2.2. Источники финансирования системы ипотечного кредитования
В связи с тем, что жилье - товар дорогостоящий, обычная семья не может приобрести его за счет своих текущих доходов. По этой причине ипотечные кредиты, в отличие от большинства прочих банковских кредитов, предоставляются на длительные сроки (до 30 лет).
В то же время для обеспечения доступности ипотечного кредитования для населения ставка по нему не должна быть высокой. Эта ситуация требует об кредитора решения особой задачи — поиска адекватных по сроку и стоимости источников финансирования. В противном случае (если банк будет финансировать долгосрочные ипотечные кредиты за счет краткосрочных пассивов, например, за счет кратко- и среднесрочных депозитов) кредитор неминуемо столкнется с проблемой недостаточной ликвидности своих активов, что при невозможности принятия срочных мер по балансировке активов и пассивов, как правило, приводит его к банкротству.63 К возможным источникам финансирования ипотечных банковских кредитов можно относить следующие.
1. Собственные средства банка.
В принципе банк может финансировать выдачу ипотечных кредитов из собственных средств, однако из-за ограниченного размера его собственных средств данный источник обеспечит ему минимальный потенциал портфеля ипотечных кредитов, не позволит расширять ипотечную программу до объема, соответствующему спросу на ипотечные кредиты.
2. Привлеченные средства.
Как отмечалось выше, кратко- и среднесрочные пассивы не должны являться источником финансового обеспечения ипотечных кредитов банка. С другой стороны, долгосрочные банковские депозиты, как правило, имеют более высокую доходность и встречаются относительно редко. Таким образом, использование депозитов как источника фондирования ипотечных кредитов приведет к относительно высокой ставке по таким кредитам, что будет означать потерю спроса на них, ситуацию неконкурентоспособности ипотечного кредитования.
Для решения названной проблемы в практике рыночно развитых стран используется особенность ипотеки — высокая надежность обеспечения.
При этом применяются 2 варианта действий:перепродажа ипотечных кредитов специально созданным институтам;
секъюритизация ипотечных кредитов самим кредитором. Секъюритизация - это процесс, при котором банк-кредитор, обладающий
портфелем однородных активов (например, ипотечных кредитов), эмитирует ценные бумаги, обеспеченные этими активами. При этом не происходит продажа (переход прав требования) этих активов, т.е. они остаются на балансе банка-кредитора. Такая сделка позволяет банку-кредитору выручить деньги от размещения ценных бумаг на фондовом рынке и повторно направить их в оборот.
Наибольшее развитие секъюритизация получила на американском фондовом рынке. В настоящее время в США неоплаченными остаются около
64 5,66 трлн долл., выделенных в качестве кредитов под залог жилья, что состав-ляет примерно 54% от ВВП страны, равного 10,5 трлн долл . Это было бы невозможным без секъюритизации. В американской системе ипотечного кредитования банки - первоначальные кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты специально созданным ипотечным агентствам, а последние проводят их секъюритизацию.
Широкое разнообразие и наличие производных инструментов, а также высокий уровень надежности и ликвидности американских ипотечных ценных бумаг обеспечивают их привлекательность как для консервативных институциональных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании т др.), так и для профессиональных участников американского и мирового фондовых рынков. Эти характеристики ипотечных ценных бумаг США обеспечивают им сложная инфраструктура ипотечного сектора американской экономики, а также жесткий контроль государства в этом секторе.
В отличие от американской системы ипотеки европейская система предполагает выпуск ипотечных облигаций самим банком — первоначальным кредитором, при этом ипотечные кредиты остаются на его балансе. Однако, как уже отмечалось ранее, эмиссия ипотечных облигаций в европейской системе остается второстепенным источником финансирования: по статистике Европейской ипотечной федерации, на конец 2002 г.
около 20% общего объема задолженности по ипотечным кредитам в ЕС финансировалось посредством выпуска ипо-течных облигаций .Опыт ипотечного кредитования в России за последнее десятилетие позволяет выделить 2 основных механизма, используемых банками для привлечения средств на финансирование собственных программ ипотечного кредитования:
залог прав требования по ипотечным кредитам и договорам залога, их обеспечивающим;
выпуск закладных.
Тимоти МакКарти. Секъюритизация в России // www.rasipoteka.ru.
Крысин А. Ипотека - решить проблемы можно только сообща //www.rusipoteka.ru.
- 65
Привлечение заемных средств под залог прав требования в массовом масштабе - дело труднореализуемое, поскольку обеспечение в виде залога права требования по ипотечным кредитам не обладает достаточной надежностью из-за правовой сложности обращения взыскания на такое обеспечение: в случае неплатежа по кредиту требуется провести государственную регистрацию договора переуступки прав с одновременной переуступкой прав по основному обязательству (кредитному договору).
Что касается закладных как самостоятельных ценных бумаг, то по отмеченным ранее обстоятельствам сколько-нибудь широкое развитие их оборота представляется маловероятным. Однако в случае принятия решения о применении данной формы финансового обеспечения механизма ипотечного кредитования следует реализовать 2 аспекта снижения риска при обороте закладных на российском рынке:
1) разделение функций обслуживания ипотечных кредитов и функций дер жателя прав кредитора/залогодержателя при создании соответствующего меха низма;
2) стандартизация процедур и объектов системы ипотечного кредитования. Существенным прорывом в вопросе финансирования ипотеки в России
можно считать появившийся в конце 2003 г. Закон «Об ипотечных ценных бумагах», В нем предусмотрена возможность выпуска ипотечных сертификатов участия, дающих их владельцам право получения доли финансовых поступлений от пула ипотечных активов, состоящего из прав по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой недвижимости.
Однако недостаточная проработанность механизма оборота ипотечных сертификатов участия откладывает его практическую реализацию до внесения необходимых изменений в названный Закон:в нем не разъяснен механизм возникновения ипотечных сертификатов участия;
не вполне ясен механизм оборота ипотечных сертификатов участия на фондовом рынке;
66
- не до конца ясны права и обязанности управляющей компании, механизм защиты ее интересов и ответственности.
По мнению диссертанта, наиболее проработан в рассматриваемом Законе вопрос эмиссии ипотечных облигаций. Несмотря на наличие в Законе ряда недоработок (о них речь шла в § 2.1 диссертации), предложенный в нем механизм может получить практическое применение. Однако следует учитывать, что последнего времени (ноября 2004г.) надежность ипотечных облигаций напрямую зависела от надежности их эмитента, т.к. ипотечное покрытие не исключалось из конкурсной массы при банкротстве эмитента.
К сожалению, в России до настоящего времени законодательного не разрешен вопрос структурирования ипотечных облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием (соответствующий механизм предлагается в одном из законопроектов, рассматриваемых в Государственной Думе РФ), широко применяемый в западных системах ипотеки. За счет того, что эмитент устанавливает очередность исполнения обязательств по облигациям нескольких выпусков, обеспеченным одним покрытием, надежность указанных выпусков облигаций становится различной. Вследствие этого инвестиционная привлекательность (и соответственно рыночная оценка) выпуска ипотечных облигаций 1-й очереди будет выше, чем у выпуска облигаций 2-й очереди и т.д., и даже выше рыночной оценки самого ипотечного покрытия. Такой механизм предоставляет широкие возможности для управления показателями инвестиционной привлекательности ипотечных облигаций.
На сегодня в России обращаются ипотечные облигации нескольких эми-тентов (см. табл. 2.1) .
Ряд специалистов относит данные бумаги к разряду корпоративных облигаций, обеспеченных залогом недвижимости, поскольку на момент их выпуска, эти бумаги, фактически, не являлись ипотечными облигациями в западном понимании: в связи с отсутствием на тот момент в российском законодательстве нормы об исключении ипотечного покрытия из конкурсной массы в случае
23 По данным Интернет-сайта «Ипотека в России» www.rusipoteka.ru.
67 банкротства эмитента, следовательно, надежность данных бумаг была сравнима с надежностью любых других облигаций этого эмитента.
Таблица 2.1 Объемы эмиссий ипотечных облигаций российских эмитентов
Эмитенты Дата Размещения Объем эмиссии Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - 1-я эмиссия Апрель 2003 г. 1,07 млрд руб. АИЖК - 2-я эмиссия Май 2004 г. 1,5 млрд руб. Иркутское региональное ипотечное агентство (ИРИА) Октябрь 2001 г. 5 млн руб. Банк «Московское ипотечное агентство» (МИА) Ноябрь 2002 г. 2,2 млрд руб. Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ) Май 2003 г. 20 млн руб. Первая ипотечная компания (ПИК) Июль 2003 г. 750 млн руб. Как видно из табл. 2.1, лидером по размещению ипотечных облигаций на российском фондовом рынке является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), речь о котором подробнее шла в § 1.4 диссертации. К цифрам, которые приведены в таблице, можно добавить такую информацию: в IV квартале 2004 г. Агентство намерено разместить еще один выпуск облигаций на сумму 2,25 млрд руб., который также будет обеспечен государственны-
24
ми гарантиями РФ .
Некоторые опасения вызывает несоответствие объемов эмиссии ипотечных облигации ведущих эмитентов и объемов их кредитных портфелей. Так, объем эмитированных в ноябре 2002 г. ипотечных облигаций МИА составляет 2,2 млрд руб., в то же время, по данным самого МИА , объем его кредитного портфеля по состоянию на 1.06.2004 г. составил 1 273,8 млн руб., в т.ч. было выкуплено прав (требований) по кредитным договорам и договорам ипотеки на общую сумму в 19 898 тыс. руб., предоставлено ипотечных кредитов в объеме 1 253 906 тыс. руб. Таким образом, объем обращающихся на рынке ипотечных облигаций почти в 2 раза превышает объем кредитного ипотечного портфеля, доходы от которого, по идее, должны генерировать денежный поток для об-
Пресс-релиз АИЖК //www.ahml.ru.
Информация Интернет-сайта «МИА» www.mia.ru.
68 служивания эмитированных облигаций. Это означает, видимо, что около 1/2 средств, вырученных от размещения эмиссии, направлены в иные финансовые инструменты; и только около 1/2 размещенных ипотечных облигаций обеспечены ипотекой. В ситуации с МИА проблема обеспечения облигаций была решена предоставлением гарантии правительства Москвы.
С учетом планов дополнительного выпуска облигаций к концу 2004 г. совокупный объем обращающихся на фондовом рынке облигаций АИЖК должен составить 4,82 млрд руб. В то же время по состоянию на начало года объем выданных АИЖК кредитов составлял 26 млн долл.26, к концу I полугодия 2004 г. -44,7 млн долл. По словам его руководства, Агентство ежемесячно выкупает по 1000 закладных при среднем размере кредита в 330 тыс. руб., и по состоянию на июнь 2004 г. суммарный объем закладных достиг 1,7 млрд руб . Эти данные также свидетельствуют о значительном превышении объема облигаций над объемом портфеля ипотечных кредитов эмитента. Соответственно для обеспечения необходимой доходности облигаций АИЖК также необходимо значительную часть ресурсов размещать в иные финансовые инструменты.
Это означает, что в случае отсутствия гарантий органов власти (в рассмотренных случаях - правительства Москвы и Минфина РФ соответственно) рыночная оценка надежности выпущенных ипотечных облигаций должна быть существенно понижена. Очевидно, что для массовой ипотеки неприемлем вариант, при котором фактически единственным обеспечением ипотечных облигаций являются госгарантии, поэтому необходимо совершенствовать механизм эмиссии ипотечных облигаций для рефинансирования ипотечных кредитов с тем, чтобы исключить описанное несоответствие.
Еще одним источником финансирования ипотеки являются бюджетные средства, а именно средства, предоставляемые в виде государственных субсидий. На мой взгляд, можно выделить следующие формы и цели предоставления государственных субсидий при ипотечном кредитовании.
Информация Интернет-сайта «Ипотека в России» www.rusipoteka.ru. Бирман А. Бездомные миллионеры //Компания, 2004, № 25, с.21.
- 69
Премия за накопление определенной суммы на цели приобретения о/силья. Основной эффект этой формы субсидирования — оживление рынка жилья, однако она не получила в России распространения.
Компенсация разницы между рыночной процентной ставкой и льготной ставкой при ипотечном кредитовании. Этот вид субсидий повышает степень доступности ипотечного жилищного кредита, что является весьма актуальным для России. Наиболее широко данный вид субсидирования применяют региональные власти.
Предоставление льготы по подоходному налогу физических лиц-заемщиков. Этот вид субсидий также способствует возрастанию степени доступности ипотечного кредита, но его актуальность для России имеет ограниченный характер, поскольку доходы значительной части населения, способной получить ипотечный кредит, имеют теневое происхождение.
Субсидии очередникам на улучшение жилищных условий. Представляют собой разновидность прямой адресной помощи малоимущим слоям населения; могут предоставляться без «привязки» к ипотечной программе.
Субсидии на оплату первого взноса при приобретении жилья посредством ипотечного кредита. Эта разновидность субсидий актуальна для России, поскольку большая часть населения не имеет средств даже для внесения первого взноса. Данную форму субсидий применяют в основном местные власти, поддерживающие ипотечные программы своих регионов.
По мнению диссертанта, предоставление такой субсидии в России может вызвать и негативные последствия по следующим причинам:
низкая платежная дисциплина населения, причинами которой являются отсутствие опыта «жизни в кредит», а также многолетняя практика «неприкосновенности» жилища (невозможности выселения семьи из занимаемого жилья);
способность к накоплению первоначального взноса (25-30% стоимости приобретаемого жилья) само по себе является механизмом косвенной оценки платежеспособности заемщика: ее отсутствие автоматически исключает участие в ипотечной системе людей с наиболее низкими доходами, которые в слу-
70 чае получения ипотечного кредита в будущем будут недостаточны для обеспечения оплаты процентов и возврата основного долга по кредиту. Иными словами, заемщик, имеющий возможность оплачивать кредит, может накопить и сумму первоначального взноса;
- как показывает опыт многих стран, внесение существенной доли стоимо сти жилья собственными средствами заемщика значительно снижает вероят ность дефолта по кредиту.
Одним из наиболее привлекательных источников финансирования ипотеки являются средства институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний). Но, к сожалению, до настоящего момента не создан достаточный экономико-правовой базис для инвестирования существенных объемов их средств в ипотечные облигации:
ставка по налогу на прибыль от операций с ипотечными ценными бумагами остается на высоком уровне - 24% (для ипотечных ценных бумаг не сделано исключение);
отсутствие значимого опыта обращения ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке не позволяет указанным консервативным инвесторам приступить к немедленному инвестированию в эти ценные бумаги;
необходимость диверсификации портфелей пенсионных фондов, которые не могут вкладывать в ипотечные ценные бумаги более 40% от пенсионных накоплений и более 20% от пенсионных резервов - в бумаги одного эмитента, ограничивает потенциальный объем вложений;
надежность ипотечных облигаций в настоящее время фактически обеспечивается исключительно госгарантией, поскольку объем реальных закладных по этим бумагам, как было сказано выше, существенно меньше объема размещенных облигаций.
Поиски альтернативных источников финансирования системы ипотечного кредитования населения в нашей стране ведутся по различным направлениям, но наиболее перспективным источником фондирования ипотеки остаются средства пенсионных фондов и страховых компаний.
71