Жилищное ипотечное кредитование - эффективный инструмент управления жилищным рынком
Спецификой ипотечного инструмента объясняется существенность его влияния на основные параметры жилищного рынка, что позволяет использовать его в управлении. В свою очередь, жилищный рынок сам оказывает воздействие на ипотечный рынок жилья.
Основные взаимозависимости параметров рынка жилья и жилищного ипотечного кредитования представлены на Рисунке 6.Воздействие ипотечного жилищного кредитования на платежеспособный спрос заключается в существенном расширении возможностей для инвестиций в объекты жилищного фонда и в реализации отложенного спроса. Увеличению спроса на объекты жилищного фонда, включая жилищный фонд нового качества, способствует снижение процентной ставки по ипотечному кредиту, более льготные условия его предоставления.
Повышение доступности ипотечных кредитов приводит к росту потребления и на других потребительских рынках, так как появляется возможность отвлечения накопленных денежных средств на иные виды потребления, в том числе и на расширение объемов жилищных услуг. Все эти факторы способствуют росту стоимости жилищного фонда, что увеличивает его привлекательность для инвесторов при увеличении доходности от вложений и способствует его качественному изменению через расширение объемов нового строительства. Ипотечное кредитование решает задачу формирования устойчивого платежеспособного спроса потребителей на
продукцию строительного комплекса, позволяет сконцентрировать инвестиционные ресурсы и сбережения в жилищной сфере.
Влияние ЖИК на параметры жилищного рынка:
I. Расширение платежеспособного
спроса на объекты жилищного фонда на первичном и вторичном рынках.
П. Стимулирует качественное и
количественное изменение жилищного фонда через потребительский спрос.
Ш. Влияет на увеличение цен через
IV. Обеспечивает условия по сово
купности факторов для увеличения объемов строительства и развития стройиндустрии.
спрос и усиливает инвестиционную привлекательность жилищной недвижимости.
Рис. б Взаимосвязь параметров жилищного рынка и ипотечного жилищного кредитования.
В тоже время жилищное ипотечное кредитование, расширяя платежеспособный спрос, может увеличивать ценовое давление на рынке предложения жилья при несбалансированных объемах жилищного строительства. По данным Госкомстата РФ (Таблица 2) к 2002 г. объемы жилищного строительства составили около 50% от объемов, достигнутых в 1990 г. Жилищное строительство не показало положительной динамики и в
период экономического роста 1999-2002 гг. В 2001 г. падение объемов жилищного строительства по отношению к уровню 1995г. составило 24%. Учитывая экономические зависимости функционирования рынка жилья, недостаток объемов строительства должен быть связан с низким уровнем спроса и падением цен на объекты недвижимости, однако, динамика цен на жилье по данным Госкомстата была устойчиво положительной и превышала темпы инфляции (кроме кризисных лет), что подтверждает наличие спроса. По данным Госкомстата из построенных в 2000 году 30,3 млн. кв.м, 13,3 млн. кв.м - построены населением и ЖСК за свой счет, 14,1 млн. кв.м - государством для предоставления жилья очередникам и улучшения жилищных условий, и только 2,9 млн. кв.м поступили на рынок недвижимости в свободную продажу. Общая величина реализованного на рынке жилья составила 16,2 млн. кв. м - 3,4% от совокупного дохода населения страны, составившего 3830 млрд. руб. В 2001 году эта величина снизилась до 2,6%. По различным оценкам, на покупку жилья население страны откладывает до 30-40% сбережений, что составляет около 898 млрд.
