Державний нагляд і регулювання іпотечного кредитування

Відповідно до статей 44, 45Розділу VIII Закону України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та статті 27 Розділу V Закону України „Про іпотечні облігації” державний нагляд і регулювання іпотечного кредитування та емісії іпотечних цінних паперів здійснюють:

1. Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг (ДКРРФП) – спеціально уповноважений орган виконавчої влади;
2. Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку (ДКЦПФР);
3. Національний банк України (НБУ).

Мета державного нагляду і регулювання полягає в:

• дотриманні вимог іпотечного законодавства (стаття 2 Закону України „Про іпотеку”) та забезпеченні прав, рівних можливостей для доступу суб’єктів на іпотечний ринок;
• гарантуванні прав власності та захисті цих прав;
• одержанні учасниками ринку необхідної інформації;
• створенні умов для ефективного функціонування іпотечного ринку;
• реалізації державної політики щодо забезпечення житлом громадян України.

Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг здійснює нагляд і регулювання діяльності фінансових установ, які:

1. виконують операції з іпотечного кредитування;
2. є емітентами іпотечних цінних паперів;
3. є суб’єктами управління іпотечними активами.

Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку здійснює нагляд за процесами емісії іпотечних цінних паперів та їх обігу, а також за виконанням зобов’язань за ними.

Основні форми державного регулювання:

1. прийняття актів законодавства з питань функціонування учасників іпотечного ринку;
2. регулювання прав та обов’язків учасників іпотечного ринку;
3. видача ліцензій на здійснення випуску іпотечних цінних паперів;
4. реєстрація емісій цінних паперів іпотечного ринку та реєстрація іпотеки;
5. створення системи захисту прав учасників іпотечного ринку;
6. контроль за достовірністю інформації, що надається суб’єктами іпотечного ринку;
7. встановлення порядку, правил, стандартів здійснення іпотечних відносин та операцій на іпотечному ринку, контроль за їх дотриманням;
8. контроль за системою оцінювання майна, що передається в іпотеку. 

Національний банк України здійснює адміністративне та індикативне регулювання діяльності комерційних банків.

Державна іпотечна установа (ДІУ) створена відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 2004 року № 1330 "Деякі  питання Державної іпотечної установи" з метою сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування  іпотечних  кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які провадять діяльність  з  надання  забезпечених іпотекою кредитів) за рахунок коштів,  отриманих від розміщення цінних паперів, та запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності.

Засновником та власником ДІУ є держава в особі Кабінету Міністрів України. Статутний капітал Установи дорівнює 100млн.грн. Сьогодні його збільшено до 200 млн. грн.

Метою діяльності ДІУ є сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема, шляхом рефінансування іпотечних кредиторів – банків і небанківських фінансових установ, які провадять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів, а також запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності.

Предметом діяльності Установи є:

1. придбання,  отримання у заставу,  відчуження та  здійснення інших операцій з іпотечними активами (правами вимоги за іпотечними кредитами);
2. надання іпотечним кредиторам кредитів, виконання зобов'язань за якими забезпечене іпотечними активами;
3. управління іпотечними активами;
4. випуск цінних паперів;
5. надання   послуг  з  обслуговування  міжнародних  кредитних ліній, кошти яких спрямовуються у сферу іпотечного кредитування.

Відповідно до мети,  визначеної Статутом, ДІУ провадить також інші види діяльності згідно із законодавством.

Органами управління Державною іпотечною установою є наглядова рада та правління.  Вищим органом управління ДІУ є наглядова рада.

Правління є виконавчим органом Установи, який здійснює управління  її  діяльністю і несе відповідальність за ефективність цієї діяльності.  До складу правління входять три особи – голова правління,  що  призначається Кабінетом Міністрів України, та два члени правління, що призначаються головою правління  Установи  за погодженням з наглядовою радою.

Установа не має права безпосередньо здійснювати іпотечне кредитування позичальників (іпотекодавців), а також здійснювати незабезпечене іпотечними   активами рефінансування іпотечних кредиторів.

Обов'язковою умовою придбання або отримання у заставу іпотечних  активів є зобов'язання іпотечного кредитора щодо заміни або зворотного викупу окремих  іпотечних  активів,  які  перестали відповідати   вимогам   до   іпотечних   кредитів   або  за  якими позичальники (іпотекодавці) порушили свої зобов'язання.

Здійснення Установою рефінансування іпотечних кредиторів відбувається   з   дотриманням   умов  та  економічних  нормативів діяльності Установи, встановлених наглядовою радою.

Установа має право набувати  лише  ті  іпотечні  активи,  які відповідають  вимогам  до  іпотечних кредитів,  які затверджуються наглядовою радою.  Рішенням наглядової ради  від  15.09.2005  було затверджено такі вимоги до іпотечних кредитів. Вимоги встановлюють уніфіковані   та   прозорі   критерії   щодо іпотечних угод, позичальників,  предмета  іпотеки  та  його  оцінки,  впроваджуючи надійні  та   прозорі   процедури   надання,   рефінансування   та обслуговування іпотечних кредитів.

Лише за умови дотримання первинним кредитором умов, встановлених цими вимогами, є підстави для розгляду та прийняття рішення щодо   здійснення   Установою   операцій  рефінансування первинного кредитора.

Вимоги включають наступні компоненти:

1. умови кредитування;
2. вимоги до предмета іпотеки;
3. вимоги до позичальника та оцінки його платоспроможності;
4. вимоги до страхового забезпечення;
5. вимоги до оцінки предмета іпотеки.

Проте необхідно   враховувати,  що  на  даний  час  Державною іпотечною установою з метою відпрацювання механізмів  співпраці  з комерційними банками,  страховими та ріелторськими компаніями тощо у сфері рефінансування іпотечних  кредитів  проводиться  "пілотний проект".

Для пілотного  проекту  правлінням  ДІУ затверджено Стандарти надання,  рефінансування  та  обслуговування  іпотечних   житлових кредитів,  які  є  багатоскладовим  документом,  що включає в себе взаємопов'язані правила, положення і форми документів.  Цей документ не лише встановлює  уніфіковані  та  чіткі  вимоги до учасників іпотечного житлового  кредитування,  але  й  впроваджує  надійні  та  прозорі процедури  надання,  обслуговування  та  рефінансування  іпотечних житлових  кредитів,  а  також запроваджують систему рефінансування первинних іпотечних кредиторів через Державну іпотечну установу. У Стандарти  також  включено  типові  договори  з  надання іпотечних житлових кредитів, договори рефінансування первинних кредиторів, договір   обслуговування  банками  придбаних  Установою  іпотечних кредитів.

На даний час пілотний проект успішно працює. Вже рефінансовані  чотири житлові іпотечні кредити, видані банками за Стандартами ДІУ.  Фахівцями Державної іпотечної установи  разом  з представниками  банків  -  учасників пілотного проекту постійно здійснюється аналіз результатів  співпраці  та  ходу  впровадження пілотного  проекту.  Вже зараз напрацьовані певні механізми,  які, без перебільшення,  можна вважати унікальними в  сфері  іпотечного кредитування  та  рефінансування,  оскільки  дотепер  на території України таких операцій ще не здійснювалось.