Елементи іпотечної системи

Суб’єкти

Основні:

1. іпотекодавець – особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем;
2. іпотекодержатель – кредитор за основним зобов’язанням;
3. інвестор – особа, яка надає позикові кошти;
4. органи державного нагляду і регулювання.

Суб’єкти, які забезпечують іпотеку:

1. страхові компанії;
2. компанії з оцінки нерухомості;
3. фінансові інститути, що здійснюють посередницькі операції на вторинному ринку заставних;
4. судові органи;
5. заклади, які через іпотеки забезпечують доступ до житла різних верств населення за спеціальними програмами уряду;
6. нотаріальні контори.

Об’єкти:

1. нерухоме майно (нерухомість) – земельні ділянки, об’єкти, розташовані на земельних ділянках, інші об’єкти;
2. іпотечна позика – довгострокова грошова позика, що надається під заставу нерухомості;
3. іпотечний кредит – правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування зі встановленням іпотеки.

Інструменти:

1. іпотечний договір – добровільна згода економічних суб’єктів, який укладається на предмет виконання кожним із них прийнятих на себе зобов’язань щодо обслуговування іпотеки;
2. заставна – цінний папір, який отримує кредитор при наданні позики під заставу майна;
3. вексель – вид цінного паперу, який письмово засвідчує безумовне боргове зобов’язання позичальника сплатити до настання строку кредитору зазначену грошову суму;
4. іпотечна облігація – довгостроковий цінний папір, що забезпечується нерухомим майном;
5. іпотечний сертифікат – заставне свідоцтво, особливий вид цінного паперу, забезпечений іпотечними активами або іпотеками.

Ринки:

1. ринок іпотечного капіталу – частина фінансового ринку, на якому перерозподіляється позиковий капітал, забезпечений заставою нерухомості;
2. ринок іпотечної нерухомості – частина ринку нерухомості, що обслуговує іпотечний механізм руху вартості, розподіляється на іпотечний ринок:
• житла;
• землі;
• комерційної нерухомості;
• промислової нерухомості.

Елементи іпотечної системи можна прослідкувати на рис.

Рис. 1.1. Потоки коштів на іпотечному ринку

Основними суб’єктами ринку іпотечного кредитування є:

1. банки, інші кредитори;
2. позичальники;
3. страхувальники;
4. оцінювачі майна;
5. ріелтери (торговці нерухомістю, агенти з продажу нерухомості);
6. особи, які беруть безпосередню участь у процесі оформлення та надання житлового іпотечного кредитування;
7. держава (органи державної влади чи органи місцевого самоврядування);
8. майнові поручителі;
9. Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку;
10. управителі, довірчі організації та установники;
11. Національний банк України.

Функції іпотеки:

1. залучення фінансових ресурсів у реальний сектор економіки;
2. забезпечення повернення запозичених коштів;
3. стимулювання обігу нерухомого майна, коли інші способи недоцільні або юридично неможливі чи дуже ризиковані;
4. формування ринку заставних іпотечних цінних паперів;
5. формування, активізація іпотечних ринків: житла, нерухомості (комерційної та промислової), землі.

Організація іпотечного кредитування здійснюється згідно з принципами:

• легітимності (лат. legitimus – законний, законність дій) – підтвердження законності повноваження, права діяльності фізичних чи юридичних осіб;
• домовленості сторін, закріпленої відповідною угодою;
• пріоритетності права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки;
• транспарентності майнових прав на предмет іпотеки (фр. transparent – прозорий);
• гарантованості прав іпотекодержателя шляхом державної реєстрації іпотеки;
• платності – погашення іпотечної позики а відповідних відсотків;
• стабільності умов іпотечного договору;
• обов’язкового страхування повної вартості предмета іпотеки.

Організаційно-правовою основою іпотечних відносин є договір, який за формою та змістом відповідає вимогам чинного законодавства і враховує специфіку діяльності.

Традиційними пунктами договору є:

1. інформація про учасників;
2. зміст та розмір основного зобов’язання;
3. термін і порядок виконання;
4. опис предмета іпотеки;
5. посилання на випуск заставної або її відсутність.

Фінансове регулювання дії іпотечного договору здійснюється за допомогою платежів, порядок нарахування, розміри і терміни погашення яких повинні бути обов’язково зафіксовані документально. Особливого значення набуває питання вартісної оцінки майна, яке надають під заставу.

Іпотечний кредит – це правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування зі встановленням іпотеки [1].

Сутність іпотечного кредиту полягає не просто у наданні нерухомості як забезпечення, що оформляється договором іпотеки, а в його цільовому використанні – придбанні або будівництві нерухомості.

Найбільш поширеними напрямами кредитування під нерухомість є:

• позики на купівлю і будівництво житла;
• позик на освоєння земельних ділянок;
• позики під нерухомі будівлі комерційного і промислового призначення.

Наприклад. Сутність житлового іпотечного кредиту полягає в тому, що банк надає клієнту-позичальнику гроші на придбання житла. Клієнт за користування кредитом сплачує банку проценти, проводить повернення залучених коштів у терміни, встановлені договором. Придбане за рахунок кредиту житло буде знаходитись у заставі (іпотеці) банку до повного погашення іпотечного кредиту клієнтом.

Іпотечний кредит має певні переваги перед іншими формами кредитування, а саме:

1. об’єкт нерухомості зберігає свої основні якості протягом тривалого часу, що дозволяє організувати кредитування клієнта під заставу нерухомості на 10-30 років;
2. ціни на нерухомість у довгострокові перспективі, як правило, збільшуються, а в умовах інфляції – швидшими темпами, ніж на інші товари.
   Така тенденція сприяє більшій гарантії інтересів кредиторів і захисту їх від втрат у процесі кредитування;
3. при іпотеці забезпечується додатковий захист прав банку-кредитора шляхом державної реєстрації застави нерухомості, що дозволяє відслідковувати наступні застави майна та інші зміни, які відбуваються з ним і загрожують інтересам кредитора;
4. відносна простота і доступність організації контролю за збереженням предмета застави, що виключає можливість надмірних витрат на здійснення контрольних функцій для кредитора.

Переваги іпотекодержателя:

1. досить низький рівень ризику внаслідок забезпечення кредиту надійними активами – нерухомістю;
2. тривалість кредиту зручна для процесу фінансового планування;
3. можливість рефінансування власної діяльності  шляхом залучення додаткових коштів від інших осіб при відчуженні або передачі заставної у заставу, емісії цінних паперів (іпотечних облігацій).

Переваги іпотекодавця:

1. отримання значних коштів у довгостроковий кредит під заставу нерухомого майна;
2. можливість цільового використання об’єкта іпотеки упродовж усього терміну іпотеки.

Функціонування іпотечної системи засновано на чіткому розмежуванні правочинності власності:

1. за іпотекодавцем закріплюється право:

• на володіння і користування предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення;
• отримання продукції, доходів від його користування;

2. за іпотекодержателем закріплюється право на володіння і розпорядження предметом іпотеки у разі невиконання іпотекодавцем договірних зобов’язань.