Характер законодательных ошибок, которые надо учитывать при анализе договоров об ипотеке

Рассмотрим, какие понятия и как вводятся в Жилищном кодексе РФ, которые сильно отличаются от введенного выше авторами понятийного аппарата. Рассмотрение проведем в ограниченном объеме и выборочно, задаваясь вопросами и отвечая на них.

Вопрос первый - как в Жилищном кодексе РФ определены понятия жилище и жилье?

Приведем выдержку из Закона:

«Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1. жилой дом, часть дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире».

Краткий комментарий авторов

Пункт 1 статьи 16.

Во-первых, называть жилой дом и часть дома (фундамент, лестничный марш, систему канализационных труб и другие подобные части дома) «видом жилого помещения» нельзя. Это противоречит опыту и здравому смыслу.

Во-вторых, не всякая часть квартиры (туалет, кухня, унитаз или газовая плита) являются «видом жилого помещения». Только жилая комната является той частью, которая предназначена для проживания в ней.

В-третьих, не всякая комната является видом жилого помещения как объекта собственности, предназначенного для проживания. Речь должна идти только о жилой комнате и только об изолированной комнате, если иметь в виду право собственности на нее.

В-четвертых, в Законе понятия о видах имущества вводятся не так, как в художественной литературе, а для разграничения прав на имущество. Поэтому, вводя представление, например, о жилом помещении в виде жилой комнаты, Законодатель обязан был определить границы такого имущества. В частности, он должен был установить, что штукатурка, иной слой отделки стен, потолка и пола до поверхности ограждающих конструкций и стационарное оборудование внутри комнаты (электропроводка, люстра и т.п.) входят в понятие «имущество», называемое жилой комнатой. Аналогичным образом необходимо было бы определить границы иных видов имущества, указанного в п.1. ст. 16. Это не сделано. Возникла полная неопределенность с позиций разграничения прав собственности.

Итак, Законодатель смешал вместе и отождествил понятия «жилище» и «жилье», придумав для них общий термин «жилое помещение».

Пункт 2 статьи 16

Из текста этой нормы следует, что Законодатель не признает существование конструкций здания и считает, что весь дом (здание) состоит только из «воздушных пространств» - помещений. Это противоречит здравому смыслу. Причина такой «разумности» проста - вычленить из объектов собственности стены, несущие конструкции здания и другие объекты общей коммунальной собственности.

Чтобы избежать рассмотрения вопроса о собственности на все здание, введено странное определение понятия «жилой дом». Любой жилой дом должен иметь собственника. Если дом является индивидуальным, обособленным строением, то им монопольно владеет один (единоличный или коллективный) собственник. Если дом является многоквартирным, то все общее имущество в нем должно принадлежать коммуне, а квартиры в доме - членам коммуны.

Отделение одного жилого дома (и домовладения) от другого жилого дома характеризуется границей собственности.

Вместо этого условия Законодатель ввел «наукообразный» и неопределенный термин «индивидуально-определенноездание». Что означает «определенное»? - неизвестно. Кем определенное? - неизвестно. Как определенное? - неизвестно. Как эта определенность связана с собственностью (властью над имуществом)? - неизвестно.

Представление об индивидуальном доме оказывается оторванным от собственности на него. Такова цель изобретателей данного термина.

Пункт 3 статьи 16

Обратим внимание лишь на две несуразности, выраженные в этой статье.

Во-первых, повторим фразу: «Квартирой признается ... помещение ..., обеспечивающее возможность ... доступа к помещениям общего пользования в таком доме».

Квартира является помещением, предназначенным для проживания в ней, а не для доступа в коридор или подъезд. Если принять эту позицию, то люди должны жить в местах общего пользования, например на лестничных площадках, а квартиры им следует использовать для прохода в такие места.

Возможно, что Законодатель хотел выразить иную мысль - собственники и пользователи квартир должны иметь возможность прямого выхода из квартиры в места общего пользования? Это домысел авторов. Выразил свою мысль Законодатель иначе.

Во-вторых, свяжем текст этого пункта с названием статьи - «виды жилого помещения». Законодатель вводит новое понятие «помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд». С позиций здравого смысла понятно, что речь может идти о коридоре внутри квартиры, о кухне, о ванной или туалетной комнате, встроенных шкафах и т.п. В пункте 1 (любая) часть квартиры, включая газовую плиту, унитаз, ванную, названа «частью жилого помещения».

Эта словесная эквилибристика приводит к игнорированию права собственности.

Квартира может находиться в собственности одного физического лица - в единоличной собственности.

Квартира может находиться в общей собственности двух и более физических лиц.

Квартира может быть коммунальной, в которой разные жилые помещения находятся в собственности двух и более физических лиц, а места общего пользования и другое общее имущество - в собственности квартирной коммуны.

Очевидно, что кухня, туалет, ванная и другое общее имущество в коммунальной квартире не должны находиться в собственности посторонних лиц, в том числе собственников другой квартиры. Это приведет к правовому произволу со стороны внешних захватчиков такого имущества. Они будут устанавливать плату за пользование «своим имуществом» и за неуплату - отнимать жилье у собственников комнаты.

Без определения прав собственности и распределения таких прав между совладельцами данной квартиры определять «виды квартир» не имеет смысла.

Пункт 4 статьи 16

Понятие «комнаты как вида жилого помещения» опять дается в отрыве от собственности на нее. Как только речь идет о недвижимом имуществе, так надо сразу же определять имущественные границы собственности. В частности, надо было бы четко и ясно определить, где заканчивается собственность и подчеркнуть, что стены и перекрытия, образующие комнату, не входят в состав «комнаты» как предмета собственности. Отсюда можно сделать выводы:

Во-первых, представления о всех видах «жилых помещений» оторваны от собственности.

Во-вторых, имущество, которое не является «жилым помещением» (стены, перекрытия, иные конструкции от фундамента до крыши и общие инженерные системы и сооружения) тоже волюнтаристски названо «видом жилого помещения». Например, часть фундамента или лестница в общем коридоре - виды жилого помещения.

При заключении кредитных договоров, направленных на приобретение жилья, необходимо учитывать такой законодательный понятийный произвол, и в рамках контрактного права его необходимо устранять.

1. Вопрос второй - как в Кодексе определено право собственности владельцев жилья на общее имущество в многоквартирном доме?

Приведем выдержку из закона:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения, оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Гэаницы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Краткий комментарий авторов

Во-первых, надо знать и понимать, что представительный Законодатель своей волей (субъективно) может устанавливать любое правило и обеспечивать его соблюдение силой исполнительной власти.

В пункте 1 статьи 36 представительный Законодатель постановил, что «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир».

Однако он «забыл», что право собственности на существующее общее имущество не возникает само по себе и не может быть навязано силой.

Например, нельзя навязывать силой собственность на отравленные продукты и заставлять их употреблять в пищу.

Например, если имущество находится в государственной или в муниципальной собственности, то органы соответствующей власти имеют право бесплатно передать его в собственность гражданам на основе их желания и по механизму приватизации.

Например, если имущество должно находиться в общей собственности, то органы государственной или муниципальной власти должны сначала помочь гражданам создать юридическое лицо из числа желающих приобрести общее имущество и передать такое имущество в собственность образованного юридического лица.

Все это оказалось проигнорированным российским Законодателем. При таком игнорировании возникает интересная ситуация - вроде бы гражданам предоставлена собственность (законодательно объявлено наличие у них такой собственности), однако эта собственность фактически не установлена, не признана и не может быть осуществлена (даже фактически запрещена).

Что нужно для того чтобы «долевая собственность» владельцев жилья на общее имущество была юридически определена, формально признана и могла реально осуществляться?

Для этого необходимо:

1. Определить механизм и условия передачи общего имущества бывшим (муниципальным или государственным) собственником тем владельцам жилья, которые захотят присвоить такую собственность. Это не сделано (не предусмотрено законом).
2. Определить конкретные значения доли каждого потенциального собственника общего имущества во всех видах общего имущества с указанием границ и свойств общего имущества. Никто из собственников жилья не имеет права сам устанавливать себе «долю общей собственности на общее имущество». Это не сделано (не предусмотрено законом). Никто из собственников жилья не знает, какой и почему у него должна быть доля.
3. Передача прав на общее имущество новому собственнику должна производится на основе заявления собственника жилья и сопровождаться подписанием акта приемки-передачи. Это не предусмотрено законом. Значит, никакой передачи не происходит.
4. Признавая право долевой собственности, органы государственной регистрации прав на недвижимость должны выдать собственникам жилья «Свидетельство о праве доли в общей собственности» с указанием границ всех видов общего имущества и доли в общей собственности. Это не сделано (не предусмотрено законом).
5. Общую собственность нельзя осуществлять индивидуально каждым участником. Ее можно и необходимо осуществлять только коллективно. Если число участников такой собственности более 4-х физических лиц, то для ее осуществления необходимо создать юридическое лицо, учредителями которого должны стать собственники жилья. Причем общая собственность должна передаваться не учредителям, а только юридическому лицу. Лишь в этом случае такое лицо сможет осуществлять общую собственность. И т.д. Это не предусмотрено законом. Даже если Государство предусмотрит передачу и регистрацию права, но не передаст это право объединению собственника или их юридическому лицу, то осуществлять общую собственность будет невозможно.

Таким образом, в законе провозглашена «декларация о собственности», но реально общей собственностью владельцы жилья не наделены, и осуществлять ее не способны. Эти обстоятельства необходимо учитывать при получении кредита и его использовании для приобретения жилья, а также при ипотеке.

Во-вторых, рассмотрим фразу: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы ..., а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами помещений . , земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства...»

Напомним, что «помещение» - воздушное пространство, ограниченное стенами и перекрытиями. В приведенной фразе российский Законодатель «делает изобретение», противоречащее опыту и здравому смыслу. Он называет «помещением» лестницы (конструкции), крыши, несущие конструкции, лифтовые и иные шахты, механическое и иное оборудование, включая водопроводные и канализационные трубы, а также земельный участок и элементы его озеленения и благоустройства, включая куст, дерево, газон или фрагмент дорожного покрытия. Все эти виды недвижимого имущества объявлены помещением, а с учетом статьи 16 - все это виды «жилого помещения». Это означает, в частности, что переселение граждан из собственного жилья «под кустик» на улицу будет означать, всего лишь переселение этого гражданина из одного помещения в другое.

Граждане должны сами научиться отделять жилые помещения от конструкций, мест общего пользования, земельного участка и других видов общего имущества и защищать, с одной стороны, право частной собственности на помещение, а с другой - право общей коммунальной собственности на общее имущество.

Третий вопрос - почему собственники жилья должны знать свою долю в праве общей собственности на общее имущество и как такая необходимость отражена в Кодексе?

Основных причин две.

• Общая собственность реализуется путем принятия общего решения коллективом участников такой собственности.
• Каждый собственник должен обладать «голосом» при принятии общего решения. При долевой собственности число голосов должно быть пропорциональным значению такой доли.

Если, например, гражданин не является участником общей собственности и не обладает конкретным значением доли в ней, то он не имеет права ни участвовать в принятии общего решения, ни осуществлять общую собственность. Если он все-таки пытается осуществлять такую собственность, то он становится мошенником или жуликом, который присвоил себе чужую (коллективную) собственность.

Посмотрим, как в Кодексе определенно понятие «доля в общей собственности». Приведем выдержки из ЖК РФ:

«Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения...»

«Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме..»

Авторский комментарий

Во-первых, обратим внимание на то, что Законодатель «забыл» определить субъекта, который должен устанавливать значение доли. Поэтому указанной долей никто из собственников жилья, как правило, законно не обладает.

Во-вторых, если исходить из конституционного равноправия граждан на жилище, прогрессивного наследия человечества, здравого смысла и высших интересов народов и Государства, то в принципе устанавливать долю в общей собственности в многоквартирных домах нельзя. Это путь к социальному неравенству, антагонизму и к рабству граждан. Собственность на общее имущество в многоквартирном доме должна быть только совместной (равноправной) и на кооперативной основе.

В-третьих, принцип определения долей установлен неопределенно и ошибочно. Поясним причину и характер неопределенности.

Правило, установленное в п.1ст.37, означает следующее:

8i = Si/X,              (6.1)

где: 8i - доля собственника i-й квартиры в общей собственности (доля инвестиционного вклада в создание общего имущества); Si - площадь i-й квартиры; X - неизвестная величина в знаменателе дроби, которую «забыл» определить Законодатель.

В 2008 году в гКазани, например, состоялись гражданские суды первой и второй инстанции, на которых руководство ТСЖ, с одной стороны, и член ТСЖ, с другой стороны, спорили по поводу определения величины Х.

Руководство ТСЖ настаивало на использовании выражения (6.1) в виде

8i = Si/S Si,              (6.2)

где: SSi=Х, те. площадь данной квартиры должна делиться на площадь всех квартир и других помещений в данном доме, находящихся в частной собственности.

Член ТСЖ, спорящий с руководством ТСЖ и «отстаивающий свои права потребителя», настаивал на использовании выражения

8i = Si/(SSi +              (6.3)

где: (S Si + Soбщ) = Х в выражении 6.1, Soбщ - площадь мест общего пользования в многоквартирном доме.

Суд первой инстанции поддержал руководство ТСЖ, а суд второй инстанции (Верховный суд РТ) отменил решение суда первой инстанции, не сумев указать причину отмены и не указав основания для судебного решения. Некоторые юристы, включая одного из писателей Жилищного кодекса, издавшего свой комментарий к ЖК РФ, полагали, что надо использовать для расчета долей в общей собственности выражение (6.3).

Возникает вопрос, как должна определяться величина указанной доли, если придерживаться двух правил.

• «Соблюдения духа закона»?
• «Соблюдения здравого смысла и определенности»?

Под условием «соблюдения духа закона» будем понимать следующее. Рассматривая выражения (6.2) и (6.3) в качестве двух альтернативных правил, без большого аналитического труда можно прийти к выводу, что использование одного из этих выражений приведет к невозможности использования множества других правил и норм Жилищного кодекса. Закон становится неисполнимым. Такое альтернативное правило должно быть исключено из применения как правило, противоречащее «духу закона». Нетрудно показать, что таким правилом является условие 6.3.

Более детально раскроем смысл второго вопроса - что означает «соблюдение здравого смысла и определенности»?

Вернемся к понятию «доля». Это понятие только тогда имеет определенный и фиксированный смысл, когда соблюдается условие нормировки долей

S Si = 1,0 .              (6.4)

Условие (6.4) означает, что сумма всех долей должна быть равна единице. Этому условию соответствует только выражение (6.2)

S8i = SS/SSi = 1,0 .

Если использовать выражение (6.3), то придем к неравенству и неопределенности величины доли:

S8i = SSi/S (Si + S^) lt;, lt;lt; 1,0 .

Сумма долей будет тем меньше, чем больше величина Soбщ, особенно в случае, когда учитывается площадь территории домовладения.

Понятие «доля» утрачивает определенность, его нельзя использовать в качестве правовой нормы. Например, общее число голосов, которыми будут обладать все собственники жилья многоквартирном доме, может оказаться меньше 0,5, в этом случае они никогда не смогут принять коллективное решение большинством голосов и т.д.

Созданная в законе неопределенность является еще одним тормозом в деле осуществления общей собственности, который необходимо учитывать при приобретении прав на жилье и жилище, используя кредитные (и свои) ресурсы, особенно при использовании ипотеки.

Необходимость определения доли продемонстрирована, например, в пункте 1 ст.46 ЖК РФ. Для того чтобы участвовать в принятии общего решения, собственники жилья должны обладать «числом голосов», которое согласно закону должно быть пропорциональном величине «доли».

Четвертый вопрос - почему собственники жилья должны создавать юридическое лицо - собственника общего имущества? К чему приводит игнорирование такой необходимости в ЖК РФ?

Всегда, когда речь идет об общей собственности, должна создаваться организация - коллектив участников такой собственности. Только такой коллектив и является (должен являться) собственником.

Если каким-то образом не позволить собственникам создать такой коллектив, то общая собственность перестанет существовать, а между ее участниками возникнет борьба и война за захват общей собственности в личную собственность.

При создании организации участники общей собственности должны принимать общее решение. Если число участников общей собственности не более 3-4-х, то они могут осуществлять такую собственность «непосредственно», т.е. без создания юридического лица и на основе принятия единогласного решения.

При числе участников общей собственности более 4-5 человек осуществление общей собственности непосредственно оказывается, как правило, невозможным. Поэтому во всех государствах Мира для осуществления общей собственности используется обязательное («императивное») правило - участники общей собственности обязаны создать формальную организацию и образовать юридическое лицо. Учредители юридического лица передают (должны передавать) свои права на общее имущество созданному ими юридическому лицу, превращаясь в собственников юридического лица. Именно юридическое лицо и должно быть собственником общего имущества. В противном случае общая собственность - «исчезает» (не может быть осуществлена).

А теперь посмотрим - кому и как предлагается в ЖК РФ осуществлять общую собственность?

Приведем выдержку из ЖК РФ:

«Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Во-первых, обратим внимание на название статьи и выясним, что за ним скрывается.

Очевидно, что многоквартирный дом - вид недвижимого имущества. Он не является живым организмом, в том числе человеком, не является само- движущимся средством, и поэтому «управлять» им невозможно. Управляют, например, людьми, организациями людей, но не домом. Эта реплика - не придирка авторов, а восприятие «буквы закона». Закон надо (необходимо) читать и воспринимать только буквально так, как в нем написано. Это - не художественное произведение.

Возможность что-то делать с домом может только собственник этого дома. Все, что он может делать с домом, властвуя над таким имуществом, называется «правом собственности».

Из названия статьи следует, что Законодатель подменил право собственности на многоквартирный дом невозможным и бесцельным видом деятельности неизвестного лица, которую назвал «управлением многоквартирным домом». По существу это означает, что общая собственность на многоквартирный дом и ее реализация коллективным собственником в Жилищном кодексе запрещена. Вместо нее разрешено «управление» таким домом.

Более того, это непонятное «управление» должно осуществлять какое- то лицо, не являющееся собственником. Для того чтобы дать этому лицу (субъекту) возможность «управлять домом», все собственники жилья «обязаны выбрать способ управления».

Во-вторых, рассмотрим содержание ч.1 ст. 161, «управление многоквартирным домом должно обеспечивать.».

Властвовать над многоквартирным домом должен только собственник дома - коммуна. Вместо права собственности на дом введен новый вид права какого-то лица, не являющегося собственником дома, - «управление домом». Для этого захватчика прав собственности Кодексом установлено правило, что его «управление» домом «должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Опять игнорируется право собственности. Проживать доме и в квартирах должны собственники жилья и те лица, которым они (собственники) предоставили право проживания, а не любые граждане по воле и прихоти какого-то «управленца домом».

Содержать общее имущество в многоквартирном доме должно объединение участников общей собственности на такое имущество, а не какой-то «управленец» и какие-то «граждане».

Предоставлять коммунальные услуги должна коммуна, а не какие-то иные лица, ликвидировавшие коммуну и отнявшие у нее коммунальное имущество.

В-третьих, рассмотрим характер содержания ч.2 ст. 131.

Рассмотрим содержание фразы: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом».

Законодатель нарушает конституционные права граждан - собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Каждый собственник обязан содержать только свое имущество, а не чужое. Собственники помещений должны содержать только свои помещения. Содержать общее имущество должны совладельцы общего имущества, а не собственники помещений. Нельзя путать права разных собственников на разные виды имущества. Если речь идет о собственниках помещений, то их нельзя называть участниками общей собственности. Законодатель называет физических и юридических лиц собственниками помещений, а «имеет в ввиду участников общей собственности». Это правовой произвол и утрата здравого смысла.

Итак, в качестве собственников помещений никто не должен осуществлять общую собственность на имущество, которое не входит в состав помещений. Чтобы запутать существо вопроса разработчик Жилищного кодекса все части дома, включая общее имущество, назвал «жилым помещением» или просто «помещением», а в данной статье собственность подменил термином «управление имуществом (домом)».

Еще раз повторим, собственники помещений не обязаны и не вправе «выбрать один из способов управления многоквартирным домом».

Напомним, что собственники помещений не знают, где находится общее имущество, каковы его границы и свойства, никто им собственность на это имущество не передавал, доли в праве общей собственности они не знают и никаких государственных свидетельств на такое имущество и на такую долю они не имеют. Если при таких условиях собственники помещений станут «управлять общим имуществом», которое им не принадлежит, то они станут «законными мошенниками», посягнувшими на чужую собственность. Еще раз подчеркнем, что выбирать «способ управления общим имуществом в доме» эти субъекты не имеют право, хотя «Закон обязал их выбрать способ управления».

В-четвертых, обратим внимание на содержание пунктов 1-3 в ч.2 ст. 131.

В пункте 1 установлено «право» собственников помещений выбрать: «непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме».

Это - «неисполнимое право». В многоквартирном доме за время жизни собственников жилья и многих их поколений осуществить «непосредственное (само)управление» общей собственностью невозможно. Например, при числе собственников квартир, равном десяти, при непосредственном управлении по закону случая потребуется 1415 лет ежедневных собраний, чтобы один раз принять единогласное общее решение.

Еще раз подчеркнем, что главная специфика «непосредственного (самоуправления» - принятие единогласного решения. Только в этом случае (само)управление является «непосредственным». Поэтому в законодательстве всех государств рано или поздно стало вводиться императивное правило - при числе участников общей собственности более 4-х они обязаны создать «юридическое лицо», которое должно осуществлять общую собственность.

При создании такого лица (ЮЛ) учредители добровольно отказываются от принципа единогласия по большинству вопросов и вводят другой институт власти - принятие решения большинством голосов с подчинением меньшинства большинству. Такой принцип принятия общего решения вводится только внутри юридического лица согласно его уставу. При этом (самоуправление перестает быть «непосредственным».

В пункте 2установлено «право» собственников помещений выбрать способ: «управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом».

Законодатель перепутал понятие «управление» и «право управления» с правом граждан (собственников помещений) создавать разные юридические лица с разной организационно-правовой формой.

Например, собственники жилья вправе создавать добровольные объединения любителей пива, владельцев собак или автомобилей и т.п. В данной статье «права граждан» расширены странным образом - право включено в спектр обязанностей. Причем, речь идет об обязанности создавать странные юридические лица.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) не является и не может быть собственником общего имущества в многоквартирном доме. Возникает странная ситуация. ТСЖ не является собственником общего имущества, создают его лица, не являющиеся собственником такого имущества, но ТСЖ разрешено захватывать чужое имущество «в управление», т.е. в собственность и управлять предметом чужой собственности. Речь идет об узаконении права захвата чужой собственности. Это - «странное право», объединенное со «странной обязанностью».

Создание жилищного кооператива соответствует интересам и правам собственников жилья, общества и Государства. Однако под термином «жилищный кооператив» благодаря статье 129 ЖК РФ понимается очень странная организационно-правовая форма, которая не является жилищным кооперативом. Более того, это право носит декларативный характер, поскольку создание таких кооперативов в эксплуатируемых многоквартирных домах по разным причинам оказывается невозможным, а в строящихся домах подавлено разными способами. Поэтому данная часть п.2 ч.2 ст. 131 носит декларативный и опасный для собственников жилья характер.

В пункте 3 установлено «право» собственников помещений выбрать способ «управления управляющей организацией».

Этот выбор содержит две принципиально разные возможности:

• привлечение частной организации (участниками общего собрания или органами власти);
• сохранение управления общим имуществом в существующем многоквартирном доме муниципальными унитарными предприятиями (ПТЖХ, ЖЭУ).

Только последний способ из числа возможных соответствует интересам собственников жилья и других граждан. Однако в большинстве городов и районов России эти МУП спешно ликвидированы.

Завершая краткий комментарий к статье 131 ЖК РФ, зададимся рядом заключительных вопросов и ответим на них.

1. Что означает выбор «управляющей (домом) организации»?

Ответ: Это означает, что собственники жилья, не будучи совладельцами общего имущества (не обладая долей в общей собственности), должны по своей инициативе, образуя какую-то группу и «объявив себя» собственниками общего имущества, нанять (вместо реального собственника) какое-то юридическое лицо для «управления многоквартирным домом».

По существу такие собственники жилья становятся мошенниками, которые присваивают себе чужую собственность и передают ее другой организации. .

2. Кем и чем управляет «управляющая организация», к чему это может привести?

Ответ: «Управляющая организация» управляет не домом, а собственниками жилья и их средствами, взыскивая с них деньги на содержание общего имущества, которое не принадлежит ни собственникам жилья, ни «управляющей организации».

Возникает странная ситуация. Одни лица, не являясь собственниками общего имущества, наняли какую-то управляющую организацию для содержания общего (неизвестно чьего) имущества. Другие собственники жилья по доброй воле обязались платить нанятой «управляющей организации» деньги на содержание бесхозного имущества, оплачивая «коммунальные расходы». Поскольку они взяли на себя такую обязанность добровольно (по договору), «управляющая организация» может требовать не только своевременной и «должной» оплаты коммунальных расходов, но и на основании решения суда выселения собственников из своего жилья за неуплату по тарифам. Собственники жилья не только «наказали сами себя», приняв на себя ненужные им обязательства, но и создали для себя угрозу потери права на жилье (и на жилище).

Главное заключается в том, что создан «правовой механизм» массового лишения граждан прав на жилище и на жилье. Созданы разные способы ненужного собственникам жилья обременения.

Рассмотрим типичный пример таких опасностей. Предположим, что управляющая организация представляет собой «общество с ограниченной ответственностью» (ООО), уставный капитал которого равен 10 тыс. руб. Предположим, что такое ООО собирает с группы многоквартирных домов, образующих микрорайон, 100 млн. руб. в год. Собственники жилья перечисляют этой организации деньги на содержание общего имущества, не проверяя характер использования перечисленных денег, количество, объем и качество выполненных работ. Эта организация может нецелевым образом использовать полученные с граждан средства, а органы местной власти устранились от контроля и надзора за использованием собранных средств.

Предположим, что ООО оказалось банкротом. За собранные 100 млн. руб. эта организация будет согласно закону отвечать уставным капиталом в размере 10 тыс. руб. Если она «проворовалась» на сумму 100 млн. руб., а эти деньги должны быть уплачены разным подрядным организациям и поставщикам ресурсов, то у собственников жилья возникнет бремя. Все эти поставщики ресурсов и подрядные организации оценят свои ущербы и предъявят иски собственникам жилья.

Отметим следующее обстоятельство. «Управляющая организация» может включить в текст договора правило, согласно которому она взаимодействует с другими юридическими лицами как агент, действующий от имени собственников жилья (принципалов), но за их счет. Это означает, что она может заключать договора с разными подрядными и другими организациями от имени собственников жилья, а собственники жилья не будут знать и санкционировать такие договора. Все такие субъекты предъявят свои иски собственникам жилья, и за неуплату таких исков собственники жилья будут лишены права собственности и выселены из жилья. В счет «уплаты долгов» у них может быть отобрано любое ценное имущество. Если их долги будут расти быстрее, чем доходы, то даже после выселения на улицу такие граждане окажутся в кабале («пожизненными должниками без права на доход, нужный для жизни и продолжения рода).

Итак, если заемщик хочет приобрести жилье в каком-то многоквартирном доме, в котором общее имущество может быть бесхозным и захваченным олигархом, называемом «управляющей организацией», то при заключении договора о приобретении жилья, о кредитовании и договоре об ипотеке необходимо избежать ненужных будущему собственнику проблем. Для этого необходимо знать Закон и свои законные права, свободы, которые необходимо уметь использовать для защиты права на жилище и на жизнь.