<<
>>

Достаточность залогового обеспечения

Для определения достаточности залогового обеспечения необходимо определить:

учетную/балансовую стоимость предмета залога по бухгалтерскому учету залогодателя на последнюю отчетную дату;

рыночную стоимость предлагаемого в залог имущества, по которой возможна его реализация в максимально короткие сроки;

справедливую стоимость залога;

залоговую стоимость залога.

При оценке стоимости предмета залога учитываются следующие основные критерии:

ликвидность залога;

возможность банка осуществлять контроль за наличием и сохранностью заложенного имущества;

отсутствие обременений и ограничений на залог, которые могут усложнить процедуру распоряжения залогодателем данным имуществом (ограничения могут выражаться в виде ареста имущества либо наличия прав третьих лиц на это имущество).

Факт ареста имущества может быть установлен по факту опечатывания имущества судебными приставами; по наличию постановления судебного пристава об аресте имущества; по выписке из реестра акционеров или депозитария (для эмиссионных бумаг); для недвижимости — по свидетельству из Единого госу-дарственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из ЕГРП);

наличие правоустанавливающих и регистрационных документов на залог. Правоустанавливающие документы на оборудование можно не запрашивать (достаточно аналитических документов), если давность приобретения залогодателем предмета залога составляет более 8 лет (5 лет в соответствии со ст.234 ГК РФ, начиная не ранее истечения срока исковой давности 3 года, в соответствии со ст.195 ГК РФ). В залог может быть передано имущество, принадлежащее залогодателю только на праве собственности. Имущество, принадлежащее залогодателю на праве хозяйственного ведения, а также имущество, находящееся в общей собственности нескольких лиц, может быть передано в залог при условии соблюдения следующих требований: если залогодатель владеет имуществом на праве хозяйственного ведения, передача данного имущества в залог допускается только при наличии письменного согласия собственника имущества/уполномоченного органа власти; имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть передано в залог лишь с согласия всех собственников. Необходимо принять во внимание, что, согласно ст.250 ГК РФ, при реализации своей доли одним собст-венником остальные участники долевой собственности сохраняют право преимущественного приобретения доли на равных условиях с другими покупателями.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость обеспечения может определяться как независимой оценочной компанией, так и залоговой службой банка. Рыночная стоимость не должна включать в себя НДС.

Обязательную независимую оценку залога рекомендовано проводить в случаях, когда:

имущество полностью или частично принадлежит РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;

имущество принадлежит государственным и муниципальным унитарным предприятиям, на залог которого в соответствии с законодательством требуется согласие собственника;

срок эксплуатации оборудования или транспорта превышает один и два года, соответственно;

оборудование занимает большие площади, является уникальным или входит в состав производственной линии;

ценовая информация по предмету залога недостаточна (отсутствуют справочники, статистика и т.п.);

ценные бумаги, предлагаемые в залог, не имеют рыночных котировок; в залог предлагаются имущественные комплексы;

в залог предлагаются имущественные права на строящуюся недвижимость;

в залог предлагаются незастроенные земельные участки; в залог предлагаются воздушные, морские и речные суда;

в залог предлагается прочее имущество, которое требует оценки в соот-ветствии с законодательством РФ.

Залоговая служба банка и риск-менеджер обязаны провести анализ достоверности результатов оценки.

При анализе результатов отчета следует обратить внимание на следующее:

результаты оценки должны соответствовать диапазону цен на аналогичные объекты в регионе;

при проверке целесообразно оперировать не общей стоимостью предмета залога, а единицей сравнения (квадратный метр, общая полезная площадь);

адекватность и соотносимость цен, указанных оценщиком, и цен, полу-ченных из внешних источников (от риэлторских фирм; специалистов, занимающихся эксплуатацией либо торговлей предметом залога; регио-нальных изданий; средств массовой информации; данных аукционов и открытых торгов; интернета и т.д.).

После того как определена рыночная стоимость залога, рассчитывается справедливая стоимость обеспечения.

Справедливая стоимость

Справедливая стоимость залога = Рыночная стоимость (или Балансовая стоимость) - издержки при реализации.

Величина издержек, связанных с реализацией предмета залога, может быть включена в дисконт при определении залоговой стоимости (в зависимости от внутренних методик банка). Как правило, для определения справедливой стоимости залога величина издержек для собственных векселей и депозитных сертификатов банка устанавливается в размере 0%, для прочего обеспечения — 10% от рыночной стоимости предмета залога. При расчете справедливой стоимости вместо рыночной цены залога можно использовать балансовую стоимость, если в качестве обеспечения выступают товары в обороте или новое оборудование/недвижимость сроком эксплуатации не более года. При этом в качестве максимального срока эксплуатации оборудования с момента его приобретения можно порекомендовать срок не более 12 месяцев. После определения рыночной и (или) справедливой стоимости обеспечения устанавливается залоговая стоимость предмета залога.

Залоговая стоимость

Залоговая стоимость = Рыночная или справедливая стоимость - дисконт (маржа).

Залоговая стоимость обеспечения должна на 100% покрывать размер ссудной задолженности по основному долгу и проценты по нему как минимум за первые три месяца кредитования.

Пример определения достаточности залогового обеспечения: Сумма кредита 100 млн. руб., ставка — 10% годовых, срок — 12 месяцев. Залоговая стоимость обеспечения — 120 млн. руб. Проценты за три месяца кредитования составляют 2,5 млн. руб. (100*0,1/12*3). Общая сумма задолженности составит 102,5 млн. руб. Следовательно, залоговая стоимость обеспечения покрывает сумму кредита и процентов по нему на 117%.

Дисконт определяется для каждого вида залогового обеспечения отдельно, в зависимости от его ликвидности и нормативных документов банка.

При определении адекватности установленного дисконта (маржи) необходимо учитывать все выявленные негативные факторы риска обеспечения, рассмотренные далее.

При установлении дисконта нужно учитывать: издержки по реализации обеспечения;

износ (физический и моральный) в денежном выражении на момент окончания кредитного договора;

прогнозную стоимость предмета залога — коэффициент снижения цены относительно рыночной стоимости залога на момент возможного обращения взыскания. Прогнозная стоимость рассчитывается исходя из тенденций изменения цены за определенный период времени в прошлом и очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества в будущем с учетом амортизации. Тенденции изменения рыночной стоимости считаются очевидными в случае, когда в течение длительного времени (не менее % срока, на который предполагается предоставить кредит) рыночная стоимость изменялась в определенном направлении рав-номерно, без резких колебаний. В этом случае оценка производится с учетом предположения, что в дальнейшем стоимость имущества будет изменяться в соответствии с той же закономерностью, которая демонстрировалась за рассматриваемый период. Размер дисконта целесообразно устанавливать не больше коэффициента снижения цены относительно рыночной стоимости предмета залога;

срок реализации предмета залога. Чем больше срок реализации, тем меньше его ликвидность. На практике считается, что ликвидность удовлетворительная, если реализация залога займет не более 180 дней. Срок реализации зависит от следующих факторов: количество потенциаль- ных покупателей предмета залога в регионе; наличие и количество ор-ганизаций, торгующих аналогичным предметом залога; рентабельность отрасли и т.д.

Единой унифицированной формулы для расчета дисконта банки не имеют. Она не может состоять из нескольких слагаемых, имеющих идентичные удельные веса, равные единице, поскольку в этом случае величина дисконта запросто может превысить 100%. При определении дисконта рекомендую руководствоваться наибольшей из двух величин:

величина совокупного износа плюс издержки на реализацию плюс до-полнительные издержки при увеличении срока реализации (хранение, охрана, дополнительный износ и т.д.);

прогнозная стоимость на момент возможного обращения взыскания на предмет залога.

<< | >>
Источник: Костюченко Наталья Сергеевна. Анализ кредитных рисков / Н.С. Костюченко. - СПб.: ИТД «Скифия»,2010.- 440 с.. 2010

Еще по теме Достаточность залогового обеспечения:

  1. 1.4. Создание условий обеспечения потребностей экономики банковскими кредитными ресурсами и направления их вложения.
  2. Владение активами и наличие обеспечения ссуды
  3. 2.8. Риски обеспечения
  4. 2.8.1. Ликвидность залога. Достаточность залогового обеспече-ния.
  5. Достаточность залогового обеспечения
  6. 4.2.2. Методы нивелирования рисков
  7. Слабая залоговая позиция банка
  8. Радковская Н.П., д-р экон. наук, профессорКолюбакина Н.А.ОБЕСПЕЧЕНИЕ БАНКОВСКОГО КРЕДИТА В СТРУКТУРЕ КРЕДИТНОГО РИСКА
  9. Сущность ипотеки. Специфика кредитов, обеспеченных ипотекой. Способы стовщичества и важнейшие недостатки «российской ипотеки»
  10. Залог, как способ обеспечения исполнения обязательств на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования.
  11. § 8. ОСОБЕННОСТИ ОБЕСПЕЧЕНИЯ БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ
  12. Обобщение зарубежного опыта финансового обеспечения жилищного строительства
  13. 4.23 Содержание кредитного договора. Обеспечение возвратности кредита
  14. 8.4. Обеспечение возвратности кредита физическими лицами
  15. Залог и залоговый механизм
  16. АНАЛИЗ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ФИНАНСОВОЙ ЖИЗНЕСПОСОБНОСТИ ВУЗОВ И ОЦЕНКА ПОЛИТИЧЕСКИХ ИНСТРУМЕНТОВ УПРАВЛЕНИЯ ВЫСШИМ ОБРАЗОВАНИЕМ
  17. ОБЕСПЕЧЕНИЕ КРЕДИТОВ
  18. Уровни обеспеченности ссуд
  19. Обеспечение ссуды. Особенности залога ценных бумаг.
  20. Залоговый статус уполномоченного органа по налоговому обязательству в деле о банкротстве