руб., предложение жилья оценивается примерно в 230 млрд. руб. Принимая во внимание средний период накопления на квартиру, в 2002 году на приобретение квартир будет направлено около 257 млрд. руб. Такое соотношение спроса и предложения (в 1,12 раза) свидетельствует о потенциале роста цен на недвижимость. Использование системы ипотечного кредитования в таких условиях увеличит потенциальный спрос на жилье в несколько раз, что приведет к дополнительному ценовому давлению на рынок. Ситуацию на рынке усугубляет тот факт, что до свободной продажи доходит лишь незначительная доля готового жилья. Проведенный агентствами мониторинг рынков жилья выявил отставание строительства коммерческого жилья почти на 2 млн. кв. м от предъявляемого спроса, а при сохранении текущей динамики строительства и развития экономики разрыв будет только возрастать на 1,5-2 млн. кв. м в год. Увеличить объемы жилищного строительства можно путем формирования благоприятных условий для строительства и финансирования жилья. В частности, необходимо обеспечить свободное выделение на конкурсной основе земельных участков для строительства, создать условия для привлечения финансовых ресурсов инвесторов в жилищное строительство, обеспечить прозрачность жилищных социальных программ. На сегодняшний день, около половины вводов городского жилья связаны с проведением различных социальных программ. Такое соотношение существенно снижает возможности населения самостоятельно улучшать свои жилищные условия, ограничивая объемы рыночного предложения жилья. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования тесно связаны с рынком вновь построенного жилья. Без достаточной динамики вводов нового жилья, вторичный рынок жилья лишь перераспределяет жилищный фонд между населением. При успешном реформировании жилищного строительства в условиях текущего развития экономики необходимость в дополнительном объеме жилищного строительства уменьшится, по оценкам специалистов, уже к 2008 г., и население будет испытывать недостаток средств для приобретения жилья.Таким образом, успешное развитие системы ипотечного кредитования всецело зависит от ситуации на рынке недвижимости, в т.ч. от процесса реформирования жилищного строительства. Необходимы качественные изменения, как в объемах строительства, так и в структуре строящегося жилья, реформирование системы социального субсидирования. Инструмент ипотечного кредитования, прежде всего, рассчитан на расширение возможностей для инвестиций среднего класса населения. Стимулирование инвестирования в жилье именно среднего класса дает максимальный экономический эффект на рынке жилья с точки зрения решения социальных проблем. В то же время, рынок жилья является сферой сбыта для ипотечного кредитования, а его доходность напрямую зависит от условий на жилищном рынке.
Государственное управление ипотечным рынком заключается в обеспечении благоприятных условий его развития и эффективного взаимодействия с сопряженными секторами экономики. В частности, это:
формирование законодательной базы, регулирующей все правоотношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования, • и обеспечивающей устойчивое развитие ипотечного рынка в целом;
разработка и принятие унифицированных ипотечных стандартов и правил, направленных на защиту прав инвестора, заемщика и кредитора;
мероприятия, направленные на контроль над инфляционными процессами, тормозящими развитие рынка ссудного капитала;
предоставление государственных гарантий с целью снижения ипотечных рисков;
мероприятия, направленные на создание гарантированных низко рисковых финансовых инструментов, служащих ориентиром на рынке ссудного капитала;
внедрение эффективных мероприятий по. государственному субсидированию при ипотечных сделках;
мероприятия, направленные на укрепление финансово-кредитной системы, в частности, на процессы сбережения и накопления, вовлечения ресурсов в экономический оборот как основы для появления долгосрочных кредитных ресурсов;
использование и управление административным ресурсом для привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотечных кредитов;
мероприятия, направленные на устойчивое функционирование рынка ипотечных ценных бумаг.
Анализ основных принципов функционирования ипотечного жилищного рынка, определение его места и роли, взаимосвязи с рынком жилья позволяют сделать вывод о целесообразности применения инструмента жилищного ипотечного кредитования, способствующего смягчению сложившихся на российском жилищном рынке диспропорций:
Не соответствие качественных и количественных характеристик жилищного фонда и предлагаемых им жилищных услуг (рынок предложения) имеющемуся и потенциальному спросу на жилье и жилищные услуги.
Не соответствие уровня платежеспособности населения потенциальному спросу на жилье и жилищные услуги.
Ограниченность финансовых ресурсов при возрастающих потребностях в инвестициях в жилье.
В то же время, применение ипотечного механизма будет эффективно при условии устранения диспропорции - не соответствия уровня и объемов жилищного строительства (возможностей строительного комплекса) спросу на объекты жилищной недвижимости.
Сформировать эффективную и сбалансированную систему управления жилищным рынком, включающую в себя разнообразные рыночные инструменты и механизмы, органично встроить в нее жилищное ипотечное кредитование - основная задача государственной жилищной политики.