<<
>>

§2. Классификация моделей ипотечного кредитования и система ипотечных кредитных институтов

Одна из основных проблем долгосрочного ипотечного кредитования - привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах[10]. На эффективность форм привлечения средств для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, прежде всего, влияет наличие системы надежных ипотечных институтов обеспечивающих возможность снижения различных рисков при ипотечном кредитовании.

На сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения средств. Приведенная ниже классификация моделей ипотечного кредитования не означает, что в конкретных странах применяется только одна из перечисленных моделей. Как правило, модели финансирования ипотечных кредитов сочетаются друг с другом в рамках отдельных национальных систем.

Тем не мене, представляется целесообразным выделить основные типы финансирования ипотечных кредитов:

  1. модель универсальных коммерческих банков;
  2. модель специализированных ипотечных банков;
  3. модель жилищных сбережений;
  4. модель вторичного рынка ипотечных кредитов.

Наиболее распространенной моделью ипотечного кредитования являются универсальные коммерческие банки, которые «в качестве кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных ипотечных кредитов используют средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах»[11]. Роль коммерческих банков в системе ипотечного кредитования наиболее значительна в таких странах как

Великобритания, Германия, Испания и ряда других стран Европы, а также в Австралии и Южной Африке.

Основная проблема, возникающая в рамках данной модели, на наш взгляд, заключается в необходимости поддержания текущей ликвидности универсальных коммерческих банков, а также согласования краткосрочных пассивов и долгосрочных активов, что становится особенно острой проблемой в случае увеличения доли жилищных ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка.

Поэтому зачастую при крупных коммерческих банках образуются специализированные филиалы или дочерние специализированные ипотечные банки, основная задача которых - ипотечное кредитование. Широко распространена система, когда «крупные коммерческие банки осуществляют кредитование населения через банки, владеющие разветвленной территориальной сетью, которую они используют в качестве своих ипотечных брокеров или агентов»[12].

Тенденция специализации банковских операций и их выделения в специализированные кредитные институты прослеживалась на протяжении развития ипотечного кредитования в XIX веке. Специализированные ипотечные банки были созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, а так же в ряде других стран, в которых было принято соответствующее законодательство. «Ипотечные банки - это, как правило, узкоспециализированные кредитные институты, которые представляют долгосрочные кредиты населению на основе средств, привлекаемых путем эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами»[13].

Надежность ценных бумаг обеспечивается жесткими законодательными рамками, накладывающими достаточно строгие ограничения как по активным, так и по пассивным операциям банков, а также регулирующие условия предоставления ипотечных кредитов и выпуска облигаций. Законодательство Германии (Закон «Об ипотечных

і о

банках» с последними изменениями от 27 апреля 1993 года ) достаточно строго ограничивает сферу деятельности немецких ипотечных банков рамками предоставления ипотечных кредитов. Доверие к таким организациям также обусловлено законодательным ограничением на долю кредита в оценочной стоимости залога на уровне, не превышающем шестидесяти процентов и использованием консервативной методики оценки стоимости закладываемого недвижимого имущества. Исполнение указанных норм обеспечивается строгим государственным надзором.

В настоящее время большинство европейских стран приняли либо принимают законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ценных бумаг (ипотечных облигаций), обеспеченных ипотечными активами этих банков.

Более подробно нормативное регулирование деятельности ипотечных банков будет рассмотрено далее в §3.2 настоящей главы на примере Германии.

Третьей моделью ипотечного кредитования является модель жилищных сбережений. Данная модель предполагает финансирование кредитов за счет долгосрочных целевых жилищных вкладов населения, осуществляемое на договорной основе. Стройсберкассы, или кредитносберегательные организации, функционируют во многих странах и различаются, в основном в зависимости от наличия или отсутствия специального законодательства, регулирующего сферу деятельности этих организаций. Наиболее строгое законодательство действует в Германии и в ряде стран, копирующих немецкую систему стройсбережений (например, Чехия и Словакия).

В Германии заключаемый договор стройсбережений заранее устанавливает условия и сумму предоставляемого кредита, которую может получить вкладчик после выполнения условий договора по суммам и по срокам накопления, тогда когда в других странах (Великобритания, США), где порядок накопления и получения кредита не столь жестко закреплен на законодательном уровне, размер ставки в договоре не фиксируется и зависит о состояния финансового рынка.

Отмечая особенности функционирования модели жилищных сбережений, следует при этом отметить, что она «является скорее дополнением к уже существующим кредитным институтам на ипотечном рынке и вряд ли может рассматриваться как самостоятельная»[14].

Модель вторичного рынка ипотечных кредитов (секьюритизация ипотечных активов) получила наибольшее развитие в США, Австралии и Великобритании. В рамках этой модели первичный кредитор может «продать» выданные кредиты инвестору или специализированному институту вторичного рынка либо обменять собранные в пулы кредиты на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. Основным отличием от европейских ипотечных банков является то, что ипотечные компании, как и другие ипотечные кредиторы при модели вторичного рынка ипотечных кредитов, не оставляют эти кредиты на своем балансе и самостоятельно не выпускают ипотечные ценные бумаги.

Эти функции выполняют специализированные компании вторичного рынка.

Выше была приведена классификация моделей ипотечного кредитования в зависимости от источников финансирования. Некоторые авторы[15] указывают, что в мировой экономике сложились три модели ипотечного кредитования:

  1. усеченно-открытая;
  2. расширенно-открытая или американская;
  3. сбалансированно-автономная.

Такой же классификации придерживаются Кудрявцев В. А. и Кудрявцева Е.В.[16].

Усеченно-открытая модель (Франция, Испания) считается наиболее простой и, одновременно, наименее совершенной, так как характеризуется тем, что закладные, полученные банками по ипотечным кредитам, используются последними в качестве обеспечения привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Данная модель реализуется при минимальном числе «действующих лиц», поэтому имеет название «усеченная структура ипотеки». Указанная модель, как мы видим, схожа с моделями универсальных и специализированных ипотечных банков, предложенными в предыдущей классификации.

В расширенно-открытой модели основной приток денежных средств поступает со вторичного рынка ценных бумаг, то есть закладные, полученные банками передаются специализированному участнику, выпускающему ипотечные ценные бумаги, а банки таким образом возвращают затраченные на кредит средства. Для описываемой авторами расширенно-открытой модели характерны признаки рассмотренной ранее модели вторичного рынка ипотечных кредитов.

Под сбалансировано-автономной моделью авторы классификации понимают рассмотренную ранее ссудно-сберегательную систему.

Одна из наиболее популярных экономических теорий о классификации моделей ипотечного кредитования заключается в делении последнего на одноуровневую и двухуровневую модели (или на первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования). При одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью заложенной заемщиками для получения кредита. При этом требования по кредиту остаются на балансе банка (один уровень). Классическая или двухуровневая модель предполагает полную уступку прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (два уровня: банк - специализированная организация).

Однако целью данного исследования является изучение правовых основ ипотечного кредитования, поэтому автор предполагает рассмотрение моделей ипотечного кредитования, опираясь на их нормативно-правовое регулирование, основанное на национальных системах права.

В связи с этим наибольший интерес представляют исследования таких российских специалистов, как Косарева Н., А. Сучков[17] и В. Минц[18], которые, обсуждая вопросы становления ипотеки в России, выделяют американскую, основанную на англосаксонской системе права, и немецкую, основанную на континентальной системе права, модели ипотечного кредитования.

Меркулов В.В.[19] обращает внимание на то, что так называемая «немецкая» система «не в полной мере отражает суть рассматриваемой модели». По его мнению, ее следовало бы назвать «европейской», так как она «в том или ином виде присутствует и в других европейских странах».

Подтверждая логичность деления моделей ипотеки на американскую и европейскую, Меркулов В.В. дает определение понятия «ипотечной модели» как «системы организации ипотечного кредитования в масштабах страны или региона».

Отвечая на вопрос, какая из рассмотренных моделей лучше, следует признать, что «с точки зрения экономического прогресса, наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост ипотечного капитала. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить объемами с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ценных бумаг»[20].

Однако, рассматривая вопрос с юридической точки зрения, основываясь на правовых традициях, на наш взгляд, классическая модель является чуждой европейским правовым системам, поскольку основана на англо-саксонской системе права.

На какую же модель ипотечного кредитования следует ориентироваться Россия? В связи с тем, что ипотечное кредитование в России находится на первоначальном этапе, а законодательное регулирование принято относительно недавно и не нашло еще своего отражения в правоприменительной практике, единая позиция по этому поводу не сформирована до сих пор.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования[21] приняла за основу двухуровневую модель ипотечного кредитования. Однако, последняя не нашла широкого применения в России. В первую очередь, это связано с тем, что данная модель подвержена существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, и используется в странах с устойчивой, а не развивающейся экономикой.

С принятием мер по развитию законодательства об ипотечных- ценных бумагах, позволяющего самостоятельный выпуск банками закладных, стала активно развиваться одноуровневая модель ипотеки. В некоторых регионах создаются жилищно-строительные кооперативы, функционирующие по образу немецкой системы контрактных сбережений.

Поэтому автор полагает, что в России должны развиваться и иметь законодательное регулирование различные рассмотренные модели ипотечного кредитования, но в «адаптированном» для России виде.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что в проходящем в настоящее время процессе совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации, осуществляемого с учетом и под влиянием зарубежной практики, представляется целесообразным не замыкаться на соответствующем опыте стран какой-либо одной системы права (континентальной или англосаксонской), а ориентироваться на комбинированный подход, отвечающий специфике российской экономики и системы права.

<< | >>
Источник: Александрова Анна Юрьевна. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2005. 2005

Еще по теме §2. Классификация моделей ипотечного кредитования и система ипотечных кредитных институтов:

  1. 3.1. Система рисков, существующих при ипотечном жилищном кредитовании населения
  2. Заключение
  3. 2.2 Классификация услуг коммерческого банка для формирования портфелей
  4. 1.1.7. Реструктуризация проблемных банков в контексте модернизации российской банковской системы Мировой опыт проведения санации банков и возможность его использования в России
  5. Содержани
  6. Введение
  7. §2. Классификация моделей ипотечного кредитования и система ипотечных кредитных институтов
  8. §1. Проблемы правового регулирования ипотечных институтов в России
  9. §3. Иные проблемы правового регулирования ипотечного кредитования
  10. Сущность и принципы жилищного кредитования
  11. Место жилищного кредита в финансировании недвижимости за рубежом
  12. 33.Структура кредитной системы Российской Федерации
  13.         Организация и регулирование национальной банковской системы России в условиях экономического кризиса
  14. Кредитная система
  15. Модернизация банковской системы КНР на современном этапе