ценных бумаг: страховыми, пенсионными компаниями, частными инвесторами.

Среди основных форм финансирования ипотечного кредитования в США можно выделить:

- секьюритизацию (трансформацию ипотек в форму ценных бумаг, ими обеспеченных) ипотечных активов через институты вторичного рынка и первичными кредиторами (ипотечные и коммерческие банки);

-   сберегательные счета (ссудосберегательные ассоциации).

В США исторически сформировалась двухуровневая система ипотечного кредитования. Причиной явилось желание правительства США добиться единообразия, или стандартизации сделок по обеспечению ипотечных кредитов во всей стране в целом для повышения их ликвидности и последующего рефинансирования. Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, продаются специальным организациям. Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов.

С момента своего образования в 1938 г. Fannie Мае предоставляет постоянный источник ипотечного финансирования для покупателей жилья путем инвестирования закладных из институтов, выпускающих их, таких, как сберегательные, заемные, ипотечные компании и коммерческие банки.

В настоящее время правительственные агентства выполняют следующие основные функции на ипотечном рынке:

-определяют общие стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;

-проводят с помощью передовых технологий финансового инжиниринга привлечение средств на рынок ипотек по ставкам несколько ниже, чем на частном рынке (на 25-30 базисных пунктов), благодаря чему выдаются более дешевые по стоимости обслуживания кредиты;

-осуществляют специальные программы повышения доступности кредитов для семей с низкими доходами;

-с помощью механизма рефинансирования кредитных операций сглаживают циклические колебания на рынке.

Основным инструментом секьюритизации ипотечных активов являются так называемые ценные бумаги, обеспеченные закладными (Mortgage Backed Securities-MBS). О масштабах рынка ипотечных ценных бумаг говорит то, что сегодня в США 40% фондового оборота дают бумаги, обеспеченные ипотечными активами, еще 40% — это государственные обязательства и 20% составляет доля рынка ценных бумаг корпораций [29]. Именно активная роль государства, проявившаяся в том числе в создании специальных операторов вторичного рынка, являлась основным фактором успешного развития рынка ипотечного кредитования в США.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование   сельского  хозяйства  под  залог  земли,   впоследствии  — кредитование жилищного строительства. В последние годы активность на рынке ипотечного кредитования в Канаде значительно возросла. Большую роль в этом сыграло создание Канадской ипотечной и жилищной корпорации (СМНС). Основная задача корпорации — приобретение закладных и выпуск ипотечных ценных бумаг. Кроме того, канадская корпорация является гарантом сделок на вторичном рынке закладных, выступая на нем от имени правительства страны.

Сравнивая обе модели, можно сделать следующие выводы:

  • модель вторичного рынка является более гибкой по сравнению с одноуровневой системой;
  • одноуровневая модель требует прямого контроля со стороны специальных представителей государства за качеством и достаточностью ипотечного покрытия ценных бумаг;
  • в одноуровневой модели используется один вид ценных бумаг, указанных в законе, тогда как система, основанная на вторичном рынке закладных, позволяет использовать различные инструменты привлечения средств с рынка.

Таким образом, одноуровневая модель является менее совершенным механизмом привлечения ресурсов в ипотечное кредитование, нежели двухуровневая модель, позволяющая использовать различные инструменты аккумулирования финансовых средств на рынке капиталов.

На основании проведенного анализа мирового опыта ипотечного кредитования можно сделать следующие выводы:

отрасль ипотечных кредитов является катализатором развития отрасли жилищного строительства, что, в свою очередь, является важным компонентом в структуре валового национального продукта страны;

государство играет решающую роль в становлении и ускорении развития ипотечного рынка посредством осуществлении политики, направленной на стимулирование, путем законодательной и финансовой поддержки.

решающее значение в системе ипотечного кредитования имеет обеспечение выхода на рынки ценных бумаг. Эти рынки обеспечивают более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты;

развитие системы ипотечного кредитования сопряжено с одновременным эволюционным развитием основных сегментов экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного комплекса и инфраструктуры рынка жилья.

<< | >>
Источник: Коннов Виталий Николаев. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ КАК МЕХАНИЗМ ФОРМИРОВАНИЯ ФИНАНСОВЫХ РЕСУРСОВ ПРЕДПРИЯТИЙ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА.  ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Ростов-на-Дону 2003. 2003

Еще по теме 1.2. Мировой опыт развития ипотечного кредитования: