<<
>>

Договор купли-продажи жилья, используемого в комплексе с кредитным договором, обеспеченным ипотекой

В состав комплекса договоров, состоящего из договора кредита, обеспеченного ипотекой, и договора купли-продажи жилья последний договор входит в качестве самостоятельного договора.

Как правило, такие договора заключаются в нарушение Г ражданского и Жилищного кодексов, являются недостаточными основаниями для ипотеки, используемой для обеспечения кредитного договора.

В качестве примера рассмотрим текст договора купли-продажи, в котором роль Продавца квартиры осуществляет не рыночный субъект, а муниципальное унитарное предприятие, обеспеченное помощью юридической службы муниципальной администрации крупного города. Казалось бы, договор с таким юридическим лицом должен соответствовать нормам российского законодательства.

Рассмотрим текст договора купли-продажи квартиры и в рамках комментариев проведем его анализ.

«ДОГОВОР купли-продажи квартиры №

Муниципальное унитарное предприятие основании Устава, в лице директора

_, действующее на именуемого в даль-

« »

2008 г.

нейшем «Продавец», с одной стороны, и гр.              ,              именуемый              в              даль

нейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», в соответствии с решением              городской Думы от              заключи

ли Договор купли-продажи жилого помещения на следующих условиях:

  1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
    1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность

жилое помещение (далее - Квартира), находящееся по адресу: Россия, Республика Татарстан, г. , улица Чапаева, д. , кВ. , расположенную на 7 (седьмом) этаже 10-этажного дома, состоящую из 1 (одной) комнаты с общей площадью 35,9 кв.м., в том числе без учета лоджий, балконов и других летних помещений 34,1 кв.м, в т. ч. жилой площадью 17,0 кв. м.».

Прервем цитирование Договора и дадим авторский комментарий.

Сначала укажем недостаток по форме, а затем разберем недостатки данного правила по существу.

Замечание по форме. В Предмете договора определяются будущие, а не совершённые действия. Надо было записать «Продавец продает (обязуется передать.), а Покупатель - покупает.». Лишь после совершения сделки, ее актирования и государственной регистрации можно будет говорить, что Продавец «продал», а Покупатель «купил». Термина «летние помещения» в ЖК РФ нет, и поэтому такой термин необходимо расшифровать. Например, кухня, ванная и туалетная комната не являются «летними помещениями», но они исключены из «жилой площади».

Замечания по существу. Стороны, в первую очередь Продавец, обязаны соблюдать существенные признаки договора купли-продажи недвижимости, императивные (обязательные для исполнения) нормы закона, а также рекомендуемые законом правила и условия.

Приведем выдержки из ГК РФ:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» (ст.130 ГК РФ).

«Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290)» (ст. 289 ГК РФ).

«1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.»(ст.290 ГК РФ).

«1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.

130)» (ст. 549 ГК РФ).

Из этих норм следует, что Продавец обязан идентифицировать все виды недвижимого имущества без доступа к которому и без прав на которое собственник не сможет пользоваться квартирой. К такому имуществу относятся земельный участок и элементы его обустройства, насаждения, а также общее имущество в многоквартирном доме.

«1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». (ст.552 ГК РФ).

«1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир. , а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, .земельный участок.» (ст.38ЖК РФ).

Из этих норм следует, что Продавец обязан не только идентифицировать все виды общего имущества, но и вид, содержание права собственности на такое имущество, определить величину доли в праве общей собственности на все виды такого имущества. Без указания видов, границ и других индентифицирующих свойств общего имущества, а также без определения долей в праве общей собственности на общее имущество Покупатель квартиры не будет иметь ни общего имущества, ни прав на него.

Условия договора, определенные (предписанные) Законом, должны быть составной частью договора купли-продажи и относиться к существенным признакам договора.

«2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае передачи недвижимости, не являются основанием для освобождения продавца от ответственности за надлежащее исполнение договора» (ст. 556 ГК РФ) и Закона.

Подведем итог рассмотрения существа п.1 Предмета договора.

Продавец согласно Закону обладает (должен обладать) правом долевой собственности на общее имущество в доме и домовладении.

Однако, продавая квартиру, он уклоняется о передачи Покупателю всех видов общего имущества и прав, которые необходимы для пользования квартирой. В части, касающейся только многоквартирного дома (без учета цены земельного участка), с позиций затрат на строительство многоквартирного дома Продавец уклоняется от продажи и передачи имущества, цена которого составляет примерно 85% от продажной цены, отнесенной к площади квартиры. Эту часть цены он взимает с Покупателя, а права долевой собственности на него не уступает Покупателю. Эта величина (85% от цены квартиры) является лишь одной из основ для начисления величины «возмещения ущерба Покупателю», которое может возникнуть у Продавца на основании решения суда по иску Покупателя.

Согласно ст. 555 ГК РФ «В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости устанавливается на единицу площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества».

Сумму денег взысканных с Покупателя и относящихся в цене доли в общем имуществе, Продавец обязан вернуть Покупателю, если законным образом не передано недостающее имущество и права на него, а он обязан компенсировать нанесенный Покупателю ущерб и содержать непереданное имущество за свой счет. Покупатель вправе в судебном порядке настоять на соблюдении закона и своих законных прав на недвижимое имущество.

Продолжим изучение текста договора.

«1.2. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве хозяйственного ведения муниципальной собственности (собственности) недвижимого имущества согласно Договору хозяйственного ведения от « » ».

