Жилищное ипотечное кредитование как элемент системы жилищного финансирования

Развитость ипотечного рынка во многом характеризует уровень производственных отношений страны, эффективность и стабильность ее финансово-кредитной системы и экономики в целом.

Обращение кредитных учреждений к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные в мировой практике эффективные финансовые инструменты. В тоже время, ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и другие.

Под ипотечным кредитованием понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), зарегистрированного в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения ипотечного кредитования в экономически развитых обществах возникает рынок ипотечных кредитов. Под ипотечным рынком (mortgage market) понимается «рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надежное обеспечение»}11

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. На этом этапе у кредитора возникает долгосрочный актив в виде имущественных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости (ипотечный кредит). В то же время, у кредитора возникновение этого актива связано со снижением денежных ресурсов. Эти обстоятельства диктуют необходимость для кредитора привлекать свободные денежные средства с рынков долгосрочного ссудного капитала, что в итоге и порождает вторичный рынок ипотечного кредитования - механизм рефинансирования.

Механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается, в основном, организационными подходами. Варианты рефинансирования могут быть самыми различными. Кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Данный механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов, формировании ипотечных кредитных “пулов” и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования. Другим вариантом рефинансирования может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их институты являются строго специализированными и находятся под жестким контролем государства.

Одним из важнейших сегментов рынка ипотечного кредитования является рынок жилищного ипотечного кредитования. Жилищное ипотечное кредитование - финансово-кредитный и инвестиционный инструмент,

111 Толковый экономический и финансовый словарь. T.II \пер. с франц. М., Международные отношения, 1994, с. 180.

образующий технологическую систему целевого кредитования приобретения жилищной недвижимости, в основе которой лежит залог этой недвижимости в качестве обеспечения гарантий возвратности кредитных средств.

Основные элементы жилищного ипотечного рынка и параметры, определяющие их функционирование, представлены на Рисунке 4.

ИНВЕСТОРЫ:

Тарамефры,.определяющие функционирование рынка ипопіечцЬіх кредитов

Рис.

Ипотечный рынок может включать, как все элементы системы, так и только отдельные его части, что определяется разнообразием условий его функционирования и различностью комбинаций схем.

Характеризуя основные параметры функционирования жилищного ипотечного рынка, следует отметить, прежде всего, его специфику - долгосрочность и высокую рискованность для всех его участников. Присутствие элемента долгосрочное™ предполагает учет изменений в экономической политике, изменения в финансово-кредитной системе,

налоговой политике, законодательстве. Специфика ипотечного кредитования и возникающие при этом ипотечные риски требуют особого внимания и контроля со стороны государства, а со стороны кредитных институтов - разработки и осуществления специального менеджмента и маркетинга, включающего целый набор специальных инструментов кредитования: реальная оценка залога, оценка рисков, введение элементов страхования.

Параметр риска наиболее существенен на ипотечном рынке. Рисков достаточно много, они вызваны множеством экономических и политических факторов. Для долгосрочного залогового кредитования особо важными являются несколько видов ипотечных рисков:

риск процентной ставки, риск потерь доходов кредитора в результате изменений процентных ставок в течение кредитного периода;

кредитный риск;

риск досрочного платежа, связанный с риском процентной ставки и риском ликвидности;

ценовые риски снижения стоимости залогового имущества;

риски потерь залогового имущества.

Колебания процентной ставки по ипотечным кредитам определяются, помимо спроса и предложения, фактором совокупных рисков ипотечного кредитования. Увеличение спроса на кредитные инвестиционные ресурсы способствует повышению процентной ставки, но и одновременно увеличивает риски по данным операциям, что в конечном итоге по совокупности факторов ограничивает этот рост.

Риск процентной ставки тесно взаимосвязан с такими параметрами, как кредитные риски и ликвидность активов. Особенностью ипотечных кредитов является их индивидуальность и, как следствие, низкая ликвидность. Поэтому для банков и специализированных кредитных учреждений вопрос ликвидности активов стоит достаточно остро.

Не менее существенным параметром ипотечного рынка являются долгосрочные ресурсы. Возможность привлечения долгосрочных финансовых ресурсов тесно увязана со степенью развитости ипотечного рынка, рынка ценных бумаг и финансово-кредитной системы в целом. Основными источниками долгосрочных ресурсов для ипотечного жилищного кредитования являются накопления и сбережения населения, активы таких финансовых институтов, как страховые организации и пенсионные фонды, а также ресурсы других инвесторов, привлекаемые через обращение ипотечных ценных бумаг.

В силу необходимости перераспределения рисков ипотечного кредитования, привлечения долгосрочных ресурсов и повышения ликвидности ипотечных активов возник такой элемент системы ипотечного рынка, как операторы вторичного рынка. Наличие или отсутствие части элементов системы связано, в первую очередь, с потребностью перераспределения различных видов рисков по этому виду сделок для инвесторов и банков (кредитных учреждений) и степенью достаточности долгосрочных ресурсов у основного субъекта ипотечного рынка - кредитного учреждения (банка).

Тесная взаимосвязь жилищного ипотечного рынка и рынка жилья обусловлена самим определением жилищной ипотеки. Жилье обеспечивает гарантии и качество ипотечного кредита, а также является целью его предоставления. Суть взаимосвязи ипотечного и жилищного рынков может быть выражена в следующем определении.

Жилищное ипотечное кредитование - долгосрочный, обеспеченный жилищной недвижимостью финансово-кредитный (долговрй) инструмент,

позволяющий получить желаемый уровень текущих жилищных услуг и выгод, предоставляемых жилищным фондом, под будущие доходы.

Взаимодействие жилищного рынка и рынка жилищных ипотечных кредитов представлено на Рисунке 5.

Вторичный ипотечный рынок объединяет первичный рынок ипотечных кредитов с рынком долгосрочного ссудного капитала, выступая в роли посредника. Вторичные рынки ипотечного кредитования объединяют потоки свободных денежных средств и потребности кредиторов в них и осуществляют регулирование спроса и предложения на кредитные средства.

Жилищный

Рынок жилищного ипотечного кредитования

(ЖЯК)

рынок

Первичный рынокЖИК

Механизм реф, шансираванш

Вторичный рынок ЖИК

Рис 5 Место и роль рынка жилищного ипотечного кредитования в

экономической системе

Одной из важнейших функций технологии инвестирования в жилищную сферу, влияющую на состояние жилищного рынка, является финансирование — перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций. Отличительной особенностью жилищного финансирования является большая интегрированность в общий кредитноинвестиционный сектор. Инвестициями признаются .вложения в любое предприятие или объекты с целью извлечения дохода. Финансовая часть системы жилищного инвестирования включает весь комплекс инструментов и технологий накопления, перемещения средств, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников, первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов с образованием новых инвестиционных источников, институты и инструменты инвестирования, финансирования и кредитования, эмиссионные институты.

Все эти элементы инвестиционной системы в итоге направлены на создание инвестиционного капитала и инвестирование в реальные жилищные активы.

Условно жилищное финансирование можно разделить на следующие

виды:

финансирование жилищного строительства строительными фирмами за счет собственных источников и краткосрочного кредитования;

финансирование индивидуального строительства жилья гражданами с привлечением ипотечного кредита или за счет накоплений и сбережений;

покупка готового жилья с помощью схем сбережения и накопления, а также ипотеки;

финансирование арендного сектора жилья, частного и государственного;

финансирование различных видов капитального ремонта жилищной недвижимости, а также модернизации инженерных систем и коммуникаций, в том числе с помощью ипотечного кредитования;

финансирование              инфраструктуры              (преимущественно

государственное);

финансирование земли с предоставлением залоговых кредитов на покупку или аренду земельных участков под жилищное строительство, либо на их улучшение;

и выделить три основные формы: финансирование из источников собственного капитала, финансирование из заемных средств, смешанная форма финансирования с использованием собственных и заемных средств в различных сочетаниях.

В странах с развитой финансово-кредитной системой финансирование преимущественно осуществляется в смешанной форме. Для России, с формирующейся финансово-кредитной системой, до настоящего времени было характерно применение первых двух форм, что существенно сдерживало процесс привлечения инвестиций в жилищный сектор.

Рассматривая формы жилищного финансирования, можно выделить следующие аспекты. Финансирование жилья инвесторами за счет собственных источников предполагает высокий уровень накопления и сбережения денежных средств. Эта форма финансирования предполагает высокую степень доходности от вложений в жилищную недвижимость, что не всегда соответствует имеющимся в настоящий момент условиям и существенно снижает уровень жилищного финансирования (искажения, присутствующие на рынке жилищных услуг). В связи с тем, что население составляет в России основную массу инвесторов на рынке жилья, а уровень накоплений и сбережений населения недостаточен, эта форма финансирования в России не способствует развитию жилищного сектора. Использование заемного капитала также предполагает определенные ограничения. К ним, в частности, могут быть отнесены высокие требования к уровню платежеспособности заемщика, уровень процентной ставки ссудного капитала, требования к доходности и эффективности вложений, высокие риски, развитая система управления. Заемный источник финансирования преимущественно характерен для государственного финансирования жилищного сектора и выполнения государственных программ. Учитывая существенную ограниченность государственного финансирования в жилье, в современных условиях эта форма не может быть определяющей. Смешанный тип жилищного финансирования, которым и является жилищное ипотечное кредитование, предполагает сочетание определенной доли собственного капитала и предоставленного кредита. Эта форма жилищного финансирования существенно расширяет возможности для жилищных инвестиций в первую очередь для населения.

Ипотечное кредитование как инструмент может быть представлено совокупностью двух инвестиционных процессов:

инвестиционный инструмент для заемщика, вкладывающего в недвижимость, приносящую определенный уровень желаемых жилищных услуг и доходности (выгодности) ее использования. Эффект достигается через приобретение недвижимости в более ранние сроки, что позволяет для инвестора расширить сферу приложения капитала при имеющемся объеме инвестиционных ресурсов;

инвестиционный инструмент для кредитора, позволяющий получать постоянный обеспеченный доход в течение длительного периода времени путем размещения ипотечных жилищных кредитов и последующих операций с ними.

Участники вторичного ипотечного рынка, приобретая ипотечные ценные бумаги или получая права требования по закладным, также становятся инвесторами рынка жилья, хотя и косвенно. В то же время, сама недвижимость, являясь источником дохода в условиях рыночной экономики, становится инвестиционным инструментом. Таким образом, доходность этих инвестиционных инструментов и составляет суть ипотечного кредитования, определяя его место и роль в системе жилищного финансирования.

Фактор, определяющий спрос на ипотечное финансирование жилья и рост системы жилищного финансирования, - его стоимость. При заданной процентной ставке условием повышения доступности жилищных кредитов для населения является срок кредитования. Чем выше ставка, тем больше снижается доступность займов для потенциальных покупателей жилья. Возможность продления сроков погашения до 10-15 лет и больше увеличивают количество населения, которому доступно жилищное финансирование. Фактор предложения жилищных ипотечных кредитов определяется источниками долгосрочного финансирования и возможностями минимизации рисков. В условиях ограниченности финансовых ресурсов жилищное ипотечное кредитование конкурирует с альтернативными способами вложений.

Источниками финансовых ресурсов для операций ипотечного кредитования являются:

финансовые ресурсы экономики страны, полученные за счет сокращения размещения финансовых средств в традиционные сферы кредитования;

привлечение исключенных из экономического оборота финансовых ресурсов.

Спецификой экономики России является высокая востребованность финансовых ресурсов со стороны предприятий и организаций для осуществления вложений в обновление основного капитала. Конкуренция с другими видами кредитования выражается в увеличении стоимости ресурсов, т.к. конкуренты повышают ставки спроса на кредитные ресурсы, компенсируя тем самым, более высокий уровень риска по сравнению с ипотечным кредитованием. Наряду с этим фактором, спецификой России является наличие значительной доли денежных средств, не вовлеченных в финансовый оборот экономики, - накопления населения, не задействованные средства предприятий и организаций. При этом банковская система России пока не способна аккумулировать эти финансовые ресурсы. По данным Госкомстата России инвестирование в последние десять лет осуществлялось на основе самофинансирования (доля банковских кредитов в инвестиционных проектах составляла не более 4%). Для расширения финансирования инвестиций в России требуется создание условий для перелива капитала из финансовоизбыточных секторов в сектора с перспективами развития.

Эффективность применения ипотечного инструмента в системе жилищного финансирования обусловлена целым рядом преимуществ:

Расширением финансовых и временных возможностей для заемщика- инвестора:

осуществлением инвестиций в жилье при отсутствии достаточных собственных ресурсов;

применением различных схем ипотечного кредитования, наиболее адаптированных к индивидуальным потребностям заемщика-инвестора;

возможностью проведения целого ряда операций с ипотечным кредитом (досрочная выплата, продажа заложенной недвижимости с переносом залогового обременения на новый объект, рефинансирование);

льготным налогообложением;

возможностью извлечения выгод из приобретаемой недвижимости, выраженных в разнице между доходами от ее использования и расходами по ипотечному кредиту, от роста стоимости недвижимости с течением времени, от получения жилищных услуг, от вложений в другие активы на сэкономленные средства за счет отложенных расходов на жилье.

Стабильным и постоянным доходом кредитора.

Обеспечением устойчивости самой финансовой системы, благодаря залогу, который представляет собой реальный, стабильный актив.

Эффективное применение инструмента жилищной ипотеки возможно только при наличии целостной системы жилищного финансирования, которое не может развиваться изолированно от развития финансового сектора страны.

Принципиальным для оценки перспектив использования жилищного ипотечного кредитования является также состояние товарного рынка, где предполагается использовать кредит - рынка жилищной недвижимости.