Інституційні учасники та інструменти іпотечного ринку
Для держави, яка будує іпотечний ринок, є дуже важливим створення інститутів і запровадження надійних інструментів іпотечного ринку.
В державах, які зараз переходять на ринкові відносини, – це один із слабких місць економіки.
З другого боку, це є однією із важливих умов приєднання України до європейського економічного та іпотечного простору.
Інститути іпотечного ринку – це форми організації та регулювання відносин на іпотечному ринку.
Інструменти іпотечного ринку – цеспособи та засоби досягнення цілей учасниками іпотечного ринку в тому числі державою.
Так як іпотечний ринок – це сегмент, складова фінансового ринку, а з іншого боку ринку нерухомості (землі, житла, промислової нерухомості) більшість фахівців виділяють такі інститути іпотечного кредитування:
- універсальні банки;
- земельні банки;
- ощадні банки;
- іпотечні банки;
- небанківські фінансово-кредитні установи: ощадно-будівельні каси, ощадні асоціації, кредитні спілки.
В Україні гостра проблема постала по створенню ощадно-будівельних асоціацій.
Крім цього на іпотечному ринку повинні діяти інститути, які забезпечують фінансування іпотечних кредитів. До них належать:
- інституційні інвестори:
- пенсійні фонди;
- фонди спільного інвестування (інвестиційні компанії);
- страхові фонди;
- фонди підтримки підприємницької діяльності.
Переважно, ці інститути є суб’єктами, ресурси яких є важливим джерелом, за рахунок якого фінансуються іпотечні кредити шляхом покупки іпотечних цінних паперів.
Для України важливо провести пенсійну реформу, розвивати страховий ринок;
- заклади, які забезпечують рефінансування іпотечних кредитів, або заклади фінансування ліквідності.
До них відносять:
- центральні банки країн;
- іпотечні корпорації і компанії;
- фонди трастового характеру, які утворюються фінансово-кредитними установами.
В Україні НБУ має стати закладом, який забезпечуватиме рефінансування іпотечних кредитів;
- інститути, що забезпечують функціонування ринків нерухомості:
- оціночні агенства;
- агенства з нерухомості (рієлтерські агенства).
В Україні потрібне законодавство про рієлтерські агенства, більшість з них функціонують лише на вторинному ринку житла.
У цій сфері багато махінацій. Повинні працювати стандарти оцінки майна.
Необхідно створити надійну систему державного регулювання оціночних агентств;
- інститути інформаційно-аналітичного забезпечення іпотечного ринку та інститути мінімізації ризиків, пов’язаних з цим ринком:
- бюро кредитної інформації;
- рейтингові агенства;
- аудиторські фірми;
- фонди гарантування вкладів фізичних осіб.
Важливість цих інститутів: це найбільш важливе питання функціонування іпотечного ринку, бо без таких об'єтів іпотечний ринок не може бути стабільним.
Потрібні бюро кредитної інформації, щоб надавалася надійна інформація про позичальників.
З другого боку кожен суб’єкт ринку та фінансовий інструмент повинні мати свій об’єктивно визначений рейтинг.
Потрібно збільшувати обсяг компенсацій фізичним особам – вкладникам у випадку банкрутства банків;
- саморегулівні організації, які забезпечують правила діяльності суб’єктів іпотечного ринку, стандарти іпотечного кредитування, виконують делеговані їм державою функції.
До них належать різноманітні асоціації:
- банків;
- ощадно-будівельних кас;
- пенсійних фондів;
- іпотечні.
В Україні потрібно розробити стандарти іпотечного кредитування, налагодити діяльність Іпотечної асоціації;
- інститути, які забезпечують обіг та зберігання іпотечних цінних паперів:
- фондові біржі;
- торговельно-інформайційні системи;
- депозитарії;
- фінансові посередники.
У даний час існує проблема ефективного регулювання відносин на іпотечному ринку та визначення ролі ДКЦПФР у цих питаннях.
Інститутами державного регулювання іпотечного ринку є:
- центральні банки;
- спеціальні органи виконавчої влади регулювання відносин на іпотечному ринку;
- органи регулювання обігу цінних паперів та функціонування фондового ринку, ринків фінансових послуг;
- інститути державного регулювання: інститути юстиції, державної реєстрації прав власності, іпотек та іпотечних угод, органи нотаріату, органи реєстрації місця проживання та місця перебування, органи удової влади;
- місцева влада (створюють відповідний мікроклімат для розвитку іпотечного ринку, вирішують проблеми землевідведення, регулюють стандарти забудови та архітектурні стандарти).
Інструменти іпотечного ринку
Інструменти іпотечного ринку як об’єкти даного ринку мають ключове значення для забезпечення стабільного функціонування іпотечного ринку.
Ненадійні інструменти можуть призвести до серйозних проблем на самому ринку і до соціально-економічних потрясінь (прикладом цього є американська іпотечна криза 2007 року).
Впровадження ефективних та надійних інструментів на іпотечному ринку дозволяє:
- здійснювати акумуляцію фінансових ресурсів на цілі іпотечного кредитування;
- забезпечуватися іпотечному фінансуванню та рефінансуванню іпотечних кредитів;
- зберігати та примножувати активи суб’єктів ринку;
- мінімізує ризики діяльності суб’єктів ринку;
- захищати інтереси учасників ринку, включаючи соціальний;
- державі регулювати та стимулювати розвиток іпотечного ринку.
Інструментами іпотечного ринку для первинного фінансування іпотечних кредитів є:
- традиційні депозити;
- індивідуальні цільові контрактні заощадження;
- колективні контрактні цільові заощадження:
- страхові поліси та страхові платежі;
- пенсійні нагромадження, платежі;
Два останні інструменти можуьб бути використані як застава та платежі за відсотки.
Даними інструментами користуються:
- початкові власники позичальників іпотечних кредитів;
- різноманітні фонди, які утворюються фінансово-кредитними установами з метою залучення коштів населення і перебувають у довірчому управлінні цих фінансово-кредитних установ.
З метою рефінансування іпотечних кредитів застосовують такі найбільш ефективні іпотечні цінні папери (інструменти):
- іпотечні облігації банків;
- іпотечні цінні папери, що емітуються закладами фінансування ліквідності:
- іпотечні сертифікати участі;
- іпотечні облігації.
При використанні інструментів іпотечного ринку може здійснюватись сек’юритизація. Сек’юритизація – це процес перетворення неліквідних активів у ліквідні, що супроводжуються продажем іпотечних кредитів, формуванням на їх базі пулів таких кредитів та емісію на їх основі високоліквідних іпотечних цінних паперів.
На іпотечному ринку досить часто використовується таке поняття, як інструменти безпосереднього іпотечного кредитування.
Під ними мають на увазі:- іпотечні кредити;
- процентні ставки;
- заставні.
Процентну ставку за іпотечним кредитом в Україні потрібно знизити до європейського рівня – 7-8%, інакше дане кредитування буде недоступним для більшості населення.
Якщо розглядати таку складову іпотечного ринку, як іпотечний ринок житла, то з позиції держави як суб’єкта та регулятора даного ринку можуть використовуватись такі додаткові дуже важливі і для іпотекодавців, і для іпотекодержателів фінансові інструменти:
- премія вкладникам ощадно-будівельних кас;
- податкові пільги позичальникам, кредиторам, інвесторам;
- компенсація державою першого внеску позичальника до фінансово-кредитної установи;
- державна дотація для сплати процентів за іпотечним кредитом;
- часткова компенсація державою основної суми іпотечного боргу;
- державне страхування іпотечних кредитів;
- державні гарантії за іпотечними цінними паперами.
Для регулювання розвитку іпотечного ринку з боку держави та саморегулівних організацій можуть використовуватись так звані нефінансові інструменти регулювання розвитку іпотечного ринку (адміністративно-правові, регулятивні):
- правове забезпечення іпотечного ринку;
- державна реєстрація іпотечних кредитів, іпотек та угод з іпотеками, прав власності;
- ліцензування діяльності суб’єктів ринку (емісія іпотечних цінних паперів);
- нотаріальне посвідчення іпотечних угод;
- стандартизація процедур оцінки майна;
- виконавчі процедури.