<<
>>

4.5. Ипотечное кредитование в странах с развивающейся экономикой

Для определения наиболее эффективного пути развития ипотечного кредитования в России следует проанализировать опыт ипотечного кредитования не только в развитых странах, но и в странах с переходной экономикой, где экономическая ситуация схожа с российской.
Опыт и проблемы развития ипотечного кредитования в странах с разви- вающейся рыночной экономикой начнем рассматривать со стран Латинской Америки.

Ипотечное кредитование в Латинской Америке наиболее активно развивается в Аргентине, Бразилии и ряде других стран В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом: правительство создает гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками — участниками проекта. Всемирный банк для создания Фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму $500 млн. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка (гарантии по паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков). Плата за гарантию — 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы в валюте кредита Всемирного банка Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков — участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги Банки-участники эмитируют номинированные к курсу валюты США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

Отличительными особенностями жилищного рынка в Латинской Америке являются:

незначительные частные инвестиции в жилищный сектор;

незначительные суммы кредита (лишь в некоторых странах сумма кредита превышает 30% стоимости квартиры);

концентрация ипотечного кредитования на семьях с доходом выше среднего;

ограниченная доступность ипотечного кредитования для семей с небольшим доходом, невозможность предоставления ими гарантий и документального подтверждения доходов.

Некоторые страны Латинской Америки уделяют значительное внимание развитию вторичного рынка закладных (Аргентина, Боливия, Бразилия, Чили, Колумбия, Эквадор, Мексика, Тринидад и Тобаго).

Многие участники рынка в этих странах помнят провал многих сбе- регательных и кредитных институтов в США, которые делали заим-ствования на краткосрочной основе, но выдавали долгосрочные ссуды.

О потенциальной возможности успешного развития ипотечного кре-дитования в этих странах говорят следующие предпосылки:

большой спрос на ипотечные кредиты в условиях неудовлетво- k ренного спроса на жилье; |

успешное развитие первичного ипотечного рынка в некоторых! странах; і

развитие рынка капитала вследствие проведенных реформ; |

потенциальная привлекательность ипотечных бумаг для иностран-\ ных инвесторов. '

В азиатских странах с переходной экономикой ипотечное кредитование наиболее развито в Индии, Таиланде и ряде других стран. В Индии ипотечные кредиты предоставляют: коммерческие банки, кооперативные банки, компании жилищного финансирования, кооперативные общества жилищного финансирования. Особую роль в стране играет со-зданный в 1988 г. Национальный жилищный банк (НЖБ). Основная цель банка — создание полноценной системы ипотечного жилищного кредитования. Основные функции банка — это развитие, регулирование и финансовая поддержка рынка ипотечного кредитования. НЖБ активно стимулирует развитие первичного рынка, в том числе создавая новые финансовые компании и рефинансируя их кредиты. Вторую важную функцию — регулирования и контроля — НЖБ выполняет путем установления и контроля за соблюдением стандартов ипотечного креди-тования.

Коммерческие банки аккумулируют большую часть сбережений, но, как правило, не занимаются жилищным кредитованием. Компании жилищного финансирования — небанковские структуры. В Индии насчитывается 354 такие компании, 29 из которых предоставляют 95% всех жилищных кредитов, выдаваемых в стране. Эти компании имеют право рефинансировать эти кредиты в Национальном жилищном банке. НЖБ осуществляет определенный надзор за этими компаниями и устанавливает правила регулирования их деятельности. Например, компании не могут принимать депозиты сроком менее 12 месяцев и более 84 месяцев.

Кроме того, они должны иметь приемлемый рейтинг и чистые активы в размере не менее 2,5 млн рупий, а также соблюдать норматив привлечения депозитов к собственному капиталу.

Помимо компаний жилищного финансирования к специализированным кредиторам относятся различные кооперативные общества, финансирование в которых основывается на принципах взаимопомощи.

Большую роль при реализации механизма трансформации сбережений в ипотечные кредиты в Индии играют Индийская корпорация страхования жизни и Индийская корпорация общего страхования, аккуму-лирующие средства через продажу страховых полисов и поставляющие кредитные ресурсы на ипотечный рынок.

С начала развития ипотечного рынка в Индии благодаря активности правительства формирование ипотечной системы осуществлялось при мощной поддержки из-за рубежа. Так, Правительственное агентство развития США (USAID) с 1981 по 1988 г. выделило $125 млн Корпорации финансирования жилищного развития для предоставления кредитов семьям с небольшим доходом. Финансирование поступало и по другим линиям.

Можно выделить основные характеристики ипотечного кредитования в разных странах и регионах (табл. 4.3).

Таблица 4.3

Сравнительные характеристики ипотечного кредитования2 Страны Основная используемая модель ипотечного кредитования Основные инструменты привлечения средств Формы государственного участия в развитии ипотечного кредитования США и Канада Вторичный рынок закладных Ценные бумаги,

обеспеченные

закладными Поддержка операторов вторичного рынка, налоговое стимулирование, государственное страхование кредитов, налоговое стимулирование Западной Европы Одноуровневая, в по-следнее время набирает обороты рынок ипотечных облигаций Сберегательные счета, ипотечные облигации Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства, налоговое стимулирование Восточной Европы Одноуровневая Сберегательные счета, ипотечные облигации Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства, налоговое стимулирование Азии Одноуровневая, в некоторых странах имеется вторичный рынок Сберегательные счета, ценные бумаги, обеспеченные закладными Создание государственных кредиторов, направление государственных средств на ипотечное кредитование Латинской Америки Одноуровневая, в некоторых странах предпринимаются попытки создания вторичного рынка Сберегательные счета Привлечение государством средств в ипотечное кредитова-ние, создание государственных операторов вторичного рынка

Основные проблемы, возникающие при развитии ипотечного кре> дитования в отдельных странах с переходной экономикой, которые решаются с учетом специфики каждой страны:

низкая платежеспособность населения и высокая доля недеклари- руемых доходов;

отсутствие долгосрочных и недорогих ресурсов на местном рын ке капиталов;

неэффективные судебные процедуры обращения взыскания и реализации имущества, заложенного по договору ипотеки;

низкая мотивация банков развивать ипотечное кредитование вследствие больших трудозатрат;

недостаточно развитая инфраструктура рынка: отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков, риелтеров и т.

д.;

недостаточное развитие фондового рынка;

высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций.

Говоря в целом об опыте ипотечного кредитования в зарубежных' странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхар- да), в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета).

Контрольные вопросы

Какие модели ипотечного кредитования получили развитие в Российской Федерации?

Какие недостатки имеет ссудо-сберегательная система?

Какая модель наиболее приемлема в России: ссудосберегатель- ная или модель вторичного ипотечного рынка?

В чем трудности при создании ссудо-сберегательной модели в российских условиях?

Какие условия необходимо создать в России для развития вторичного рынка ипотечных кредитов?

Что общего в системах ипотечного кредитования России и развивающихся стран?

<< | >>
Источник: Разумова И. А.. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — СПб.: Питер, 2005. — 208 с.. 2005

Еще по теме 4.5. Ипотечное кредитование в странах с развивающейся экономикой: