Ипотечные жилищные кредиты[32]

Ипотечный жилищный кредит — это целевой потребительский кредит, предоставленный физическому лицу банком на срок от трех лет

Рис.

под залог кредитуемого жилого помещения, которое в данном случае выступает в качестве обеспечения обязательства заемщика по погашению кредита. При этом в процесс ипотечного жилищного (на его различных этапах, см далее) обычно вовлекаются и другие юридические липа.

Характерными особенностями ипотечного жилищного кредита являются:

• более продолжительный (в общем случае) период кредитования (на практике — до 25-30 лет);[33]
• более значительный (в среднем) размер кредитных средств, что обусловлено стоимостью кредитуемого товара — жилого помещения:[34]
• предоставление кредитных средств под залог кредитуемого жилого помещения либо иное соответствующее обеспечение.[35]

Организация ипотечного жилищного кредитования включает несколько этапов, основное содержание которых мы и рассмотрим далее-

Этап 1. Предварительная квалификация (одобрение) потенциального заемщика.

Заемщик, обратившись в банк за ипотечным жилищным кредитом, должен получить всю необходимую информацию о потенциальном кредиторе и условиях кредитования, а также о своих правах и об обязанностях при заключении сделки но приобретению жилья (в общем случае — отдельной квартиры в многоквартирном жилом доме). Кредитор, в свою очередь, оценивает возможности потенциального заем щика по возвращению ипотечного жилищного кредита и с этой целью также получает — непосредственно от заемщика и другими законными способами (например, обратившись в Национальное бюро кредитных историй) — и изучает соответствующую информацию.

Этап 2. Андеррайтинг заемщика.

На этапе андеррайтинга кредитор принимает решение о предоставлении (отказе в предоставлении) ипотечного жилищного кредита.

Решение принимается на основе углубленного анализа документированной информации о потенциальном заемщике. Примерный перечень документов, используемых банками при проведении процедуры андеррайтинга, представлен на рис. 3.

ПРИМЕРНЫЙ СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ БАНКОМ АНДЕРРАЙТИНГА ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ЗАЕМЩИКА ПРИ ПРИНЯТИИ РЕШЕНИЯ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТА:

1. Копия паспорта (все страницы, включая пустые).
2. Копия трудовой книжки (все страницы), заверенная надлежащим образом, либо копии трудовых договоров (договоров-подрядов).
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ, заверенная надлежащим образом, либо справка о доходах по форме банка или предприятия за последние 6-12 месяцев.
4. Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).
5. Копия свидетельства о государственном пенсионном страховании.
6. Документы, подтверждающие сведения о состоянии здоровья потенциального заемщика: справки из психоневрологического и наркологического диспансера по месту постоянного жительства.
7. Документы, характеризующие недвижимое и дорогостоящее имущество, находящееся в распоряжении потенциального заемщика.
8. Документы, характеризующие находящиеся в распоряжении потенциального заемщика иные (дополнительные) источники доходов.
9. Документы, характеризующие участие потенциального заемщика в юридическом лице, либо документы, характеризующие заемщика — предпринимателя без образования юридического лица.
10. Документы, подтверждающие исполнение потенциальным заемщиком обязательств по ранее предоставленным кредитам (в том числе неипотечным).
11. Документы, подтверждающие расходы потенциального заемщика.
12. В необходимых случаях — разрешительные документы на совершение сделки (заключение договора), например согласие супруга (супруги) потенциального заемщика.

В случае принятия положительного решения банк формулирует основные условия кредитного договора и знакомит с ними заемщики.

ЭтапЗ. Подбор жилого помещения (например, квартиры), соогво - ствуюшей финансовым возможностям заемщика п требованиям кредитора.

Как было только что отмечено, заемщик вправе подобрать себе жилое помещение как до обращения в банк, так и после этого, т. е. действуя или самостоятельно, или при участии банка. Соответственно дальнейшее развитие ситуации может происходить но двум основным вариантам:

а) продавец жилья и потенциальный заемщик заключают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, включающий, среди прочего, условие о преимущественном праве покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене и в обусловленный сторонами срок. В этом случае банк оценивает жилое помещение с точки зрения обеспечения возвратности кредита, после чего производит расчет сто размера исходя при этом из доходов заемщика, размера вносимого нм стартового взноса, а также общей стоимости кредитуемого жилого помещения;

б)потенциальный заемщик, исходя из максимально возможного размера кредита, рассчитанного и сообщенного ему банком, под бирает подходящее по стоимости жилое помещение и заключает с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что банк будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего для обеспечения кредита.

Этап 4. Оценка жилого помещения — предмета жилищной ипотеки с цепью определения его ликвидности (реальной рыночной стоимости).

После подбора жилого помещения для покупки в кредит оценщик осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилого помещения[38] Затем банк соотносит оценочную стоимость указанного помещения с предполагаемым размером ипотечного жилищного кредита. Если оценочная стоимость отвечает ожиданиям банка, то последний дает согласие на заключение с заемщиком договора купли-продажи (с одновременным заключением кредитного договора). В противном случае банк вправе порекомендовать заемщику продолжить поиск более подходящего (с точки зрения условий предоставления кредита) жилого помещения.

Этап 5. Заключение договора купли-продажи жилого помещения и ипотечного кредитного договора.'

В случае положительного решения банк заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик — вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, предназначенные для оплаты первоначального взноса на приобретение жилого помещения. При этом обеспечение ипотечного жилищного кредита может быть оформлено:

• договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией возникающей (в силу договора) ипотеки;
• трехсторонним (так называемым смешанным) договором купли- продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данного жилого помещения в пользу кредитора;
• договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств.[39]

Отметим также, что в договор жилищной ипотеки помимо рассмотренных ранее условий обычно включаются положения, определяющие:

• порядок пользования заложенным жилым помещением;[40]
• требования по обеспечению сохранности предмета жилищной ипотеки;
• требования по страхованию предмета жилищной ипотеки;
• основания обращения взыскания на предмет жилищной ипотеки.

Таким образом, кредитуемое жилое помещение служит в качестве обеспечения кредита. Однако нахождение в залоге не является препятствием для владения заемщиком жилым помещением, приобретенным на кредитные средства.

Более того, но согласованию с банком заемщик может — на определенных договором условиях — пользоваться этим помещением в качестве жилья до полного погашения кредита (с временной регистрацией поданному адресу). Со своей стороны банк вправе, соглашаясь на предоставление заемщику возможности пользования жилым помещением (вселения в него), предварительно заручиться нотариально заверенным согласием заемщика (и, если требуется, совершеннолетних членов его семьи) на выселение из переданного в залог жилого помещения — в случае обращения на него взыскания (за ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по погашению кредита).

В период действия кредитного договора находящееся в залоге жилое помещение по согласованию с банком может использоваться не только заемщиком и членами его семьи, но и, к примеру, нанимателями (для проживания). Переустройство заложенного жилого помещения до погашения ипотечного жилищного кредита не допускается.

Этап 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения.

При проведении расчетов заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя для этого:

• собственные средства, предназначенные для внесения первоначального взноса:
• средства кредита, предназначенные для внесения остальной части стоимости жилого помещения.

Как правило, полномочный представитель банка непосредственно участвует в процессе расчетов (перечисляя кредитуемые средства продавцу жилого помещения) и, кроме того, контролирует указанный процесс.

Этап 7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника иа приобретаемое жилое помещение. [41]

Этап 8. Обслуживание банком ипотечного жилищного кредита в связи с поэтапным выполнением заемщиком принятых на себя обязательств.

Заемщик приступает к выполнению обязательств по погашению ипотечного жилищного кредита в соответствии со сроками, предусмотренными графиком платежей, обычно прилагаемым к кредитному договору.[42] Банк, со своей стороны, производит обслуживание жилищного ипотечного кредита и в этой связи принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, а также осуществляет иные необходимые действия по обслуживанию выданного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору ипотечный жилищный кредит считается погашенным, а ипотека прекращается. О прекращении ипотеки в отношении жилого помещения делается соответствующая запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке банк обращает взыскание на заложенное жилое помещение в судебном или внесудебном порядке. Жилое помещение реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки.[43]