3.2.7. Управление информационной составляющей и операционно-технологическим фактором ипотечных рисков банка
Как указывалось в § 3.1 диссертации, фактический результат воздействия любых факторов рисков выражается в последствиях принятого банком решения относительно приемлемости уровня каждого риска.
Базой для принятия управленческого решения служит полученная информация, поэтому очевидно, что неполная, искаженная, непроверенная, недостоверная информация может спровоцировать принятие неверного управленческого решения и привести к негативным для банка последствиям.Не менее важной задачей является сохранение и правильное распоряжение информацией, которой обладает банк, поскольку ее утечка также может привести к негативным для банка последствиям, которые, в свою очередь, могут спровоцировать денежные потери банка. В частности, банк может быть обвинен заемщиком в разглашении конфиденциальной информации, содержащейся, например, в документах по ипотечному кредиту; из-за утечки информации вероятна потеря конкурентных преимуществ банка в данном секторе рынка.
Таким образом, управление информационной составляющей рисков является самостоятельной задачей, в рамках решения которой банки используют разнообразные методы. К их числу относятся: создание специализированных подразделений банка, в функции которых входит сбор, обработка, анализ информации по всевозможным сферам интересов банка, а также перенаправление получаемой информации в заинтересованные подразделения банка; создание системы перепроверки достоверности получаемой банком как внутренней, так и внешней информации, применение методов защиты информации с использованием высоких компьютерных технологий и другие. Для управления внутренней информацией банки используют технологии управленческого учета.
130
Ведущая роль при этом отводится, как правило, отделу экономической безопасности банка. В ряде случаев для решения подобных задач банки привлекают специализированные организации, работающие в сферах распространения и защиты информации.
Операционно-технологический фактор ипотечных рисков банка связан с вероятностью совершения самим банком ошибок в процессе ипотечного кредитования.
Как было указано выше, он обуславливается следующими факторами:ошибками при оформлении / хранении документов по кредиту и залогу,
бухгалтерскими ошибками и ошибками при расчетах платежей заемщика,
ошибками процедуры кредитования.
Рассмотрим методы управления операционно-технологическим аспектом рисков ипотечного банка в соответствии с названными факторами.
1. Ошибки оформления / хранения документов по кредиту и залогу.
Эти ошибки могут повлечь значительные финансовые потери, поэтому в каждом банке разрабатываются специальные процедуры, имеющие целью снижение вероятности таких ошибок (многочисленные проверки и согласования содержания документации, а также порядок документооборота и хранения оригиналов документов в банковском хранилище).
Наибольшее количество ошибок такого рода, как правило, связано с этапом договорной деятельности любой организации (как банка, так и заемщика); некоторые авторы называют такой подвид риска «юридическим риском».
Эмпирическим путем установлено распределение ошибок, наблюдаемых
на основных этапах договорной деятельности на предприятиях (схема 3.6)
39
Общее количество ошибок в договорной деятельности предприятий - 100%
В процессе подготовки и заключения договора
60%
При исполнении договора
25%
При возникновении конфликтной ситуации
15%
39
Москвин В. А. Подготовка и контроль финансовых договоров. - М.: ИНФРА-М, 2001, с. 24.
131
Схема 3.6. Распределение ошибок, наблюдаемых на основных этапах ведения
договорной деятельности на предприятиях.
Представленное распределение указывает, что большая часть ошибок происходит на этапе подготовки и заключения договоров, поэтому создание системы защиты договорной деятельности экономического субъекта, в том числе, банка, позволит повысить эффективность его деятельности в целом.
Как бы в подтверждение данного тезиса в рамках прогрессивных ипотечных систем применяют унифицированные (типовые) формы договоров и прочих документов, связанных с ипотечным кредитом.
Так, например, на пилотном этапе Московской ипотечной программы Банком Москвы, совместно с координационно-аналитическим управлением правительства Москвы, курировавшим пилотный этап программы, был разработан типовой пакет документов по ипотечному кредиту, обязательный к применению участниками программы. Затем в рамках развития второй концепции ипотечной программы г. Москвы были разработаны т.н. «примерные формы договоров», которые были утверждены постановлением правительства Москвы № 767 от 6.10.1998 г. «О реализации Концепции развития ипотечного эюилищного кредитования в г. Москве» (с приложением пакета примерных договоров, заключаемых при ипотечном кредитовании, порядка регистрации договоров купли-продажи и ипотеки в органах власти г. Москвы).В процессе ипотечного кредитования не менее важную роль играет качество оформления документации по залогу недвижимости, так как оформление ипотеки связано с формальностями, которые необходимо строго соблюдать.
В российском праве применяется процедура государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, а при ипотеке недвижимости дополнительно проводится нотариальное удостоверение договора, таким образом, пакет документации, оформляемый в рамках ипотечного кредитования населения, проходит дополнительную проверку со стороны нотариуса и государ-
132 ственных органов регистрации, что, в целом, способствует снижению влияния операционно-технологического фактора рисков банка-кредитора.
Кроме того, кредитор должен быть готов к длительности законодательно установленной процедуры реализации залога при ипотеке. Например, во Франции в среднем требуется 4 года для того, чтобы кредитор смог вернуть свои
40
деньги .
2. Бухгалтерские ошибки и ошибки при расчетах платежей заемщика.
Бухгалтерские ошибки могут возникать при ипотечном кредитовании так же, как и при любых иных банковских операциях; причины этого многообразны — от сбоев в компьютерной системе до «человеческого фактора». В этом отношении, на мой взгляд, ипотечное кредитование не выделяется в совокупности банковских операций, поэтому методом снижения указанного риска являются общебанковские меры, которые направлены, с одной стороны, на поддержание высокого уровня материально-технического обеспечения банковских операций, с другой стороны - на проведение грамотной политики банка в области управления персоналом: от высоких требований к квалификации специалистов до сбалансированных мер поощрения и наказания сотрудников.
В отличие от бухгалтерских ошибок, вероятность ошибок в расчетах платежей при кредитовании физических лиц (в том числе, в рамках ипотечного кредитования), на мой взгляд, выше, чем при кредитовании предприятий.
Это связано с тем, что крупные компании имеют в своем штате специалистов, в задачи которых входит проверка правильности расчетов с банком, в то время как заемщики — физические лица не всегда способны самостоятельно произвести расчет своего текущего платежа по кредитному договору.В передовых ипотечных системах распространено применение формулы аннуитетных платежей, при которой заемщик ежемесячно платит одну и ту же денежную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, а банк распределяет полученные средства по видам дохода - погашение процентов и частичное погашение основного долга. Как правило, аннуитетная форму-
Мишель Дестресс. Ипотека и ипотечный кредит //Деньги и кредит, 1995, №8, с.49.
133 ла рассчитывается один раз (например, в момент предоставления кредита) и не требует от банка ежемесячного расчета текущих платежей заемщика, что снижает вероятность ошибок при указанных расчетах. Дальнейшее распределение поступивших средств происходит автоматически. В этой связи применение данной формулы может рассматриваться в качестве меры по снижению влияния операционно-технологического фактора ипотечных рисков.
3. Ошибки процедуры кредитования.
Применительно к процедурам банковского ипотечного кредитования следует выделать 2 вида таких ошибок:
1) ошибки, заложенные в самой процедуре - ошибочный алгоритм работы. Примеры таких ошибок:
неверно установленный (слишком большой) срок давности приемлемого для банка заключения об оценке предмета залога; в этом случае банк рискует неверно рассчитать залоговую стоимость;
установление к заемщику более лояльных требований по сравнению с требованиями, предъявляемыми ипотечным агентством, которому банк планирует переуступать свои ипотечные кредиты; в этом случае банк рискует получить отказ в рефинансировании таких кредитов;
2) ошибки, связанные с неправильным применением процедуры. Пример такой ошибки:
- перечисление кредитных средств заемщику на этапе рассмотрения (ино гда длительного) органом госрегистрации пакета документов по оформляемой ипотеке; в этом случае банк рискует получить отказ в такой регистрации, т.е. остаться без залога.
Первый вид ошибок процедуры ипотечного кредитования связан с возможностью неверного составления самой процедуры. Процедура банковского ипотечного кредитования физических лиц содержит много этапов (пример такой процедуры приведен в § 2.1 диссертации). В настоящее время в разных банках эти процедуры отличаются незначительно (например, могут различаться
134 требования об оформлении поручительства) и, в целом, этапы предоставления банками ипотечного кредита населению схожи.
В то же время, созданные недавно механизмы функционирования вторичного ипотечного рынка (эмиссия ипотечных облигаций и сертификатов участия), а также проводимая законотворческая работа по формированию базиса для строительно-сберегательных касс создают предпосылки для увеличения многообразия российских ипотечных систем. Кроме того, ведущие ипотечные агентства разрабатывают собственные требования и условия участия банков в их системах рефинансирования ипотечных кредитов. Наличие названных факторов обуславливает необходимость адаптации процедур ипотечного кредитования конкретного банка к условиям взаимодействия участников определенной ипотечной системы.
Таким образом, в ближайшее время следует ожидать изменчивости процедур банковского ипотечного кредитования, характерной для этапа становления российской ипотеки, в течение которого будет наблюдаться повышенное влияние операционно-технологического фактора ипотечных рисков банка (в стабильно работающей системе вероятность ошибок ниже). Это обуславливает необходимость обращения повышенного внимания банка на оценку правильности применяемого алгоритма ипотечного кредитования.
Вторая часть описываемых ошибок связана с наличием «человеческого фактора». Как было отмечено ранее, процедура банковского ипотечного кредитования складывается из многих этапов, и чем больше ее сложность, тем, очевидно, выше вероятность ошибок, связанных с неверной последовательностью ее применения. Кроме того, недостаточная прозрачность для заемщика процедур ипотечного кредитования может стать причиной неверных действий заемщика, что, в свою очередь, может спровоцировать ошибки сотрудников банка.
В данной связи банку - ипотечному кредитору следует учитывать степень сложности алгоритма ипотечного кредитования при его разработке или изменении и, по возможности, упрощать эту процедуру.
135 С другой стороны, минимизация влияния «человеческого фактора» происходит в результате грамотного управления персоналом банка, включая предъявление соответствующих требований к квалификации специалистов, а также применение адекватной системы поощрений и наказаний сотрудников. Следует отметить, что в настоящее время банки испытывают дефицит квалифицированных специалистов в области ипотечного кредитования. В данной связи представляется обоснованным, с одной стороны, использовать доступные меры повышения квалификации сотрудников банка, работающих в сфере ипотечного кредитования, с другой стороны - способствовать увеличению количества необходимых специалистов, например, обеспечивая спрос на такие специальности на рынке труда.