<<
>>

Этапы секьюритизационной операции

Первичный кредитор выдает ссуду заемщику в виде закладной. Она порождает долговое обязательство заемщика, требование по которому находится в портфеле учреждения-кредитора (ориги- натора секьюритизационной сделки).

Часть этих обязательств остается в портфеле оригинаторов в качестве долгосрочных инвестиций, а остальные секыоритизиру- ются.

На основе выданных ссуд составляется пул закладных.

Это од-нородные непогашенные обязательства по ранее выданным кредитам, срок погашения по которым не наступил. Пакетирование осуществляет кредитное учреждение (банк-оригинатор).

Требование однородности, т. е. примерного соответствия долговых обязательств по качеству, срокам, риску, доходности и т. п., является непременным условием создания пула. В противном случае сложно дать обоснованную рейтинговую оценку вторичных ценных бумаг и прогнозировать их будущую доходность.

Активы, входящие в пул, могут формироваться не только за счет собственного портфеля оригинатора, но и путем покупки долговых обязательств у других участников рынка.

Банк-оригинатор продает пул эмитенту ценных бумаг (специальной инвестиционной компании).

мелкому бизнесу; задолженность по кредитным карточкам; «дебитовка» или права требований платежей (каких угодно, начиная с авиационных билетов и кончая месячными телефонными счетами); выигрыши в лотерею; даже доходы от будущих продаж музыкальных записей (Дэвид Боуи и Паваротти) и т. п. — Примеч. авт.

Специальная инвестиционная компания (specialpurpose vehicle — сокращенно SPV) организует выпуск и размещение на рынке вторичных ценных бумаг (облигаций, сертификатов и т. п.), которые переходят на баланс SPV в качестве единственного актива.

Одновременно с передачей пула в распоряжение SPV оригина- тор обращается к услугам одной из известных и авторитетных рейтинговых компаний.

Рейтинговая компания тщательно изучает рисковый портфель долговых обязательств пула, финансовую устойчивость участников операции (в первую очередь — ориганатора и гарантов) и на основе полученных результатов определяет рейтинг выпуска ценных бумаг.

Эта рейтинговая оценка важна для установления продажной цены и доходности бумаг и служит ориентиром для потенциальных инвесторов.

Получение приемлемого рейтинга определяется:

для ипотечной облигации — наличием у ее эмитента достаточного собственного капитала;

t ¦ для ипотечного сертификата участия — надежностью и прозрачностью финансовых потоков, поступающих от заемщи-

| ка к конечному инвестору.

!. Для дальнейшего бесперебойного хода операции назначается так называемый сервисер (servicer), выполняющий различные тех-нические функции по обслуживанию (в первую очередь — сбору периодических взносов с первичных заемщиков по кредитам, лежащим в основе пула).

В роли сервисера выступает банк-оригинатор, получающий комиссию за эти операции. Его надежность и финансовые возможности удостоверяются рейтинговым агентством. Если рейтинг банка недостаточно высок, то используются дополнительные меры «кредитной поддержки», которые зависят от величины суммарного риска по операции и от суммы прежних потерь по аналогичным бумагам. К ним относятся:

открытие безотзывного аккредитива, который открывается третьей стороной (гарантом) на сумму, кратную оценке возможных убытков в случае дефолта по вторичным бумагам;

использование кассового депозита, вносимого оригинато- ром или третьей стороной;

страхование части рисков по выпущенным обязательствам.

Нередко используется целый комплекс мер «кредитной поддержки» с последующим распределением потерь между гарантами пропорционально их участию в покрытии рисков.

7. Собранные денежные средства переводятся в трастовое учреждение, которое является еще одним звеном секьюритизационной схемы. Траст представляет интересы инвесторов, вложивших деньги во вторичные бумаги, и имеет доверенность на распоряжение поступающими взносами, равно как и активами, находящимися в пуле.

В полномочия траста входит:

контроль за действиями всех участников операции, в том числе и сервисера;

право получения любой информации и право объявления дефолта по вторичным бумагам;

возможность принимать любые меры для защиты интересов инвесторов.

Секьюритизация позволяет банку:

улучшить ликвидность за счет удаления с баланса долгосрочных ипотечных кредитов;

снизить кредитный и процентный риски, трансформируя неликвидные ипотечные кредиты в ликвидные активы, в роли которых выступают новые формы ценных бумаг;

улучшить показатели капитализации кредитных институтов;

увеличить объем кредитных операций и получить доход, оставляя за собой право обслуживания ипотечных кредитов.

В США, где ипотека получила широчайшее распространение как способ финансирования операций с недвижимостью, общая сумма не-погашенной ипотечной задолженности, находящаяся в портфелях различных финансовых учреждений и федеральных агентств, увеличивается ежегодно на $200-250 млрд и составила на конец 2000 г.

более $5 трлн. Эту сумму можно разделить на два больших сегмента:

Первичный долг, т. е. непогашенные закладные (mortgages) по ссудам кредитных учреждений на покупку недвижимости и находящиеся в их портфеле, которые лежат в основе секьюритиза- ционных операций.

Вторичные обязательства по ипотеке, где закладные принимают производные формы и становятся объектом купли-продажи на вторичном рынке ценных бумаг. Именно в этом случае часть ипо- темного долга используется в качестве «материала» для создания ипотечных пулов и выпуска вторичных долговых обязательств.

Ипотечные пулы (tortgages pools) выполняют в основном посреднические функции и используются для выпуска вторичных обязательств. В настоящее время в США в ипотечных пулах сосредоточена половина всех закладных под 1-4-квартирные дома. Обеспечением ипотечных пулов служит ипотечное покрытие.

Под ипотечным покрытием понимается совокупность требований по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, договоров займа и/или закладных, а также денежных средств, поступающих во исполнение указанных требований и иного имущества, предусмотренного законодательством.

Доказательством наличия ипотечного покрытия служит учет соответствующих требований и иного имущества, составляющих такое покрытие, в специальном реестре, который, как правило, ведет независимая специализированная организация.

Размер ипотечного покрытия, а также условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны обеспечивать полноту и своевременность исполнения обязательств по облигациям с данным ипотечным покрытием.

Основными видами вторичных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются:

облигации — долговые ценные бумаги, удостоверяющие право их владельца требовать от эмитента выплаты номинальной стоимости и установленных процентов. В этом случае размер ипотечного покрытия и условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны позволять эмитенту исполнить обязательства по облигациям в полном объеме;

ипотечные сертификаты участия — долевые ценные бумаги, удо-стоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие и право требовать денежные средства, поступающие по ипотечному покрытию, соразмерно такой доле.

<< | >>
Источник: Разумова И. А.. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — СПб.: Питер, 2005. — 208 с.. 2005

Еще по теме Этапы секьюритизационной операции:

  1. Этапы секьюритизационной операции