<<
>>

1.2. Характеристика банковского ипотечного кредитования

Среди многообразия существующих в настоящее время систем финансирования приобретения жилья населением ведущую роль, на мой взгляд, играет банковское ипотечное кредитование.

5 По материалам Интернет-сайта «Ипотека в России» www.rusipoteka.ru.

20

В мировой практике под ипотечным кредитованием населения понимается долгосрочное (на 10-15 лет, а в некоторых странах - до 30 лет) кредитование частных лиц для приобретения жилья (квартир или частных домов, в ряде случаев - земельных участков под строительство частного жилья).

При этом в большинстве случаев объектом залога выступает само приобретаемое на средства кредита недвижимое имущество.

В современных условиях наблюдаются разнообразные трактовки понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование». Причинами этого, по мнению автора, являются:

наличие высокого общественного резонанса по проблеме формирования системы банковского ипотечного кредитования, придание программе создания этой системы статуса государственного приоритета и как следствие — публикации и выступления на эту тему журналистов, политиков, общественных деятелей и прочих неспециалистов;

функционирование различных схем привлечения сбережений населения в жилищное строительство, а также схем предоставления рассрочки платежа при приобретении квартир, именуемых в рекламных целях «схемами ипотечного кредитования» или «ипотекой».

В связи с тем, что публикуемые работы по вопросам ипотечного кредитования не заостряют внимания на подобном несоответствии, считаем необходимым уточнить эти понятия.

Под ипотекой в российской правовой среде подразумевается залог недвижимого имущества. В частности, Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 1, ст. 1) содержит следующее определение:

«По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленны-

21 ми федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя во владении и пользовании. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если в федеральном законе не установлено иное. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к отношениям договора об ипотеке в случаях, когда в указанном Кодексе или настоящем ... Законе не установлены иные правила».

С научной точки зрения ипотечное кредитование - это предоставление кредита, при котором обязательства заемщика обеспечены залогом недвижимого имущества. Обеспеченный ипотекой кредит подразумевает, что закладываемый объект недвижимости (объект залога) имеет рыночную стоимость, превышающую размер обязательств по кредитному договору. После того, как объект недвижимости будет передан в залог кредитору, залогодатель - собственник объекта недвижимости (в большинстве случаев им является заемщик) продолжает им пользоваться, однако право собственности ограничивается: без согласования с залогодержателем залогодатель не может распоряжаться предметом залога (продать, заложить, уступить и т.д.).

На предмет залога при ипотечном кредитовании распространяются правила для обычного залога: в случае невыполнения заемщиком его обязательств' по кредитному договору залогодержатель-кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога; долг взыскивается путем реализации (продажи) предмета залога, выручка от которой направляется на удовлетворение обязательств заемщика перед кредитором; средства, оставшиеся после удовлетворения обязательств по кредиту, оплаты расходов, связанных с обращением взыскания и т.п., возвращаются заемщику.

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости.

22

С другой стороны, в сложившихся экономических и социально-политических условиях в российском обществе вызывает повышенный интерес жилищный вопрос, а ипотечное кредитование рассматривается в качестве перспективного способа стать обладателем жилья.

Многие заемщики, желающие получить ипотечный кредит, не осознают в достаточной мере последствий такой сделки, а именно финансовую нагрузку, связанную с необходимостью возврата основного долга и оплаты процентов по кредиту.

При предварительной оценке платежеспособности заемщика, желающего получить ипотечный кредит, банки нередко сталкиваются с ситуацией, при которой заемщик, не обладающий необходимыми доходами, при неполучении кредита обвиняет банк в предвзятом персонально к нему отношении.

Отчасти этот подход обусловлен стереотипом, сформированным в советское время: кредит зачастую приравнивался к безвозмездной субсидии, а существенные для заемщика негативные последствия неплатежей по кредитам в социалистической экономике практически отсутствовали.

Таким образом, российская общественность, говоря об ипотечном кредитовании, подразумевает получение кредита для приобретения недвижимости (жилья), не уделяя внимания обеспечительной функции ипотеки.

Настоящее диссертационное исследование будет сосредоточено на банковском кредитовании населения под залог приобретаемого на средства кредита жилья (кредит «для» и «под» жилье). Следует также оговорить, что в настоящей работе может встречаться вышеназванная подмена понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование», в частности, при цитировании разных авторов, поэтому если из контекста не следует иное, то под «ипотекой» или «системой ипотеки» и т.п. следует понимать «ипотечное кредитование» или «систему ипотечного кредитования».

Рассмотрение ипотечного жилищного кредита как части кредитного портфеля среднего универсального банка в разных странах мира позволяет выделить его отличительные особенности по отдельным параметрам (табл. 1.2).

23

Таблица 1.2

Особенности ипотечного кредита в мировой практике

Параметры кредита Особенности ипотечного кредита Срок Длительный срок (в ряде стран - до 30 лет) Сумма Относительно небольшой объем кредита - по сравнению с объемом кредита корпоративному клиенту.

Относительно крупный объем кредита - по сравнению с другими видами кредитов для населения Процентная ставка Относительно низкая процентная ставка Обеспечение Высокая надежность обеспечения (залог недвижимости) Прочие особенности Обязательная оценка рыночной стоимости предмета залога.

Применение процедур страхования. Банковские ипотечные кредиты в России обладают аналогичными характеристиками. Указанные особенности ипотечного кредитования, а также его тесная взаимосвязь с рынком недвижимости приводят к усложнению системы ипотечного кредитования, в которой помимо основных участников - банков-кредиторов и заемщиков-физических лиц, а также ипотечных агентств, непременными ее субъектами является вторая группа участников (второстепенных) -риэлтеры, оценщики, страховые компании, нотариусы, органы государственного регулирования.

Не следует недооценивать важность названных второстепенных участников, поскольку деятельность каждого из них направлена на снижение совокупных рисков системы. Так, участие риэлтеров позволяет сократить продолжительность поиска приемлемой для заемщика квартиры, а также снижает т.н. юридические риски системы, поскольку риэлторы, как правило, проводят экспертизу правоустанавливающих документов на квартиру. Привлечение специализированных оценщиков для оценки стоимости залога (закладываемого жилья) обусловлено необходимостью получения достоверной и точной оценки на столь сложном рынке, как рынок недвижимости. Нотариусы и органы государственного регулирования призваны защищать интересы всех участников ипотечной системы, как и при любых иных операциях с недвижимым имуществом.

Важным фактором развития ипотечного кредитования является уровень доступности жилья. Для оценки последней часто используется коэффициент

24 доступности жилья, измеряемый как отношение текущей рыночной стоимости средней квартиры к годовому совокупному доходу средней семьи. При этом ряд авторов считает, что полученное значение фактически означает количество лет, необходимых семье с данным уровнем дохода для накопления средств, достаточных для покупки такого жилья.

Для более правильного определения в расчет необходимо принимать часть дохода семьи, которую она может направить на погашение кредита (т.е. из дохода следует исключить текущие необходимые расходы семьи). Например, при средней стоимости квартиры в 50 тыс. долл. США и среднегодовом доходе семьи в размере 1 тыс. долл. США в месяц, принимая во внимание требование о том, что на цели погашения кредита семья не должна тратить более 40% своего совокупного дохода (значение взято условно), коэффициент доступности жилья составит: 50 тыс. долл. / (1 тыс. долл. х 12 месяцев х 40%) = 10,42(6). Это означает, что при указанном уровне дохода для приобретения подобного жилья семье придется копить деньги около 10 Vi лет.

В современной России условия предоставления ипотечных кредитов банками в целом схожи; в приложении 2 приведены условия ипотечного кредитования населения ряда ведущих российских банков. Лидерами по объему ипотечного кредитования населения в России на сегодня являются Сбербанк России, банк «DeltaCredit», а также Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), работа которого будет рассмотрена подробнее в § 1.4 диссертации. Сводные данные об основных условиям предоставления ипотечных кредитов населению ведущими российскими банками по данным на ноябрь 2003 г.6 представлены в табл. 1.3.

Как видно из представленной таблицы, большинство банков выдает ипотечные кредиты в долларах США на сроки в среднем 10-15 лет, ставки по ним находятся на уровне от 11 до 18 % годовых и в среднем составляют 14-15% годовых. Рублевые ипотечные кредиты предоставляются по ставкам от 15 до 24% годовых на сроки от 5 до 20 лет.

6 По материалам Интернет-сайта «Ипотека в России» www.rusipoteka.ru.

25

Таблица 1.3

Ставки и сроки предоставления ипотечных кредитов ведущими операторами

Оператор Кредитная ставка Срок кредита

В долл. США В рублях

Абсолют-банк 15 - До 10 лет «Агропромкредит» 16 - До 5 лет АИЖК - 15 На 20 лет Башэкономбанк (Уфа) - 15 На 20 лет Внешторгбанк 11 16 На 15 лет Газпромбанк 13 - На 10 лет Городской ипотечный банк 11 - До 20 лет «ДельтаКредит» 12 - На 15 лет «Евротраст» 18 - До 3 лет Инвестсбербанк 13 - До 5 лет МДМ-банк 15 - На 10 лет «МЕНАТЕП СПб.» 14 - До 5 лет МИА 15 - На 10 лет ММБ 12 - До 10 лет «НИКОМ» (НРБ) 13 - На 10 лет ОРГбанк 17 - - Промстройбанк (СПб) 14 - На 10 лет Райффайзенбанк 12 - На 10 лет Сбербанк 11 18 На 10 лет Собинбанк 14 - На 10 лет «УралСиб» (Уфа) 12 18 До 5 лет ФИА-банк (Тольятти) - 24 До 5 лет Фора-банк 15 - " Процедуры ипотечного кредитования в разных банках отличаются незначительно (например, некоторые банки требуют оформлять поручительства) и в целом схожи. В качестве примера приведем процедуру, принятую во Внеш-торгбанке .

1. Первое обращение в банк (обращение заемщик по «горячей линии», заполнение краткой анкеты на сайте банка или в Центре ипотечного и потребительского кредитования).

7 По материалам Интернет-сайта Внешторгбанка www.vtb.ru.

10. 26

Первое интервью.

Повторная встреча (передача банку заемщиком полного пакета документов, необходимых для анализа его кредитоспособности, и заявления-анкеты о предоставлении ипотечного кредита; оплата комиссии за рассмотрение заявления-анкеты).

Выезд по месту трудоустройства заемщика или месту ведения бизнеса. Делается это не во всех случаях, о необходимости выезда на место заемщик уведомляется на повторной встрече..

Рассмотрение заявления-анкеты и принятие решения о кредитовании.

Извещение заемщика о принятом решении (вручение заемщик уведомления о решении банка; заполнение заявления о страховании жизни и здоровья).

Медицинский осмотр заемщика. Делается не всегда, о его необходимости заемщик уведомляется при заполнении заявления о страховании жизни и здоровья.

Получение заключения страховой компании по вопросу готовности страхования жизни и трудоспособности заемщиков.

Передача банку копий правоустанавливающих документов на квартиру, подобранную заемщиком, а также документов, необходимых для заключения договора поручительства (в случае участия в сделке поручителя).

Составление заключения о готовности банка к сделке, в т.ч. о чистоте титула подобранной квартиры.

Получение заключения страховой компании о готовности принять на страхование риски, связанные с уничтожением, повреждением, а также чистотой титула квартиры, подобранной заемщиком.

Открытие счета в банке, оплата комиссии банка за организацию ипотечного кредита, заключение договоров страхования, а при необходимости - заключение с банком договора аренды индивидуального сейфа.

27

Заключение кредитного договора, а при необходимости - также договора поручительства.

Заключение и нотариальное удостоверение договора о приобретении квартиры за счет кредитных средств/договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

Государственная регистрация договора о приобретении квартиры за счет кредитных средств/договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

В представленной процедуре обращает на себя внимание наличие большого количества этапов предоставления кредита. Однако существенное их сокращение пока невозможно без повышения рискованности сделки. Вероятно, в будущем порядок предоставления ипотечного кредита будет упрощен.

Ипотечное кредитование населения с точки зрения банка находится как бы между двумя типами банковских продуктов - «обезличенных» и поставленных на поток (таких, как, например, срочные банковские вклады, векселя банка и пр., при которых для банка практически не имеет значения личность его контрагента) и «персональных» (таких, как кредитование предприятий), при которых специфика заемщика имеет первостепенное значение). Эта ситуация обусловлена, с одной стороны, тем, что ипотечное кредитование будет доступно населению и эффективно для банка при большом объеме операций, т.е. при его «постановке на поток». С другой стороны, этот продукт, как и любая операция кредитования, требует индивидуального подхода при оценке кредитоспособности заемщика, при оформлении сделки, и влечет большие затраты банка.

По мнению автора, устранить это противоречие можно путем создания унифицированного (стандартизованного) алгоритма на каждом этапе кредитования физического лица в рамках процедур ипотечного кредитования (принятие решения о кредитовании, оформление документов, обслуживание кредита, работа с просроченными кредитами). Данный подход позволит сократить издержки на ипотечное кредитование до уровня, при котором такой кредит будет доступен населению по стоимости и одновременно конкурентоспособным среди прочих финансовых инструментов. Это будет возможно, как представляется,

1. 28 если ипотечное кредитование рассматривать не как исключительно банковский продукт, а как продукт нескольких смежных общественных институтов при

соответствующей государственной поддержке.

Приобретение жилья частными лицами посредством банковского ипотечного кредитования обладает рядом следующих преимуществ.

Заемщик может приобрести любую выбранную им квартиру в том регионе РФ, на который распространяется банковская ипотечная программа (как правило, большинство банков реализуют ипотечные программы в Москве и Подмосковье, С.-Петербурге, других крупных городах; ряд розничных банков использует для этого свои филиальные сети).

При наличии у заемщика средств в сумме необходимого первоначального взноса (его размер составляет, как правило, от 15% до 40% стоимости приобретаемого жилья) имеется возможность сразу стать собственником квартиры.

При оценке размера доходов семьи заемщика большинство банков принимает в расчет зарплату обоих супругов, доход от имеющихся у семьи активов (депозитов, арендных и страховых выплат), иные доходы.

Заемщик может воспользоваться льготой по налогу на доходы физических лиц - в размере совокупной суммы процентов по ипотечному кредиту и стоимости (части стоимости) жилья, но не более 1 млн руб.

Снижаются риски заемщика, связанные с вероятностью утраты титула собственности на приобретаемое жилье, поскольку правомерность сделки купли-продажи проверяют специалисты банка и риэлтерского агентства - партнера банка.

Ряд банков предоставляет дополнительные возможности, в том числе: отсутствие требования о наличии у заемщика гражданства РФ и постоянной регистрации в субъекте РФ, где реализуется ипотечная программа; отсутствие требования о наличии поручителя; предоставление права досрочного погашения ипотечного кредита без взимания комиссии; права увеличить размер кредита на сумму расходов на оформление сделки, в некоторых случаях - на стоимость ремонта приобретаемой недвижимости.

29

<< | >>
Источник: ФЕДОРОВА АННА БОРИСОВНА. СНИЖЕНИЕ БАНКОВСКИХ РИСКОВ ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ НАСЕЛЕНИЯ. Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва - 2004. 2004

Еще по теме 1.2. Характеристика банковского ипотечного кредитования: