<<
>>

§3. Иные проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

Раннее, в настоящем исследовании мы отмечали, что ипотечное кредитование в настоящее время является одним из эффективных инструментов

решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране.

Тем не менее, по мнению многих специалистов,

т

в экономическом аспекте у ипотечного кредитования наряду с большими перспективами налицо и существенные проблемы. Однако, на наш взгляд, является глубочайшим заблуждением решение данных проблем только с экономической точки зрения. Наоборот, только комплексный подход, базирующийся на четком правовом регулировании, отлаженном правоприменительном механизме, позволит              повысить эффективность

ипотечного кредитования.

Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования мирового опыта и международного сотрудничества. Однако              в область настоящего

диссертационного исследования не входит              изучение экономических,

*              социальных,              организационных              и              других              проблем              ипотечного кредитования, в

связи с чем автор их лишь обозначит.

В Схеме 3 приведена классификация основных проблем развития ипотечного кредитования в России.

Схема 3

Рассмотренные выше проблемы ипотечного кредитования в России имеют принципиальное значение. Однако проблемы соответствия законоположений, касающихся залога недвижимости, основным принципам залогового права, установленные теорией гражданского права, имеют, на наш взгляд, ключевое значение для создания системы ипотечного кредитования.

«Построение цивилизованной системы ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении принципов ипотеки и ипотечного кредитования в многочисленных законодательных актах, касающихся тех или иных аспектов ипотечного кредитования»[84].

В теории гражданского права и практике ипотечного законодательства стран с устоявшимися правовыми традициями к числу основополагающих принципов залога недвижимости (ипотеки) одним из основных на наш взгляд является принцип преимущественности. Некоторые авторы используют также термин «принцип специальности» или «принцип старшинства»[85].

Указанные принципы выражены в самом определении договора об ипотеке: «по договору о залоге недвижимого имущества (договору ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом» .

Однако, статья 49 Закона «Об исполнительном производстве» (далее по тексту диссертации - Закон об исполнительном производстве)[86] устанавливает,

что на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя. Каких-то особых прав залогодержателя недвижимости, позволяющих ему нейтрализовать указанное положение не существует.

«Авторами Закона об исполнительном производстве полностью проигнорирован принцип специальности залога. Следствием этого является потеря самого смысла залога, суть которого состоит в том, что заложенное имущество выделяется из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов.

Анализируя противоречие между Законом об ипотеке и Законом об исполнительном производстве, при решении вопросов о возможности преимущественного удовлетворения требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества, решение должно быть решено в пользу Закона об ипотеке. При решении споров должно действовать правило, что залогодержатель при наличии оснований, предусмотренных законом и договором, вправе требовать обращения взыскания на заложенное недвижимое имущества и удовлетворения за счет его стоимости своих имущественных претензий независимо от наличия или отсутствия у должника иных долгов и иного имущества. Право залогодержателя на обращение взыскания не может быть парализовано лишь фактом наличия у должника иного имущества или иного кредитора»140.

С указанным мнением трудно не согласиться, с учетом того, что принцип специальности нарушается также статьей 78 Закона об исполнительном производстве, определяя очередность удовлетворения требований по исполнительным документам, в частности, требования залогодержателя к пятой очереди, включив их в число остальных требований в порядке поступления исполнительных документов.

Для решения указанных противоречий, на наш взгляд, необходимо в Законе об исполнительном производстве закрепить принцип первоочередности удовлетворения требований залогодержателя преимущественно перед любыми другими кредиторами, либо установления принципа преимущественности требований залогодержателя за исключением лишь некоторых особенных требований, установленных законодательством. Так, к таким особенным требованиям, имеющим преимущество перед требованиями залогодержателя, можно отнести тесно связанные с заложенным имуществом налоги и сборы (например, налог на заложенное недвижимое имущество).

Введение подобных норм в законодательство России устранило бы рассмотренные выше противоречия, и тем самым способствовало бы скорейшему развитию рынка ипотечного кредитования в нашей стране.

Остается нереализованным и другой важнейший принцип ипотечной системы - принцип бесповоротности.

Более того, закрепленная в Законе об ипотеке норма о прекращении залога в случае виндикации, вступила в прямое противоречие с указанным принципом. В соответствии со статьей 42 Закона об ипотеке, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается, а залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Залогодержатель, рассчитывая на достоверность сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), обращается в Учреждение юстиции по месту нахождения предлагаемого в залог недвижимого имущества с заявлением о предоставлении выписки из реестра. Учреждение юстиции выдает будущему залогодержателю выписку, подтверждающую право собственности залогодателя на интересуемую недвижимость. Однако на самом деле благодаря норме статьи 42 Закона об ипотеке, запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество может быть изменена в случае виндикации, при этом ипотека тут же прекратится.

Закрепление такой нормы в законе вступает в противоречие с принципами ипотечной системы, основным смыслом создания которой было создание "прозрачности" прав и защита полагавшихся на данные ипотечных книг лиц (принцип публичной достоверности). Принимая в залог недвижимость в качестве обеспечения обязательств, кредитор справедливо полагается на то, что в ЕГРП отражены, во-первых, все права на данный объект недвижимости, а во-вторых, что сведения ЕГРП достоверны.

Противоречие российской модели виндикации известным принципам ипотечной системы приводит к утрате смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Напомним, указанная модель закреплена в статьях 301, 302 Гражданского Кодекса РФ и сводится к следующему. По общему правилу собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Действующее гражданское законодательство при построении модели виндикации реализовало в себе так называемую теорию "наименьшего зла"[87]. Смысл указанной теории состоит в том, чтобы принятое решение в пользу одной из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, то есть спор разрешается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои имущественные интересы за счет недобросовестного отчуждателя. Например, если имущество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, то при возврате имущества собственнику приобретатель не потерпит финансовых потерь, поэтому в данном случае, несмотря на добросовестность приобретателя, имущество возвращается собственнику.

Иначе обстоит дело, когда вещь приобретена возмездно. Здесь исходят из так называемой теории вины собственника, как основания утраты им права.

Следует отметить, что указанный подход к виндикации недвижимого имущества актуален тогда, когда отсутствует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако с возобновлением деления вещей на движимые и недвижимые, а также введением системы государственной регистрации права, диссертант считает, что виндикация должна быть ограничена. Если недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП, возмездно и добросовестно приобретено у лица, зарегистрированного в реестре в качестве собственника, но не являющегося таковым, действительный собственник недвижимого имущества должен утратить свое право на него (принцип бесповоротности). Он должен приобрести только право требования к лицу, осуществившему отчуждение, возмещения убытков, но не передачи недвижимости. Такое положение, на наш взгляд, представляет собой *              компромисс              между интересами собственника и добросовестного

приобретателя.

Решение в пользу ограничения виндикации в отношении недвижимого имущества защищает прежде всего оборот. Вопрос защиты оборота, связанного с приобретением имущества добросовестным приобретателем, стал предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации[88], который установил, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского Кодекса РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

Следует отметить, что подобное толкование уже имело место в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской

•і

Федерации[89], в пункте 25 которого указано, что, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.

К.И. Скловский по поводу невозможности приведения сторон в первоначальное положение при определенном умножении сделок отметил, что "выдача вещи владельцем собственнику - не стороне в сделке с одновременным *              истребованием              выкупной цены с неуполномоченного продавца, как это

предлагается сторонниками размытого и расширенного применения реституции, утрачивает признаки встречности и не может после этого считаться двусторонней реституцией, а носит, скорее, характер некой карусели, не известной ни одной системе права и приобретающей просто абсурдные очертания, если число ничтожных сделок по поводу спорной вещи превысит одну-две, а это бывает нередко"[90].

В. Витрянский предложил ограничить использование такого способа защиты, как признание сделок недействительными и применение последствий недействительности ничтожных сделок в отношении последующих сделок с чужим имуществом[91].

Не соглашаясь с В. Витрянским А.И., Авласевич указал, что при такой трактовке возникает ряд вопросов. «Первый:              почему              последующему

•gt;

добросовестному приобретателю должно даваться такое предпочтение перед первым, если у них одинаковая с точки зрения права позиция? Почему первому приобретателю должны отказывать в защите, а последующим - нет? Второй: сделка по отчуждению чужого имущества незаконна, а значит, ничтожна (статья 168 Гражданского Кодекса РФ). Ничтожная сделка недействительна без признания ее таковой судом (статья 166 Гражданского Кодекса РФ). Так что же, суд должен признавать последующие (кроме первой) ничтожные сделки по отчуждению чужого имущества действительными?»,46.

Внешне получается, что такая позиция вступает в противоречие с законом, поэтому предлагается другая, достаточно убедительная аргументация. В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского Кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 166

*              Гражданского              Кодекса РФ требование о применении последствий

недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Таким образом, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки собственник предъявить может, однако стороной реституции он быть не может в силу прямого указания пункта 2 статьи 166 Гражданского Кодекса РФ, так как не является стороной недействительной сделки. То есть реституция возможна только между сторонами недействительной сделки, в нашем случае между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем, а не между приобретателем и собственником. В указанном случае можно говорить о личном, обязательственном характере иска, а не вещной его природе, которая характерна для иска виндикационного.

146 Авласевич А.И. Проблемы защиты добросовестного приобретателя при отчуждении ему вещи неуправомоченным лицом//Иваново-Вознесенский юридический вестник,2001, №7-8.

Напрашивается вывод о том, что конкуренции между виндикационным иском и иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки не существует. Эти иски нельзя смешивать, они различны по своей природе. Истребование собственником имущества у добросовестного приобретателя от неуправомоченного отчуждателя в обход виндикационного иска является незаконным и не может найти никакого оправдания.

Появление вышеназванных постановлений Конституционного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ обусловлено необходимостью защиты оборота, развитие которого прямо или косвенно выгодно всем. Российская система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним, представляя собой не что иное, как ипотечную систему, должна содержать в себе все без исключения присущие ей принципы.

Это положение должно найти отражение в действующем российском законодательстве, в противном случае вопрос оборота недвижимости не получит той стабильности, которая дается системой регистрации. Без уверенности в достоверности данных ЕГРП невозможно говорить об организации сильного первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования.

Особенную важность приобретает вопрос о доверии к ЕГРП и о защищенности на основании его данных участников оборота в случае, если в России будет в том или ином виде функционировать двухуровневая модель организации вторичного рынка ипотечного кредитования.

Для стабильной работы рынка ипотечного кредитования необходимо создать и обеспечить поддержание такой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая бы позволяла однозначно определить статус недвижимости, наличие или отсутствие обременений, их характер, объем, содержание и т. п. На наш взгляд, добросовестность должна презюмироваться, если до подачи заявления лицо не располагало, не могло и не должно было располагать данными о возможности оспаривания титула на недвижимость. Благодаря внесению записи об ипотеке в ЕГРП в имуществе

залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество. Таким образом, виндикация должна быть ограничена.

••

Подводя итоги изучению правовых проблем ипотечного кредитования, следует отметить, что необходимо совершенствование правового ПОЛЯ функционирования ипотеки, так как от полноты и качества нормативноправового обеспечения в большой степени зависит эффективность ипотечного бизнеса.

Мировая практика показывает, что во всех странах ипотечные институты подвергаются строгому надзору со стороны центрального банка и со стороны государства в целом. Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования, российские банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные продукты, зарубежный опыт, смогут работать так, как работают ипотечные банки развитых стран, а именно предоставлять ипотечные кредиты *              гражданам,              выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными, которые

будут пользоваться доверием, и продавать их инвесторам, готовым вложить определенные средства в развитие этих операций.

Представляется необходимым создание специализированных банковских кредитно-финансовых институтов, занимающихся ипотекой.

Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены в ближайшее время благодаря принятым изменениям в законодательство, а также, при условии наработки соответствующей правоприменительной практики. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы в сфере ипотечного

кредитования, и, соответственно обеспечить реализацию принятых законов на

*

территории всех субъектов Российской Федерации.

<< | >>
Источник: Александрова Анна Юрьевна. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2005. 2005

Еще по теме §3. Иные проблемы правового регулирования ипотечного кредитования: