Етапи процесу емісії, обслуговування і погашення звичайних іпотечних облігацій:

1. емітент у особі органу управління приймає і оформлює протоколом рішення про випуск звичайних іпотечних облігацій (відповідно до рішення ДКЦПФР від 11.04.2006р. №234 п.4);
2. емітент формує реєстр іпотечного покриття звичайних іпотечних облігацій; емітент веде реєстр іпотечного покриття, щомісячно подає його управлінню; витяги з реєстру іпотечного покриття подаються до ДКЦПФР у строки, формі, що встановлені нормативно-правовими актами ДКЦПФР; іпотечні та інші активи, що включені до складу іпотечного покриття іпотечних облігацій, уважаються переданими у заставу; застава іпотечного покриття не потребує укладання договору застави, виникає з моменту реєстрації випуску іпотечних облігацій; відомості про обтяження заставою іпотечного покриття вносяться управителем до державного реєстру обтяжень нерухомого майна у порядку, встановленому законодавством (відповідно до Закону України “Про іпотечні облігації” від 23.02.06р.
   №8480 – IV, статті 7-12). Рішення ДКЦПФР від 1.09.2006р. №774. Вимоги статті 8 Закону Україних “Про іпотечні облігації”.
3. емітент готує проспект емісії звичайних іпотечних облігацій; даний документ містить:

• інформацію про відкрите (публічне) або закрите (приватне) розміщення іпотечних облігацій;
• передбачення надання власникам іпотечних облігацій, гарантії щодо виконання грошових зобов’язань або створення для цієї мети спеціального резервного чи страхового фонду;
• процент (фіксований або плаваючий); у разі застосування плаваючого процента зазначаються критерії або формула його розрахунку. Вимоги: рішення ДКЦПФР від 11.04.06р. №234 пункт 5;

4. емітент укладає договір з депозитарієм цінних паперів про обслуговування випуску звичайних іпотечних облігацій;
5. емітент укладає договір з аудитором про проведення перевірки на етапах емісії, обслуговування, погашення звичайних іпотечних облігацій; на момент реєстрації і випуску даних облігацій аудитор формує аудиторський висновок щодо відповідності розміру іпотечного покриття даним бухгалтерського обліку і фінансової звітності емітента; протягом строку обігу звичайних облігацій аудиторські перевірки проводяться на предмет виявлення відповідності стану іпотечного покриття даним реєстру іпотечного покриття та вимогам ЗУ “Про іпотечні облігації”;
6. емітент укладає договір про управління іпотечним покриттям з управителем (рис.
   6.2);

Рис. 6.2. Сутність та функції управителя майном

7. емітент укладає договір про обслуговування іпотечних активів у складі іпотечного покриття з обслуговуючою установою. Якщо він не виконує функції з обслуговування іпотечних активів у складі іпотечного покриття самостійно.

Обслуговуючими установами є банк та фінансова установа, які мають право виконувати операції з обслуговування іпотечних активів.

Обслуговування іпотечних активів – це заходи, що спрямовані на забезпечення належної реалізації функцій іпотечного кредитора у взаємовідносинах з боржниками за відповідними іпотечними активами.

Обслуговування іпотечних активів включає:

• приймання від боржників платежів за забезпеченими іпотекою зобов’язаннями та їх облік (ведення реєстру платежів);
• контроль за додержанням боржниками умов кредитних та іпотечних договорів;
• контроль за станом предметів іпотеки та їх збереженням;
• пред’явлення боржникам вимог щодо виконання ними забезпечених іпотечних зобов’язань;
• здійснення заходів зі звернення стягнення на предмет іпотеки в разі порушення боржниками умов забезпечених іпотекою зобов’язань;
• реалізація інших прав та виконання обов’язків іпотекодержателя відповідно до кредитних та іпотечних договорів і договору про обслуговування іпотечного покриття;

8. державну реєстрацію випусків і проспектів здійснює ДКЦПФР на підставі документів, наданих емітентом; (Рішення ДКЦПФР від 11.04.2006р. №234);

Для реєстрації випуску іпотечних облігацій разом із проспектом їх емісії до ДКЦПФР подаються:

• реєстр іпотечного покриття;
• договір про управління іпотечним покриттям (стаття 5 Закону України “Про іпотечні облігації”).

Проспект емісії іпотечних облігацій, що пропонується для відкритого продажу, підлягає опублікуванню у повному обсязі в офіційному друкованому виданні ДКЦПФР.

9. зареєструвавши випуск іпотечних облігацій і проспект емісії, ДКЦПФР видає емітентові витяг з окремого реєстру випусків іпотечних цінних паперів, який є підставою для оформлення глобального сертифіката випуску іпотечних облігацій.

Емітент оприлюднює звіт про підсумки випуску іпотечних облігацій у друкованих засобах масової інформації, в яких було опубліковано проспект емісії іпотечних облігацій (Рішення ДКЦПФР від 11.04.2006р. №234 п. 3.6);

10. виконання зобов’язань за іпотечними облігаціями здійснюється у порядку та у строки, визначені в проспекті.

Після закінчення погашення іпотечних облігацій емітент подає до ДКЦПФР звіт про погашення іпотечних зобов’язань. ДКЦПФР забезпечує опублікування інформації про скасування реєстрації випуску іпотечних облігацій в одному зі своїх офіційних друкованих видань.

На підставі розпорядження про скасування реєстрації випуску іпотечних облігацій ДКЦПФР вносить відповідні зміни до окремого реєстру випуску облігацій, здійснює анулювання свідоцтв про реєстрацію випуску іпотечних облігацій.

Іпотечні облігації є привабливими для інвесторів, оскільки вони:

• забезпечені іпотечними кредитами;
• надійний ліквідний фінансовий інструмент, високий рейтинг якого підтримується не лише надійністю кредитних інструментів-емітентів, але й високою якістю іпотечного кредитного портфеля, що дозволяє знизити ризики для інвесторів у порівнянні з іншими облігаціями, які не мають такогозабезпечення;
• мають тривалий строк погашення;
• збалансовують активи і пасиви іпотечних кредиторів-емітентів іпотечних облігацій;
• іпотечні облігації дозволяють кредиторам отримати довгострокові ресурси за відносно низькою ціною.

Основні утримувачі іпотечних облігацій: держава, страхові компанії, пенсійні та інші фонди.

Надійність іпотечних облігацій забезпечується:

1. низьким ризиком дострокового погашення іпотечних облігацій:

• дострокове погашення іпотечних облігацій відбувається лише у випадку його передбачення у проспекті емісії іпотечних облігацій (стаття 6 Закону України “Про іпотечні облігації”);
• середньозважений строк іпотечних активів у складі іпотечного покриття перевищує строк повного виконання зобов’язань за звичайними іпотечними облігаціями (стаття 13 Закону України “Про іпотечні облігації”);

2. надійністю іпотечного покриття:

• іпотечні активи належать емітенту на праві власності і можуть бути відчужені у разі невиконання зобов’язань за іпотечними облігаціями; відомості про те, що емітент є іпотекодержателем за відповідним іпотечним договором, унесені до відповідного державного реєстру в установленому законодавством порядку (стаття 7 Закону України “Про іпотечні облігації”);
• для кожного випуску звичайних іпотечних облігацій формується окреме іпотечне покриття (стаття 13 Закону України “Про іпотечні облігації”);
• до складу іпотечного покриття звичайних облігацій не можуть включатися іпотечні активи, зобов’язання боржників, за якими забезпечені іпотекою об’єкти незавершеного будівництва або іпотекою майнових прав (стаття 13 Закону України “Про іпотечні облігації”);
• протягом строку обігу звичайних іпотечних облігацій сукупний розмір іпотечних активів, зобов’язання боржників, за якими забезпечення іпотекою житлових будинків або квартир, становить не менше ніж 85% від сукупного розміру усіх іпотечних активів, що включені до складу іпотечного покриття іпотечних облігацій; основна сума боргу за іпотечними активами, предметом іпотеки за якими є нерухомість нежитлового призначення та які включені до складу іпотечного покриття не перевищує 60% від іпотечної вартості предмета;
• основна сума боргу боржника за забезпеченим іпотекою зобов’язанням не перевищує 75% оціночної вартості предмета іпотеки (стаття 7 Закону України “Про іпотечні облігації”);
• до складу забезпечення, покриття можуть включатися нові іпотечні активи (згідно зі статтею 7) та умовах, що передбачені в статті 14 Закону України “Про іпотечні облігації”;
• протягом строку обігу іпотечних облігацій значення коефіцієнта їх іпотечного покриття (співвідношення між неоплаченою емітентом основною сумою боргу за відповідним випуском іпотечних облігацій і розміром їх іпотечного покриття) не перевищує 0,9 (стаття 13 Закону України “Про іпотечні облігації”);

3. високою прогнозованістю грошових потоків:

• регулярність і розмір періодичних платежів у рахунок сплати процентів за іпотечними та іншими активами у складі покриття відповідають регулярності та розміру періодичних платежів емітента у рахунок оплати процентів за іпотечними облігаціями (стаття 13 Закону України “Про іпотечні облігації”);
• середньозважений розмір процентів за іпотечними активами у складі іпотечного покриття перевищує розмір процентів (доходу) за звичайними іпотечними облігаціями (стаття 13 Закону України “Про іпотечні облігації”);

4. включення до реєстру іпотечного покриття іпотечних коштів з мінімальним кредитним ризиком, бо емітент приймає кредитний ризик і здійснює управління ним;
5. пріоритетним правом вимоги на іпотечне покриття держателів іпотечних облігацій у випадку банкрутства емітента (стаття 8 Закону України “Про іпотечні облігації”) та подвійним правом вимоги емітент виконує грошові зобов’язання за звичайними іпотечними облігаціями за рахунок доходів від іпотечного покриття та за рахунок іншого майна (стаття 16 Закону України “Про іпотечні облігації”).

Достатня дохідність з високою надійністю і тривалістю життєвого циклу іпотечних облігацій здатна виступити стимулюючим фактором фінансових інвестицій пенсійних фондів та страхових компаній.