Авторский комментарий. Право хозяйственного ведения не является правом собственника. Обратимся к статьям 294 и 295 ГК РФ:

«Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом» (ст.294 ГК РФ);

«2. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника» (ст.295 ГК РФ).

Мало того, что любое конкретное недвижимое имущество должно передаваться органом муниципальной власти своему МУП конкретным договором, необходимо, чтобы в отношении конкретного имущества было индивидуальное разрешение на его продажу. В этом случае речь должна идти не только о договоре между МУП и администрацией города, но и о номере конкретного решения о продаже конкретного имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Собственник, от имени которого действует администрация города, вправе разрешить такую продажу и получить доход и прибыль, или решить необходимые социальные задачи.

Без такого разрешения МУП не правомочен продавать имущество, находящееся в хозяйственном ведении. Пункт. 1.2 не соответствует нормам ГК РФ.

Продолжим рассмотрение текста договора.

«1.3. Стоимость Квартиры, указанной в п.1.1 настоящего Договора, составляет              рублей.

  1. Оценка произведена в соответствии с действующим законодательством «Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-фЗ от 29 июля 1998 года ООО «Консультация. Экспертиза. Оценка - РТ.».

Авторский комментарий. В договорах и даже в нормативных актах часто путают понятие «цена» (рыночная, договорная цена) и понятие «стоимость» (себестоимость).

Стоимость производства товаров (вещей, работ, услуг) в каждом государстве регламентируется. Законодательством определяются виды затрат (оплата труда, налоги и сборы с оплаты труда, затраты на покупку сырья, ресурсов), которые относятся на производство, реализацию товара и образуют «себестоимость». Сумма средств, входящих в состав выручки от продажи товара и превышающая себестоимость, образует «балансовую прибыль». После вычета из нее налогов образуется «чистая прибыль» от реализации товара.

Стоимость (себестоимость) квартиры определяется не договором купли- продажи, а застройщиком и подтверждается не оценщиком, а налоговыми органами, подтверждающими отсутствие базы для начисления налога на прибыль.

В отличие от «стоимости» рыночная цена (договорная цена, выручка от продажи) включает в себя прибыль.

Продавец квартиры (МУП), вводя данные правила Договора, создал для себя ненужные ему проблемы. Покупатель может потребовать независимой экспертизы, определения разницы между ценой и стоимостью, обвинив Продавца в обмане и в возмещении нанесенного ему ущерба.

Необходимо заменить термин «стоимость» термином «цена».

Продолжим в выборочном порядке рассмотрение договора.

«2.2. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего Договора».

Авторский комментарий. Продавец нарушает Закон. В статье 550 ГК РФ установлено правило: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность».

Во-первых, подчеркнем, что договор должен быть письменным и подписанным обеими сторонами до осуществления каких-либо действий по договору. Это означает, что расчет между сторонами не должен производиться до подписания договора.

Если Покупатель сначала добьется решения суда о признании такого договора действительным (с согласия сторон и с учетом факта), а затем предъявит Продавцу претензию по возмещению нанесенного ему ущерба, то величина компенсации такого ущерба окажется зависящей от мер и действий Покупателя и станет бременем для Продавца.

Во-вторых, расчет между сторонами не может быть произведен полностью и Продавец, вводя это правило, «хитрит». Он имеет в виду лишь выполнение обязательства Покупателем - предоставление денег в счет оплаты квартиры. Ответное предоставление (квартиры) должно осуществляться «передаточным актом», как установлено в статье 555 ГК РФ. Такой акт может быть подписан только после подписания договора купли-продажи и в подтверждение его исполнения. Без подписания такого акта передача недвижимости и прав на нее является недействительной и не признаваемой Государством.

Продолжим рассмотрение договора.

«3.4. В соответствии со ст.256 Гражданского кодекса РФ, при передаче Квартиры Сторонами составляется передаточный Акт».

Завершим изучение Договора, который заканчивается пунктом 3.7 без указания идентифицирующих характеристик Покупателя.

По пункту 3.4 выскажем следующие критические замечания. Предмет купли продажи (недвижимость) и содержание прав не него не определены в Договоре в порядке и объеме, соответствующем законодательству России. Поэтому и в «передаточном акте» Продавец укажет лишь жилое помещение, оторвав его от других видов продаваемого имущества, а также оторвав частную собственность на квартиру от доли в общей собственности на общее имущество в доме и домовладении. Это будет означать не только нарушение Закона, но и хищение у Покупателя денежной суммы, соответствующей доле в цене общего имущества. Тем самым Продавец становится заложником Покупателя, который вправе потребовать строгого соблюдения Закона, возврата ему изъятых Продавцом прав на общее имущество и компенсации нанесенного ущерба.

Сложность решения этой проблемы заключается в том, что после заселения многоквартирного дома Продавец при всем своем желании исправить положение в течение тысячи и более лет не сможет, не сможет законно вернуть Покупателю изъятые у него права на общее имущество и заставить его законно оплачивать коммунальные расходы. Такой ситуации допускать (с позиций Продавца) нельзя.

На этом анализ данного Договора закончим.

<< | >>
Источник: Ланцов В.М., Киреева Т.М, Устинов А.Э.,Фаррахов А.Г, Фаизова Р.Р.. Ростовщичество и лихва в кредитных договорах и в финансовой политике. - Казань: ЗАО «Новое Знание»,2009. - 248 с. ISBN 978-5-89347-555-5. 2009

Еще по теме Договор купли-продажи жилья, используемого в комплексе с кредитным договором, обеспеченным ипотекой: