<<
>>

Анализ кредитных отношений, обеспеченных ипотекой жилья, и борьба с ростовщичеством Постатейный анализ кредитного договора для покупки жилья в эксплуатируемом многоквартирном доме. Выявление ростовщичества и лихвы

В качестве примера рассмотрим текст договора, предлагаемого банком «Казанский». Ряд условий в договоре дан в нескольких вариантах. Ниже приводится текст, в котором использован лишь один из вариантов реального договора.

Анализ проводится в виде постатейного анализа и авторского комментария к условиям, правилам и нормам изучаемого договора. В рамках таких комментариев с учетом предыдущего материала делается вывод о способах ростовщичества и характере взимаемой лихвы.

Пример договора и его анализ.

«КРЕДИТНЫЙ ДОГОВОР (на приобретение жилого помещения во вторичном рынке)

Город              « » 200_года

«Коммерческий инвестиционно-трастовый банк «Казанский» (Открытое акционерное общество), именуемое в дальнейшем «Кредитор», в лице Заместителя Председателя Правления              , действующего на осно

вании Доверенности №  от ___ 2007 года, с одной стороны, и

              (ф.и.о              полностью)              года рождения, паспорт серия номер выдан              «              »              года, зарегистрирован

ный (-ая) по месту жительства/ месту пребывания по адресу:               ,              (ф.и.о              полностью) года рожде-

ния, паспорт серия номер выдан              «              »              года, за

регистрированный (-ая) по месту жительства/ месту пребывания по адресу:               ,              являющиеся              солидарными              Заемщиками              и              именуе

мые в дальнейшем «Заемщики», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее - «Договор») о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

  1. І.Кредитор предоставляет Заемщикам кредит в размере

              (              ) рублей сроком на              (              ) месяца, считая с

даты фактического предоставления кредита, на условиях, установленных настоящим Договором.

    1. Заемщики осуществляют возврат кредита и уплачивают проценты за пользование кредитом в порядке, установленном настоящим Договором.
    2. Кредит предоставляется для целевого использования, а именно: приобретения в общую совместную собственность

              и              (ф.и.о.              указывается              полностью) квартиры, находящейся по адресу: индекс город , улица (проспект

и пр.) , дом , корпус , квартира состоящей из

(              ) комнат, общей площадью квартиры (              )              квадратных

метров, жилой площадью квартиры (              )              квадратных              метров              (да

лее - «Квартира») по цене, указанной в п.1.4 настоящего Договора...»

Прервем цитирование. Выскажем комментарий и авторские замечания.

Во-первых, назначение и цель кредита определены в противоречии с нормами ЖК РФ. Кредит предоставлен для приобретения (покупки) квартиры, а не дома вместе с квартирой, а также с земельным участком, входящим в состав домовладения. После покупки квартира должна принадлежать двум заемщикам на праве общей частной собственности этих двух физических лиц (поименованных в договоре граждан), а все общее имущество в доме и земельный участок под домом - объединению домовладельцев, в состав которого должны войти данные два физических лица. Перечень всех таких участников общей собственности (домовладельцев), указание их доли в праве общей собственности на все виды общего имущества, а также доли данных двух лиц, покупающих квартиру, в данной части (предмета) договора не установлены. Это означает, что предмет целевого использования кредита не установлен должным образом. Договор не обладает необходимыми существенными признаками и противоречит нормам статьи 36 ЖК РФ.

Во-вторых, понуждая Заемщиков приобретать только квартиру без доли в общем имуществе, образующим дом, и без доли в праве общей собственности на земельный участок, Кредитор формирует условия залога приобретенного имущества, хотя в первых трех статьях Предмета договора об этом (пока) не пишет.

Напомним, что пока Заемщики не приобретут право собственности на недвижимость, они не имеют право закладывать несуществующие у них права, а Кредитор не имеет право предусматривать такой залог в кредитном договоре.

Он вправе заключать «предварительный договор» о залоге прав, которые в будущем приобретут Заемщики, используя полученный кредит.

Более того, согласно статьям 5, 69 ЖК РФ и ст.340 (п.2) ГК РФ ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому договору земельного участка на котором находится здание или сооружение. Часть имущества (квартиры, дома) раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть предметом самостоятельной ипотеки.

В-третьих, понуждая Заемщиков приобретать только квартиру без доли в общем имуществе, образующим дом, и без доли в праве общей собственности на земельный участок, Кредитор формирует условия приобретения имущества (и будущего залога) в нарушение статей 549, 550, 553-558 ГК РФ. Цена квартиры -условное понятие. Квартира не существует вне стен, а дом - в отрыве от земельного участка. В цену квартиры должны входить затраты на покупку права долевой собственности на все виды общего имуществ. Указывая только квартиру, Кредитор понуждает Заемщиков отказаться от прав на общее имущество в домовладении. Это - неправомерное условие Кредитора. Кредитор не имеет право понуждать Заемщиков заключать договор на условиях, противоречащих Закону и в ущерб своим законным правам и интересам.

Даже в случая подписания кредитного договора на условиях, требуемых Кредитором, Заемщики вправе потом обратиться в Суд с требованием приведения подписанного договора в соответствии с нормами Закона. Поэтому следует разобраться с такими нормами, хотя бы после подписания договора, а лучше - заранее.

Приведем ряд выдержек из указанных статей ГК РФ:

«1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования» (ст.552 ГК РФ).

«В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным» (ст.554 ГК РФ).

«3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества» (ст.555 ГК РФ).

Из указанных статей ГК РФ и из статьи 36 ЖК РФ следует, что при покупке квартиры необходимо идентифицировать все виды общего имущества, которые необходимы для пользования квартирой. Более того, поскольку общее имущество находится в общей собственности, то для идентификации права на такое имущество мало «определенно установить такое имущество». Необходимо идентифицировать права на него, указав, например, величину доли в праве общей собственности.

Кредитор, устанавливая требования об идентификации квартиры и ее цене, уклоняется от идентификации общего имущества и цены такого имущества в составе покупки (с указанием доли).

В-четвертых, Заемщики могут, выявив нарушение Закона после подписания Договора, потребовать внесения изменений и дополнений,которые будут строго соответствовать действующему законодательству. Это их право.

Указанные выше законодательные нормы носят императивный (обязательный) характер. Причем право собственности на земельный участок, строительные конструкции дома и другое общее имущество должно характеризоваться «долей участия в общей собственности». Без указания такой доли права на общие виды имущества, вне которого и без которого квартира не существует, оказываются попранными, непризнанными. Необходимо изменить целевой характер кредита и определение предмета инвестиций, прав на него.

С этих позиций Заемщики вправе совершать следующие действия:

  • обратиться в суд с иском к Кредитору, что он обманул Заемщиков, предложив им подписать заранее подготовленный текст договора, противоречащий Закону;
  • обратиться в суд с признанием Договора, противоречащего указанным выше императивным правилам;
  • обратиться в суд с иском о приостановке выполнения Заемщиками обязательств перед Кредитором, пока судом не будет установлена законность или ничтожность кредитного договора, обеспеченного договором об ипотеке;
  • обратиться в суд с признанием такого договора ничтожным, поскольку он противоречит императивным правилам и направлен на нанесение ущерба праву Заемщиков на общее имущество в домовладении и определении доли в таком праве;
  • обратиться в суд с признанием отказа Государства от защиты прав Кредитора, поскольку договор признан ничтожным.

Приостановка обязательств Заемщиков перед Кредитором должна обеспечивать приостановку начисления процентов, а это может дать выигрыш Заемщикам.

Примечание. В отличие от рядовых граждан, которые могут быть не искушены в вопросах юриспруденции и права, Кредитор обязан нести ответственность за нарушение Закона, поскольку он задал цель и определил соответствующие ей условия договора.

Важен факт - кредит предоставляется не для приобретения прав на домовладение, жилище и жилье в нем, а только для приобретения прав на жилье в отрыве от прав на жилище, земельный участок и на иную общую недвижимость. Продолжим цитирование Договора.

«1.4. Квартира, указанная в п.1.3 Договора, приобретается по цене               (              )              рублей по Договору              (указывается              наименование), заключаемому между              (ф.и.о.,              паспортные              данные,

адрес регистрации по месту жительства Продавца полностью), являющимся на данный момент собственником Квартиры (далее - «Продавец»)

и              ,              (ф.и.о. Покупателей полностью), выступающими

покупателями Квартиры (далее - Заемщики-Покупатели»)(далее - «договор приобретения Квартиры»).

Авторский комментарий. Кредитор понуждает Заемщиков (устанавливает целевой характер кредита) приобретать не те права на многоквартирный дом, которые указаны в ЖК РФ, включая долю в праве общей собственности согласно статье 36 ЖК РФ, а лишь право на квартиру без прав на общее имущество. Это условие предоставления Кредита, а следовательно понуждение к заключению соответствующего договора купли-продажи.

Заемщики могут спровоцировать Кредитора на отказ от внесения изменений и дополнений в договор, зафиксировав такой отказ и усилив свою будущую позицию в суде.

Продолжим цитирование Договора.

«1.5. С момента государственной регистрации на Квартиру прав собственности Заемщиков-Покупателей Квартира считается находящейся в залоге у Кредитора в силу закона на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодателями будут выступать Заемщики, на которых будет оформлено право собственности на Квартиру, залогодержателем квартиры (далее также «Предмет ипотеки») будет являться Кредитор».

Авторский комментарий. Приведем текст статьи 77 (п.1), на которую ссылается Кредитор:

«Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ).

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры».

В приведенной выдержке из Закона установлено: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором». Это означает, что речь идет не об обязательной (императивной) норме Закона, а о договорной норме, в случае, если договором не установлено иное. Использованная в Договоре формулировка («в силу закона») может рассматриваться как способ обмана с целью лишения Заемщиков «права свободы договора» и как понуждение к соблюдению якобы нормы Закона.

Термин «ипотека в силу закона» введен в статье 1 (п.2) указанного закона следующим образом:

«К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное».

Это правило используется в качестве основы для осуществления преступной деятельности, связанной с ипотекой. Поэтому остановимся на нем подробнее.

«Переведем на русский язык» данное правило:

«к залогу недвижимого имущества, возникающему при наступлении обстоятельств, указанных в федеральном законе (далее - ипотека в силу закона), применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, обязательность заключения которого обусловлена наступлением обстоятельств, указанных в федеральном законе».

В таком изложении было бы понятно, что законом могут определяться причины (обстоятельства), которые обуславливают необходимость заключения договора об ипотеке. Обязательность заключения договора об ипотеке не означает лишение граждан России их конституционных и гражданских прав, которые они вправе защищать в рамках обязательного договора об ипотеке. Таким должен быть «дух данной законодательной нормы», если в стране соблюдается Конституция, конституционные и гражданские права граждан.

Подчеркнем, что возникновение «обстоятельств» (причин), порождающих необходимость заключения договора, не означает отмену прав и отмену наличия договора об ипотеке. Правила, возникающие в силу договора, не отменяются законом и не подменяются законом.

Подтвердим авторскую трактовку термина «ипотека в силу закона» другой законодательной нормой из того же закона. В статье 3 этого закона установлено: в статье 3 закона об ипотеке установлено:

«1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной части долга по кредитному договору или иному обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке».

Здесь указано конкретное «обстоятельство», упомянутое в статье 1 - обеспечение кредитного договора ипотекой. Указывая этот вид «обстоятельства», Законодатель четко указывает наличие (необходимость наличия) договора об ипотеке. Наличие «обстоятельства» не отменяет необходимость наличия договора об ипотеке.

А теперь укажем «трактовку» ростовщиков, использующих термин «ипотека в силу закона» в своих интересах:

«ипотека возникает без договора об ипотеке, но в силу закона, и на тех условиях, которых в законе нет, но которые волюнтаристски устанавливает кредитор-ростовщик. Договор об ипотеке не нужен. Регистрация договора об ипотеке должна осуществляться без такого договора. Регистрироваться должен не договор об ипотеке, а иной договор по указанию кредитора».

Обратите внимание на характер правового произвола - ипотека признается существующей в отсутствии ипотеки; в отсутствии ипотеки под ипотекой можно понимать все, что угодно кредитору-ростовщику Это - правовой про- извол.

Конечно, в такой вольности трактовки Закона и в его использовании для правового произвола виноваты Законодатель, органы исполнительной власти, регистрирующие ипотеку в отсутствии ипотеки, а также суды, не способные разобраться в «духа закона». Но, в результате правового произвола страдают граждане - заемщики, залогодатели.

С чем связан такой произвол, какую лихву и каким образом хочет получить Кредитор?

Рассмотрим пример. Согласно Закону дом или квартира должны находиться в залоге, если приобретены полностью или частично за счет займа (кредита). Закон не определяет размер (часть) недвижимости и содержание права на нее в зависимости от части (заемных) средств, использованных для приобретения дома, квартиры. Например, Заемщики могут получить заем (кредит) в размере рыночной цены одной комнаты в двухкомнатной квартире или двух комнат в трехкомнатной квартире. Это означает, что Заемщики могут осуществить залог не всей квартиры, а лишь той части, которая приобретена за счет займа (кредита).

Статья 77 не предписывает обязанность Заемщиков закладывать всю квартиру, а не ее часть, соответствующую величине кредита. Ростовщический прием Кредитора заключается в том, что, ссылаясь на якобы норму Закона, он хочет в обмен на часть кредитных средств получить в залог всю квартиру а не ту часть, которая приобретена за счет средств банка. Например, сумма кредита может составлять 50% или 70% от цены квартиры, но Кредитор хочет получить объект ипотеки на сумму равную 100% от цены квартиры. Тем самым он изначально планирует получить лихву в размере 50 или 30% от цены квартиры.

Итак, несмотря на некоторую неопределенность статей 1 и 77, Заемщик вправе настаивать на строгом соблюдении закона и на заключении при любых «обстоятельствах» договора об ипотеке. Это - право гражданина - заемщика, залогодателя. Основой этого права являются не только общие конституционные и гражданские права, но и норма статьи 3 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Заемщики вправе после подписания кредитного договора «прочитать» указанные выше нормы Закона и обратиться в суд с иском к Кредитору об обмане и волюнтаристском толковании Закона с целью нанесения им ущерба. При обращении в суд желательно добиваться приостановки действия кредитного договора и начисления процентов до разрешения спора и определения судом условий и размеров компенсации Кредитором ущерба правам, свободам и законным интересам граждан - заемщиков.

Продолжим цитирование Договора.

«1.6. Обеспечением исполнения обязательств Заемщиков по настоящему Договору является:

  1. Ипотека в силу закона Квартиры.
  2. Страхование жизни и потери трудоспособности             

и              указать ф.и.о. заемщиков полностью в соответствии с п.4.1.11.

настоящего Договора;

  1. Страхование риска утраты и повреждения Квартиры в соответствии с п. 4.1.11 настоящего Договора;
  2. Страхование риска утраты права собственности на Квартиру в соответствии с п. 4.1.11 настоящего Договора (пункт вписывается по указанию Кредитора);...»

Авторский комментарий.

Пункт 1.6.1 можно и нужно рассматривать как произвольное толкование Закона и обман Заемщиков с целью лишения их законных прав и свобод. Ипотека осуществляется согласно Закону, на основании обстоятельств, указанных в Законе, но не в силу каких-либо предписаний и обязанностей закладывать будущее имущество и будущие права на него без договора и вопреки Закону.

Пункт 1.6.2 является ростовщическим приемом и психологически может восприниматься как расшифровка термина «ипотека в силу закона». Если кредит обеспечен договором об ипотеке, то Кредитор не имеет оснований претендовать на страховую премию Заемщика по страхованию жизни. Он может и вправе претендовать только на заложенное имущество, а не лишать, например, наследников страховой премии по случаю смерти заемщика.

Сумма страховки включается в расчет суммы кредитного долга как «дополнительное» обеспечение кредита. Это - лихва.

Пункты 1.6.3 и 1.6.4 в заданной редакции и при соблюдении последующих статей Договора также являются ростовщическим приемом.

Дело в следующем. При страховке фиксируется цена объекта страховки. Если Кредитор не взыскивает с Заемщиков погашение кредитного долга до окончания залогового периода, то условие 1.6.3 не является ростовщическим. Если Кредитор требует погашения кредитного долга до окончания залогового периода, то в сумме страховой премии выгодоприобретателем по мере уплаты кредита должен становиться заемщик. Распределение выгод (долей) в сумме страховой премии должно изменяться пропорционально выплате кредита. При полном погашении кредитного долга, в том числе досрочном, Заемщик как выгодоприобретатель полностью должен замещать Кредитора.

Определяя разницу между максимальной суммой страховой премии и той величиной, на которую может претендовать Кредитор после частичного возврата кредита, Заемщиком, как указано выше, можно оценить «плановую лихву», предусмотренную Кредитором.

Заемщики вправе обратиться в суд с требованием защиты своих законных интересов и компенсации нанесенного ущерба по оплате страховки.

Продолжим цитирование.

«1.7. Право на получение исполнения по настоящему Договору (денежному обязательству) без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на квартиру подлежат удостоверению Закладной, оформляемой в порядке, предусмотренном настоящим Договором и в соответствии с действующим законодательством РФ (далее - «Закладная»). Денежная оценка Квартиры для целей

составления Закладной составляет (              ) рублей в соответствии

с отчетом об оценке № от независимого оценщика

лицензия № от ».

Прервем цитирование и дадим авторский комментарий.

Во-первых, Кредитор вольно толкует Закон, понуждая Заемщиков выдавать ему закладную. Приведем выдержки из закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», чтобы исключить неопределенность:

«Статья 13. Основные положения о закладной

  1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим федеральным законом.

  1. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств осуществления этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой...»

Не обращая внимания на грубейшие недостатки Закона, подчеркнем важнейшие обстоятельства:

  • Закладная является необязательным документом. Она может быть выдана, а может быть не выдана или выдана на заранее определенных условиях;
  • Закладная может (должна) оформляться при наличии договора об ипотеке, а не в его отсутствии.

Ростовщики и обслуживающие их юристы стремятся получить закладную в отсутствии договора об ипотеке. Такая возможность прямым образом в Законе не предусмотрена. Для «обоснования» своей позиции такие лица эксплуатируют правило, установленное во второй части пункта 1 статьи 13. Они толкуют фразу «Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя ...в силу закона», «забывая» о смысле термина «в силу закона», который не отменяет необходимость существования договора об ипотеке.

Поскольку Кредитор диктует свою волю Заемщикам, а Государство не защищает конституционные права и свободы граждан и основы государственной безопасности, Заемщик вправе, подписав кредитный договор и выдав Закладную, обратиться в суд за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

Договор кредита и договор об ипотеке являются комплектом правообразующих документов, которые равноценны закладной. Заемщик вправе

обвинить Кредитора в принуждении выдачи ему закладной, поскольку в статье 1.7 Договора было установлено требование - «подлежат удостоверению Закладной». Это - искажение Закона и нарушение прав Заемщика. Права Кредитора не будут нарушены, если вместо закладной будет составлен договор об ипотеке, дополняющий кредитный договор. К тому же Закладная оказалась выданной в отсутствии договора об ипотеке. То есть, у нее не было законного правового обоснования.

Почему для Заемщика желательно оспорить кредитный договор и выдачу закладной как действия и условия, противоречащие Закону?

Ограничимся указанием двух причин.

  1. Получая Закладную, Кредитор-ростовщик будет требовать погашения кредитного долга без внесения изменений в текст закладной. В Закладной сумма долга будет оставаться неизменной, как будто Заемщик не погасил часть долга. Возникает разрыв между денежным и вещным обеспечением долга (ростовщичество и лихва). Если Заемщик способен защищать свое право на справедливость и на жизненно важные, законные интересы, то он должен исключить отсутствие в закладной учета погашения его долга. Поэтому надо требовать возврата закладной и оформление вместо нее договора об ипотеке.
  2. Получая Закладную, Кредитор может без согласия Заемщика выпускать вторичные денежные бумаги и тем самым уступить права по закладной другим лицам без согласия Заемщика. В этих вторичных ценных бумагах не будет отражено погашение Заемщиком части кредитного долга (возникает и развивается вторичное ростовщичество). Приобретатели вторичных ценных бумаг могут при определенных условиях обратить свое взыскание на того, от кого они получили эти ценные бумаги, а на Заемщика, не считаясь с тем, что он уже погасил часть своего долга Кредитору. Отвечать за Кредитора будет Заемщик.

Во-вторых, обратим внимание на следующую фразу: «Денежная оценка Квартиры для целей составления Закладной составляет (              )

рублей в соответствии с отчетом об оценке № от независимого оценщика».

Это правило - типичный прием ростовщиков. Цена квартиры (договорная) уже определена в статье 1.4 Договора. Никакой иной «оценки Квартиры» Заемщикам не нужно.

В чем здесь дело?

Кредитор, преследуя ростовщические цели и желая использовать Закладную для уступки прав по ней другим (третьим) лицам, должен для своих нужд получить «независимую оценку» Квартиры, а не использовать договорную цену. К кредитному договору и к договору об ипотеке такая оценка отношения не имеет.

Стремясь удовлетворить личные цели в отношениях с третьими лицами за счет Заемщика, Кредитор навязывает ему свои расходы по «независимой оценке квартиры». По существу речь идет о «дополнительном проценте», который пытается взыскать Кредитор (о проценте от стоимости квартиры).

Такие действия, разобравшись в существе Договора, Заемщик тоже вправе оспорить в суде, требуя приостановки действия Договора до разрешения спора и возмещения нанесенного Заемщику ущерба.

Продолжим цитирование.

«1.8. Кредитор и Заемщики договорились, что вся корреспонденция, связанная исполнением настоящего Договора, открытие счета и перечисление суммы кредита Заемщиком в безналичном порядке будут осуществляться на имя уполномоченного лица Заемщиков              (указать

ф.и.о. одного из заемщиков) (далее - «Представитель Заемщиков»)».

Авторский комментарий. Здесь Кредитор (и его юристы) делают грубую ошибку. Указание в Договоре «Представителя» не является доверенностью на осуществление функций Заемщика.

Заемщики могут использовать такую ошибку, разыграть в суде спор в своих коллективных и индивидуальных интересах, требуя приостановки действия договора до разрешения спора в суде. При этом они могут создать основание для спора, используя правила статьи 1.9 Договора.

Продолжим цитирование.

«1.9. Корреспонденция, направляемая Представителю Заемщиков, считается направленной всем Заемщикам и полученной всеми Заемщиками. Сумма кредита, полученная Представителем Заемщиков, считается полученной всеми Заемщиками».

Авторский комментарий. Здесь Кредитор (и его юристы) опять допускает грубую правовую ошибку. Направляемая корреспонденция не является и не должна считаться полученной. Тем более, что между датой «направления» и датой «получения» может существовать разрыв. Необходимо было предусмотреть процедуру актирования доставки и регистрации срока доставки. Кредитор волюнтаристски (диктаторски) нарушает права Заемщиков.

Другая грубая ошибка заключается в том, что Кредитор одинаково относится к переписке (корреспонденции) и к деньгам. Деньги получает не Заемщик, а Продавец жилья. Переброска денег из резерва Банка на счет, открытый на имя одного из заемщиков без права снятия денег со счета, не является «получением денег» (кредит осуществляется в «безналичной форме») и т.д.

Вопрос о «распоряжении деньгами» при их перечислении Продавцу является ординарным и не требует введения рискованных процедур. Например, счет может быть совместным.

Продолжим цитирование.

«1.10. Распоряжение суммой предоставляемого Заемщикам кредита от имени Заемщиков будет осуществляться Представителем Заемщиков». Общий авторский комментарий по Предмету договора.

Кредитор исказил Предмет договора. Кредитный договор перестает быть самостоятельным, независимым от ипотеки договором. Кредитный договор является частью сложного договора, который должен состоять из двух отдельно оформленных, но взаимосвязанных и согласованных друг с другом договоров, один из которых называется кредитным, а другой - договором об ипотеке. Так должно быть.

В этом случае в Предмете договора должны быть указаны следующие его характеристики:

  1. предоставление целевого кредита для приобретения квартиры с указанием:
  • цены квартиры и доли в общем имуществе в составе домовладения (идентифицирующие характеристики обоих видов имущества и содержания собственности на них):
  • величины, срока действия кредита и ставки простого процента с указанием «процентного периода»;
  1. объект ипотеки (предмет ипотеки и права на него) и условия использования ипотеки для расчета Заемщика с кредитором (под отлагательным и отмеительным условием);
  2. равноценность вариантов денежного и имущественного расчета Заемщика с кредитором по обоим вариантам его расчета с Кредитором.

Только при таком определении Предмета договора будет выражена его сущность и назначение, будет определено, «что на что меняется». Только в этом случае ипотека не превратится в дополнительный механизм ростовщической наживы и не будет нарушен ТДБ.

Характер и содержание Предмета договора являются продуктом крайнего несовершенства законодательства России, «иностранной помощи» специалистов по разрушению основ финансовой политики, некомпетентности и стремления кредиторов к ростовщичеству.

Продолжим цитирование.

«2. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КРЕДИТА

  1. Кредит предоставляется Заемщикам в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет № в              (Примеча

ние: указывается полное наименование банка) место нахождения

              ,              ИНН              ,              КПП              ,              корреспондентский              счет

№              ,              БИК              , открытый на имя Представителя Заемщиков/

Заемщиков (если открыт совместный счет на обоих Заемщиков. Если счет открыт у Кредитора, то место нахождения, ИНН, КПП и иные реквизиты не указываются).

  1. Кредит предоставляется не позднее              (              )              рабочих              дней,              считая с даты              (указывается              событие,              после которого предостав

ляется Кредит. Например получения Кредитором копии и оригинала (для ознакомления) зарегистрированного в органе осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Договора приобретения квартиры и Закладной)».

Прервем цитирование Договора. Дадим авторский Комментарий к статье 2.2.

Во-первых, Кредит вводится под отлагательным условием (сделка под условием). Отлагательное условие может быть законным и незаконным, соответствующим конституционным и гражданским правам и свободам Заемщиков или противоречащим им. Поэтому необходимо изучение отлагательного условия. Во-вторых, рассмотрим отлагательные условия по существу. Использование в Договоре неопределенности в перечислении сроков окончания отлагательного периода под девизом «например», недопустимо. Условия должны идентифицироваться строго и определенно. Рассмотрим указанные в Договоре «условия» наступления события и «виды событий».

  1. Кредитор не вправе требовать себе оригинал Договора о приобретении квартиры. Этот правообразующий документ является собственностью его приобретателя. Кредитор вправе требовать копию договора, удостоверенную нотариусом.
  2. Кредитор не вправе требовать оформления и подписания Закладной:
  • до предоставления (осуществления) кредита;
  • в отсутствии договора об ипотеке.
  1. Нельзя под отлагательным условием выдачи кредита понимать условие «признания получения кредита, хотя кредит не предоставлен». Это - не отлагательное условие, а разновидность мошенничества и принуждения Заемщика к совершению действий, противоречащих его законным правам,свободам и интересам.

Для того чтобы заключить договор купли-продажи жилья Заемщики должны быть уверены в получении кредита, а Кредитор должен нести бремя ответственности не только перед Заемщиками, но и перед Продавцом жилья. Кредитор сознательно хочет нанести ущерб Заемщикам, пообещав, но не выдав кредит, и заставив их нести ответственность за «свою» несостоятельность перед Продавцом. Это обман и несправедливость.

Надо понимать, что подписание договора о кредите под отлагательным условием не означает предоставление кредита, т.е. не означает вступления договора в силу. Пока лицо, делающее кредитное (первое по очереди) предоставление, не сделало это предоставление, договор не реализовывается (фактически не вступает в силу). В то же время, если Заемщики выдают Кредитору Закладную, то это означает, что кредитный договор не только начал осуществляться, но и то, что Заемщики уже полностью получили кредит, и поэтому обеспечивают его закладной на уже приобретенное имущество.

Кредитор (и его юристы) в тексте статьи 2.2. демонстрируют редкое незнание Закона и пренебрежение к законным правам, свободам и интересам Заемщиков.

Продолжим цитирование.

«2.3. Кредит предоставляется Заемщикам при условии предоставления Кредитору Заемщиками следующих документов;

  1. Копии (и оригинала для ознакомления) подписанного Продавцом и Заемщиками- Покупателями Договора приобретения Квартиры, соответствующего требованиям Кредитора;
  1. 2. Копии (и оригинала) договора об открытии счета, указанного в п. 2.1 настоящего Договора (примечание: данный пункт включается в случае открытия счета не у Кредитора);
  1. Копии подписанного Представителем Заемщиков распоряжения (платежного поручения и пр.) в банк о перечислении суммы кредита на счет Продавца согласно п.2.4 настоящего Договора с отметкой банка о принятии данного документа;
  2. Копии (и оригинала для ознакомления) документа, подтверждающего оплату Заемщиками за счет собственных средств цены Квартиры, указанной в п. 1.4 настоящего Договора за вычетом суммы предоставляемого Кредитором кредита;
  3. Отчет об оценке Квартиры, проведенный независимым оценщиком, аккредитованным Кредитором;
  4. (указывается              документ,              который              пред

ставляется в силуп.2.2. настоящего Договора, если в п.2.2 есть ссылка на документ).

(Примечание: Кредитор вправе по собственному усмотрению дополнить пункт 2.3 в целях снижения рисков Кредитора)».

Авторский комментарий. Статья 2.3 формально отличается от статьи 2.2, поскольку в ней говорится не о предшествующих Договору событиях, происходящих во времени (отлагательных условиях), а о документах. Однако речь идет не только о документах, наличие которых зависит лишь от Заемщика, но и о документах, появление которых зависит от внешних лиц и событий. В этом случае статья 2.3. является способом введения «замаскированных отлагательных условий».

Рассмотрим сущность, назначение правил, установленных в пункте 2.3 Договора, и последствия их исполнения.

Пункты 2.3.1 и 2.3.4 рассмотрим вместе, поскольку они связаны короткой и простой причинно-следственной связью, позволяющей лучше понять замыслы Кредитора и некоторые особенности его ростовщичества.

В пункте 2.3.1 Кредитор требует подписания и предъявления Заемщиками текста Договора купли-продажи жилья с Продавцом жилья. Что это означает?

Повторимся, это означает, что не имея гарантии получения кредита и не имея нужных ему средств, Заемщик должен рисковать своими деньгами, заключая Договор купли-продажи в отсутствии у него нужных для покупки средств и не имея гарантии их получения. Если бы Заемщик и Кредитор подписали сначала Предварительный договор об будущем предоставлении Кредитором кредита на условиях, заранее согласованных с Кредитором, то бремя ответственности перед Продавцом они могли бы разделить пропорционально своим вкладам в покупку Квартиры (пропорционально собственным средствам Заемщика и величине Кредита, предоставляемого Кредитором).

Однако кредитор преследует «злой умысел». Он понуждает Заемщика заключить Договор купли-продажи жилья, не давая ему гарантию предоставления Кредита. При этом Заемщик оказывается в зависимости (в определенной «кабале») у Кредитора, зависит от «его милости». Ущерб, наносимый Кредитором Заемщику равен величине неустойки на нарушение Договора купли-продажи, начисленной пропорционально доле заемных средств в составе цены квартиры.

Например, если цена бронирования покупаемого жилья и величина неустойки составляет 10% от цены квартиры, а сумма кредита составляет 50% от этой цены, то ущерб, наносимый Кредитором Заемщику, составит не менее 5% от цены квартиры.

В этом случае речь идет об особом виде лихвы, определяемой как величина несправедливо нанесенного Кредитором ущерба заемщику Вместо того чтобы нести указанное бремя пропорционально доле предоставляемых заемных средств, Кредитор получает выгоду, возлагая такое бремя на Заемщика. Непотраченные средства - полученная ростовщиком лихва.

На самом деле ущерб, наносимый Кредитором-ростовщиком Заемщику, оказывается больше, чем это указано в примере. Например, согласно пункту 2.3.4 Заемщик должен перечислить свои средства Покупателю полностью, а не в размере бронирования квартиры на договорной период. Если Кредитор по каким-то причинам откажется от предоставления кредита или станет откладывать дату их предоставления, то у Заемщика возникнут проблемы с возвратом уплаченных средств. Например, если бы эти деньги в это время находились бы на депозитном вкладе в банке, а не у Продавца жилья, то они приносили Заемщику доход в виде депозитного процента. Величина такой потери дохода тоже представляет собой лихву, которую получил не Кредитор, а Продавец, в интересах которого действовал Кредитор. Это - пример злоупотребления Банком своей ролью в кредитных отношениях в интересах третьего лица.

Пункты 2.3.2,2.3.3 и 2.3.4. Начинается соответствующая группа правил и условий с требования Кредитора «оботкрытии счета» в Банке.

Что скрыто за этим условием?

Всю сумму средств, необходимых для покупки квартиры разделим на две части:

  • первая часть - собственные средства Заемщиков;
  • вторая часть - недостающие Заемщикам средства, которые они хотят получить в виде кредита.

Требование об открытии счета в банке означает, что Заемщики должны передать в банк на «открытый ими счет» имеющиеся у них собственные средства, предназначенные для покупки квартиры. Это - первое обстоятельство, скрытое за указанным правилом. Теперь рассмотрим сущность второго обстоятельства.

«Порядочное» кредитное учреждение принимает от граждан не просто деньги, а «денежные вклады», уплачивая им «депозитные проценты». Требование об открытии счета означает, что банк требует от Заемщика передать ему деньги «просто так», без подписания договора о депозитном вкладе. Пока деньги заемщика находятся в банке, на них не начисляется депозитный процент. В этот период в роли «заемщика» выступают не граждане, названные «заемщиками», а банк, назвавший себя «кредитором». Если считать обоих участников кредитного договора равноправными, то на деньги, положенные Заемщиками в Банк, должны начисляться те же проценты, которые Банк планирует взимать в дальнейшем со своих денег с Заемщиков.

Зная промежуток времени, в течение которого деньги, принадлежащие Заемщикам, находятся на счете в Банке, и ставку процента, нетрудно оценить сумму процентов, которая должна была быть начислена Заемщикам на средства, положенные ими в Банк. Величина этой денежной суммы будет представлять собой лихву, полученную Кредитором-ростовщиком.

Откуда следует, что банк стремится заполучить собственные средства Заемщиков и использовать их ростовщически?

Это следует из условий пунктов 2.3.3и 2.3.4. Согласно этим условиям Заемщики должны дать распоряжение о перечислении их собственных средств со счета в банке на покупку квартиры еще до принятия банком решения о предоставлении им кредита. Поэтому в п.2.3.4 введено условие: «за вычетом суммы предоставляемого Кредитором кредита».

Пункт 2.3.5.

В этом пункте выражен «цинизм» ростовщической деятельности. Кредитор - ростовщик для принятия своего решения о предоставлении Заемщикам Кредита вводит ненужное Заемщикам условие получения им (Кредитором) «отчета об оценке Квартиры, проведенного независимым оценщиком, аккредитованным Кредитором».

Цена квартиры уже установлена в п.1.4 Договора. К каким последствиям для Заемщиков приведет это условие?

Во-первых, Кредитор за счет средств Заемщиков, находящихся у него на счете, может тратить средства Заемщиков для проведения оценки квартиры, удовлетворяя свои потребности. Это - лихва.

Во-вторых, он может задерживать средства Заемщиков на счете в своем банке длительное время, пока не получит такие данные от «оценщика», которые его устроят. Все это время он может «крутить» денежные средства Заемщиков, получая от этого прибыль. Это - лихва.

Цинизм - нигилистическое отношение к общепринятой человеческой морали, к моральным ценностям. В данном случае он проявляется в том, что, обещая кредитную поддержку Заемщикам, Кредитор обирает их, используя положенные ими средства на счет в своем банке для удовлетворения своих (Кредитора) потребностей в ущерб Заемщикам.

Пункт 2.3.6 является примером правового произвола и направлен на игнорирование существенных признаков кредитного договора (условий предоставления кредита).

Продолжим цитирование.

«2.4. Поступившие Заемщикам согласно п.2.1, п.22 и 2.3 настоящего Договора денежные средства в дату их зачисления на счет, указанный в п.2.2 настоящего Договора, должны быть по распоряжению Представителя Заемщиков перечислены в счет оплаты по Договору приобретения

Квартиры на счет Продавца/Представителя продавца № в

(Примечание: указывается полное наименование банка, если счет открыт

не у Кредитора), место нахождения              ,              ИНН              , КПП              ,

корреспондентский счет №              ,              БИК,              при              условии              выполнения              Продав

цом условий Договора приобретения Квартиры, которые должны быть им выполнены до оплаты Квартиры Заемщиками - Покупателями. О невыполнении Продавцом указанных условий Заемщики незамедлительно уведомляют Кредитора. Представителю Заемщиков запрещено перечислять сумму кредита на иные цели, кроме указанной в п. 1.3 настоящего Договора, и снимать денежные средства со счета наличными.

  1. Датой фактического предоставления кредита Заемщикам считается дата зачисления суммы кредита на счет Представителя Заемщиков, указанный в п. 2.1 настоящего Договора».

Авторский комментарий к п.2.4.

Во-первых, рассмотрим фразу: «поступившие Заемщикам согласно п. 2.1, п. 22 и 2.3 настоящего Договора денежные средства».

В ней Кредитор называет собственные деньги Заемщиков, которые они сами кладут (без договора) на счет в банке (согласно п.2.3) «денежными средствами, поступившими от Заемщика». Нельзя собственные средства Заемщиков называть «поступившими на счет», т.е. предоставленными Кредитором.

Собственными средствами Заемщики вправе распоряжаться как им угодно, в том числе отказываясь от кредита. Кредитор нарушает право собственности Заемщиков на свои денежные средства.

Во-вторых, рассмотрим фразу: «Представителю Заемщиков запрещено перечислять сумму кредита на иные цели, кроме указанной в п. 1.3».

Эта фраза является частью общего правила, установленного в п.2.4. Она позволяет Кредитору (с согласия Заемщиков, подписавших договор) «управлять» деньгами Заемщиков как частью «кредита», хотя они не являются такой частью. Согласно этой фразе Заемщикам «запрещено» перечислять свои деньги со счета на какие-либо свои цели. Это обстоятельство является еще одним отличительным свойством так называемого «счета». Если бы речь шла о депозитном вкладе, то Кредитор не имел бы право так распоряжаться деньгами Заемщиков на счете в своем банке.

В-третьих, Кредитор «странным образом вводит странные условия» о договоре между Заемщиками-покупателями и Продавцом квартиры. Кредитор вправе заранее установить требования к оформлению договора купли- продажи, к документам, обеспечивающим признание прав собственности, к сроку бронирования покупаемой квартиры и т.п. Такие условия должны быть заранее установлены и даны в приложении к Договору. Вводить какие-либо неопределенные условия и ставить получение кредита в зависимость от неопределенных заранее условий нельзя. Это может делаться только с целью необоснованной отсрочки предоставления кредита и извлечения из этого ростовщической прибыли (лихвы).

Авторский комментарий к п.2.5.

Обратим внимание на фразу: «Датой фактического предоставления кредита».

Во-первых, это - не глупость, а очередная форма обмана. Нет «фактического предоставления кредита» и «нефактического предоставления кредита». Кредит предоставлен или не предоставлен. Кредитор навязывает Заемщикам мысль, что открытие счета, на который они положили свои деньги, является датой «нефактического предоставления кредита», а зачисление на этот счет предоставляемого кредита является, мол, датой «фактического предоставления кредита». Тем самым Кредитор объявляет собственные средства Заемщиков тоже «кредитом».

Во-вторых, раскроем способ ростовщичества, скрытый в приведенной фразе.

Дело в том, что фактическим предоставлением кредита должно считаться перечисление кредитных средств Продавцу квартиры по договору купли- продажи в интересах Заемщиков, а не зачисление Банком плановых кредитных ресурсов на свой счет в этом же банке.

Банкир переложил деньги из одного своего «кармана» (с одного счета) в другой «карман» (на другой счет) и считает такую операцию «фактическим предоставлением кредита». Когда на самом деле он предоставит кредит, перечислив деньги по требованию Заемщиков - неизвестно. Однако он уже начинает начислять проценты Заемщикам за якобы пользование кредитом.

Все проценты, начисленные таким Кредитором-ростовщиком до даты перечисления денег Продавцу квартиры, являются лихвой.

Чем дольше под разными предлогами Кредитор препятствует перечислению денег Продавцу квартиры, тем его лихва, полученная по данному механизму будет больше.

В-третьих, в этом пункте Кредитор -ростовщик вынужден фиксировать разделение денег на «счете в банке» на две части - до предоставления кредита и после предоставления кредита. Однако он обманным путем вводит понятие «даты фактического предоставления кредита».

Продолжим цитирование.

«3. ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ КРЕДИТОМ И ЕГО ВОЗРАТ

  1. За пользование кредитом Заемщики уплачивают Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере             

(              ) процентов годовых.

  1. Проценты по кредиту начисляются Кредитором на остаток суммы кредита (ссудной задолженности, основного долга), подлежащего возврату, ежемесячно, начиная с дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.
  2. Период с первого по последнее число каждого календарного месяца, при этом обе даты включительно, за который начисляются проценты на оставшуюся сумму кредита, называется Процентным периодом. Период с даты, следующей за датой предоставления кредита, по последнее число месяца, в котором предоставлены денежные средства, включительно называется Первым Процентным Периодом.
  3. Расчет денежного обязательства (основного долга и процентов) производится с точностью до двух знаков после запятой, при этом округление производится по математическим правилам. При расчете процентов за Процентный период промежуточных округлений не допускается.
  4. Базой для начисления процентов по кредиту является действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно)».

Прервем цитирование и дадим авторский комментарий к пунктам 3.1-3.5.

Во-первых, прежде, чем дать сущностную характеристику данной группы договорных правил и проявляя справедливость к конкретному Банку, чей договор стал предметом анализа, необходимо отметить следующее.

Подавляющее большинство банкиров, как и большинство других специалистов, не являются творцами и генераторами идей. Они изучают чужой опыт заключения договоров и копируют его в пределах действующего законодательства, стремясь получить свою прибыль, в том числе сверхприбыль, лихву. В любом государстве всегда главными виновниками развития ростовщичества были и будут органы власти, принимающие государственные законы. Следующими по очереди виновниками развития ростовщичества являются те субъекты, которые разрабатывают, проектируют условия ростовщичества, действия которых копируют другие банкиры, рассчитывая на безнаказанность своих действий. Поэтому, критикуя конкретный договор, авторы считают, что не данный Банк, а иные лица предопределили условия этого договора и их распространенность.

В таких условиях только в рамках контрактного права граждане - заемщики и общество вправе и могут защищать свои личные и социальные интересы от ростовщиков.

Во-вторых, дадим сущностную характеристику данной группы правил.

Эта группа правил установлена без учета залогового обеспечения кредитного договора. При наличии залогового обеспечения эти правила не должны применяться, если Кредитор не преследует ростовщические цели.

Напомним, что при залоговом обеспечении кредита в целях поддержания товарно-денежного баланса (ТДБ) должно строго соблюдаться правило - «Заемщик вправе полностью рассчитаться с Кредитором уступкой ему права собственности на предмет ипотеки».

Это правило накладывает ограничение на:

  • расчет денежного обязательства Заемщиков;
  • на длительность Процентного периода;
  • на величину процента за пользование заемными средствами.

Как только сумма долга с начисленными процентами становится равной договорной цене объекта недвижимости, так начисление процентов должно прекращаться, и Кредитор должен обращать взыскание на объект ипотеки. Это - принципиальное значимое свойство всех кредитных договоров, обеспеченных ипотекой. Так должно быть, если в государстве не процветает ростовщичество и правовой произвол.

Если «банкирский счетчик процентов» крутится безостановочно, то долг по кредитному договору может превосходить цену заложенного имущества и нарушать главное условие ТДБ, основы национальной финансовой безопасности.

Именно такая возможность заложена в правила п.3.1-3.5. Это - система ростовщических правил, поскольку речь идет о договоре, обеспеченном залогом квартиры.

В-третьих, укажем два мелких критических замечания. В п.3.4 второе предложение является неразумным и может быть использовано во вред Кредитору. Нельзя вводить условие о «недопустимости округлений» при арифметических расчетах. Это - «дорогая глупость». В пункте 3.5 Кредитор продемонстрировал непонимание термина «база для начисления процентов».

Проценты начисляются с суммы кредита. Именно она является «базой начисления процентов», а не число календарных дней в году, которое не зависит от величины кредита. Согласно этому правилу при сумме кредита, равной 100 млн. рублей, процент должен начисляться не со 100 000 000 рублей, а с «цифры», равной 365 или 366.

Следует отметить, что Кредитор использует широко используемое субъективное представление о «процентном периоде». Строго говоря, понятие «процентный период» должно использоваться в привязке к ставке процента. Если ставка процента определена в расчете на год, то и процентный период должен быть равен году.

В интересах Заемщиков и в своих (Кредитора) интересах Стороны могут осуществлять погашение займа (кредита), разбивая «процентный период» и весь срок действия договора на этапы. В данном случае - помесячно. Но термин «этап» не нравится Кредитору, поэтому он использовал субъективное толкование «процентного периода».

Продолжим цитирование.

«1.6. Заемщики погашают кредит и уплачивают проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в следующем порядке:

  1. Исполнение обязательств Заемщиками по настоящему Договору осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет Кредитора или его представителя. Реквизиты счета Кредитора для перечисления Заемщиками денежных средств в счет исполнения обязательств по настоящему Договору указаны в разделе 7 настоящего Договора. Об изменении реквизитов Заемщики предварительно уведомляются. Денежный перевод должен содержать в графе «Назначение платежа» следующие реквизиты: фамилию, имя, отчество Заемщиков (Представителя Заемщиков), номер и дату настоящего Договора, а также специальный номер (идентификатор, лицевой счет), присвоенный Заемщикам Кредитором (если присвоен) в противном случае платеж не принимается и возвращается вычетом расходов по возврату соответствующих сумм».

Авторский комментарий к статье 3.6.1

Обратим внимание на условие: «исполнение обязательств Заемщиками по настоящему Договору осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет Кредитора». Почему «безналичного перечисления»?

Если, например, Заемщик будет погашать долг наличностью, принося деньги в тот же банк (Кредитора), в котором ему открыт счет, то почему надо заставлять Заемщика «перечислять деньги»?

Кредитору такой формализм не нужен. Однако Кредитор-ростовщик хочет взимать дополнительный доход и прибыль с Заемщиков, обходя понятие «процент». За принудительную операцию по «перечислению денег на счет» он может взимать с Заемщиков сумму, равную, например, 1,5-3% от перечисляемой суммы за «проведение банковских операций».

Запрещение погашения долга наличными средствами и взимание с Заемщиков процента за «принудительную банковскую операцию» - способ ростовщичества, а взимаемая плата - лихва.

Введение условия о возврате долгового платежа с удержанием «соответствующих затрат» - тоже способ взимания лихвы.

Авторы рекомендуют заемщикам отстаивать свое право внесения долга наличными деньгами и выдачи им квитанции об уплате соответствующей суммы в счет погашения долга. Выдача квитанции должна означать признание Кредитором факта погашения части долга.

Продолжим цитирование и анализ Договора.

«1.6.2. Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, Заемщики производят за текущий Процентный период не позднее последнего дня Процентного периода. Если последний день Процентного периода приходится на выходной (праздничный) день, то платеж осуществляется в последний рабочий день Процентного периода.

  1. Первый платеж включает только начисленные проценты за Первый Процентный период и подлежит внесению в срок, определенный для внесения второго платежа, который состоит из начисленных процентов за Первый Процентный период и аннуитетного платежа за второй Процентный период, определяемого в соответствии с п.3.6.4 настоящего Договора.
  2. Возврат суммы кредита и уплата начисленных процентов за второй Процентный период и далее, за исключением последнего платежа, производится ежемесячными аннуитетными платежами. Аннуитетные платежи означают равные по сумме ежемесячные платежи, включающие в себя суммы по возврату кредита и уплате начисленных процентов.

Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет              (              )

рублей.

После фактического предоставления денежных средств Кредитор предоставляет (направляет) Заемщикам информационный расчет ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате начисленных процентов, подготовленный Кредитором в соответствии с условиями настоящего Договора (далее - «Информационный расчет»), в течение 2 (двух) рабочих дней, считая от даты предоставления денежных средств».

Прервем цитирование и дадим авторский комментарий.

Во-первых, напомним, что в Первый Процентный период, а возможно и в последующий, деньги могут находиться в банке и фактически кредит не предоставляется (не перечисляется в адрес Продавца квартиры). Поэтому «отсрочка» погашения долга на второй Процентный период призвана исключить споры о реальной (фактической) дате предоставления Кредита. Тем не менее, сохраняя деньги у себя, Кредитор - ростовщик уже начисляет Заемщикам проценты за якобы пользование кредитом. Ростовщик стремится заранее получить свою прибыль («проценты»), еще не предоставив кредит.

Во-вторых, вводя определение понятия «аннуитетный платеж», Кредитор избегает указания вида процента - «простой».

В-третьих, Кредитор избегает введения понятия «фактическое предоставление денежных средств» (Заемщиками Кредитору). Поскольку Кредитор отказал Заемщикам в праве вносить деньги наличностью, он может отсчитывать дату «фактического предоставления денежных средств» по дате зачисления денег на счет, открытый Кредиторам Заемщикам. Каждый день, на который откладывается признание Кредитором уплаты денежного долга, «работает» на интересы Кредитора, позволяя ему получать лихву.

В-третьих, вместо выдачи квитанции об уплате долга Кредитор предлагает оплачиваемую услугу в виде «Информационногорасчета», который нельзя приравнивать к «Акту» выполнения Заемщиками этапа кредитного договора. Подмена «акта» информацией снимает с Кредитора юридическую ответственность за признание выполнения Заемщиками этапа договора, названного «Процентным периодом». Это - еще одна особенность использования термина «счет» без подписания договора о депозитном вкладе.

Продолжим цитирование.

«1.6.5. Последний платеж по настоящему Договору включает в себя платеж по возврату оставшейся суммы кредита и платеж по уплате начисленных процентов. При этом платеж подлежит уплате в дату истечения срока пользования кредитом, указанного в п.1.1 настоящего Договора. Если данный срок истекает в выходной (праздничный) день, то платеж осуществляется в последний рабочий день данного срока.

  1. При отсутствии просрочки в исполнении обязательств Заемщиками из суммы ежемесячного платежа, полученного Кредитором, в первую очередь погашаются обязательства по выплате начисленных процентов за соответствующий Процентный период, а оставшиеся средства направляются в счет возврата суммы кредита».

Прервем цитирование и дадим авторский комментарий.

Правило, установленное в п.3.6.6, является чисто ростовщическим приемом. Напомним, что при кредите, обеспеченном ипотекой, должен постоянно и строго соблюдаться ТДБ. Это - основа финансовой национальной безопасности.

С позиций соблюдения ТДБ сумма процентов и «основной части долга» (суммы кредита) должна быть равна договорной цене объекта ипотеки. Так должно быть!

Если отношений суммы кредита и процента за пользование им задано начальными условиями договора, то изменять это соотношение за счет увеличения процентов нельзя. Это ведет к нарушению ТДБ. Именно это условие (увеличение суммы процента и отрыв денежного долга от его вещного обеспечения) заложено в п.3.6.6. Поэтому данное правило названо способом ростовщичества.

Полученная таким способом (сверх)прибыль является лихвой.

Продолжим цитирование.

«1.6.7. Датой исполнения обязательств Заемщиков по погашению аннуитетного платежа (суммы соответствующей ссудной задолженности и процентов) считается последний день ежемесячного платежа в данном Процентном периоде.

1.6.8. В случае недостаточности денежных средств

Заемщиков для исполнения ими обязательств по настоящему договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требований Кредитора:

  1. В первую очередь - издержки Кредитора по получению исполнения обязательств Заемщиков.
  2. Во вторую очередь - требование по выплате просроченных платежей в счет уплаты процентов.
  3. В третью очередь - требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы основного долга.
  4. В четвертую очередь - требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы основного долга.
  5. В пятую очередь - требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов.
  6. В шестую очередь - требование по уплате процентов.
  7. В седьмую очередь - требование по возврату суммы основного долга.
  8. В восьмую очередь - требование по выплате штрафов.
  9. В девятую очередь - требование по досрочному возврату основного долга».

Авторский комментарий к п. 3.6.8.

Во-первых, игнорируется место и роль расчета на основании договора об ипотеке. С позиций объективного права, получив от Кредитора кредитные средства в размере залоговой цены, Заемщики должны иметь право не уплачивать Кредитору деньги, а рассчитаться с ним уступкой прав на объект ипотеки. Если они уже выплатили Кредитору часть долга, то они должны иметь право востребовать выплаченные ранее суммы, уступив ему право на объект ипотеки.

Эти обстоятельства игнорируются в Договоре, направленном на «раздевание Заемщиков».

Во-вторых, характер очередности использования возвращаемого Заемщиками долга направлен на отрыв суммы кредита вместе с процентами от цены объекта ипотеки, в том числе путем использования сложного процента в виде пени и штрафов.

Какие санкции Кредитор вправе вводить, не переходя к ростовщичеству?

Используя балансовое равенство нетрудно определить разницу между долгом, погашаемым помесячно и долгом, погашаемым разовым образом в конце срока действия кредита, когда цена кредитного долга должна быть равна цене объекта ипотеки. При нарушении сроков погашения аннуитетных платежей кредитор может с учетом времени просрочки использовать указанную разницу. При этом главное условие - сохранение ТДБ - должно сохраняться.

Продолжим цитирование.

«1.6.9. Кредитору принадлежит право самостоятельно, в одностороннем порядке изменить очередность погашения Заемщиками требований Кредитора и устанавливать произвольную очередность погашения требований вне зависимости от очередности, указанной в п.3.6.8настояще- го договора и вне зависимости от назначения платежей, указанного Заемщиками».

Авторский комментарий.

Эти правила - пример правового произвола. В конечном счете речь идет о величине кредитного долга. Специфика кредитного договора, обеспеченного ипотекой заключается в том, что сумма кредитного долга должна быть ограничена ценой объекта ипотеки. Ни при каких условиях денежное выражение долга не должно превышать цену объекта ипотеки. Этим условием Кредитор «защищает свое право на лихву».

Продолжим цитирование.

«1.7. Настоящим Договором устанавливается временной период в размере 6 (Шесть) месяцев (срок моратория на досрочное погашение), считая от даты фактического предоставления кредита, в течение которого Заемщикам запрещено производить платежи в счет досрочного исполнения обязательств по настоящему Договору, за исключением случаев предъявления Кредитором требования о досрочном исполнении обязательств по основаниям, установленным настоящим Договором, и случаев, когда погашение осуществляется за счет денежных средств, предоставленных органами государственной власти в виде субсидий на погашение кредитного обязательства (его части) или за счет средств, выплаченных страховой компанией в связи с произошедшим страховым случаем».

Авторский комментарий. В разделе 4.1.5 рассматривался вопрос о ростовщичестве, связанном с подавлением прав Заемщика на досрочное погашение кредита. В п.3.7 настоящего договора Кредитором допущена грубая правовая ошибка - установлено «запрещение» осуществления гражданского права. Запрещать осуществление гражданских прав не имеет права ни один рыночный субъект в рамках гражданско-правового договора. Вводить обязанности и ответственности - право.

Так же, как брать кредит (заем) - право гражданина, так и возвращать кредит (заем) в любое время - право того же гражданина.

Кредитор имеет право предусмотреть неустойку, если договор расторгается раньше определенного сторонами минимального срока. Это - договорное право, которое должно иметь законное (и правовое) обоснование и соответствовать условиям «делового оборота».

Заемщик, вправе опротестовать такое «запрещение», если ему это будет выгодно.

Продолжим цитирование.

«1.8. Досрочное полное и частичное использование обязательств Заемщиком разрешается по истечении срока моратория на досрочное погашение, указанного в п.3.7 настоящего Договора, в следующем порядке:

  1. Досрочное исполнение производится только в сроки согласно п.3.6.2 настоящего Договора, предусмотренные для осуществление плановых ежемесячных аннуитетных платежей.
  2. Досрочному исполнению обязательств со стороны Заемщиков предшествует письменное заявление - обязательство Заемщиков, врученное Кредитору, о намерении осуществить досрочный возврат кредита, обязательно включающее информацию о сумме и сроках досрочного платежа, при этом дата планируемого досрочного погашения должна попадать во временной интервал, отведенный для осуществления планового ежемесячного аннуитетного платежа, предусмотренный п. 3.6.2 настоящего Договора.
  3. Заемщики обязаны вручить Кредитору заявление-обязательство о досрочном возврате кредита не позднее, чем за 15 (Пятнадцать) календарных дней до даты осуществления досрочного платежа. В противном случае Заемщику отказывается в принятии досрочного платежа, который не принимается Кредитором и возвращается Заемщикам за вычетом расходов по возврату.
  4. Сумма, заявляемая в качестве частичного досрочного возврата кредита, не может быть менее 10.000,00 (Десяти тысяч) рублей.
  5. В случае если Заемщики не исполнят или ненадлежащим образом исполнят обязательство по досрочному возврату кредита, предусмотренное в заявлении-обязательстве, врученном Кредитору, на Заемщиков налагается штраф в размере 1 (Один) процент от суммы заявленного платежа, но не менее 1.000 (одной тысячи) рублей вне зависимости от наличия вины Заемщика.
  6. В случае осуществления Заемщиками полного досрочного исполнения обязательств по возврату суммы кредита, проценты, начисленные на дату такого досрочного возврата в соответствии с условиями настоящего Договора, подлежат уплате в полном объеме в дату полного досрочного исполнения обязательств по возврату суммы кредита».

Прервем цитирование и дадим авторский комментарий.

Во-первых, в пунктах 3.8.1-3.8.3 Заемщики сталкиваются еще с одним способом взимания лихвы. Досрочный возврат долга осуществляется не в любой рабочий банковский день, а в уставленные временные интервалы. Например, если Заемщик хочет досрочно погасить часть долга в начале месяца, то его заставляют ждать конца месяца, начисляя за это время процент за пользование кредитом. Это - «принудительный срок» пользования кредитом. Начисленные за такой срок проценты представляют собой лихву.

Во-вторых, Кредитор придумывает бюрократическую документацию и процедуру, чтобы не только препятствовать праву Заемщика на досрочное погашение кредитного долга, но и для того чтобы взыскивать с него дополнительные виды лихвы.

В случае отказа Кредитора принять от Заемщика возвращаемый долг, кредитор получает дополнительную лихву в виде:

  • начисления процентов на ту сумму долга, которая не погашена в результате отказа, или до следующей попытки досрочного платежа через месяц;
  • взимания «расходов по возврату».

В-третьих, Кредитор придумал наказание для Заемщика, желающего возвратить долг досрочно. Обратите внимание на правовой и юридический смысл уникальной фразы: «на Заемщиков налагается штраф ... вне зависимости от наличия вины Заемщика».

Штраф - это вид лихвы. Устанавливается он не органами государственной или муниципальной власти, не решением суда, а участником гражданско-правовых отношений и независимо от наличия правонарушения, независимо от наличия вины (по прихоти Кредитора). Это не только способ взимания лихвы, но и полный правовой произвол.

Заемщик праве опротестовать не только возврат досрочно погашаемого долга, не только опротестовать нанесенный ему ущерб, но и потребовать компенсации нанесенного ущерба с начислением на возвращенную сумму всех тех начислений, которые взыскивает с него Кредитор. Это будет соответствовать гражданскому равноправию сторон. Тем самым, если Заемщику удастся взыскать с Кредитора нанесенный ему ущерб (если суд будет действовать на основе Закона и согласно Закону), то он сможет получить значительную выгоду от такого иска.

Продолжим цитирование.

«1.9. При осуществлении Заемщиками ежемесячного платежа в большем размере, чем это установлено условиями настоящего Договора, за исключением случае, оговоренных в п. 3.7, 3.8 настоящего Договора, сумма, превышающая необходимый ежемесячный платеж, не принимается Кредитором и возвращается Заемщикам за вычетом расходов по возврату излишне уплаченной суммы».

Авторский комментарий. Не говоря о правовой стороне вопроса, отметим еще один вид лихвы. Работник банка, сначала принимает «лишние деньги», превышающие плановый расчет, а затем часть этих денег возвращается Заемщику с удержанием затрат на проведение банковских операций. Это - лихва.

Продолжим выборочное цитирование договора

« ... 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

  1. Заемщики обязуются:
  1. Возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные Кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей в порядке, предусмотренном настоящим Договором».

Авторский комментарий к статье 4.1.1 Договора.

Во-первых, обязанность Заемщиков не соответствует кредитному договору, обеспеченному договором об ипотеке. Проигнорировано право Заемщиков рассчитаться с Кредитором за счет собственности на объект ипотеки. Если кредитный договор обеспечен договором об ипотеке, то Заемщики должны иметь право выбора - рассчитаться с Кредитором за счет денежных сбережений или за счет заложенного имущества. Кредитор лишает Заемщиков - залогодателей такого права.

Во-вторых, если кредитный договор обеспечен договором об ипотеке, вводимом под отлагательным и отменительным условием, то проценты должны начисляться только в течение отлагательного периода, после окончания которого должно обращаться взыскание на объект ипотеки. Используя несовершенство российского законодательства, бездействие органов власти по пресечению ростовщичества, Кредитор не ограничивает период пользования кредитом и нарушает ТДБ.

Такие договора, не имея «лишних денег», Заемщики не должны подписывать.

Продолжим цитирование.

«5.2.1. Предоставить Кредитору оценку стоимости Квартиры до подписания Договора».

Авторский комментарий. Заемщики не обязаны оказывать бесплатно услугу Кредитору. Им оценка квартиры не нужна. Она нужна Кредитору для того чтобы выпускать ценные бумаги, обеспеченные оценкой заложенной (чужой) недвижимости.

Рыночная цена «оценки недвижимости» известна. Заемщики могут в качестве посредника, агента или доверенного лица нанять соответствующего оценщика и получить за такую деятельность плату.

Цена труда оценщика и цена труда Заемщиков в качестве агентов образуют лихву, получаемую Кредитором за счет Заемщиков. Продолжимци- тирование.

«5.2.2. Обеспечить одновременно с подписанием настоящего Договора подписание Заемщиками-Покупателями и Продавцом Договора приобретения Квартиры, влекущего возникновение ипотеки в силу закона на Квартиру, указав в нем о кредитном источнике оплаты, размера кредита и процентов, со ссылкой на настоящий Договор и реквизиты Кредитора, а также об оплате по договору приобретения Квартиры после наступления события, указанного в п. 2. настоящего Договора».

Авторский комментарий.

Во-первых, обратим внимание на характер обмана, используемого Кредитором. Подписание кредитного договора не накладывает на Кредитора ответственность в виде неустойки за отказ или отсрочку предоставления кредита. Тем не менее, не давая гарантию Заемщикам о предоставлении им кредита для покупки конкретной квартиры по договорной цене, Кредитор обязывает Заемщиков подписать договор купли-продажи квартиры с Продавцом, хотя нужных средств для такой покупки у них нет.

Заемщики должны будут тратить деньги на бронирование квартиры до момента оплаты покупки, на ненужную им оценку квартиры, а в случае отказа Кредитора финансировать данную покупку - оплачивать неустойку.

Ситуация подобна той, при которой охотники загоняют диких зверей в загон для отстрела. Чем больше Заемщики несут расходы, предшествующие получению кредита, и чем выше риск других дополнительных затрат, тем сговорчивее они относятся к диктату Кредитора. Характер приведенного правила отражает одну из специфик «диких рыночных отношений».

Во-вторых, обратив внимание на фразу: «Договораприобретения Квартиры, влекущего возникновение ипотеки в силу закона на Квартиру». Уточним эту фразу, чтобы все стало понятным: «Договора на приобретение Квартиры, влекущего возникновение ипотеки Квартиры без заключения договора об ипотеке, но в силу закона».

Этот вопрос рассматривался выше в комментарии к статье 1.5 данного Договора. В статье 4.1.3 читатель видит, как кредитор-ростовщик вольно толкует Закон, обманывая Заемщиков.

Договор о покупке квартиры не является договором об ипотеке и не используется для расчетов с Продавцом квартиры.

Однако Кредитор стремится как-то привязать «за уши» договор о покупке квартиры в качестве «обстоятельства», вызывающего «ипотеку в силу закона». Поэтому он требует от Заемщиков, выступающих в роли Покупателя, и от Продавца квартиры, чтобы в свой договор они включили ненужные им и не относящиеся к их договору упоминания о кредите, ставке процента и другие условия из другого договора - договора между Заемщиками и Кредитором. Это требование является незаконным и несущественным для договора купли-продажи.

В-третьих, обратим внимание на то, как Кредитор уклоняется от ответственности за свою аферу.

Кредитор вправе потребовать от Заемщиков и Продавца квартиры заключения тройственного договора, согласно которому Заемщики и Кредитор приобретают долевые права на квартиру, но Кредитор уступает свою долю прав Заемщику на условиях:

  • заключения между Заемщиком и Кредитором договора о кредите и погашении кредита;
  • залога прав на ту часть квартиры, которая приобретена за счет средств Кредитора.

Однако, в этом случае:

  • Кредитор будет нести обязанность за предоставление кредита и ответственность за такую обязанность не только перед Заемщиком, но и перед Продавцом квартиры.
  • Кредитор приобретет залоговое обеспечение не в виде прав на всю квартиру, а лишь на ту долю, которая приобретена за счет кредитных средств.

При таком характере правоотношений у Кредитора возникает ненужная ему ответственность. Более того, он лишается возможности обратить залоговое взыскание на всю квартиру. Конечно, цена всей квартиры больше, чем цена той доли, которая приобретается за счет средств займа. Кредитор-ростовщик не хочет упускать такую лихву.

Продолжим цитирование.

«5.2.3. Одновременно с подписанием настоящего Договора и в соответствии с его условиями и действующим Законодательством РФ составить при участии Кредитора Закладную».

Прервем цитирование и дадим авторский комментарий.

Во-первых, данное правило противоречит законодательству, действующему в Российской Федерации. Заемщики не обязаны составлять Закладную. Поэтому фраза: «Заемщики обязуются ... в соответствии с ... действующим Законодательством РФ составить ... Закладную» нацелена на обман. Если Заемщики пожелают составить Закладную, то ее содержание и форма должны соответствовать действующему законодательству.

Во-вторых, для того чтобы составить Закладную, должен быть договор об ипотеке и договор о кредите, вместо которых составляется закладная. В отсутствии договора об ипотеке закладная не должна составляться.

В-третьих, договор об ипотеке или закладная должны составляться лишь на предмет, уже находящийся в собственности Залогодателя - Заемщика, а до этого должен быть предоставлен кредит и произведена покупка квартиры, оформлено и зарегистрировано право собственности на нее. В лучшем случае Кредитор мог бы настаивать на составлении и заключении Предварительного договора о заключении в будущем (после совершения покупки) договора об ипотеке и возможных условиях его замены и замены кредитного договора Закладной.

Приведенное правило является примером одурачивания заемщиков, не искушенных в законодательстве и договорном праве.

Заемщики вправе опротестовать в суде заключенный договор с требованием приведения его в соответствие с законом и их правом защищать свои законные интересы, права и свободы, а также о возмещении ущерба, нанесенного им неправомерными действиями Кредитора.

Продолжим цитирование.

«5.2.4. В течение              (              )              рабочих              дней              с              даты              подписания

настоящего Договора совместно с Кредитором подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Договор приобретения Квартиры, Закладную и иные необходимые документы для государственной регистрации права собственности Заемщиков-Покупателей на квартиру, ипотеки Квартиры в силу закона и регистрационных действий в отношении Закладной».

Авторский комментарий.

Данное правило Договора носит странный характер, противоречащий здравому смыслу.

Во-первых, подписание данного кредитного договора не означает, что Кредитор предоставил деньги Заемщикам, перечислив сумму кредита Продавцу. Это означает, что Заемщики смогли перечислить Продавцу только ту часть своих денег, которые положили на счет в Банке.

Поскольку Заемщики не смогли без кредита оплатить покупку квартиры, Продавец не передаст квартиру Заемщикам, а следовательно нельзя регистрировать переход квартиры в собственность Заемщиков. Не понимая этого обстоятельства, Кредитор вводит несуразное (неисполнимое) правило. Нельзя предусматривать регистрацию права собственности на квартиру, которая не куплена. Это - афера?

Во-вторых, нельзя регистрировать Закладную, если заемщики не приобрели право собственности, и нет договора об ипотеке.

Можно рассчитывать на полную некомпетентность и безответственность органа власти, который регистрирует такую «закладную», но она может быть оспорена, а виновные в такой афере могут быть привлечены к уголовной и административной ответственности.

В-третьих, опять напомним, что ссылка на «ипотеку в силу закона» является несостоятельной в отсутствии договора об ипотеке.

«5.2.5. До фактического предоставления оплатить за счет своих собственных средств цену квартиры за вычетом суммы предоставляемого кредита».

Авторский комментарий. Заемщики не обязаны и не должны оплачивать квартиру за счет собственных средств, не получив надежные гарантии того, что Кредитор вовремя и должным образом предоставит кредит.

Поясним характер аферы Кредитора.

Заемщики уже положили в Банк (передали Кредитору) имеющиеся у них сбережения на покупку квартиры. На этот же счет Кредитор должен перечислить сумму займа, и при осуществлении покупки квартиры одновременно перечислить обе эти суммы Продавцу квартиры. Именно такое перечисление денег Продавцу квартиры будет являться фактическим предоставлением кредита Заемщикам со стороны Кредитора.

Однако Кредитор требует от Заемщиков распоряжения о том, чтобы он (Кредитор) перечислил Продавцу только деньги, находящиеся на счете и являющиеся собственными средствами Заемщика. Заемные средства Кредитор при этом Заемщику не предоставляет. Более того, Кредитор может отказаться от предоставления кредита, если его, например, не удовлетворит оценка квартиры оценщиком. Тогда Заемщики понесут бремя и потратят свои средства, не получив кредит от Займодавца.

Продолжим цитирование, переходя к статье 4.1.15.

«..4.1.15. При передаче прав по закладной другому лицу, Заемщики, подписывая настоящий Договор, выражают тем самым свое письменное согласие на смену Выгодоприобретателя и назначение нового Выгодоприобретателя по договорам страхования, которым будет являться любой законный владелец Закладной.

Заемщики обязуются в течение 5 (Пяти) календарных дней, считая с даты получения Заемщиками уведомления о новом владельце Закладной, изменить Выгодоприобретателя в Договорах страхования, указав в качестве Выгодоприобретателя нового законного владельца Закладной. Таким уведомлением будет являться также предоставление Страховщику настоящего Договора или Закладной новым владельцем Закладной».

Прервем цитирование и дадим авторский комментарий.

Во-первых, фраза «при передаче прав по закладной другому лицу Заемщики ...» означает, что Заемщики могут кому-то передавать права по Закладной. Однако так читать и понимать эту фразу нельзя.

Она означает, что передать права по Закладной может только Кредитор. Он является единственным владельцем Закладной, изготовленной в единственном экземпляре.

Фраза «при передаче прав по закладной другому лицу Заемщики, подписывая настоящий Договор, выражают тем самым свое письменное согласие на смену Выгодоприобретателя.» означает, что, подписывая кредитный договор, и при отсутствии договора об ипотеке Заемщики заранее дают согласие Кредитору без согласия Заемщиков уступать права по Закладной любым лицам.

Во-вторых, данное правило не отменяет выплату долга Кредитору и не предусматривает возврат Кредитором Заемщикам те суммы долга вместе с процентами, которые уже выплачены ими до смены владельца Закладной.

Учтем, что в Закладной указана цена недвижимости и сумма кредита вместе с правилом начисления процентов. В закладной не отражается погашение Заемщиками долга. Поэтому между реальным долгом и долгом, указанным в Закладной, возникает разрыв - ростовщическая лихва. Не имея прав на заложенное имущество, но используя ее обременение, Кредитор хочет получать ростовщические доходы от «продажи Закладной» (уступки прав по Закладной), не считаясь с интересами Заемщиков, их правами и нарушая ТДБ.

В-третьих, Кредитор обязывает Заемщиков в краткий срок переделать свои страховки на имя нового Выгодоприобретателя - владельца Закладной. Все плановые доходы по таким страховкам - лихва.

Продолжим выборочное рассмотрение статей договора.

«.4.1.22. Предварительно письменно уведомить Кредитора (вручить, направить телеграммой или заказным письмом с описью вложений и уведомления о вручении) в случае временного отсутствия Заемщиков (одного из Заемщиков) по месту жительства сроком более одного месяца, либо возникновения иных обстоятельств, действующих более одного месяца, вследствие чего Заемщики не смогут самостоятельно исполнять обязательства по настоящему Договору».

Авторский комментарий. Если это правило рассматривать отдельно от других статей Договора, то оно характеризует «лишь» правовой произвол Кредитора. С объективных позиций, Кредитора не должно волновать, кто оплачивает долг от имени Заемщиков. Заемщикам не обязательно самим ходить в Банк и вносить плату в счет погашения кредита. Кредитор не имеет права ограничивать свободу жительства и движения граждан, гарантированную им Конституцией РФ.

Однако Кредитор не только ограничивает свободу граждан - заемщиков, но и извлекает ростовщический доход за счет такого ограничения. Делает он это следующим образом.

Во-первых, он отказывается принимать платежи более чем за месяц, не желая уменьшения ростовщических процентов и других видов лихвы. Тем самым он препятствует выезду любого из заемщиков на отдых, в служебные командировки и по другим причинам.

Во-вторых, нарушение этого правила (ограничения законной свободы Заемщиков и их законного права доверия другому лицу осуществления расчета с Кредитором) используется Кредитором в статье 4.1 Договора в качестве основания для одностороннего расторжения договора и требования досрочного возврата кредитного долга. Это позволяет Кредитору взыскать с Заемщиков дополнительную лихву.

В-третьих, Кредитор нарушает условие, согласно которому один из заемщиков имеет право осуществлять функцию Представителя заемщиков, ограничивая свободу того заемщика, который не является «представителем».

Заемщики вправе опротестовать в суде такое ограничение своих прав, свобод и законных интересов, потребовав компенсации нанесенного им материального и морального ущерба.

Продолжим выборочный анализ.

«4.1.22. В случае передачи Кредитором функций (прав) обслуживания Заемщиков по настоящему Договору другой организации, в том числе, функций приема платежей для Кредитора, и уведомления Кредитором Заемщиков о вышеуказанной передаче, исполнять требования обслуживающей организации, как если бы они исходили от Кредитора».

Авторский комментарий

Сначала дадим правовой комментарий к этому правилу. Договор подписан участниками (сторонами), имена, адреса и иные идентифицирующие характеристики которых установлены в договоре. Никто из них не имеет права в одностороннем порядке перекладывать свои договорные функции на другого субъекта без согласования таких действий с партнером.

Есть законный способ ограниченной возможности действий другого лица вместо участника Договора - законно оформленная доверенность, договор Поручения или, например, агентский договор. В рамках таких договоров новое лицо действует от имени и по поручению доверителя/поручителя в рамках заключенного договора.

Кредитор вводит другой, не правовой способ уступки своих прав третьему лицу без согласия Заемщиков с целью нарушения гражданских прав, свобод и законных интересов Заемщиков. Он обязывает Заемщиков относиться к требованиям третьего лица, права которого Заемщикам неизвестны, как «если бы они исходили от Кредитора». Но, Заемщики обладают правами и свободами, гарантированными им Конституцией. Данное правило нарушает их права и свободы. Это правило может быть обжаловано в судебном порядке.

Теперь раскроем «экономическую подоплеку» данного правила.

Любая организация, которой в рыночных условиях поручается исполнение «функций обслуживания» рыночного субъекта, вправе получать плату за свою «услугу». Вводя такое правило, Кредитор может увеличивать бремя затрат Заемщиков на искусственно придуманные Кредитором «услуги» по ведению счета. Это - дополнительная лихва. Передача Кредитором функций другой организации, «обслуживающей Заемщиков», увеличивает длину бюрократической цепи и времени для решения оперативных вопросов, длину цепи разрешения споров между сторонами. В этом случае бюрократические процедуры также могут использоваться для получения дополнительной лихвы.

Продолжим выборочное рассмотрение статей договора.

« ...4.1.25. Не отчуждать Предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку и иным образом не распоряжаться Предметом ипотеки без предварительного письменного согласия Кредитора».

Авторскийкомментарий. Благодаря несовершенству закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Кредитор вправе вводить такое правило. Тем не менее, раскроем его неправовой характер.

Во-первых, предмет и объект ипотеки установлены в Договоре неверным способом. Предметом ипотеки является не только квартира, но все общее имущество в домовладении. В этой части определение предмета ипотеки противоречит не только закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», но и статье 36 ЖК РФ.

Во-вторых, по условиям кредитного договора Кредитор оплатил лишь часть денег, необходимых для покупки квартиры. Это означает, что по ипотеке должна закладываться не вся квартира вместе с правом собственности на нее, а лишь часть квартиры в доле, пропорциональной заемным средствам.

Кредитор-ростовщик истребовал в залог без подписания договора об ипотеке всю квартиру, а не права на ту ее часть, которая приобретена за счет кредита Банка. Если бы правоотношения между Заемщиками и Кредитором соответствовали объективному праву, то Заемщики вправе были бы закладывать ту часть своих прав на квартиру, которая соответствовала бы доле вклада их собственных средств в покупку квартиры.

В-третьих, Заемщики вправе на определенных условиях отчуждать Предмет ипотеки. Использование такого права может стать одним их эффективных способов борьбы с ростовщичеством, если оно получит в дальнейшем специальную законодательную поддержку.

Например, если Заемщики найдут выгодного покупателя их квартиры и за счет продажи квартиры могут получить доход, то они вправе, используя суд и обязательство Покупателя их квартиры, досрочно погасить долг Заемщиков Кредитору, произвести расчет с Кредитором, аннулировав выданную ему Закладную (решением суда).

Продолжим выборочный анализ договора.

«4.1.26. Не сдавать Предмет ипотеки в наем, аренду, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия Кредитора».

Авторский комментарий. Кредитор незаконным образом ограничивает конституционные и гражданские права, свободы и законные интересы Заемщиков.

Например, согласно этому правилу Заемщик не вправе вступать в брак или рожать детей и предоставлять им свою квартиру, осуществляя супружеские или родительские права и обязанности. Он должен на осуществление таких прав, связанных с использованием жилья, получать согласие Кредитора. Это - неправомерное требование Кредитора.

Например, Заемщики, желая получить доход, в том числе для оплаты долга Кредитору, вправе сдавать квартиру, комнату, койку в пользование другим лицам на условиях временного проживания. Все, что повышает платежеспособность заемщиков и не угрожает ипотеке, должно было бы радовать «разумного Кредитора», но если Кредитор нацелился на досрочное прекращение договора и обращение взыскания на предмет ипотеки, то платежеспособность заемщиков его не интересует.

Правило противоречит правам, свободам и законным интересам Заемщиков и может быть оспорено в суде с требованием возмещения ущерба Заемщикам. Величину ущерба можно спланировать, рассчитать и обосновать в соответствии с Законом.

Продолжим рассмотрение договора.

« 4.1.29. До осуществления любых перепланировок (переустройства, переоборудования) Предмета ипотеки получить письменное согласие Кредитора».

Авторский комментарий. Ипотека ограничивает и обременяет, но не отменяет право собственности Заемщиков на предмет ипотеки и изменяет назначение сделки, называемой «залог».

Если перепланировка или переустройство не уменьшают договорную цену предмета залога, и с другой стороны, являются способом реализации прав, свобод заемщиков, законных, жизненно важных интересов, то с позиций объективного права Кредитор не вправе препятствовать реализации таких прав и свобод, поскольку это не обесценивает предмет ипотеки.

Для осуществления перепланировки и переустройства необходимо соблюдение правил, установленных Жилищным кодексом РФ и уставом юридического лица - собственника многоквартирного дома (жилищного кооператива).

Заемщики вправе решить этот вопрос в судебном порядке. Если суд встанет на защиту конституционных и гражданских прав Заемщиков и разрешит им переустройство и перепланировку, то на основе следующего обращения в суд Заемщики смогут потребовать пересмотра условий Закладной с учетом того, что цена предмета ипотеки окажется выше цены кредита вместе с начисленными на него процентами и т.д.

Если Кредитор уже использовал Закладную для выпуска без согласия Заемщиков вторичных ценных бумаг, обеспеченных Закладной, то такими действиями Заемщики нанесут удар по ростовщической деятельности Кредитора, участвуя в обеспечении национальной финансовой безопасности нации и Государства.

Продолжим анализ договора.

«... 4.1.32. В случаях, указанных в п.4.1.31 настоящего Договора Заемщики, на которых оформлено право собственности на Предмет ипотеки, обязаны использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на Предмет ипотеки, предусмотренные статье 12 ГК РФ, а при отказе Заемщиков от защиты своих прав на Предмет ипотеки или ее неосуществлении, Кредитор вправе использовать эти способы защиты от имени указанных Заемщиков без специальной доверенности и потребовать от них возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов».

Авторский комментарий. Данное правило является примером противозаконной деятельности Кредитора-ростовщика, который стремится превратить права граждан в их обязанность, узурпировать эти права и взыскать с Заемщиков плату за свою противоправную деятельность (получить дополнительную лихву).

Чтобы читателю деятельность Кредитора стала более понятной, приведем выдержки из Гражданского кодекса (ГК РФ), включая статью 12, на которую ссылается Кредитор:

«Гпава 2. Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав

Статья 8. Основание для возникновения гражданских прав и обязанностей 1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

  1. Из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему..»

Статья 9. Осуществление гражданских прав

  1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
  2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав

  1. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление права в иных формах.

Статья 12. Способы защиты гражданских прав Защита гражданских прав осуществляется путем:

признания права;

восстановления положения, существовавшего до нарушения права.;

признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;.»

Теперь, учитывая приведенные нормы Закона, сделаем следующие выводы.

  1. Заемщики вправе, но не обязаны, использовать свои гражданские права для защиты права собственности на жилище и на жилье в нем, в том числе от посягательств Кредитора.
  2. Кредитор вправе использовать свои права обременения собственности заемщиков для защиты своих интересов без нанесения ущерба правам, свободам и законным интересам Заемщика/Залогодателя.
  3. Отстаивая свои права залогодержателя, Кредитор не вправе действовать от имени Заемщиков без их согласия и посягая на их права, навязывая им платную услугу. Это - правовой произвол и попытка взимания лихвы.

Заемщики вправе опротестовать в суде это правило, а при его применении потребовать от Кредитора компенсации нанесенного им материального и морального ущерба.

Продолжим изучение договора.

«4.1.35. При намерении подать иск, касающийся Предмета ипотеки, предварительно получить консультации Кредитора и письменно согласовать с Кредитором предмет требований».

Авторский комментарий. Согласно нормам статьи 9 ГК РФ Заемщики самостоятельно «по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права». Они не обязаны согласовывать защиту своих прав с Кредитором, в том числе за платную консультацию, и не обязаны согласовывать такие действия с Кредитором. Кредитор превышает свои гражданские правомочия, и такие действия (и правило в договоре) могут быть оспорены заемщиками.

Продолжим изучение договора.

«4.1.34. В случае обращения взыскания на Предмет ипотеки, сняться с регистрационного учета лично и обеспечить снятие с регистрационного учета всех иных лиц, проживающих в Предмете ипотеки, а также освободить Предмет ипотеки вместе со всеми иными проживающими в нем лицами в течение 30 (тридцати) дней, считая от даты предъявления Кредитором требования о его освобождении».

Авторский комментарий. Это противозаконное требование.

Подписав кредитный договор, Заемщики вправе обратиться в суд с иском о признании этого правила противоречащим Закону, правам и свободам граждан и их обязанностям.

Не Кредитор осуществляет обращение взыскания на Предмет ипотеки, а суд на основании иска Кредитора, если иск является законным и обоснованным.

Заемщики вправе отстаивать свои права на жилище и на жилье в нем в суде. Это - их конституционное и гражданское право, в том числе от неправомерных действий Кредитора.

Фраза «сняться с регистрационного учета» с юридических и правовых позиций означает добровольный отказ Заемщиков от права собственности на квартиру (в пользу неизвестного лица).

Выселять любых других лиц, в том числе детей и иных членов семьи, лишая их права на жилище по желанию и указанию Кредитора, Заемщики не обязаны и не вправе.

На этом рассмотрение кредитного договора закончим.

<< | >>
Источник: Ланцов В.М., Киреева Т.М, Устинов А.Э.,Фаррахов А.Г, Фаизова Р.Р.. Ростовщичество и лихва в кредитных договорах и в финансовой политике. - Казань: ЗАО «Новое Знание»,2009. - 248 с. ISBN 978-5-89347-555-5. 2009

Еще по теме Анализ кредитных отношений, обеспеченных ипотекой жилья, и борьба с ростовщичеством Постатейный анализ кредитного договора для покупки жилья в эксплуатируемом многоквартирном доме. Выявление ростовщичества и лихвы:

  1. Анализ кредитных отношений, обеспеченных ипотекой жилья, и борьба с ростовщичеством Постатейный анализ кредитного договора для покупки жилья в эксплуатируемом многоквартирном доме. Выявление ростовщичества и лихвы