<<
>>

Место жилищного кредита в финансировании недвижимости за рубежом

Вопросы обеспечения жильем населения со средними и ниже среднего доходами, а также вовлечение в процессы финансирования и строительства жилья частного и банковского капитала не являются чисто российской проблемой, а имеют место и в ряде других стран.

Например, в Германии, несмотря на высокий уровень жизни, лишь 41% населения (а в новых землях 26%) живет в собственных домах, (во Франции этот показатель составляет 54%, в Бельгии -65%, Великобритании - 67%, Испании - 78, Ирландии - 81%) [53, с.844]. В странах Латинской Америки дефицит жилья - одна из наиболее существенных проблем, порожденных демографическим всплеском и финансовым кризисом 1994-95г.г. Кризис финансовых учреждений и необходимость создания условий долгосрочной платежеспособности повлияли на жилищную политику США в 1932-33г.г.

Опыт большинства развитых стран свидетельствует о том, что существует ряд механизмов финансирования недвижимости, позволяющих обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, а также привлечь инвестиции в строительство.

Варианты финансирования недвижимости в целом сводятся к следующим:

  1. финансирование индивидуального строительства жилья или покупки готового жилья при помощи различных схем накоплений, сбережений населения;
  2. кратко-, среднесрочное кредитование банками, а также некредитными организациями строительства и приобретения жилой недвижимости;
  3. система долгосрочного жилищного кредитования под залог недвижимости (ипотечное кредитование) в различных вариантах: ипотека с фиксированной ставкой, ипотека с плавающей ставкой, "участвующая ипотека", ссудосберегательные программы, “ипотека без кредитора”; и т.д.;

При рассмотрении всех известных в мировой практике систем жилищного финансирования можно отметить, что они имеют одну экономическую основу - сочетание вышеперечисленных финансово-кредитных механизмов в соответствии с социально-экономической целесообразностью, условиями данной страны на определенном отрезке времени и платежеспособным спросом ее населения.

Выбор источника финансирования проекта, соотношение доли собственных и привлеченных средств зависит от целого комплекса факторов внешней среды. Можно выделить:

  • общественно-политические факторы: стабильность общественной системы, предсказуемость политического режима, отношение государства к частной собственности и т.д.;
  • экономические факторы: степень устойчивости и тенденции в развитии финансовой, банковской систем страны, емкость финансового и жилищного рынков, твердость национальной валюты, уровень инфляции, платежеспособность населения, общий масштаб и динамика развития рынка недвижимости, уровень налогового изъятия, льготы;
  • правовые факторы: способность правовой среды защищать отношения собственности, степень разработанности залогового права;
  • исторические и социально-психологические: традиции накопления средств, степень доверия населения к государственной власти, банковской системе, история формирования класса жилищных и земельных собственников, культура предпринимательской деятельности.

В большинстве зарубежных стран рынок недвижимости, финансовокредитные технологии строительства и приобретения жилья формировались в течение длительного периода времени и сейчас не являются статичными. Будучи частью финансового рынка, система жилищного финансирования в каждой стране проходила несколько этапов развития. Основываясь на предположении о том, что возможно проведение аналогии в развитии систем жилищного финансирования ряда зарубежных стран, на наш взгляд, следует выделить три таких этапа в зависимости от того, какие финансово-кредитные механизмы задействованы и в каких условиях они работают.

1 этап. Самофинансирование жилищного рынка - приобретение и строительство недвижимости осуществляется за счет сбережений, собственных средств населения и предприятий, источников государственного бюджета. Покупатели жилой недвижимости и государство вынуждены выступать в качестве единственных инвесторов.

  1. этап.
    Использование кратко-, среднесрочного кредита с возможным залогом финансируемой жилой недвижимости (жилищного кредита) в сочетании с частными сбережениями, средствами предприятий и государственным бюджетным финансированием. Данный этап получает свое развитие в определенных социально-экономических условиях, когда система долгосрочного ипотечного кредитования с «длинными и дешевыми деньгами» еще не может быть организована на уровне, характерном для стабильной высокоразвитой государственной экономики. Основная задача этапа — заложить организационные основы функционирования эффективной системы жилищного финансирования. Таким образом, данный этап выступает в качестве переходного, он объединяет первые шаги по упорядочению, выработке неких стандартов использования кредитного механизма в качестве основополагающего элемента жилищного финансирования, является предтечей классического ипотечного кредитования в национальной экономике.
  2. этап. На данном этапе эффективным и достаточно совершенным способом финансирования недвижимости являются современные зарубежные модели ипотечного кредитования, действующие в экономически развитых странах. Основной механизм жилищного финансирования - сочетание кратко-, среднесрочного кредитования строительства или реконструкции объекта жилой недвижимости за счет банковского займа с долгосрочным ипотечным кредитованием конечных покупателей специализированными ипотечными институтами (банками, ссудосберегательными ассоциациями и т.д.).

Этапы развития системы жилищного финансирования и их основные характеристики приведены в таблице 1 Приложения.

Модели ипотечного кредитования, действующие сегодня в европейских странах, США, Канаде, не сразу достигли современного уровня развития. Во всем мире институт ипотеки формировался в течение столетий. Интересно то, что элементы ипотеки, которая существовала в царской России до 1917 года, были взяты на вооружение многими странами Европы - это большие сроки кредитования, структура вторичного рынка, револьверные кредиты и т.д.

Развитие системы ипотечного кредитования в Европе протекало в три этапа. На начальном этапе создавался первичный институт кредитования, делались первые шаги по упорядочению, выработке неких стандартов оформления долговых обязательств заемщиков с использованием залога недвижимости; определялись оптимальные лимиты выделения кредитов в зависимости от оценочной стоимости закладываемой недвижимости, началась отработка формы и процедуры регистрации и учета всех сделок.

На втором этапе развития появились специализированные финансовокредитные учреждения, которые стали производить эмиссию закладных стандартного образца уже без указания конкретного имущества по обязательствам. Начался процесс формирования вторичного рынка. Обладатель закладного листа мог предъявить требования к его эмитенту. Резко возросла роль государственного регулирования. Третий этап характеризовался формированием национальной системы ипотечного кредитования, интеграцией территориальных систем. В Европе весь период становления ипотеки составил более 200 лет.

Обратимся к опыту США. Национальная система ипотечного кредитования в США развивалась продолжительное время, и, тем не менее, в последние 80 лет претерпела серьезные изменения.

Можно выделить три этапа. Первый этап, характерный для начала XX века, отражал преимущественное использование собственных и государственных средств в жилищной сфере. Ситуация в 20-е годы в США была близка ситуации в России в начале 90-х годов: дорогие и короткие кредиты, высокие кредитные ставки, применение неэффективных кредитных технологий, недостаточность долгосрочных средств у кредитных институтов. «Коммерческие банки активно включились в финансирование жилищного строительства только в 20-х гг. ... Даже в 1929г. ссуды под индивидуальные дома составляли менее одной трети всех ипотечных ссуд коммерческих банков» [29, с.301]. Экономический кризис 20-30-х годов, высокая инфляция, нестабильность доходов населения, неэффективная работа финансовых институтов и многочисленные банкротства требовали срочного и жесткого вмешательства государства для вывода страны из экономического тупика.

На втором переходном этапе государством были определены следующие задачи:

  • создание надежной системы жилищного финансирования;
  • поддержка всех субъектов жилищного инвестирования;
  • поиск постоянных долгосрочных источников кредитных ресурсов.

При реформировании системы кредитования жилищного сектора были установлены общефедеральные стандарты кредитования, значительно уменьшен размер первоначального взноса, законодательно установлен единый фиксированный инструмент (ограничивающий кредитную ставку), повышены сроки кредитования, созданы основные базовые общегосударственные финансовые и другие институты ипотеки. Государство взяло на себя централизованную покупку кредитных долгов, обеспечивая, таким образом, ускоренный возврат кредитору средств по выданным кредитам. Применение жестких стандартов было компенсировано льготным кредитованием с субсидированием и дополнительными гарантиями государства. Комбинация политики жестких стандартов, льгот и гарантий имела очень сильный эффект: одновременное повышение надежности залогового кредитования для его основных субъектов - заемщиков и кредиторов, а также последующих инвесторов, и значительно расширило границы доступности кредита для населения.

Таким образом, поведенные на втором этапе реформы были направлены в основном на повышение массовой доступности ипотечного кредита и через него на увеличение жилищного инвестирования в целом. Они способствовали легкому вхождению ипотечного кредитования в очень больших объемах в кредитно-финансовую систему страны и существенно отразились на всей экономике США. Именно жилищные реформы вывели страну из глубокого экономического кризиса, позволили со временем создать уникальную систему жилищного финансирования с обновленной инфраструктурой, мощными финансовыми потоками, эффективной кредитной технологией, т.е. обеспечили переход к третьему этапу.

На третьем этапе развития системы жилищного финансирования используется финансово-кредитный механизм, основанный на сочетание краткосрочного кредитования строительства или реконструкции объекта за счет банковского займа и долгосрочного кредитования созданного объекта специализированным ипотечным институтом (банком, страховой компанией, пенсионным фондом и т.д.). Это позволяет осуществлять необходимое и достаточное финансирование жилой недвижимости на всех этапах ее создания и реализации, а также минимизировать риски, связанные со строительством или покупкой жилья для всех участников рынка.

Сегодня в США и других экономически развитых странах ипотечное кредитование представляет собой целостную и самовоспроизводимую подсистему финансового рынка, основным инструментом которого является закладная - долговое' свидетельство о залоге недвижимости, гарантия долга. Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту и

РОССИЙСКАЯ

ГОСУДАРСТВЕННА^

БИБЛйОТШі a

обеспечением данного обязательства залогом недвижимости. Срок действия ипотечного кредита - 10 и более лет, т.е. речь идет о долгосрочном кредитовании. Например, в США ипотечные ссуды распределяются по срокам кредитования следующим образом: около 10% ссуд выдается на 10 лет, около 40% - на 15 лет и около 50% - на 20-30 лет. В Швейцарии ипотечный кредит выдается сроком на 100 лет - “переходящий по наследству” кредит.

Поскольку ипотечное кредитование является самостоятельной областью кредитования и имеет существенные отличия от других видов банковских кредитов основные параметры кредитования - срок кредитования, сумма кредита и другие устанавливаются, исходя из стоимости недвижимости, доходов заявителя, выбора ипотечной технологии, положенных заемщику льгот и субсидий, а также принятых во всем мире ряда ипотечных стандартов. Применение таких стандартов значительно снижает все риски, связанные с приобретением и строительством жилой недвижимости за счет собственных и заемных средств.

Одним из основных стандартов кредитования является размер первоначального взноса заемщика. Обычный кредит на приобретение и строительство- жилой недвижимости во многих западных странах имеет определенный средний показатель заемного капитала - процентное соотношение заемного капитала и стоимости приобретаемой недвижимости. В Германии этот показатель составляет 50-60%, в Америке 70-85%. Выбор показателя заемного капитала зависит от многих экономических характеристик, в частности, от уровня инфляции, стабильности стоимости недвижимости, доходов населения, процентных ставок, кредитных, и инвестиционных возможностей финансовой системы т.д.

Сам выбор показателя заемного капитала влияет на определение основных параметров кредита на приобретение жилой недвижимости (объем, срок, ставки), а также на стратегию и тактику финансово-кредитных институтов в части проведения кредитной политики и управления кредитными рисками и, в конечном итоге, в значительной степени определяет доступность такого кредита для той или иной части населения.

В мировой практике жилищного финансирования используется еще один показатель, который получил название коэффициента доступности кредита или коэффициента кредитоспособности. Он показывает максимально допустимые пределы (рамочные стандарты) отношения общих затрат заемщика на жилье (взносы за кредит, оплата жилищных услуг, налоги на недвижимость) к общим семейным доходам. Например, в США общепринятый стандарт составляет 28%, а доступный кредит определяется условно как кредит, первоначальные платежи по которому равны платежам по стандартному кредиту с минимальной ставкой, а ежемесячные выплаты не превышают стандартного коэффициента кредитоспособности -28% в течении всего кредитного срока. При этом кредиты, выданные в соответствии с установленными стандартами, предполагают значительное повышение их надежности и ликвидности. В разряд общепринятых стандартов также включен коэффициент, определяющий отношение стоимости обслуживания кредита к доходам заемщика (годовые процентные выплаты за кредит к годовому совокупному семейному доходу). Усредненный максимальный показатель в западных странах составляет 0,25 [54].

В мировой практике ипотечного кредитования условно сложились как бы две схемы: одноуровневая схема и американская схема (модель) с вторичным рынком ипотечного кредита. Их базовым отличием являются принципы формирования портфеля кредитных ресурсов.

Первая, так называемая, континентальная схема (характерна для большинства стран центральной Европы) базируется на первичном рынке закладных, реализуется при минимальном числе специализированных действующих лиц (кредитор - ипотечный банк и заемщик), которые взаимодействуют друг с другом напрямую. «Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных

источников, в том числе за счет собственных капиталов банка; средств клиентов; межбанковских кредитов и т.д. Второй характерной чертой ... является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране» [77, с.38].

Одноуровневая модель ипотечного кредитования может быть представлена в виде двух подсистем: собственно ипотечные банки и ссудосберегательные учреждения (стройсберкассы). Кредитные ресурсы стройсберкасс формируются непосредственно самими заемщиками по принципу кассы взаимопомощи за счет контрактных сбережений — постепенного накопления первичного капитала, являющегося обязательным условием для выдачи ссуды. Наибольшего развития система контрактных сбережений получила в Германии. По методу контрактных сбережений за период с 1948 по 1993г. там было профинансировано 75% всего строящегося жилья. Сегодня 19 млн. граждан Германии являются владельцами договоров стройсбережений [92, с.94]. Данная система имеет довольно много недостатков: небольшие сроки кредитования (до 10 лет), обязательность периода накопления, низкие проценты по накоплению, очередность в получении кредита и т.д. Однако возможность системы стройсбережений стабильно функционировать автономно от внешнего финансового рынка компенсирует практически все ее недостатки. Именно поэтому ссудосберегательные •учреждения широко распространены во всем мире. Аналогичные схемы жилищного финансирования широко применяются во Франции, Англии, Австралии, Канаде.

Отличие двухуровневой модели ипотечного кредитования от классической одноуровневой заключается в том, что проблемы ресурсного обеспечения решаются через организацию вторичного рынка ипотечных кредитов. Двухуровневая модель ипотечного кредита характерна для некоторых стран Западной Европы и США.

Американская модель ипотеки получила название «расширенной открытой модели». [77, с.39]. Ее реализация может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. «Расширенная открытая модель в определенной мере является стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленную доходность и сроки погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капитала от независимых от системы инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой» [77, с.39].

Роль коммерческих банков в выдаче и обслуживании долгосрочного жилищного кредита в США невелика. «Снижение этой доли (доли коммерческих банков в общем объеме ипотечного кредита) в 50-х годах объясняется прежде всего тем, что финансовые институты, специализирующиеся на кредитовании жилищного строительства (ссудо- сберегательные ассоциации) или вкладывающие в эту сферу значительную часть ресурсов (страховые компании), росли интенсивнее, чем коммерческие банки, и успешно конкурировали с ними; кроме того коммерческие банки оставались более других институтов обремененными государственными ценными бумагами » [29, с.302,303].

Основную роль в долгосрочном кредитовании жилищного строительства в США играют ссудосберегательные ассоциации. Именно их ресурсы базируются в основном на сбережениях населения. По темпам роста они значительно превосходят другие финансово-кредитные институты США. Особенность сссудо-сберегательных ассоциаций состоит в том, что аккумулируемые ими финансовые ресурсы имеют только одну сферу применения - кредитование жилищного строительства. Рост ссудосберегательных ассоциаций - одна из характерных черт развития кредитной системы США после второй мировой войны. Их значение вытекает из той огромной роли, какую играет жилищное строительство и его финансирование в экономике страны.

Необходимо отметить, что в настоящее время инвестиционная политика во всем мире, и в первую очередь в США, претерпевает очень большие изменения. Если после второй мировой войны одним из главных источников выдачи кредитов были сбережения населения, то в настоящее время ипотечное кредитование все меньше предусматривает привлечение вкладов граждан или финансовых средств, образованных непосредственно за счет сбережений населения. О переориентации крупных финансовых потоков по субъектам источников инвестирования можно судить на основании следующих данных. В конце 90-х годов двадцатого века в США из общих финансовых обязательств семейных хозяйств в 4282 млрд. долл. непосредственно закладные составляли 3067 млрд. долл., то есть 72%. В то же время всего лишь 13,9% от финансовых активов населения приходилось на сберегательные и вклады до востребования. Основной объем активов составляли: страховые взносы и взносы в пенсионные фонды (29,3%), срочные вклады (33,7%), вложения в корпоративные ценные бумаги (21,7%), акции инвестиционных компаний (0,2%) [127]. Однако нельзя сказать, что сбережения населения в целом играют меньшую роль. Огромная их часть, проходя определенный круг по цепочке финансовых посредников, частично возвращается в виде ипотечных кредитов в жилищную сферу реальными жилищными инвестициями.

В большинстве экономически развитых стран процесс жилищного финансирования четко разделен на 2 части: выдачу строительного кредита (construction loan), за счет которого финансируется сама постройка объекта недвижимости, и ипотечного кредита на приобретение жилья (mortgage).

Строительный кредит - самостоятельный вид кредитования, не относящийся к ипотечному, это, так называемый, промежуточный кредит. Обычно это краткосрочный или среднесрочный кредит (характеристика его зависит от местной классификации видов кредитов и сроков кредитования).

Поскольку форма обеспечения и соответственно степень рисков строительных и ипотечных кредитов разная, то и институционально кредитование на Западе тоже организовано отдельно. Так, в США «строительные ссуды, согласно данным одного из разовых обследований, в 1950 г., составили 7,5% всех жилищных ссуд коммерческих банков. В области краткосрочного кредитования строительства банки играют решающую роль» [29, с.ЗОЗ].

Практически везде на Западе подрядчик строит жилье за счет заемных средств. Возврат суммы основного долга строительного кредита осуществляется им только по окончании строительства и продажи готового жилья. По завершении строительства подрядчик обычно сам выступает в роли продавца, реализуя построенные за счет строительного кредита квартиры. В этом случае покупатель приобретает у строительной фирмы жилье, как правило, за счет ипотечного кредита, взятого в ипотечном банке (ссудо- сберегательной ассоциации и т.д.). Раздельное кредитование полностью отделяет риски друг от друга, и все риски, связанные со строительством, строительным кредитованием/не переносятся на риски ипотечного кредита, т.е. на риски специализированных залоговых институтов, которые в соответствии с законодательством занимаются уже качественно иным кредитованием (по срокам, рискам и т.д.) с применением реального залога - полностью построенной недвижимости.

Деление рисков является базовой основой для разделения, как кредитных учреждений, так и кредитов. Однако, несмотря на то, что строительный и ипотечный кредиты - это абсолютно разные кредиты, выдаваемые различными кредитными учреждениями, обычно они связаны (“завязаны”) между собой. В этом случае коммерческие банки, специализирующиеся на кредитовании строительства жилья, кредитуют строительные фирмы только тогда, когда те получают гарантированное обязательство о предоставлении последующего долгосрочного ипотечного кредита в другом кредитном учреждении или когда существует иная реальная гарантия выплаты подрядчиком строительного кредита. В частности, существует двойной (спаренный) кредит одного кредитора - обязательство по выдаче краткосрочного кредита на новое строительство недвижимости и последующей выдаче долгосрочного ипотечного кредита под эту недвижимость.

В последнее время под влиянием сильной конкуренции между кредитными институтами в мире начинают модифицироваться обе составные части жилищного финансирования, внедряются новые методы и строительного кредитования, и ипотеки. При этом происходит частичный возврат к моделям переходного этапа только на более высоком уровне, характерном для стабильной и высокоразвитой экономики. Так, краткосрочный промежуточный кредит с обычным сроком кредитования от 6 до 18 мес. трансформируется в среднесрочные кредиты на срок до 5 лет.

Ипотечное кредитование также становится неоднородным. Специфической разновидностью ипотеки является приобретение жилья за счет заемных средств без кредитного учреждения, которое называется по-разному: “ипотека продавца покупателю, ипотека без кредитора» и т.д. В данной кредитной сделке финансирование покупателя осуществляется самим продавцом недвижимости, т.е. продавец недвижимости непосредственно сам предоставляет ипотечный кредит покупателю. При этом для оформления обязательства покупатель при приобретении собственности, также как и при ипотечной сделке, выдает продавцу полную закладную взамен полного платежа на недвижимость.

Такая ипотека применяется, когда заемщик по каким-либо причинам не может получить коммерческий кредит, или покупатель хочет получить более дешевую ипотеку, а продавец - быстрее продать недвижимость. В отличии от банковского кредита ипотека продавца может составлять все 100% стоимости недвижимости (ипотека без первичного взноса) или наоборот соответствовать имеющимся у заемщика наличным средствам на приобретение жилья, что достаточно удобно для него. Ипотека продавца относится к высоко рискованным сделкам, и поэтому срок ее, как правило, небольшой - от 1-2 до 5 лет.

Близким способом финансирования недвижимости является продажа в рассрочку — ситуация, когда продавец, как и в предыдущем случае, выступает одновременно и в качестве кредитора. При этом продавец сохраняет право собственности на продаваемое имущество до того момента, пока не произойдет окончательный расчет. Для покупателя-заемщика схема привлекательна тем, что в сделке не участвуют никакие третьи лица, а это сокращает издержки приобретения. Привлекательность для продавца состоит в том, что схема позволяет ему отсрочить уплату налога на увеличение капитальной стоимости.

Таким образом, в мировой практике накоплен богатый опыт по использованию института кредитования в жилищной сфере. За счет кредитных, ресурсов производится необходимое и достаточное финансирование жилой недвижимости на всех этапах ее создания и реализации, минимизируются риски, связанные со строительством или покупкой жилья для всех участников рынка. Опыт реформирования жилищного сектора в США, развитие ипотеки в Европе может быть использовано теми странами, в которых система долгосрочного ипотечного кредитования находится еще только в процессе становления.

В частности, опыт работы стройсберкасс начал широко применяться в Европе, в том числе в Польше, Румынии, Чехии, Венгрии и других странах в связи с начавшимися там экономическими преобразованиями. Это различные кредитные союзы, объединения взаимопомощи, предприятия кооперативного кредита и так далее. Отсутствие необходимой рыночной инфраструктуры, качественного и эффективного законодательства, соответствующим образом подготовленных кадров, долгосрочных средств для развития классической или американской модели ипотечного кредитования - все это ставит такие институты в положение основообразующих на данном этапе развития экономики стран бывшего социалистического лагеря.

Жилищная проблема является одной из острейших и в развивающихся странах (Азии, Африки, Латинской Америки). Для ее решения многие страны (бывшие колонии Англии) взяли за основу аналог английских строительных обществ (Зимбабве, Замбия, Кения, Намибия и др.). Например, в Замбии три строительных общества обеспечивают все жилищное финансирование в стране. В Гане крупнейшим кредитором является Компания жилищного финансирования, лицензированная как небанковская организация. Основные формы финансирования кредитов и мобилизации финансовых ресурсов на строительство и приобретение жилой недвижимости в странах африканского континента приведены в таблице 2 Приложения.

В противовес такого подхода, реформы, проводимые в области регулирования рынка капиталов, повышения конкуренции на рынке банковских услуг в Аргентине, Боливии, Чили были нацелены на развитие кредитного механизма, стимулирование внутренних сбережений, развитие банковского сектора и негосударственных пенсионных фондов. Среди современных тенденций следует отметить финансирование кредитов путем выпуска облигаций, обеспеченных закладными на недвижимость. Держатели таких облигаций через два года могут либо погасить их, либо внести ими первый взнос при получении кредита. Однако обороты вторичного рынка по этим бумагам незначительны.

В большинстве развивающихся стран ставка привлечения банками сбережений невысока и основная часть денежного предложения находится вне банков. Макроэкономическая нестабильность, высокая инфляция, низкие доходы граждан, высокая стоимость жилья, отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов и их высокая стоимость являются причиной того, что банки практически не принимают участия в кредитовании строительства и приобретения жилой недвижимости. Преимущественное развитие получили небанковские формы кредитования через создание фондов жилищного финансирования, которые обладают высоким потенциалом в области привлечения денежных средств населения, в первую очередь занятого в официальном секторе экономики. Несмотря на то, что становление системы долгосрочного ипотечного кредитования в этих странах происходит уже не одно десятилетие, классические схемы ипотечного кредитования, в частности ни одноуровневая, ни двухуровневая модель, практического развития в них не получили. Так, например, кроме указанной выше Компании жилищного финансирования (КФЖ), существующей в Гане, в африканских странах не имеется ни специализированных ипотечных финансово-кредитных институтов, ни операторов вторичного рынка. Но даже в Гане, несмотря на создание инфраструктуры ипотеки, «ни один ганский банк или строительное общество не продали КЖФ ни одного кредита из своих портфелей». [53, с.846].

В ряде стран довольно давно существует отлаженная система кредитования граждан с доходами выше среднего. Однако незначительная прослойка среднего класса, небольшие суммы кредита (лишь в немногих странах они превышают 30% стоимости финансируемой недвижимости) и высокая стоимость кредита делает проблематичным кредитование населения даже со средними доходами. Учет земли и государственная регистрация прав на недвижимость в развивающихся странах сложны и запутаны. Поэтому споры в суде по вопросам обращения взыскания на предмет залога рассматриваются медленно, в результате чего залог не служит для кредитора полноценной гарантией возврата долга.

Правительства развивающихся стран при формировании подходов к проведению жилищной политики стараются учитывать имеющийся мировой опыт. Но развитые в африканских странах модели сбережений и строительных обществ только частично решают вопрос с рефинансированием кредитов и не создают предпосылок для развития полноценного жилищного рынка. Для этого необходимо построение реально работающей системы привлечения средств для кредитования. Элементами такой системы должны стать специализированные кредитные институты или фонды, устанавливающие обоснованные стандарты андеррайтинга. Среди рекомендаций многие специалисты в развивающихся странах отмечают необходимость создания фондов принудительного накопления с последующей трансформацией средств в кредитные ресурсы, важность активной политики правительства в данной области, в том числе выделение бюджетных средств, законодательного обеспечения процедур обращения взыскания на предмет залога и выселения.

Мировой опыт развития национальных систем жилищного финансирования, становление института кредитования в разных странах представляет собой живой интерес для России. Анализ процессов естественного экономического восприятия долгосрочного ипотечного кредитования как в экономически развитых, так и в развивающихся странах, реформы, проводимые в жилищном, банковском секторах, их влияние на экономику в целом, позволяют провести экономические аналогии и на их основе проследить основные тенденции в развитии российской национальной системы жилищного финансирования.

<< | >>
Источник: Коган Юлия Иосифовна. Жилищное кредитование в Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва - 2003. 2003

Еще по теме Место жилищного кредита в финансировании недвижимости за рубежом:

  1. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
  2. 2.2. Система источников правового регулирования потребительского кредитования в России и в зарубежных правопорядках
  3. § 3. Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием
  4. Заключение
  5.   30.1. Развитие банковской системы России 
  6. Оглавление
  7. Введение
  8. Сущность и принципы жилищного кредитования
  9. Место жилищного кредита в финансировании недвижимости за рубежом
  10. Глава 3. Перспективы развития жилищного кредита в России